商业地产融资模式专项研究报告【word版】9

一、商业地产融资模式与概念 （一）国内地产融资模式国内目前常见的房地产融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。

究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是要看企业的实际情况适合哪种融资方式及其规则。

一般来说，最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。

在银行贷款资源不足的情况下，当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITS 上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。

当然，对那些地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。

而境内外企业上市、发行公司债的方式，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，并不是合适的开发商短期内融资手段，而应作为中长期战略方向去努力。

（二）主要融资模式概念阐述1、商业银行贷款商业银行贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。

它包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款以及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。

国内商业银行贷款的种类：商业地产融资模式专项研究报告【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】（1）信用贷款，它又可分为以下五种内型：A普通限额贷款；B透支贷款；C备用贷款承诺；D消费者贷款；E票据贴现贷款；（2）担保贷款根据充当担保物的不同，担保贷款可分为两种：A担保品贷款；B保证书担保贷款。

2、信托信托，简单地讲，是投资者基于对信托公司的信任，将其财产权委托给信托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财行为。

自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。

以2002年7月28日“新上海国际大厦资金信托计划”——中国第一支房地产信托产品的出现为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产业的发展。

信托品种主要是通过以下方式参与到房地产企业中的。

（1）信托贷款信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。

这种形式和商业银行贷款基本上相同。

主要有三种具体方式：●债权信托由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托公司，也可称为是一种准资产证券化形式。

信托以购买信贷资产的途径间接参与房地产企业。

●前期贷款因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款。

●主要贷款也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目的全部过程。

与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份，筹集5000万每份不低于25万)；适用于滚动式开发形式等。

（2）股权信托房地产股权信托的一般运作模式是集合资金以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理，在信托终止时，项目公司股东或第三方公司溢价回购信托股权。

信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。

这种形式的信企合作方式有以下明显特征：首先，对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。

信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资者)谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。

其次，股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。

在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。

这对于房地产企业的规范化程度要求也较高，但这是任何一家企业正常发展中的起码要求，也是为了保证信托品种的安全性，收益性。

（3）受益权信托信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。

中煤信托(中诚信托的前身)去年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。

荣丰公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中煤信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权，中煤信托向投资者发行受益权证，将部分受益权出售给投资者，投资者优先于荣丰公司享有这部份权益。

一举为荣丰公司融集资金近1.8亿元。

按成本价2200元/米计算，可开发近8万平米相当于6层6单元的板式楼10栋左右，一个完整的花园式小区，售完可使开发商获取近6000万元的利润(扣除融资成本约4%)。

这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。

它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。

信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配。

对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。

中煤信托推出后得到管理层的默许。

从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。

（4）租赁权信托租赁权信托，就是商业房产的所有者将商铺的租赁权转让一定年限，投资者在购买租赁权后自己并不参与经营，而是委托信托公司进行统一管理，享受回报，信托期满由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。

爱建新城”地下商铺租赁权信托计划是由爱建信托集合多个委托人拥有的“爱建新城”地下商铺租赁权，委托给上海市第一百货商店股份有限公司进行经营管理，收取经营收益。

第一百货于信托计划生效后受托经营管理“爱建新城”地下商铺，并于2年后信托计划期满受让剩余年限的租赁权。

开发商爱达置业将“爱建新城”地下商铺的房产所有权抵押给爱建信托，并将与信托财产等值的流动资产信托给爱建信托，作为到期支付信托收益和实现信托目的的履约保证。

从信托财产交付的原始形态进行分类，租赁权信托属于集合资金信托的范畴，委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司，购买物业的租赁权，因此在发行上仍受200份的限制。

租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资，改善其现金流水平，其本质就是一种资产证券化产品。

（5）混合式信托混合式的房地产信托是信托贷款和股权信托两种典型模式的混合，即信托计划募集的信托资金部分用于增资项目公司，部分用于向项目公司贷款。

同样，由于存在股权交易的模式，其数量也非常有限。

典型的产品包括“力宝科技建材城资金信托计划”：2003年7月1日，浙江省国际信托投资有限责任公司（浙江国信）推出力宝科技建材城资金信托计划，募集资金4000万元，期限为2年，预计年收益率在4.6%左右。

信托资金中的l000万元入股温岭市力宝科技建材城有限公司（占40%），为第一大股东：另外3000万元信托资金借给温岭市力宝科技建材城有限公司。

浙江力宝高新建材股份有限公司承诺2年后以1160万元的价格购买信托持股部分；温岭市力宝科技建材城有限公司按季支付浙江国信3000万元贷款的利息，2年后到期偿还贷款本全。

市场上还有一种混合类的信托产品，是分别以股权和债权方式投向不同的开发项目，这实际上是一种拼凑规模的组合方式，与上述讨论无关。

3、私募融资私募融资是指不采用公开方式，而通过私下与特定的投资人或债务人商谈，以招标等方式筹集资金，形式多样，取决于当事人之间的约定，如向银行贷款，获得风险投资等。

私募融资分为私募股权融资和私募债务融资。

私募股权融资是指融资人通过协商、招标等非社会公开方式，向特定投资人出售股权进行的融资，包括股票发行以外的各种组建企业时股权筹资和随后的增资扩股。

私募债务融资是指融资人通过协商、招标等非社会公开方式，向特定投资人出售债权进行的融资，包括债券发行以外的各种借款。

4、REITsREITs就是房地产投资信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”复数形式的缩写。

是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs 是一种十分成熟、国际通行的一种大型商业物业投资行为。

REITs起源于是于19世纪20年代的美国，当时的美国的法律规定：房地产开发以后，不允许出售，只能出租，这样一来，开发商无法迅速地实现资金回笼，发展问题光靠收回的租金难以为继。

哈佛商学院的专家经过研究，决定以这样一种方式来解决房地产开发商所面临的问题：以开发商手中正在收取租金的物业为依托，汇聚公众投资，以物业所收取的租金作为投资人的回报，并跟投资人约定赎回期限，返还投资人的本金，这就是REITs 基金的发源。

REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。

2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，标志着中国房地产信托基金(REITs)的雏形初步形成。

REITs主要是针对商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，更关注房地产开发后的经营。

REITs要求要有专业投资机构和专业的管理机构，这样才能保证REITs的安全运作。

目前国内能达到诚信、专业、职业、敬业的投资机构和管理机构还很少！同时，REITs像所有的金融产品一样，有着巨大的道德风险。

5、股权融资这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

股权融资的方式有多种，最常见的是以合资形式成立项目公司，双方根据项目所需资金，特别是启动资金的缺口按比例投资，实现销售后，利润同样按比例分红。

通常这都是一种短期的融资方式。

出资的方式也不都是现金，也有土地等其他方式。