浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定

浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定

摘 要

随着社会经济的发展，人们对于汽车的需求在不断增加，我国的个人汽车保有量每年都在不断的增长。在汽车给人们的生活带来便捷的同时，也催生了另一个问题，就是停车难。现如今的城市住宅小区里，停车难已经成为十分普遍的问题。这也进一步加剧了关于小区停车位的权属争议。据不完全统计，近年来关于住宅小区停车位而产生的诉讼案件都在不断增加。对此，《物权法》在第七十四条对于住宅小区内车位的使用、权属等问题做出明确的规定。但是，在司法实践当中，仍然存在许多问题。笔者通过对相关法条的解析，目的在于找出合理的解决方案，以满足实践的需要。

关键词：物权法；停车位；所有权

Abstract

With the development of the social economy, people's demand for

cars is increasing, both in constant growth of China's car ownership per

year. In the automotive bring convenience to people's lives, but also gave

birth to another problem, parking is difficult. Today's urban residential

area where parking is difficult has become a very common problem. This

is further exacerbated the parking spaces on residential ownership dispute.

According to incomplete statistics, in recent years about the residential

district litigation arising parking spaces are on the increase. In this regard,

"Property Law" in Article 74 parking spaces for use within residential

areas, ownership and other issues make clear. However, in judicial

practice, there are still many problems. The author of the analysis of the

relevant law, the purpose is to find reasonable solutions to meet the needs

of practice.

Key Words: Property Law; Parking; Property Right

1、问题的提出

1.1 《物权法》的相关规定

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有管理。

在《物权法》中单列一条来确定建筑区划内关于车位的使用、权属问题，看似十分细致，实际上在司法实践中存在诸多的问题。首先，“建筑区划”的提法过于笼统，在实际运用当中，容易产生误用，不利于界定相关权利与义务的归属。其次，第一款中，关于车位的使用，规定极为概括，既没有解释谁是满足业主需要的义务主体，也没有明确满足业主需要的标准。此条款在实务中引发的问题和争议很大。再次，第二款中，对于何为“规划用于停放汽车的车位、车库”也未给予明确界定，在实践当中，也产生了不少争论。

1.2 相关司法解释的规定

鉴于《物权法》对于车位的相关规定过于宽泛，在司法实践当中，存在较大争议，最高人民法院专门出台《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》( 以下简称《建筑物区分所有权解释》) 第5

条将如何满足业主需要的义务主体限定在建设单位( 开发商) , 并且以“配置比例”作为满足的标准。其具体规定如下：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例1。

然而，此司法解释也并未阐明实践当中所存在的问题。首先, 将配置比例作为满足业主需要的标准是否合适。 义务主体难道仅限于开发商，或是应有其他

1关淑芳、王轶:“ 论授权第三人规范——兼论违反《物权法》第7 4 条第1 款的法律效果”, 《法律适用》2 0 0 9 年第8 期 主体，如业委会或业主大会（业委会或业主大会是否具有主体资格尚在争论，笔者在此不展开叙述，仅仅作为与开发商相对应的角色提出）。2此外, 违反“ 应当首先满足业主需要” 义务以后，是否要承担必要的法律后果？所承担的法律后果是什么？在立法和司法解释中，都没有给出明确的答案, 这在司法实践中也是引发争议的问题, 学界对此的意见不一。有学者认为, 其法律后果为可撤销的法律后果, 应当赋予业主以撤销权。[１]也有学者认为, 其是“强制性规定”, 应当是无效的法律后果, 其理由在于该条款不仅使用了“ 应当”的字样, 更重要的是该条款是调整“ 公共利益” 的。[2]

作者认为，当前的争议点集中在了以下两个方面，一是关于满足业主需要的标准按配置比例来确定，是否能在实践中可行，或者是改变标准，根据不断发展的实际情况来进一步确定；二是应当尽快明确“应当首先满足业主需要”是否必须遵守，如果违反这一规定的法律后果又是什么？

2崔建远: 《物权: 规范与学说—以中国物权法的解释论为中心》( 上册) , 清华大学出版社2 0 1 1 年版, 第4 1 8 页 2、关于“满足业主需要”的判断标准

2.1 争议焦点

对于《建筑物区分所有权解释》的制定，相关于“应当首先满足业主需要”在业界一直存在不同的理解。

一种理解为此项规定，在于明确业主的优先购买权或者是优先承租权。有观点认为，规定此内容的效力在于业主可以在开发商或其他产权人出售或出租车位时，应该被告知，并且在同等条件下，本小区业主拥有 优先购买权或承租权。[3]但是，对于此种理解，也有不少反对的意见。有人就认为，这种理解仅仅可以作为书面上的理解，在实际中，并没有赋予业主相应的权利，理由就是，所谓的同等条件下，其实在实践过程中，根本不可能存在，只需要通过简单的价格手段，开发商完全可以无视业主的优先购买权或优先承租权，这与《物权法》的初衷是相背离的。

第二种理解为，在“应当首先满足业主需要”在实践当中，需要用时间条件加以限制。即所谓的“首先”应该是在一定的时间范围内，限制开发商对于车位的出售或出租行为。从而使得满足业主需要真正得到实现。比如，有人认为，应该通过法律设定一个长期期限（如入住率达到三分之二或5年以上）的限制销售期和一个短期期限（如入住率达到三分之二或2年）的限制租赁期。在该期限内，开发商不得将车位出售或出租给业主以外的人。3

然而，最高法院在出台司法解释的时候，还是放弃了时间标准，而选择了配比标准。原因在于，一部分学者认为时间标准背离了《物权法》第七十四条的李法精神，也不符合停车位作为住宅小区配套设施的属性与功能。业主有权从自己已购买住宅、享有区分所有建筑物成员权的住宅区首先获得对车位需要的满足。部分房地产开发业的从业人士也认为，时间标准不符合现实，业主如有购买车位的意愿，不需要等四年之久，时间期限的规定，会使得本来紧缺的车位资源闲置，是对资源的浪费。更有人认为，规定四年时间是长是短，并没有明确的标准，关键在于《物权法》中，并没有出现对于时间的规定，如果司法解释中规定时间，缺少必要的法律依据。[4]

最终，所谓的时间标准并没有得到采纳，从而认定了配比标准。

3闵敢:“车位、车库没有‘ 首先满足业主的需要’ 法律责任相关问题”, 《政治与法律》2 0 1 0 年第6 期 2.2 配比标准是否合理？

《建筑物区分所有权解释》采纳的是配比标准。关于配置比例，在第五条中明确规定，指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。由此可见，这个配置比例是要根据规划文件确定的。

而对于规划文件，一般包括一些需要进行行政审批的文件，如建设工程规划许可证之类。在此类文件中，一般包括建设项目的规划设计方案，总平面图等，此方案中，包括了车位的配置比例的内容。从中，我们可以得知，所有建设工程的设计方案均需要通过政府相关部门的审批，车位作为小区的配套设施，在相关的地方政府的行政法规或设计标准中，都该有详细的规定，并且，这个比例是规定了下限的，开发商在设计规划中不得违反。而开发商所提交方案通过审批，相应的车位配置比例即成为规划文件的一部分，不得随意更改，并且，要在工程竣工后，通过政府相关部门的验收，方可使用。[5]

然而，为什么配置比例可以作为“满足业主需要”的标准？要回答这个问题，首先要先明确“业主需要”的含义。小区内的业主购买车位用于自身停车即业主需要，而业主购买车位，也可用于投资，可购买多个车位，以待日后销售获利，此也为业主需要。此种需要是否应当被满足？然而，就车位本身的属性来看，其更多的作用在于停放汽车，而且，当前，建筑区划内的车位数量也不足以支撑业主的投资需求。用配置比例来限制业主的投资需求，此点值得肯定。而且，由于规划建设存在一定的滞后性，目前，车位的配置比例一直是滞后于私家车的发展速度，因此，利用配置比例来满足业主需要是符合相关设计标准和业主购房时的预期的。确定配置比例作为标准，在当前，是有其现实依据的。4

2.3 开发商是否为满足业主需要的唯一义务主体？

在最高法的司法解释中，确定了按照配置比例作为评判是否满足业主需要的标准，在此，就会产生新的问题。开发商在规划过程中，会将建筑区划内，属于业主共有的区域规划为车位，而此类车位是否算在配置比例内？根据相关司法解释，配置比例是指指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房

4高圣平:“‘ 首先满足业主的需要’的规范意义—《物权法》第7 4 条第1 款的理解与适用”,《法学》2 0

0 9 年第2 期