信息经济学视野下的经适房分配问题_吴进学

一、经适房分配中的两大难题
经济适用房建设是中国住房保障体系的重要组成部分，其建设分配的设想是在房地产业总体市场化的背景下，政府为解决中低收入困难家庭的住房问题，采取划拨土地、税费减免等方式开发建设经适房，降低其建设成本，再按照“成本＋微利”的原则，以明显低于市场价的水平定向供应给那些需要的家庭，以完成政府保障民生的初衷。经适房供应价与市场价的差价部分，可以看作是政府动用公共资源对特定群体的补贴。这部分差价，在有些地方表现为数万元，在有的大城市则已经达到了数十万元甚至上百万元。如果按照市场经济规律来看，经适房过低的价格将引发超量的需求，进而形成供需的缺口。差价部分越大，潜在需求越大，供需缺口就越大，寻租的空间也就越大。对此，政府采取行政管制、设置准入门槛的办法来进行需求控制，也就是在实践中制订经适房申请家庭收入、财产、身份等准入条件来予以约束，进而将经适房供应给设想中的这些特定人群。但是，如何在现有条件下将这些人群准确地“筛选”出来，一直是困扰各级政府的一个难题。再来看与之相关联的第二个难题，在经适房分配完成后，如何确保这些房屋真正用于自住，而非转租或转售获取差价？很多地方采取了“严格检查监控”、“违规者严厉清退”、“五年内禁止上市”等方法，但是由于监管信息成本过高、可操作性欠缺、房屋期权化交易等原因，对经适房后续管理效果的宣传报道在各媒体上一直难觅踪迹。正因为这两大问题的存在，经适房的分配使用中不断伴随着负面新闻。政府推行住房保障的初衷是为了促进社会公平正义，维护低收入群体
的居住权，经适房如果没有得到公平分配使用的
话，反而会扩大贫富差距、强化社会不公平，损害
的是政府的公信力，浪费的是宝贵的公共资源。
二、逆向选择与道德风险
从信息经济学角度看，信息不对称、有效信
息缺失是经适房分配中存在的主要难题。信息不
对称是指有效信息在相互交易的经济个体之间
呈不均匀、不对称的分布状态，即有人对关于某
些事情的信息比另外一些人掌握得多一些，有人
掌握的信息少一些。信息不对称理论从２０世纪
７０年代产生开始，主要用于解释市场的经济现
象。
信息经济学中，一般把不对称信息分为两
类，一类称为事先不对称，即在签订契约或从事
交易之前就存在不对称信息，由此导致的问题称
为逆向选择（ａｄｖｅｒｓｅｓｅｌｅｃｔｉｏｎ）。例如著名的“二
手车问题”，在以个体为主的交易市场内，二手车
的买主通常无法准确评价车的质量，于是买主愿
意支付的价格只能反映市场中二手车的平均质
量，即介于次品车的低价值与好车的高价值之
间；与此相反，二手车的所有者非常清楚自己车
的质量，如果是次品车，车主非常乐意按照买主
愿意支付的价格售车，然而如果是好车，车主明
显知道买主低估了车价，因此可能不愿意售出。
因此逆向选择的结果是，好的二手车从市场中被
淘汰出去，市场中充斥劣质的二手车，市场运作
效果自然很差。另一类是事后不对称，即在契约
签订后才产生的信息不对称，这些往往涉及签订
契约后不可观察的行为，这类情况产生的问题称

信息经济学视野下的经适房分配问题
吴进学上海市浦东新区政府办公室
唐珺珺上海市浦东新区税务局

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为道德风险（ｍｏｒａｌｈａｚａｒｄ）。比如说，当某人加入某保险公司的车险，任何事故损失都会得到全额赔偿。那么开车人就会改变开车习惯，比如闯红灯、不系安全带，同时保险公司很难同步监管，由此导致发生事故的概率提高，而保险公司赔钱的风险加大。由此引申到公共管理领域的经适房分配中，我们也不难看到逆向选择和道德风险的危害。先看逆向选择现象，那些希望转卖获利的恶意申请者最有申请积极性，由于经适房供给方（政府）未完全掌握申请方（市民）的有效经济信息，因此存在着明显的信息劣势。在具体申请入围博弈中，申请人能够且更倾向于隐瞒自己的真实信息，以增加获得房屋的机会。在保障房资源量既定的情况下，产生了双方的逆向选择，恶意申请人获得经适房，而更多的诚实申请人被淘汰出局，进而引发严重的恶性循环；同时供给方由于经适房供应的社会效果不理想，受到强大的社会压力，则倾向于减少甚至停建经适房。再看道德风险问题。在申请方获得房屋后，并未将其用于自住，而是将其出售获得丰厚差价或转租获利，同时政府又因监管成本太高而疏于监管，因此骗购现象屡禁不止。再深入地看，经适房交易事后的道德风险问题将进一步加剧交易前的逆向选择，转售的丰厚回报（且在很大概率上是低风险的）将刺激更多的人去恶意申请，利用政策漏洞进行套利。三、解决问题的方法与实践在看到经适房分配制度难题的同时，我们更应当设法解决其中的信息不对称问题，进而发挥制度的“正能量”。１．“逆向选择”与“收入财产审核”以信息经济学来看，解决逆向选择问题的方法包括信号筛选（ｓｃｒｅｅｎｉｎｇ），即信息劣势的一方以一定成本收集有效信息以改善自己在交易中的不利地位。比如说，有车险业务的保险公司要求在申请表中填写开车人年龄、婚姻状况、工作—住宿距离等信息。一般来说，成年人、有家室的，开车比较谨慎；工作单位离家近，开车距离短，出事故的可能性也小；此外，保险公司还可以查看开车人以往的事故记录。这样保险公司虽不
能直接掌握被保险人的事故概率，但可以利用上
述信息来进行区分。
具体在经适房分配环节，应该充分利用当前
的信息技术优势，整合各种信息资源，加大申请
人收入、财产等准入条件的审核力度，提升政府
审核的实效。比如说，上海市近年来创设了行之
有效的居民住房和经济状况两轮核查机制。对审
查申请家庭的住房状况，主要通过全市房地产交
易登记系统和公有住房数据库系统进行核查；对
申请家庭的经济状况，主要通过民政、人保、税
务、房管、公安、交通、银行、证监等部门信息综合
比对的方式进行核查。其中，银行存款核查已覆
盖全市５１家中资银行及外资银行；证券信息查
询已实现沪深证交所的信息全覆盖。在两轮审核
过程中，政府掌握了较为全面可靠的申请者信
息，申请家庭不符合条件的检出率分别达到５％
和１０％左右，有近８０００户申请家庭被“筛选”出
局，与以往依靠直观式核查方式的１％～３％检出
率相比，大幅提高了核查的可靠性，对潜在的恶
意申请者也起到了强大的“吓阻”作用。以此为基
础，上海市不断扩大经适房的受惠面，动态调整
准入门槛，经过连续３次放宽准入标准，目前准
入条件为家庭人均住房建筑面积１５平方米、人
均月收入５０００元、人均财产１５万元，全市住房
困难的中等左右收入家庭，包括近年来落户的引
进人才、青年职工等均纳入政策覆盖范围，实现
了住房保障水平的可持续提升。
２．“道德风险”与“共有产权”
即使在信息经济学领域，道德风险问题靠单
纯强化监管难以解决。在保险领域，保险公司总
是希望投保人保护好自己的汽车或生病后仅用
一些必要的药品而不是动辄就去就医。可是当保
险公司提供全额保险的时候，这个目标就难以达
到了，因为投保后的车主没有动力采取防护措
施，投保后的病人也会尽可能享受医疗服务，甚
至要求医生多开贵重药物。虽然保险公司能够通
过观察到的信息来规定费率，比如根据大楼的防
火、灭火设施完善程度来提供差异化的火灾险费
率，比如外国一些人寿保险通常规定对吸烟者收

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輩輮
取高出非吸烟者的保险费。但是毕竟对人们的大多数行为难以观察，所以一般保险公司都采取让顾客承担部分风险、刺激其采取谨慎保护措施的“非全额”保险方法，同理还有劳动力市场中的折中激励机制———分成制（ｓｈａｒｅｃｒｏｐｐｉｎｇ）。具体在经适房的机制设计领域，“共有产权”制度可以说也是类似思想的体现。所谓“共有产权”，主要依据在经济适用住房中政府的各种投入（如土地出让金、行政税费减免等）和购房人的购房款投入所占的不同比例，并考虑周边普通商品住房的房价，设定政府（住房保障机构）和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过合同事先约定。在购房人自住时，住房保障机构让渡名下份额的“使用权”，使购房人享有完整的房屋“使用权”，帮助他们解决住房困难；购房人５年内不得转让房屋，５年后按规定上市转让的，住房保障机构作为共有产权人有优先回购权，并规定购房人和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。“共有产权”的运作机制，实际上是模拟市场价格的办法，将政府划拨土地、减免税费等形成与市场同质商品房的差价部分，转化为政府的产权予以持有，并在上市转让环节有效压缩了申请者投资获利的空间，价格信号清晰明确，退出机制便于操作，防止了社会公共资源流失，且政府监督成本明显降低。同时，还应看到，由于“共有
产权”模式大大降低了恶意申请者的套利空间，
从事后环节形成了对恶意申请者的负向激励机
制。
总体来看，“共有产权”模式是当前比较有效
的防止经适房交易后道德风险的机制，且合情合
法，利远大于弊。建议在即将出台的国家《基本住
房保障条例》中予以进一步明确，并在全国进行
推广。
３．公开透明
从整个经适房运行机制讲，做好经适房分配
使用全过程的公开透明，自觉接受社会公众监督
也是非常重要的。通过公开运作，切实改变一些
地方经适房分配中的“内部人控制”现象，从信息
经济学上讲，这也是解决“委托—代理”问题的一
个重要途径，本文对此不再赘述。
党的十八大报告强调指出，要多谋民生之
利，多解民生之忧，解决好人民最关心、最直接、
最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有
所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展。如
何使经适房这一公共福利性产品更为有效地发
挥民生保障作用，更多更公平地惠及人民群众，
仍将是我们推进住房保障工作中需要不断探索
解决的重要课题。
齐婧/责任编辑

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