房地产公司的项目管理和成本控制探究

房地产公司的项目管理和成本控制探究
摘要：在国家房产调控政策日趋向紧的实况下，房地产业的利润来源逐步回
归到项目管理和成本有效控制上来。房地产业的主要成本包括工程所用土地开发
成本以及施工、营销成本。对成本控制的管理水平决定着公司的发展前景和经济
效益。因此针对这些问题提出相关的建议和成本控制的管理方法。

关键词：项目管理；成本的控制；房地产公司
引言

我国的房地产业在经历燥热的跃进式发展后，在国家日益加强房地产调控的
政策干预下正逐渐回归到理性阶段。可以想见，房地产业在近十年的高速发展后，
参与房地产活动的市场主体已趋于饱和，营销模式和服务产品也已接近同质化，
因此，对房产企业来说，要想继续保持企业自身的竞争力和盈利水平，必须转向
更加精益的项目管理和成本控制上来。房产项目从论证立项到项目实施涉及到众
多流程，倘若不对各个流程进行有效干预，那么基于项目管理上的成本控制将面
临失控的风险，这都有赖于强化项目的有效管理来解决。

一、抓好源头，加强对工程项目的投资和设计环节的控制
1、投资决策阶段的管理与投资控制
提高科学合理的制度安排，在成本控制的体系、标准和流程等方面要逐渐完
善。 成本控制的底线明确。要形成企业的标准成本控制指标，加强成本控制硬
约束，项目时时处处警惕超支风险。 让成本控制效果更佳，实际成本和费用调
控到最适宜。 要做好项目成本的有效管控，实现利润最大化目标，就必须推动
企业成本管理向规范化、流程化和精细化的方向发展。首先需要针对包括《工程
招标管理办法》、《工程预结算管理办法》、《工程合同管理办法》、《材料设备采购
办法》、《成本控制指导意见》等在内的相关管理制度进行全面梳理，建立起以目
标成本为核心的，以目标成本管理、责任成本考核、关键环节优化、全过程成本
监控和成本管理后评价为主线的新型管理模式。

2、设计阶段的管理与投资控制
对该阶段实行招投标制度能达到设计方案的优化。通过该方法选择最佳设计
单位，为保证设计的合理性与准确性及其先进性打下基础，从而确保工程设计的
质量。工程项目中，限额设计是很好的控制方法，对投资规模的控制很有效帮助。
工程项目的设计直接关系到建设费用、周期及其产生的价值、效益，所以该阶段
要十分重视。充分应用价值工程。合理的运用该工程，不仅能将工程功能提高、
使工程造价降低，还能保证设计工作的功能和造价统一起来。要严格的审查设计
图纸及其图纸质量，对于专业间的图纸矛盾要及时提出并修改，避免返工和浪费
的现象。还要考虑图纸的合理性、造价经济性、施工可行性，从而达到提高设计
质量的目的。
二、抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段
1、招投标阶段
首先要严格的审查施工单位的资质，进行实地考察，这样可以有效的避免质
量差、信誉差的施工单位进入投标单位。施工企业必须有足够的实力，从而保证
它自身的生产、经营与效益。同时要对招标条件进行严格掌控，将工程标底与标
书进行严格的编制，同时也要对评标定标的工作把握好，通常采取公开或邀请招
标的方式进行工程招标。招标书的条款要保证准确和严谨，工程造价不外泄。还
要将标底编制好，要保证工程标底的质量，控制合理的造价，还要对造价水平进
行合理的审查，确保其在投资控制范围之内。合理的价位中标，业主方妥善选择
中标单位。要随时掌控好项目的工程造价。中标之后，要严谨、细致的签订合同
条款，工期也要合理，避免双方出现责任不清的现象。

2、有效控制工程中出现的变更
变更签证是工程中经常出现的问题，一旦工程出现变更签证麻烦，将干扰到
工程的进度和成本预算。因此，如何对变更签证进行有效的控制,必须是工程施
工单位必须提前考虑到的。分析来看，变更签证出现问题除人为因素外,最主要
还是施工流程出现障碍,必须通过建立完善的流程管理制度,以最大限度地避免因
沟通不畅等引起的错算、多算失误。具体而言要从以下几方面着手：一是加强现
场施工管理人员、工程技术人员的成本意识、质量意识和严谨求实的工作作风，
要求他们在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时, 充
分认识到成本节约的重要性。二是尽量减少设计变更。工程管理部门人员应切实
履行监督职能，按照合同约定要求督促设计公司履行设计质量承诺, 避免或减少
设计失误或不合理设计问题。另外，业主方还可以指派工程造价管理专业人员常
驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况，对工程流程进行监控干预，
防止滞后性造成损失。

3、管理好合同，以防出现工程的索赔现象
将成本有效控制的方法是将工程变更控制好，所以业主方一定要把关好事前
的工作、还要对过程进行严格监控、对工程的变更进行审核，从而将工程费用尽
量的减少，以防出现投资失控的现象。除此之外，对于那些不履行合同的材料供
应商及其施工单位应提出反索赔，从而有效的控制项目的成本。同时，要对施工
现场进行管理，避免浪费投资。应该在施工的各个阶段和环节将造价控制及其工
程管理的观念渗透进去，从而使项目的管理目标得以实现，工程的效益得到提高。
为了做好工作，业主方应着重将这几方面工作做好：要对现场施工的管理人员与
技术人员的经济观念、素质教育进行加强，要积极与监理工程师配合，在保证工
程的安全、质量、工期的基础上注重节约投资；使设计的变更尽量减少，很多因
素均会引起设计变更，有效的将设计变更减少很重要。首先严禁借助设计的变更
来将建设规模扩大，将设计标准提高，使建设内容增加，一般设计的变更是不允
许的，除非在不变更的情况下使项目的功能发挥受到影响，或者项目不能进行的
情况下才可以变更。其次，要对必要的设计变更进行仔细的处理，对于有关费用
的设计变更，一定要由设计单位的代表、业主方的现场代表、总监理工程师三方
共同签字才可以生效。有条件的话，业主方可派工程造价管理方面的专业人员对
施工现场监控，随时把握工程造价；严格管理好现场签证，工程的技术人员应该
与经济人员积极的配合，要做到边做边签，同时还要保证签证的量化要求，工程
的签证单上的任何字都应准确清晰无误，所签内容也应和实际相符，在签证范围
之内。

4、重视工程后评估工作
工程后评估工作是一个工程项目组实现工程成本控制必须完成的程序。后评
估工作主要是在项目竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及其分析结
果汇总并建立成数据库,为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考，
同时还可作为总公司进行项目部绩效考核的依据。后评估还存在一个意义是会同
工程项目各个部门及时总结项目管理与工程造价控制过程中存在的问题和教训,
便于为今后做出改进方案以更好地对下一次项目管理与工程造价进行控制提供
依据。由此看来，工程后评估重在总结经验，查找不足，为后面提升工程管理水
平打基础，这也是一个成熟的工程建筑企业必须做的一件事。

结束语
项目管理的加强与工程成本的降低是人们可以控制的。土地成本逐年增高，
房地产的企业要对自身资金进行加强、同时要控制好项目管理和投资，从而有效
的降低工程项目的成本，有效控制工程造价才能在竞争市场立足，创造更大的经
济效益。成本的管理对于房地产而言是一个极其系统的工程，务必保证每一个环
节都准确无误。在经济日益紧张的情况下，成本管理不仅关系到赢利的多少，更
能决定企业是否能够继续生死，在竞争激烈的市场条件下，成本管理的重要性已
不容忽视。

参考文献
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[4]连宏伟.论房地产开发项目中的成本控制[J].《财经界》,2010(02)