产权式酒店的销售风险原来一直有争论，大多是从经营管理的难度等方面来探讨，本文从税务角度的分析是一种比较现实和客观的角度，从中看出来产权酒店确实存在不少需要克服的现实问题。里面涉及的税务种类大家可以积累起来，在有具体项目需要测算的时候有可能用上。
产权式酒店的税务问题
产权式酒店在中国落地生根，最早是房产开发商借以融资、盘活资产的一种方式，它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略，对促进房地产市场的发展有其积极的作用。由于它的固有缺陷，在开发商、投资者、酒店管理方以及税务机关监管等均存在涉税风险。
1、房产开发商
开发商将产权式酒店销售给投资者（业主），按照规定主要应该缴纳以下税金：
（1）营业税金及附加
根据《营业税暂行条例》规定，开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。
（2）企业所得税
根据“国税发〔2006〕31号文”等相关规定，开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。
（3）土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》等相关规定，开发商销售产权式酒店给业主，需要缴纳土地增值税。
（4）印花税
根据“财税[2006]162号文”规定，销售产权式酒店而签定的购房合同应按产权转移书据0.05％缴纳印花税
2、投资者（业主）
（1）购买环节
A、契税
根据《契税暂行条例》的规定，投资者（业主）购买了产权式酒店，就应该缴纳3％-5%的契税。
B、印花税
投资者（业主）签订了购买产权式酒店的购房合同，应该缴纳0.05的印花税，还应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。
（2）收取房租环节
业主（投资者）将所购买的产权式酒店委托酒店管理公司进行经营，并向其固定收取明年投资额10%以上的投资收益。对于这样的投资收益只能界定为出租房屋的租金收入。因此，主要涉税有：
A 营业税及附加
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：
投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。
同时按照相关规定还应该缴纳城市建设维护税、教育费附加。
B、房产税
根据《房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。
C、土地使用税
根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，对业主拥有的产权式酒店，应该按照《国有土地使用权证》所载面积征收土地使用税。
D、个人所得税
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：
投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。
【税率】：按照“财税[2000]125号”规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。
【计税依据】：按照“国税函[2002]146号”规定：
个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除相关费用。
3、酒店管理方
酒店管理方一般均是房地产开发商出资成立的管理酒店的公司，也有可能是开发商聘请的专业酒店管理公司。酒店管理公司承担着酒店经营管理的重要职责，它主要涉及以下税金：
（1）营业税金及附加
根据《营业税暂行条例》及相关规定，对酒店管理公司取得的经营收入，应该征收5%的营业税金以及相应的城建税、教育费附加。
（2）企业所得税
根据《企业所得税法》规定，酒店管理公司应该就其经营的净所得缴纳25%的企业所得税。
（3）代扣代缴投资者房租收入的个人所得税
根据《个人所得税法》相关规定，酒店管理公司是个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务，必须依法履行。
（4）代扣代缴投资者（业主）的营业税、房产税、土地使用税
一般说来，主管税务机关均会要求酒店管理公司代扣代缴投资者（业主）应该缴纳的营业税、房产税、土地使用税。
A 面对主管税务机关没有政策依据的代扣代缴如果不执行，势必加深与税务机关的征纳矛盾；
B 如果代扣了投资者的相关税金，相当于直接减少了投资者的收益，也会加剧与投资者的对立。
因此，酒店管理公司是否代扣代缴投资者的营业税、房产税、土地使用税，如何应对主管税务机关、投资者，就显得十分尴尬，甚至处于两难的境地。
4、主管税务机关
由于购买产权式酒店的投资者均是自然人，主管税务机关如何有效征收投资者出租收入的营业税、房产税、土地使用税，不能说税务机关是束手无策，起码是成为了征管的难题之一。
（1）委托酒店管理公司代扣代缴
如果主管税务机关委托酒店管理公司代扣代缴，对强化这一部分税金的征管意义重大。但是没有充分的法律、政策依据，酒店管理公司很难履行代扣代缴职能，投资者已可能不认可这种没有法律、政策依据的代扣代缴。
（2）主管税务机关直接征收
面对人数众多的购买产权式酒店的投资者，主管税务机关直接征收的难度可想而知。不仅增大了征税成本，而且极有可能导致国家税款白白流失。
从上述分析可知，产权式酒店模式对于开发商（含酒店管理方）、投资者以及主管税务机关都存在较多的税务问题。由于税收问题很可能导致开发商无法兑现对投资者收益回报的承诺，投资者的利益得不到有效保障，国家的税款也可能会有所流失，更有甚者完全有可能形成严重的社会不稳定因素。
（三）解决产权式酒店法律、税务问题的思考
产权式酒店这一新生事物，对于开发商及时回收资金、拓宽投资者的理财渠道，应该是一种有益的尝试。但是，也必须正视因产权式酒店而产生的法律、税务问题。为了寻求解决方法与措施，最大程度地保障开发商、投资者的权益，降低涉税风险，减少国家税款流失。笔者认为可以从以下两方面考虑：
其一，完善相关法律手续，降低法律风险。
1、开发商在产权式酒店的促销广告中应该“诚信为本”，不仅要宣传其投资收益的利好，而且要明确告知投资者所存在的涉税风险。
2、开发商在与投资者签订《商品房买卖合同》时，应严格执行《合同范本》，不能出现“售后包租”以及类似的相关内容，以免造成违法合同。
3、开发商应该对酒店的餐饮、会所等娱乐休闲配套设施向投资者作出不予销售的承诺。产权式酒店在开业后，便将此产权抵押给银行，以作为对业主回报承诺的担保。
4、为了保证开发商能够实现关于投资收益的承诺，投资者应该同开发商签订《担保投资收益补充协议》，以保障投资者的权益。
其二，多角度防范涉税风险，以保障各方权益。
1、产权式酒店的《商品房买卖合同》签订后，开发商指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，酒店管理公司以
