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产权式酒店——有身份象征的投资理财产品概念：产权式酒店是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店统一经营，以获取客房的利润分红，同时投资者享有酒店赠送的一定期限的免费居住权。
投资产权式酒店分析：1、每间客房都有独自的产证，投资者一次买断客房的所有权，每年获得回报。
2、收回投资成本的年限一般为10-12年，年回报率在8%-10%左右。
2、酒店管理公司每年赠送投资者7-15天的免费居住权。
3、酒店还会提供VIP会员卡优惠服务，在酒店进行餐饮、KTV、洗浴、棋牌、住宿等消费，可享受折扣优惠。
4、在酒店运营后的12-15年，开发商还会以购买价的150%进行回购。
5、投资产权式酒店是一种身份尊贵的象征，能彰显身份和地位，提高人格魅力，在沿海发达城市，产权式酒店是一种热门的投资产品。
理念：产权式酒店作为一种新型的房产投资产品，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提供了一种既消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，将纯消费房产融入投资概念，这就是产权酒店的理念。
特点：产权式酒店的投资额度小、回报高，又能拥有固定资产的产权实体，把投资风险降到了最低，另外又无需投入较大的精力，相对于金融投资，产权式酒店要轻松、稳定得多，适合各种投资人士。
产权式物业属于投资型物业，为公众提供了新的投资渠道，投资风险比股票小，投资利润比储蓄和保险大。
为什么要选她？——产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在中国各旅游城市已迅速发展起来。
目前，中国的产权式酒店平均每年以15%的速度递增，成为公众青睐的旅游和投资形式；产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因：其一，委托经营，省去麻烦。
产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。
这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。
产权式酒店市场前景分析引言产权式酒店是一种新兴的投资模式，在酒店业内逐渐崭露头角。
该模式允许个人或企业购买酒店客房的产权，并享有相应的收益和权益。
本文将从多个角度对产权式酒店市场的前景进行分析，以便帮助投资者进行决策。
市场需求分析随着人们生活水平的提高和旅游需求的增加，旅游业蓬勃发展。
产权式酒店作为一种新兴的住宿方式，满足了人们对更为舒适便利的住宿需求。
此外，产权式酒店还可以作为投资工具，吸引了一大批投资者。
因此，产权式酒店市场具有广阔的发展空间。
优势与挑战产权式酒店相比传统酒店模式具有一些独特的优势。
首先，产权式酒店提供了长期稳定的收益和回报，对于投资者来说具有吸引力。
其次，产权式酒店允许个人或企业灵活自主地管理和使用酒店客房，增加了投资回报的可能性。
然而，产权式酒店也面临一些挑战，如管理成本较高、投资风险较大等。
投资者需谨慎权衡利弊，做出明智的决策。
政策环境分析政策环境对产权式酒店市场的发展具有重要影响。
当前，许多国家和地区对于产权式酒店的发展给予了积极支持，推出了一系列相关政策和措施，为投资者提供了良好的投资环境和政策保障。
例如，一些国家对产权式酒店提供税收优惠政策，吸引了更多的投资者参与。
政策的积极推动将促进产权式酒店市场的稳定发展。
市场竞争分析产权式酒店市场竞争激烈，各大品牌纷纷涌入。
在选择合适的投资项目时，投资者需考虑酒店的品牌影响力、地理位置、市场需求及潜力等因素。
此外，与传统酒店相比，产权式酒店市场还存在一些独特的竞争因素，如管理能力、维护成本等。
投资者应根据自身实际情况，制定出合理的竞争策略，以提高投资回报率。
市场前景展望总体来看，产权式酒店市场前景广阔。
旅游业的不断发展和人们对高品质住宿需求的增加将进一步推动产权式酒店市场的发展。
政策环境的积极支持也将为投资者提供良好的投资机会。
然而，投资者在参与产权式酒店市场时需谨慎选择，考虑市场竞争、风险管理等因素，以确保获得稳定的投资回报。
产权式酒店策划案例分析报告1. 引言产权式酒店是指酒店开发商将酒店物业交付给酒店管理公司，通过提供酒店房间的产权或长期租赁权利，从而实现酒店经营和投资回报。
本文将通过对一个产权式酒店策划案例进行分析，探讨其优势和风险，并给出相关建议。
2. 案例背景该案例涉及一家酒店开发商，打算开发一家位于城市中心的高档酒店。
考虑到资金和风险的问题，该开发商决定采用产权式酒店的经营模式。
他们计划将酒店物业分为私人住宅区和酒店客房区，通过销售私人住宅区的产权和长期租赁酒店客房，实现回报。
3. 优势分析3.1. 分散投资风险在传统的酒店经营模式中，开发商需要承担所有的投资风险。
而在产权式酒店中，开发商可以通过将酒店物业出售或长期租赁给其他投资者，从而分散风险。
这使得开发商可以减少财务压力，并获得更稳定的现金流。
3.2. 长期收益通过出售产权或长期租赁酒店客房，开发商可以获得长期的稳定收益。
与传统的酒店经营模式相比，产权式酒店可以为开发商带来更可观的回报。
同时，租房者或产权购买者也可以享受到酒店设施和服务，提高其入住体验。
3.3. 提高酒店管理质量在产权式酒店中，酒店管理公司负责酒店的日常运营和维护。
开发商可以通过选择专业的管理公司，提高酒店的管理质量和服务水平。
这将进一步增加酒店的竞争力，吸引更多客户入住。
3.4. 创新商业模式产权式酒店是一种相对较新的商业模式，可以吸引更多投资者和购房者的兴趣。
酒店开发商可以通过创新的策划和营销手段，吸引更多人购买产权或租赁酒店客房。
这将为酒店带来更多的收入和流量。
4. 风险分析4.1. 资金风险在产权式酒店中，开发商需要投入大量资金进行酒店物业的建设和装修。
如果市场需求不足或经济形势不稳定，开发商可能面临资金回笼困难的风险。
因此，开发商应该进行充分的市场调研和风险评估，确保项目的可行性。
4.2. 运营风险产权式酒店的运营风险主要来自于酒店的管理和运营。
如果选用不合适的管理公司或管理团队，酒店的服务质量和运营效率可能会下降，影响客户体验和口碑。
产权式酒店策划案例随着社会和经济的发展，酒店行业也已经进入了一个全新的阶段。
传统的酒店经营模式受到了资本和技术的挑战，而“产权式酒店”则成为了当下行业的热点，已经被视为新型酒店业态的代表之一。
本文将就“产权式酒店”进行策划案例的研究分析，旨在探讨其商业模式和优劣势。
一、产权式酒店简介产权式酒店，又称为公寓式酒店，是指通过商业地产投资公司和酒店管理公司合作的方式，将酒店运营业务与实体房产资产的所有权分离，实现资产与业务的分离。
在这种模式下，酒店管理公司主要负责酒店的运营和管理工作，而物业所有者则负责物业的投资和维护工作。
在此基础上，酒店可以将其房间以分时租赁、长租、短租等多种方式进行出租，并且还可以根据市场需求进行灵活调整。
二、产权式酒店的商业模式产权式酒店商业模式主要分为两个部分：资产管理和运营管理。
资产管理：在产权式酒店模式下，商业地产投资公司负责建设和购买物业资产，同时将这些资产出租给酒店管理公司。
在这种情况下，物业所有权和使用权分离，可以更好的促进酒店的长期运营和资产投资回报。
运营管理：酒店管理公司负责管理酒店运营业务，包括酒店的品牌和经营理念、市场营销和销售、客户服务、人员管理等方面。
酒店管理公司可以利用自身优势，积极推广酒店品牌、宣传酒店特色和服务理念，吸引更多的客户。
随着客户数量的增长，酒店的营利能力也会不断提高。
三、产权式酒店的优劣势优势：1、运营灵活：产权式酒店采用灵活的运营模式，可以根据市场需求和客户需求来调整经营策略和服务内容。
2、资产收益稳定：酒店管理公司为企业运营管理，物业所有者是资本盈利者，可以将资产收益更精确化地实现。
3、租金收益高：不同于传统的租金固定收益，产权式酒店的租金水平较高，因为房间出租收益会随着市场需求和季节性变化而动态调整。
劣势：1、资产投入成本高：产权式酒店需要大量的资产投资，建设和购买物业资产需要大量的资金支持。
2、物业管理风险：酒店管理公司需要对物业进行监管，以确保物业的保养、维修和安全运转。
产权式酒店定位分析报告1. 引言本报告旨在对产权式酒店进行定位分析，旨在帮助相关决策者了解产权式酒店的市场定位和竞争优势，以制定相应的经营策略。
本报告将首先介绍产权式酒店的定义和特点，然后分析产权式酒店的目标市场和竞争对手，最后提出相关的建议和未来开展趋势。
2. 产权式酒店的定义和特点产权式酒店是指酒店房间的所有权归属于个人或机构，酒店经营方只负责管理和运营。
其特点包括：- 资产所有权别离：产权和经营权别离，产权归属于个人或机构，经营权归属于酒店经营方。
- 长期收益稳定：产权所有者可以通过出租或出售房间获得稳定的收益。
- 客房管理灵巧：酒店经营方负责客房的管理和维护，产权所有者可按需入住或出租。
3. 目标市场分析产权式酒店的目标市场主要包括以下几个方面：1. 长期投资者：产权式酒店作为一种稳定投资方式，吸引了一批寻求长期收益的投资者。
2. 旅游者：对于经常旅行的人来说，产权式酒店提供了舒适的住宿体验和更多的灵巧性。
3. 商务旅客：产权式酒店位于商业中心地带，为商务旅客提供便捷的办公条件和高品质的效劳。
4. 长期居住者：一些人常年居住在外地，他们选择产权式酒店可以享受酒店式的效劳和便利。
4. 竞争对手分析在产权式酒店市场中，存在着多家竞争对手，他们也在争夺相同的目标市场。
以下是几个主要的竞争对手：1. 国际连锁酒店集团：这些大型酒店集团拥有丰富的市场资源和品牌知名度，是产权式酒店的强大竞争对手。
2. 地方性酒店经营者：一些地方性的酒店经营者也开始进入产权式酒店市场，试图抢占市场份额。
3. 其他房地产投资工程：产权式酒店面临来自其他房地产投资工程的竞争，例如公寓和豪宅等。
5. 建议和未来开展趋势根据前述的目标市场和竞争对手分析，我们提出以下建议和未来开展趋势：1. 加强品牌建设：对于产权式酒店来说，品牌建设非常重要，可以提高消费者对酒店的认知和信任度。
2. 提供高品质的效劳和设施：为了吸引更多的目标市场，产权式酒店应提供高品质的效劳和设施，打造舒适的住宿体验。
我国产权式酒店发展的SWOT分析摘要：本文对我国产权式酒店的发展现状进行了swot 分析，并针对存在的问题提出了相应的对策，以期为我国产权式酒店的发展提供理论支撑。
关键词：产权式酒店；swot；对策我国的产权式酒店随着世界经济一体化，正面临着新的形势——挑战与发展并存，风险与机遇同在。
为了促进我国饭店行业的发展，适应日益激烈的国内、国际市场竞争环境，本文对我国产权式酒店的特点和发展现状进行分析并提出针对性的对策，彰显我国产权式酒店健康发展的必要性和紧迫性。
一、我国产权式酒店发展的swot分析（一）我国产权式酒店发展的优势（s）1.国际产权酒店发展路径为我国产权式酒店的发展提供了参考产权式酒店与分时度假产品在欧美许多国家已经历了30多年的发展时间，无论是管理方法还是发展模式都已趋于成熟。
据国外媒体报道，在美国旅游业中，分时产业是增长最快的一个主要板块。
在2006年，全美有14000个新的产权酒店房间被建造，2007年有11000个。
2008年到2011年，大概有47000个新的产权酒店客房单位。
ernst & young的研究表明：5年间新的客房销售增长了81%。
另外，伴随着美国的1615个度假胜地和176232个分时客房的建立，分时业主的数量也从2002年的300万增长至2006年的440万。
aif 研究进一步表明，2006年美国产权式酒店的销售额为100亿美元，达到了历史新高。
2.蓬勃的中国旅游经济为产权式酒店的发展创造了无限空间由中国社会科学院旅游研究中心和社会科学文献出版社联合发布的《2011年中国旅游发展分析》表明，2011年，中国入境旅游人数13564万人次，比上年增长1.16%。
其中：入境过夜旅游人数5631万人次，比上年增长2.4%；入境外国旅游2721万人次，比上年增长6.7%。
国际旅游（外汇）收入430.35亿美元，比上年增长12.01%。
根据以上数据，我们有充分的理由相信，蓬勃的旅游业可以为产权式酒店提供更多的优质客源和良好的投资环境，并且国内旅游业的迅猛发展也势必推动休闲度假业的成长。
产权式酒店分析1.项目产品定位调整建议1.1产品特性分析1.1.1产权式酒店的起源“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。
产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。
1.1.2产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：·时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；·养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，将获取一定的投资回报。
一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；·有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。
一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有客观的盈余。
业主购房可办理 5 成 10 年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠 5%；业主与开辟商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固定年 11%的投资回报(税前)，同时业主可享受每年有 15 天的免费酒店入住权，合同期限 20 年， 20 年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。
与酒店的委托经营管理方式有两种：A、有限自用投资型酒店。
即开辟商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部份时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。
B、投资+经营型酒店。
投资者在签定一个或者数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。
第一，固定投资回报的操作模式在当时是比较普遍的一种投资方式，在产权式酒店的销售中紫薇酒店的良好运作、裙楼商业由太平洋百货统一经营管理，具有长期比较稳定的收益，都给购房者很大的信心保证；第二，在紫薇银座的客户群中有很大部份是二级城市灰色资金收入转移者，他们对成都房地产市场的不了解，轻信了开辟商所吹嘘的高额投资回报，在2004 年 2 月实际返利中开辟商代扣了税费和维修基金后，不少投资者的收益还不能抵充月供款，因此不少投资者的稳定高收益的梦破灭。
第三，从目前中原对紫薇银座和紫薇酒店的调查来看，酒店部份运作基本能够保证盈利，通常都是紫薇酒店部份在补贴紫薇银座部份的返利，紫薇酒店的经营情况是成都市中心酒店中比较好的，但在每年的年终决算后只能保持盈亏平衡，财务也很吃紧。
第四，从相关途径了解到，紫薇三期将在 2022 年推出，原打算做产权式酒店，但此方案已被否决。
业主购房即办理七成 20 年按揭(首付为 140，000 元，月供为2，185.26 元)，同时与管理公司签订一套客房 10 年租赁合约(由开辟商担保)；10 年期内，业主客房月供由管理公司全额承担，且管理公司每年一次性返还业主首付款×8%的红利；则 10 年的回报为 374，231.2 元(实际回报率为7.96%)；业主每年可获 36 天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；若按酒店客房 250 元/天计，则客户每年可获9，000 元(36 天*250 元/天)的免费入住权；加之每年首付 8%的现金回报和月供款，在宣传时开辟商称回报率为9.88% (37，423.12+9，000/470，000)；投资者在该酒店内消费享受各项配套设施 5—8 折不等的优惠。
产权式酒店酒店简介产权式酒店酒店是指酒店业主通过出售酒店单元的方式，将酒店房间转变为私人产权。
酒店业主可以将自己所拥有的酒店房间出租给其他客人，从而获得租金收入。
这种模式结合了传统酒店业和房地产业，为酒店业主提供了一种稳定的收入来源。
原理产权式酒店酒店的运营原理相对简单，业主首先购置酒店房间的所有权，成为酒店的产权人。
然后，酒店业主将自己所拥有的房间出租给其他客人，通过租金收入获得投资回报。
这种模式可以让业主在自己不需要住酒店房间的时候，将其出租给其他客人，从而实现灵巧运营和最大化收益。
优势稳定的收入来源产权式酒店酒店可以为业主提供稳定的收入来源。
由于房间的所有权归业主所有，无论酒店房间是否被租出，业主都可以获得固定的租金收入。
这种模式比传统酒店业更具有投资回报和可持续性。
灵巧的运营模式产权式酒店酒店的业主可以根据自己的需求灵巧运营。
业主可以选择自己住宿的时间，并将其他时间的房间出租，从而最大化收益。
这种模式比传统酒店业更具灵巧性，让业主能够更好地管理自己的资产。
资产增值潜力通过购置酒店房间的所有权，业主还有时机享受资产增值带来的收益。
随着酒店地段的升值和市场需求的增加，业主所拥有的房间价值可能会不断上升。
这意味着业主不仅可以通过租金收入获得回报，还可以享受资产增值带来的额外收益。
本卷须知持有期限产权式酒店酒店通常有一定的持有期限要求。
业主需要在一定的持有期内保持对房间的所有权，以确保酒店的稳定运营和管理。
在持有期结束后，业主可以选择继续持有房间，或者将其出售给其他投资者。
管理费用产权式酒店酒店也需要支付一定的管理费用。
这些费用包括酒店管理公司的效劳费用、房间维护费用等。
业主需要计算这些费用，并确保租金收入能够覆盖这些费用，以保证投资的回报率。
市场需求在购置产权式酒店酒店之前，业主需要对目标市场的需求进行充分的调研。
只有当目标市场对产权式酒店酒店有需求时，业主才能获得更好的投资回报。
因此，在进行投资之前，业主需要对市场需求进行仔细分析和评估。
产权式酒店开发模式及其实证分析产权式酒店开发模式是一种酒店业发展的新模式，它采用产权方式进行酒店的开发和运营。
所谓产权式酒店，即酒店的房间以产权的方式进行销售，房间的产权归入住者所有，住宿者可以拥有房间的所有权和使用权，并享有相应的使用收益。
首先，产权式酒店将酒店房间的产权分割成多份，使得更多的个人和机构可以参与酒店开发。
这样不仅扩大了酒店开发的投资主体，也增加了酒店的投资规模，促进了酒店业的发展。
其次，产权式酒店通过产权交易市场，实现了房间产权的转让和交易，提高了房间的流动性。
投资者可以根据自身的需求和资金情况，选择购买适合自己的房间，并在未来进行转让，实现资金的流动和增值。
再次，产权式酒店鼓励投资者租赁自有房间给酒店管理公司进行运营，减少了投资者的运营压力和风险。
投资者可以通过与专业的酒店管理公司合作，将酒店的日常运营交给专业团队，提高了酒店的管理水平和服务质量。
最后，产权式酒店通过售卖房间产权，可以实现投资者的资金回报。
投资者可以通过房间产权的升值和房间的使用收益，获得投资回报，增加了投资吸引力。
其次，在市场方面，产权式酒店通过产权交易市场实现房间产权的转让和交易，提高了房间的流动性和市场的活跃度。
投资者可以根据市场需求和价格变动，选择合适的时机进行房间的转让，实现资金的流动和增值。
再次，在管理方面，产权式酒店通过与专业的酒店管理公司合作，提高了酒店的管理水平和服务质量。
专业的管理团队可以根据市场需求和客户需求，进行合理的定价和服务策略，提高了酒店的竞争力和盈利能力。
最后，在回报方面，产权式酒店通过房间产权的升值和房间的使用收益，可以实现投资者的资金回报。
投资者可以通过持有房间产权获得房间升值收益，并可以选择将房间租赁给酒店管理公司获取房间的使用收益，实现投资回报和资金增值。
综合来看，产权式酒店开发模式是一种创新的酒店业发展模式，它通过分散投资主体、流动房间产权、专业化管理和资金回报，促进了酒店业的发展和个体投资者的实现价值，具有良好的市场前景和经济效益。
产权式酒店投资一、产权式酒店概念（一）产权式酒店的概念界定。
产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型酒店式旅游地产投资。
投资者并非以居住为目的购买酒店的某间客房，而是作为投资行为将所购客房委托酒店管理公司出租，获取利润分红，并获得酒店管理公司免费赠送的一定期限入住权。
投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权（通常为40年），但没有经营权利。
酒店的运营由酒店管理公司统一管理，投资者只是定期获取相关的利润分红，无权干涉酒店的正常运营。
目前，国际通用的产权酒店有时权酒店、住宅型酒店、投资型酒店三种形式。
时权酒店即酒店向游客、中产家庭或企业集团出售约定时期的酒店客房使用权利，该权利可以上市转售或交换。
住宅型酒店即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客房住宅。
投资型酒店即业主作为投资行为购买酒店客房产权，并委托酒店管理公司统一经营，以获取年度利润分红，同时享受酒店赠送的定期入住权。
（二）产权式酒店存在的三大问题1、虚高的汇报率。
开发商为了尽快出售产权，往往以高回报率为诱饵，但是投资回报率的高低和风险大小并非人为控制，而是取决于将来酒店的经营状况。
开发商往往以90％以上的理想客房出租率来计算投资回报率，作为投资者应该理性地评估未来收益，不要迷信开发商。
2、较多的限制因素。
国内大多数产权酒店都给业主提供每年固定的分时度假期，这同目前我国城镇旅游度假消费模式有较大差异。
3、市场无序和管理混乱。
开发商为了利润往往盲目跟进，项目仓促上马，过度地前期商业炒作，只重视产权的出售，而忽视后期产权酒店的经营管理。
同时，国家部门尚未对分时度假产品性质作出明确界定，也缺乏相关的法律法规，严重影响了产权酒店的健康发展。
二、产权式酒店投资优势分析（一）产权式酒店业的市场环境日趋形成。
近几年，国民经济持续增长、加入WTO和对外开放进度的加大，一方面培养了一批具有高消费能力的白领阶层，另一方面也培育了这批白领阶层的超前消费观念，市场消费潜力开始释放。
产权式酒店分析一、定义产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
二、风险任何投资都有风险，但购买产权式酒店的风险下限是：你至少拥有一套完整的酒店客房。
考察产权式酒店的风险要看四个方面：一是城市因素，看这个城市的人流量如何。
二是看本土的消费能力和消费习性，比如说这个城市的人是不是喜欢在酒店消费。
三是看酒店品质，包括酒店的星级、体量、位置以及多功能性。
多功能性是指不做酒店还可做其它用途，如作为小户型出租。
四是看管理方，这点至关重要。
管理方代表着酒店的管理模式，管理是否得当，直接影响着酒店的经营。
酒店的经营状况，决定着酒店产权经营方和投资所有人的回报!投资产权式酒店首先要看酒店经营管理公司的实力，包括服务水准、管理经验及信誉等。
首选有品牌、有良好的酒店经营史的酒店经营管理公司，后期经营相对稳当。
其次，大多数消费者认为，选择部分自营、部分出售产权的产权式酒店更有保障。
在这种产权式酒店的运营中，消费者与开发商的利益捆绑在一起。
在自身利益驱动下，开发商会尽力做好酒店经营。
此外，开发商实力是酒店经营又一大保障。
实力雄厚的开发商，能够保障酒店的硬件建设，为酒店的后期运营奠定基础。
产权式酒店的购买者应仔细考虑两个因素：一是不要过高地估计酒店的盈利能力;二是切勿迷信作为担保的开发商，对其担保的有效性和出现麻烦时权益如何得到保障应进行深入了解。
三、产权酒店的发展现状分析产权式酒店在西方发展很成熟, 样式也比较丰富, 它之所以在西方发展得如此成熟, 基于以下三个条件: 第一, 西方国家中产阶级的崛起, 形成了庞大的客户群。
第二, 产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源, 可以供客人休闲度假。
国外的产权式酒店多建在具备3S(阳光、海滩、海水) 条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。
产权式酒店交易法律问题分析一、产权式酒店的概述1.1 产权式酒店的渊源“产权酒店”是上个世纪70年代兴起的产物,在欧美发达国家和地区,中产家庭逐渐成为社会主流,旅游业方兴未艾,在旅游创新过程中,瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店timeshare hotel ”的概念,“timeshare”即“时空共享”, 酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利,该权利可以转售、转让或者交换。
“时权酒店”构成产权式酒店的最初形态模式。
经过长期的发展,产权式酒店又逐渐演化出两种类型：“退休住宅”及“有限自用的投资型酒店公寓”。
“退休住宅”,是一种所谓留后路的退休住房投资方式。
投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。
到退休的时候作为颐养天年的住所。
这种类型的酒店在美国比较多见。
“有限自用的投资型酒店”,开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
“时权酒店”、“退休住宅”、“有限自用的投资型酒店”三者的共同点是都秉承“时空共享 timeshare ”的理念,投资者均享有一定期限免费入住的权利。
1.2 产权式酒店在我国的发展情况随着我国经济的不断发展,人民生活水平不断提高,消费能力和理财观念逐步转变,在近年来的旅游热、房地产投资热的推动下,产权酒店投资方兴未艾。
第一种“时权酒店”模式在我国最早出现,这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权,故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”,因国情差异,其发展在我国产生了“水土不服”的现象。
“时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益,而由于目前中国的物权和信用机制不完善,开发商携款潜逃的事件屡有所闻,因此单凭契约保障很难取得投资者的信任,这就需要表明产权关系,产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。
产权式酒店作为一种新型的房产投资的消费方式，它将名下的房产和酒店经营相结合，向公众提供一种既消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，将房产融入投资并获取回报的概念，这就是产权式酒店。
住宅投资逐渐冷却。
同时，国际经济金融环境动荡不定，通货膨胀的压力有增无减，股市缩量连跌，利息下降，金价不稳定，再加上“商业不限购”的背景，让手头有大量闲散资金的投资者纷纷把目光投向商业，而“投资较少，回报较大”的产权式酒店产品更是牵动了许多人的敏感神经。
投资分析目前市场上几乎没有其他理想的投资项目，股票风险大、基金不稳定、国债增值缓慢、开商铺竞争激烈。
与商铺、股票等相比，产权式酒店公寓投资风险相对减少，较为稳定，又有一定的固定投资回报。
长期投资是关键自有资金去投资投资产权式酒店最好用自有资金，不要轻易向银行贷款。
个人向银行贷款，每年需支付一定的利息，如果再扣除税收、物业管理费，即使产权式酒店投资许诺8%的回报，但是三项费用加起来，投资者也基本上已没有收益。
所以业内人士一再提醒投资者，一定要用自有资金投资，向银行贷款投资要慎重。
国内个人投资产权酒店的主要是年龄在35岁以上的“中产阶级”，这部分人可能当了十几年白领，手中有几十万或是上百万的积蓄。
用这部分积蓄去投资，再加上用心选择，风险相对较小。
投资技巧有讲究：作为一个精明的投资者，在选定投资项目之前，不仅仅对该项目进行了解，还要对该项目的成长环境做具体的分析与预测。
对此提出提出四字经“看大、抓小”。
“看大”就是要从宏观经济角度出发，看此类产品是否符合整个国民经济大发展趋势，看整个市场环境和政府相关政策是否支持该领域、未来是否会出台利好政策;“抓小”，要具体分析所选择的项目是否具有升值的潜力。
收益越高，风险越大是投资的恒定规律，“任何投资都不是百分百安全，投资产权式酒店也要承担风险。
”提醒投资者一定要关注投资风险。
投资产权式酒店主要有三大风险：市场风险、法律风险、诚信风险。
产权式酒店运作及经济效益分析一、概念产权式酒店是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
它一般位于著名旅游城市，如夏威夷，三亚等拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。
二、特征1、投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。
2、运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。
3、业主拥有酒店独立产权统治者一次性付款或分期付款或按揭的方式获得产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。
4、酒店式管理，管理费用较高产权式酒店是酒店的一种，提供酒店的各种服务，如送餐、叫醒服务等，其管理费用较高，一般是40元/㎡.月。
5、兼具居住度假和投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，又可以用来投资。
三、投资利益分析1、业主投资利益分析（1）40年的产权，该产权在有效期内可以进行抵押、转让、继承等。
（2）40年客户利润分红。
（3）免费入住权，一般一年淡季18-24天，旺季8天，可以按照淡旺季价格进行折算。
（4）客户会员卡销售收入分红。
（5）娱乐配套消费优惠权。
2、利润计算方式例如，一套产权式酒店面积40㎡，售价9000元/㎡，则客房总价约36万人民币，首付五成36X50%=18万，月供需2048元（10年五成按揭月供2048元，年供2048X12=24576元），年客房收入（180X70%-50）X365=27740元（年客房收入=（客房平均标价X客房平均入住率-平均变动成本）X365），平均标价180元/天，入住率70%，平均变动成本50元/天）。
若年收入的70%归业主所有，30%归酒店管理公司所有，则业主的年收入分红为27740X70%=19418元，年收益率为19418/360000=5.4%。
产权式酒店以租代售产权式酒店，是开发商将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，并能获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
产权式酒店业主同时兼具消费者和投资者两重属性。
作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，业主主要取得固定租金收入和经营利润分红收入。
产权式酒店一般具有自然生态环境好、交通快、户型小、总价低、月供少、居住投资租售均宜、专业品牌酒店的管理以及开发商抛出的高投资回报等优势。
有的开发商还特意引进香港甚至国外的著名酒店经营管理公司。
购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的方式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。
据悉，产权酒店委托给专业经营管理公司的时间为三年、五年、十年不等，最短的也在一年以上。
产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。
它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。
由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。
经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。
一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。
产权式酒店具有多种类型，国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
产权酒店经营状况分析1.总体经营状况产权酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素，往往存在着较大差异。
产权式酒店分析1.项目产品定位调整建议1.1产品特性分析1.1.1产权式酒店的起源“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。
1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。
产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。
1.1.2产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：·时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；·养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，将获取一定的投资回报。
一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；·有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。
一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有客观的盈余。
业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。
之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房，经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70年产权利润分红及多元化的投资收益；投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得70年独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。
投资者在酒店开业后，即可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定。
1.1.3产权式酒店的流行趋势产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。
据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。
所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。
“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。
随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。
如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10％投资回报＋房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。
在海南，自几年前海口第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有尽10家不同规模、特点的产权式酒店问世。
如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者达成了订购投资意向。
可以说随着海南旅游条件的进一步成熟完善，产权使酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段。
1.2产品定位调整建议1.2.1项目定位：·产品性质定位：高档次的产权式（分时式）度假酒店，由国外著名酒店管理集团经营管理，是亚龙湾唯一的产权酒店；·产品功能定位：丰富的热带滨海旅游建筑元素及配套功能，可以收藏中国唯一热带海域的阳光、空气、沙滩、棕榈……·产品档次定位：每个建筑细节精心设计，每处景观、植物、流水、雕塑匠心独具，提供广阔的想象空间，是华宇集团、WATG、EDSA、洲际集团等众多国际知名品牌公司联手打造的极品度假酒店；·产品投资定位：高回报低风险的享受型投资。
1.2.2分析将项目定位于“高档次产权式度假酒店”的可行性本项目的定位基础是“产权式度假酒店”，下面我行将从产权式酒店在我国目前的发展基础和其作为新型的房地产投资方式与其他投资方式比较分析本项目定位于“产权式度假酒店”的可行性。
1.2.2.1产权式酒店的在我国的发展基础10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，给人们留下了深刻的印象。
究其原因主要有三点：一是当初的开发商炒卖地皮的居多，没有多少人愿意切实的发展这个产业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。
回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件，我们可以看到：首先，原来制约产权式酒店发展的条件--旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。
可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。
产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。
因此，从产权式酒店的开发角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。
目前国内的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼资金作为开展产权式酒店业务的唯一目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过近十年的大浪淘沙，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验、良好形象及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹少得多。
从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。
对产权或酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。
作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。
具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。
这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权或酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。
不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
分析目前国内产权式酒店业的市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念；其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受；其三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此；其四，国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换，而我国产权或酒店、分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率仅50％出头、闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求；而且国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司RCI在中国的成员酒店也不够多。
此外，我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是曾经发生过的欺骗性销售了，这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。
1.2.2.2产权式酒店作为新型的房地产投资品种，与其他投资方式的比较1.2.2.2.1产权式酒店与传统投资方式的比较产权式酒店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：投资方式投资回报风险分析产权式酒店6—15%+免费度假天数+物业产权1．旅游业倒退：几乎不可能 2．酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值投资股票较好情况为：17% 股市涨跌难测，散户经常被套国债 2.40—4.10% 通货膨胀，风险很低储蓄0.99—2.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，也不要赔偿通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。
