南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格
预评估报告
项目名称：南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告
委托方：南京天安房地产集团有限公司
拆迁评估机构：南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
评估人员：窦莹宋建斌
评估作业日期：2006年7月20日至2006年7月24日
评估报告编号：宁大陆房地估价字（2006）第206号
目录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
致委托方函
南京天安房地产集团有限公司：
南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司接受贵方委托，对贵方委托的南京市白下区升州路326号地块项目房地产进行拆迁补偿评估。本次评估涉及的评估范围为南京市白下区升州路326号，委托评估总建筑面积3157.3平方米。
依照国家和省市关于房地产评估的有关法律、法规和政策要求，遵循科学、客观、公正、实事求是的原则，根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的要求开展本次委托的评估工作。评估人员在认真分析贵方提交的查产资料和实地调查资料基础上，进行了拆迁评估前期调查和现场勘察工作，按照房地产评估程序和规范，应用市场化拆迁评估模式，认真完成拆迁评估工作。现按与贵方签定的委托评估协议要求，将我方本次评估结果《南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告》（宁大陆房地估价字[2006]第206号）交付贵方。经本所评估确认，贵方委托估价的待拆迁房地产在2006年7月20日的补偿金额总值为12676802.12元，取整为1267万元，大写人民币为壹仟贰佰陆拾柒万元整。
需要声明的是，本报告书所确认的评估结果反映在给定估价时点状态的评估对象，在本次评估目的下，根据政府现行政策规定，按通行的房地产评估惯例和拆迁评估技术规范要求的评估方法确定的现行价格。我方承诺本报告所选用的估价方法及其应用是正确的，对按贵方所提供的基础资料条件下计算推断的评估结果，在其有效期内的合理性和保密性承担义务。本报告书供贵方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人，也不得见诸与公开媒体。
南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
二00六年七月二十四日
估价师声明
1.本报告撰写的主要技术依据为《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》；
2.本报告评估人员主要按照上述规范的要求开展评估工作。按公认的房地产评估程序进行了完整而具体的现场勘察、资料收集整理及分析测算工作，本报告是遵循该程序工作的成果的客观总结和反映；
3.估价师所在的评估机构坚持公正、公平原则，站在中立的立场上实事求是地开展本次委托的评估工作，参加本次评估人员所在评估机构与待评估资产及委托方无
除本次委托外的任何利害关系或重要经济关系；
4.按照市场化的拆迁补偿模式进行评估计算，我们对本报告所选用的估价方法及其应用测算过程的规范性负责，对按委托方所提供的资料等基础资料条件下，计算推断的评估结果在其有效期内的技术合理性和保密性承担义务；
5.本报告书供委托方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查；
6.未经估价师所在机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人，也不得见诸与公开媒体；估价师及其所在评估机构同时承诺，未经与委托方协调一致，概不将本报告提供给与本次评估无重要关系的单位和个人；
7.本报告附件系本报告的必要组成部分。附件中列出的补偿金额结果是本评估结果的必要组成部分；
8.估价师及其所在评估机构保留对本报告的答疑权和解释权。
估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件
1.房屋拆迁评估采用的价值标准为：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；
2.本次评估中所采用的数据以委托方提供的产权资料上登记面积为依据。
3.从估价时点起至估价结果有效期结束时止，设定评估对象房屋状态和房地产市场情况是基本保持稳定的。
（二）估价限制条件
1.本评估结果的有效性受到本报告规定的估价时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围，以及估价假设条件等估价要素的约束和限制；本评估结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制；
2、因本次估价为拆迁预评，如正式拆迁时房地产市场或实际拆迁范围与面积发生较大变化，应作相应调整；
3.本报告包含被拆迁房屋内装饰装修补偿及独立附属物、构筑物的补偿价格；
4.本评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按拆迁补偿评估程序和相关规范规定的评估方法确认的现行公开市场价格，没有考虑特殊交易方可能追加付出的价格等对本评估结果的影响；不考虑假定该批房地产到市场变现时因特殊的变现方式和价格折扣而引致的价格变化；也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响；
5.本评估结果包括被拆迁房屋建筑物价值及其占用范围内合法的国有土地使用权价值;
6.本次评估中房屋拆迁补偿价格以该房屋的现状使用用途为评估依据，未计因经营年限对补偿价格的影响。
7.本次估价结果仅作为拆迁前的费用估算，不能作为正式拆迁补偿的依据；
估价结果报告
（宁大陆房地估价字[2006]第206号）
一、拆迁评估项目名称
南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告
二、委托估价方
名称：南京天安房地产集团有限公司
三、房地产评估机构
估价单位：南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
法人代表：胡xx
资质等级：二级
联系人：窦莹
房地产评估资质：二级
联系电话：025-83xx1
四、评估对象和范围
（一）评估范围情况
本次评估范围位于白下区升州路326号地块，经委托方认定的被拆迁房屋，评估对象以委托方提供的产权资料为主要依据。
（二）评估对象情况
1.评估对象为南京市白下区升州路326号地块拆迁范围内的拟拆迁房屋及附属物等费用和适当的补助费用。
2. 拟拆迁房屋建筑物情况简述
评估范围内被拆迁房屋均为正常使用中的营业及非营业用房地产详见下表：
该区域房屋多为混合结构，房屋多建于80年代，房屋保养情况一般。
3.拆迁范围内用地情况
拆迁范围内坐落在南京市主城区的城中地区，地块四至为：东为住宅区，南为升州路，西为糯米巷，北为住宅。按《南京市城市房屋拆迁区位图》的规定，该地块属白1-1分区，为市区一级拆迁区位。
总体看地块形状较规则，土地平整，土地临街状况较好，地块周边环境配套较好，购物、出行、上学、就医等相对较方便。
拆迁地块所在地段南临升州路。区域内银行、医院、学校、超市、邮局等公用服务设施和道路、车站、水电等各类市政配套设施齐全，土地利用价值较高。但该地块上房屋布局杂乱，区域内环境一般，绿化较少，对区域内居民生活质量有一定影响。
（三）南京房地产市场存量房交易情况分析
根据南京市房产局发布的交易数据：2005年第三季度，南京市商品房交易面积约为176万平方米，由此推算2005年三季度新建商品房的交易面积为90万平方米左右，而一季度全市新建商品房实现销售约143万平方米，二季度全市新建商品房实现销售87万平方米左右。2005年三季度南京二手房市场总供给约为112万㎡左右，其中住宅98万㎡左右，成交70万㎡左右。
（四）2005年1-11月份二手房地产市场综述
1、1-11月分二手房市场运行特点分析
（1）政策影响依然明显，市场成交稳中有升
政策目前已经成为左右房地产市场发展的一根非常重要神经，所得税、营业税的征收以及未来可能带来各种政策的出台，这些都对二手房市场发展产生了非常大的影响，从今年国家新政出台后，南京立即出台了新房两年内交易征收５.5%营业税，造成了征收前一月市场成交异常放量，但同时也造成了后几月交易极度萎缩的情况，这些都说明现在的市场还处在极度的脆弱之中，但随着时间的推移，只要没有新政策的出台，政策因素的影响将逐步减弱，市场的成交将会恢复到较为正常的水平，明年的市场将会保持稳中有升的格局。
（2）主城局部区域二手房价再上台阶，成交套数放量明显
主城城墙以内二手房价不断攀高，迫使越来越多的客户向新城转移，无论是新商品房还是二手房，新区的成交比例正在呈不断活跃的态势，以前中介都不介入的新区，现在已成为各大中介尽相介入的热点。本月江宁、浦口、六合三区的成交量已接近全市成交量40%，并且本月全市成交套数放量明显，11月共成交4863套，环比上升了134.9%，市场普遍反映对政策不确定性的担忧以及明年大面积拆迁的开展，都对二手房市场产生了比较大的刺激作用。
（3）租赁市场平稳发展，淡季特点已经呈现
高校开学等原因曾使9、10月份的租赁市场高温不退，但进入11月以来淡季。一些远离繁华，没有特点为的二手房片区，市场滑坡比较严重，而一些老的繁华商业区，长期以来形成的商业氛围，保证了客源的稳定。南京某大型中介11月中旬客源量环比10月中旬增加6.58%，房源量环比10月中旬减少16.87%，成交量环比10月中旬减少8.83%。
2、二手房供应、交易情况分析
1-11月份，全市二手房共挂牌62165套（江南八区53915套），同比增长22.3%（江南八区24.5%）；同期，二手房住宅挂牌57780套（江南八区50210套），同比增长23.4%(江南八区25.8%)。
1-11月份，全市二手房共成交47612套（江南八区35229套），同比增长2.5%（江
南八区-4.5%）；同期，二手房住宅成交46280套（江南八区34294套），同比增长3.8%(江南八区-4.1%)。
11月份全市二手房的成交4954套（江南八区4863套），环比上升76.9%（江南八区134.9%）；全市二手住宅成交3307套（江南八区3255套），环比上升21.4%（江南八区61.5%）。
表1.2005年1-11月份全市及江南八区二手房交易情况
2004年11月至2005年11月全市各月二手住宅挂牌、交易量走势表3.2004年11月份至2005年11月江南八区各月二手住宅挂牌、交易量走势（五）二手住宅价格分析
表1.二手住宅供应价格
表2.二手住宅成交价格
2004年11月份至2005年11月全市、江南八区各月二手住宅交易价格走势五、估价目的
城市房屋拆迁补偿预评估。
为委托方了解拆除指定范围内的房屋资金提供所需价值量的参考。
六、估价时点
二00六年七月二十日
七、价值定义
遵循等价有偿的拆迁补偿原则，按市场化拆迁评估模式，确定本报告给出的拟被拆迁房屋的拆迁补偿价格为估价时点及其在南京市房地产市场正常公开交易所可
能达成的价格。该价格未考虑被拆迁房屋所受抵押，租赁等权利限制情形的影响。
八、估价依据
1.2001年11月，国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》
2.2002年10月，江苏省人民政府《江苏省城市房屋拆迁管理条例》
3.2004年元月，南京市人民政府《南京市城市房屋拆迁管理办法》
4.1999年5月，建设部《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》
5.2004年元月，南京市房管局《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》
6.2004年元月，南京市人民政府《南京市城市房屋拆迁区位图》
7.2004年元月，南京市房管局《南京市房屋拆迁评估管理规定》
8.委托方提供的查产资料和其他与本拆迁项目相关批文、规划、工程资料
9.评估人员前期调查资料和现场勘察记录资料
10.评估人员收集的与估价对象相关的房地产市场资料和其他相关资料
九、估价原则
本报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：
合法原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。
十、估价方法及其技术路线
（一）估价方法的选用
根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的有关规定，结合评估人员
对估价对象的认识，确定拟对被拆迁房屋中工业用房产应用成本法评估，商业房地产采用收益法评估。
（二）评估房屋技术路线
1、工业
对照委托方提供的资料及现场勘察，确认评估对象非住宅房屋为工业厂房及配套设施，因此采用成本法进行评估。技术路线为：
1、基本公式
拆迁补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税费、土地开发利润；
3、由于委托方未提供全部评估对象的相关产权资料，有产权证房屋建筑物重置价考虑了建安费用、专业费用、前期费用、规费、管理及不可预见费、水电气等集资费用、投资利息、投资利润等费用；未见证建筑物重置价仅考虑了建安费用结合成新，不包括专业费用、前期费用、规费、管理及不可预见费、水电气等集资费用、投资利息、投资利润等费用；
4、建筑物折旧应根据实地查勘结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
5、房产评估测算过程
本次评估中所采用的数据为委托方提供的房产资料数据。
①建安费用
对照现场勘察记录，根据南京市人民政府令第227号文件的规定及《南京市城
市房屋拆迁评估技术规范》（宁房拆[2004]4号），结合南京市非居住房屋重置价格标准，参考有关类似工业建筑物的技术经济指标，考虑到待评建筑物的规模、跨度、层高、层次及基础和附属设施的不同，结合评估人员收集的建筑工程造价资料和评估人员的经验确定钢混结构房产的单价为674元/平方米，混合结构房产的单价为553元/平方米。以上单价未包含层高调整，如遇房屋层高较高等情况，按照南京市人民政府令第227号文件的规定及《南京市城市房屋拆迁评估技术规范》（宁房拆[2004]4号）相关标准进行调整。
②专业费用
专业费用按建安单价的5%计。
③前期费用
前期费用合计为100元/M2（前期费用包括可行性研究报告费、晒图费及效果图费、测绘水文、规划选址费、规划费、勘察费、设计费、抗震审核费、安全监督费、土地平整费、排水管及设施使用费、临时用水、临时用电、临时道路等费用）
④规费
规费合计为117.3元/M2(市政配套费105元/M2，新型墙体发展基金8元/M2，白蚁防治费2.3元/M2，散装水泥资金2元/M2)
⑤管理费
管理按建安单价的5%计。
⑥投资利息
按正常利息5.85%计，计息期为一年。
⑦投资利润
评估中未计投资利润。
⑧建筑物成新率
建筑物成新率的确定，主要对照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》的规定，参考《南京市房新上限表（限值）》的有关规定，采用直线折旧法结合估价人员现场勘察的情况来确定。
6、土地测算过程评估
根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范》补充规定（三）：对于工企单位非营业用房采用成本法评估时，多采用基准地价修正法进行。
土地重新取得价格=基准地价×（1+综合费用调增系数）×调整修正系数
2、营业用房屋评估方法应用
营业用房屋经对照查产资料，经评估人员现场勘察确认，结合收集的市场资料情况确定营业用房采用收益法评估。
其技术路线为：1.确定房屋类别；2.选择评估方法；3.测算评估价格。
采用的测算公式为：
V为评估价格，a为评估对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期。
（1）求取租金年纯收益a；
经评估人员现场勘察及整理，收集的该区域营业用房屋租金案例（租金单位：元/M2.月）得出该区域平均年租金为1397.64元/平方米。
（2）确定资本化率r；
按试行规范采用安全利率法确定，资本化率=安全利率+风险调整值；
该地块交通十分方便，人流量很大。由于地理位置较优越，给周围的营业户提供了很大的商机。当前银行一年期整存整取存款利率为2.25%，根据试行规范所给表格（一级区位），确定风险值为8%。
则资本化率=2.25%+8%=10.25%
（3）确定收益年期n；
根据拆迁的实际情况，主要以房屋的经济寿命年限为依据来考虑拟拆迁营业性用房的收益年期。对照现场勘察情况，考虑房屋建造年期、现行状态等情况，将待估房屋的收益年期列入表2中；
（4）评估计算；
表2
十一、估价结果及其确定理由
（一）估价总结论
按照市场化拆迁评估模式，经本所评估确认：白下区升州路326号地块的拟被拆迁营业、非营业用房地产的拆迁补偿金额为12676802.12元，取整为1267万元，大写人民币为壹仟贰佰陆拾柒万元整。如下表：
（1）房地产补偿总额
（3）补偿总额
（二）估价结果
本次评估的具体估价结果附件包括：
1、非住宅拆迁评估补偿金额分户概算表（营业）；
2、非住宅拆迁评估补偿金额分户概算表（非营业）；
3、拆迁补助一览表；
4、白下区升州路326号地块房屋拆迁项目补偿资金汇总表。
以上评估结果已列入本报告附件，相关数据与估价总结论和主要估价结果相互对应一致。
（三）估价结果确定理由
1.按照规定的房屋拆迁补偿评估程序开展评估工作，遵循估价原则，按规定的要求选择估价方法；
2.按规定的要求结合估价人员经验选择可比实例和相关案例；
3.细致开展前期调查和现场勘察，认真分析相关数据和资料；
4.按规范的估价方法应用要求进行参数确定和评估计算工作；
5.本评估结果经过了内部审核评议。
十三、备注
1.如本报告与实际拆迁时点相距六个月以上，应根据当时的房地产市场行情适当调整；
2.因委托方提供的资料不全面，部分房屋以现场丈量为准，故与实际可能存在差异。
十四、估价人员
窦莹、宋建斌、马亚莹、施新
十五、估价师盖章签名
十六、估价作业日期
2006年7月20日至2006年7月24日。
十七、估价报告有效期
自2006年7月24日起至2007年1月23日。
/* 一、内容提要 1、项目评估原则、评估工作实施概况等。 2、评估报告得出的结论及主要问题和建议。 二、项目及项目法人概况 （一）项目概况 （1）项目建设单位、建设地点。 （2）建设必要性、建设目标、功能及建设规模。 （3）建设内容、规划方案主要技术经济指标。 （4）投资及资金筹措情况。 （二）业主基本情况 （三）项目规划背景 三、评估依据 1.咨询评估委托书 2.有资质单位编制的项目可行性研究报告（含项目招标方案） 3.建设项目用地预审意见 4.城市规划部门提供的建设项目规划意见 5. 当地环保部门提供的建设项目环境影响评价意见 6. 规划部门批准的建设总体规划 7。相关行业建设依据的引用是否合理
四、评估意见 （一）项目建设必要性评估 分析拟建项目是否符合国家建设方针。从项目实际情况出发，分析是否符合项目发展目标和建设总体规划要求，分析建设规模的确定原则和依据是否正确有据，对项目的必要性提出具体意见。 （二）文件编制依据和深度的评估 （1）编制依据的评估 检查项目是否具有立项批复文件，编制内容与投资规模是否在批准范围之内；民用建筑工程是否有当地规划部门批复的规划要点，是否符合规划要求，是否有重大变更，其变更是否合理，是否经主管部门批准。 （2）对报告文件完整性及编制深度评估 可研报告应包括报告文件、建设地点位置图、总平面图、建筑设计方案图、投资分析情况等内容。各项内容的编制深度应达到国家有关部门的规定。评估报告应明确指出可行性研究报告的编制是否有漏项、是否有不符合要求的内容，并提出建议。 （三）项目建设目标、规模和功能的评估 项目建设目标是否符合我国国情，是否满足项目总体规划目标的要求，是否有重复建设项目。建设规模确定的原则和依据是否准确有据，项目建设规模是否经济合理，功能是否合理并满足使用要求，是否充分利用现有建设用地，在满足当前规划的前提下为项目今后一定时期内留有发展余地。
北京拆迁补偿标准 一、房屋拆迁补偿计算标准 1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) 2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 二、房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注： 1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0; 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。 (三)农村房屋拆迁补偿标准 1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调
换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积; 2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。 房屋拆迁各补偿费种类及计算 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有： (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
房屋拆迁补偿标准2019 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿标准在其第三章“拆迁补偿与安置”有详细的说明，具体的拆迁补偿标准如下：第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 我国经济的发展速度加快，现有的土地已经不能满足城市的发展，那么就会对以前建的房屋进行拆迁。拆迁当地居民或者村民的土地就是拆迁众多情形中的一种。征别人的地当然要对被征收人进行补偿，房屋拆迁补偿标准2017是什么呢?的小编的在这里为您进行简单的介绍。 一、房屋拆迁补偿标准的计算公式 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人 支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 二、2017房屋拆迁补偿计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准
工程项目实施过程中通常强调三大控制：质量控制，工期控制，成本控制（近年因生产安全形势比较严峻，据闻又增加一安全控制）。其中成本控制是项目建设过程中的一个比较重要的环节。成本控制效果如何，不仅关系到项目能否顺利完成，而且还直接影响到施工企业的经济效益。本文力图从施工企业项目管理的角度阐述成本控制的几点看法。 一个工程项目的成本控制，概括的讲就是“开源节流、增收节支”。 作为施工企业的项目管理部，对上要认真履行和业主的施工合同，完成合同规定的工作内容，在此基础上争取最大收益，是为开源；对下，要严格进行物资设备费用管理和劳务分包费用的管理，提高施工质量，降低物资消耗，节约开支，是为节流。工程项目特点的单一性和复杂性，决定了每个工程项目的成本控制措施不尽相同，无定式可言。笔者结合曾参与的某基地公路项目，谈谈对项目成本控制的个人理解，供大家参考 一、开源、增收 开源、增收措施的业务对象是业主单位，笔者认为要以三个方面为重点：承包合同、优势单价、技术与造价有效结合。重点强调这三个方面的目的，是为变更索赔提供有效依据，争取最大收益。 1、合理利用承包合同中有利条款 承包合同是项目实施的最重要依据，是规范业主和施工企业行为的准则，也是成本造价控制人员应重点研究的项目文件。国内建筑市场的饱和以及建筑企业之间的激烈竞争，造成了现在国内建筑市场为卖方市场的现状。卖方市场的表现之一就是业主取得了市场优势地位，比施工企业更具有发言权。在这种情况下，承包合同条款通常更多的体现业主的利益，并使施工企业在竞争中处于较为不利的地位。但这并不是说成本控制人员在合同条款有效利用方面无所作为。合同的基本原则是平等和公正，汉语语义有多重性和复杂性的特点，这造成了部分合同条款可多重理解或者表述不严密，个别条款甚至有利于施工企业。这就为成本控制人员有效利用合同条款创造了条件。在合同条款基础上进行的变更索赔，依据充分，最据说服力，索赔成功的可能性也比较大。 因招投标制度在国内建筑市场的广泛实施，特别是最低价中标原则的实行，施工企业中标项目的利润已经很小，个别情况下甚至没有利润。在这种情况下，项目实施过程中能否依据合同条款进行有效的变更和索赔，成为项目是否赢利的关键。缺乏合同依据的费用索赔不能为项目带来利润，甚至会造成利润流失。 笔者曾参与施工的某基地公路项目，其特点是基地与外界联系只有这一条道路，车流量比较大，要进行拓宽改造，提高道路等级，需边通车边施工。合同中有一条条款规定：“施工过程中，保障公路通车的安全措施费用由业主承担”。依据此条款，项目技术人员和成本控制人员认真制定了安全通车保障措施，包括路边预制钢筋混凝土护墩、荧光灯、夜间照明临时路灯、道路指挥人员、道路指示标牌等，经业主修改批准后进行了实施。此公路项目路线长度2公里，施工工期一年，利用该合同条款，增加了安全防护措施投资近一百万元，并且达到了55%的毛利润。实际上，经业主批准实施的安全保障措施中，许多是现场安全文明施工的措施，其费用已经包括在项目相关取费中，应由施工企业自行承担的，但依据合同中的这项不严密条款，施工企业成功的进行了费用转移，提高了项目收入。 该项目另有一合同条款规定：“施工单位在公路施工过程中，必须保证达到道路通车条件，并保证车流畅通”。此条款属于叙述不严密的条款，业主单位的本意是约束施工单位，要求施工单位做到道路贯通，车流通畅。但此条款对道路通车达到什么具体要求没有说明。我们做出的理解是：“大小机动车辆可顺利通过，无交通堵塞即可”。在施工过程中该业主提
住建部：房屋征收按市价评估补偿 2011年06月08日02:28新京报[微博]马力我要评论(194) 字号：T|T 转播到腾讯微博 2010年7月3日，北京原宣武区，一条胡同的平房墙上被画上了大大的拆字，而有的地方已经被拆除。陈眉语摄 继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。 其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。 房屋征收评估新流程 选定机构 被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。 签订合同 一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。 实地评估 估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。 公示解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。 交付报告 公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 申请复核 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 申请鉴定 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 变化1 评估价格完全依照市场 2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。” 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。 【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。 对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。 “《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.doczj.com/doc/c3267499.html, 农村房屋拆迁补偿标准(2017年最新版) 重要提示:一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你的勇气.如:政府没有拆不掉的房子! 一、公告拆迁期间谈话技巧 当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。 二、精心设计行政诉讼中止行政裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月)，被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼，一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法
的强拆，这叫釜底抽薪! 三、诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。 四、诉讼期间作出裁决的后果 如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。 五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼 法院受理后，即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：拖时间!
工程号： xx内子口水库水生态修复工程 初步设计 评估报告 二○一一年十一月1目录 一、项目概况 (1) 二、项目建设的必要性和可行性评估 (2) （一）项目建设的必要性 (2) （二）项目建设的可行性 (3) 三、项目建设内容及规模 (3) 四、水生态修复工程建设 (3) （一）水源涵养林 (4) （二）人工湿地 (4) （三）生态浮床 (5) 五、投资估算与资金筹措 (5) （一）投资估算内容 (5) （二）投资估算额.........................................5六工程效益 (6) 七、其他 (6) （一）编制依据 (6) （二）项目组织管理 (7)
八、结论与建议 (7) （一）评估结论 (7) （二）建议...............................................8附表1项目投资估算评估对照表. (92) 一、项目概况 内子口水库位于南岸区广阳镇银湖村，工程所在河流属长江水系小溪河支流。地理位置是东经106°45′12″，北纬29°34′00″。 内子口水库是一座以供水、灌溉、防洪为主，兼有场镇生产和改善生态环境等综合效益的小 （一）型xx水库。工程于 1958年1月动工修建，于 1963年6月完工。工程建好后又于 1964年3月至12月进行整治，并于 1973年9月至 1978年12月对工程进行扩建。水库总库容 149."15万m3，死库容 3."07万m3，xx库容 122."93万m 3。"xx坝型为均质土坝，现有坝高 15."18m，坝顶高程 329."68m，设计洪水位32 8."98m，正常高水位
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/c3267499.html, 房子拆迁补偿标准(2017年最新版) 房子被拆了，想了解一下房子拆迁补偿标准是什么，如何计算我家房子被拆后可以拿到多少钱?本文根据城市房屋拆迁管理条例，来阐述了房屋拆迁补偿标准，具体金额需要根据自己房屋的价值来计算。 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿标准在其第三章“拆迁补偿与安置”有详细的说明，具体的拆迁补偿标准如下： 第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 第二十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应
当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 第二十八条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。 第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
※2Z101040 建设工程项目目标的动态控制分值统计 命题点题型2012 年 2013 年 2014年2015年 建设工程项目目标的动态控制单项选择题 2 1 1 3 多项选择题 1 1 0 0 分值4分3分1分3分 备注：节均分：3.75分 2Z101041 动态控制方法 项目目标的动态控制是项目管理最基本的方法论。 一、动态控制原理 1．项目目标动态控制的准备工作： 将对项目的目标进行分解，以确定用于目标控制的计划值。 2．在项目实施过程中对项目目标进行动态跟踪和控制： (1)收集项目目标的实际值，如实际投资／成本、实际施工进度和施工的质量状况等； (2)定期(如每两周或每月)进行计划值和实际值的比较； (3)比较，如有偏差，则采取纠偏措施进行纠偏。 如有必要(即原定的项目目标不合理，或原定的项目目标无法实现)，进行项目目标的调整，目标调整后控制过程再回到上述的第一步。 二、项目目标动态控制的纠偏措施
1．组织措施，分析由于组织的原因而影响项目目标实现的问题，并采取相应的措施，如调整项目组织结构、任务分工、管理职能分工、工作流程组织和项目管理班子人员等； 2．管理措施(包括合同措施)，分析由于管理的原因而影响项目目标实现的问题，并采取相应的措施，如调整进度管理的方法和手段，改变施工管理和强化合同管理等； 3．经济措施，分析由于经济的原因而影响项目目标实现的问题，并采取相应的措施，如落实加快工程施工进度所需的资金等； 4．技术措施，分析由于技术(包括设计和施工的技术)的原因而影响项目目标实现的问题，并采取相应的措施，如调整设计、改进施工方法和改变施工机具等。 三、项目目标的事前控制 项目目标动态控制的核心是，在项目实施的过程中定期地进行项目目标的计划值和实际值的比较，当发现项目目标偏离时采取纠偏措施。 为避免项目目标偏离的发生，还应重视事前的主动控制，即事前分析可能导致项目目标偏离的各种影响因素，采取有效的预防措施。 本节经典习题： 1.关于项目目标动态控制的说法，正确的是（）。 A．动态控制首先应将目标分解，确定目标控制的计划值 B．当目标的计划值和实际值发生偏差时应进行纠偏 C．在项目实施过程中对项目目标进行动态跟踪和控制 D．目标的计划值在任何情况下都应保持不变 E.动态控制首先应将目标分解，确定目标控制的实际值
型号名称 产品设计方案论证报告 拟制： 审核： 批准： 中国电子科技集团公司第二十四研究所 年月日
（型号名称 3号黑体） 产品设计方案论证报告 1 线路设计（5号黑体） 1.1 引言（5号黑体） 瞬时中频频率（IIFM）测量组件是频率探测系统的关键部件之一，该组件完成对前端混频后的中频信号的频率的测量，直接决定了频率探测系统理论上的测频速度，精度和测量噪声指标。 1.2 项目来源及开发的意义（5号黑体） （含用途和使用范围。示例如下。格式要求，5号宋体，1.25倍行距） ××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。 1.3 国内外同类产品大发展动向及技术水平（5号黑体） （示例如下。格式要求，5号宋体，1.25倍行距） 考察瞬时中频测频（IIFM）组件技术在最近二十年间发展动向，传统的模拟电路鉴频器和各种比较、积分式测频电路由于受线性度较差，响应较慢，受温度漂移、噪声干扰等外部影响较难消除等固有问题的困扰，已经被逐渐淘汰，同时，随着高速数字技术的发展，多种基于现代数字系统的频率测量方法速度已经大大提高，远超过了模拟方式提供的响应速度，而且线性度高，温漂、噪声干扰小，已成为当今IIFM技术的主流。 国外IIFM的报道具体指标多数比较模糊，代表性的有美国《Journal of Electronic Defense》2002年报道的使用IIFM技术的IFM接收机，中频DC～30MHz，分辨率1KHz，测频时间约100nS。《Microwave Division》杂志2007年的报道，中频工作频段2～18GHz，测频时间最大400nS。国内相关研究近年较多，如2002年航天科工25所的报道，中频24～25MHz，测频时间1us，精度0.1Hz。2006年《电子测量技术》的报道，中频50～950MHz，测频时间最小400nS，误差约0.3MHz。 1.4 项目合同的技术指标要求（5号黑体） 1．工作频率70MHz±4MHz ，10.2M±1MHz 2．测频精度2KHz，1KHz 3．测频速度200nS 4．工作温度范围－40o C～85o C 1.5 样品解剖情况（5号黑体） （使用于仿制产品，正向设计产品略。示例如下。格式要求，5号宋体，1.25倍行距）a）样品电路原理图、基本工作原理及关键元器件的主要参数指标； b）样品主要技术指标（规范值，实测数据）； c）芯片照片、面积、版图极限尺寸（最小线宽、最小间距）及封装特点； d）样品电路工艺设计、线路设计、版图设计特点及其分析。 1.6 产品电路设计和版图设计方案（5号黑体） a）功能框图和详细单元电路图及工作原理； 1．功能框图：电路功能框图如下图所示。
委托方：（以下简称甲方） 受托方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《____________市城市房屋拆迁管理办法》、《____________市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》及《____________市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定，甲乙双方经充分协商，就________________________项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。 一、估价工程范围、评估工作量及完成期限： 1、甲方因的需要，委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估，其评估四至范围如下： 东至：____________ 西至：____________ 南至：____________ 北至：____________ 2、评估工作量：以现场实际勘查数量为准。 3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知的要求，估价时间定为：____________年____________月____________日至____________年____________月____________日。 二、双方责任及协作事宜： 1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图；配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。 2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察，并提供方便和配合。 3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提下，甲方应按时向乙方支付服务费。 4、乙方在甲方规定的估价时间内，负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况，根据甲方的需要，依照国家有关拆迁法律法规的规定，并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况，对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告，并在拆迁许可证规定的动迁之日起，出具分户评估报告交付甲方。
建设工程项目管理规划由于建设工程项目管理的特殊性、严谨性、科学性，决定了它不同于一般的项目管理工作。必须对项目进行进度控制、费用控制、质量控制、安全管理、合同管理、信息管理及组织和协调。进行一系列的规范化、程序化、科学化的管理。通过利用组织论的管理工具对管理工作提出更高的要求以达到效益最大化，最终使目标达到增值的目的。 一、进度控制 项目开工前需依据合同约定编制开、竣工时间进度网络计划图。在对各工序持续时间对计划进行分解制定月、旬进度计划和里程碑事件时间。当计算工期不能满足计划工期时，应对某项工作的时间进行压缩以达到最终合同约定竣工时间。 二、费用控制（成本控制）成本控制是关系到目标效益能否实现的关键工作。应从设计、材料采购、施工工艺、仓库管理等方面进行把控。做好材料领用单管理工作。 三、质量控制 为达到工程质量所采取的作业技术的活动成为质量控制，也就是说质量控制是为了监视质量的形成过程。质量环节所有阶段引起不合格或不满意效果的因素，以达到质量要起获取经济效益而采取的工程质量作业技术和活动。质量必须做到三个阶段：即事前控制、事中控制、事后控制。事前控制是关键。 四、安全管理 安全无小事，安全管理是工程项目管理工作的重中之重，必须建立安全生产责任制。以公司经理挂帅，项目经理是第一安全负责人的安全工作领导小组，严格执行安全技术十二项规定。安全目标“从零开始，向零奋斗” 。 五、具体实施办法 1.组建项目管理部 项目经理技术负责人采购员（材料 仓管员资料员电工 厨师门岗财务人员 职责： 项目经 ①贯彻执行国家行政部门有关法律、法规和标准，执行公司的各项管理制度。 ②经授权组建项目部，确定项目管理机构，选择招聘管理人员。对项目人员依据项目管理规定进行考核、评价、奖惩。 ③负责对施工项目过程全面管理，组织制定项目部各项管理制度。 ④严格履行和建设单位签订的合同和公司签订的“项目管理目标责任书” ，并进行阶段性目标控制，确保项目目标实现。 ⑤负责编制绩效管理规划和施工组织设计。做好新工艺、新材料、新技术的推广工作。 ⑥严格财务制度，做好成本分析和核算工作。 ⑦强化安全文明施工，及时发现和处理安全事故。 技术负责人 ①熟悉图纸、施工规范和相关技术标准，做好签证和工程量计量及工作。 ②在项目经理领导下主持编制施工组织设计和专项施工方案。对管理工作提出合理化建设性 方案。 ③负责施工测量、防线和对老兀作业的技术交底工作、参加图纸会审。 ④对施工进度、质量、安全进行把控，做好事事有计划，事事有结果，事事有检查。 ⑤完成领导交办的临时工作。 材料员（采购员） ①根据材料采购计划做好采购工作。
普国路道路改造工程（一标段） 工程质量评估报告 编制： 审核： 北京中城建建设监理有限公司 普国路道路改造工程项目监理部 2016年12月30日
一、工程概述 (一)、工程概况 本工程起点南内环西街，终点兴华西街，全长约4.258公里。其中，兴华西街~西矿街红线宽24米，长约3.272公里；西矿街~南内环西街红线宽40米。本次施工对现状相交道路（迎泽大街、西矿街、西外环街）均不进行改造，采用路边顺接的方式。 1、普国路道路布置为：南内环西街~西矿街为双向6车道，中间21米宽机动车道，两侧各9.5米的路侧带。其中，2.5米树穴带，3.5米非机动车道，3.5米人行道；西矿街~兴华西街为双向四车道，一幅路断面。中间14.5米机动车道，两侧各4.75米人非混行车道。其中， 1.5米树穴带， 2.5米非机动车道，0.75米人行道。 2、普国路道路结构为： （1）南内环街～西矿街段机动车道路结构为：机动车道路面结构总厚73厘米，由上至下依次为：上面层为4cmSBS 改性沥青瑪蹄碎石混合料（SMA-16、抗滑耐磨石料）；改性乳化沥青黏层油；中面层为6cm厚SBS中粒式改性沥青混凝土（混合料级配采用AC-20）；改性乳化沥青黏油层；下面层为8cm厚粗粒式沥青混凝土（AC-25)；改性乳化沥青粘层油；下封层1cm(厚度不记入路面结构）（ES-3型，级配见《城镇道路路面设计规范CJJ 169-2012 规范附录B表B.3》；乳化沥青透层油；基层为20厘米水泥稳定碎石（抗压强度3.5MPa）；底基层为35厘米水泥稳定碎石（抗压强度2.5MPa）。 （2）西矿街～兴华西街段机动车道路面结构为：机动车道路面结构总厚度62厘米，由上至下依次为：上面层4cm厚SBS细粒式沥青混凝土（混合料级配采用AC-13、石料选用抗滑、耐磨石料）；改性乳
无锡市城市房屋拆迁补偿价评估实施细则 一、总则1．为贯彻《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人民代表大会常务委员会第24号公告)、《无锡市城市房屋拆迁管理办法》(无锡市人民政府第54号令) 等法律、法规和市政府《关于贯彻实施<江苏省城市房屋拆迁管理条例>的意见》等文件，参照《房地产估价规范》(GB/T50291－1999)，结合本市实际情况，确定本市城市房屋拆迁补偿价评估规则及标准，制定本细则。2．根据房地产价格评估基本原理，结合房屋拆迁补偿价评估的具体特点，本市房屋拆迁补偿价评估一般采用综合评估法。3．本市房屋拆迁补偿价评估分为住宅、非住宅营业用房、非住宅非营业用房和工交仓储四大类，分别以不同的区位价、房屋重置价格结合成新进行评估。4．房屋的装饰及附属物等部分另行单独评估。5．本细则的区位补偿价、区段路线价等标准根据政府公布的基准价实施。6．本细则适用于无锡市城市房屋拆迁补偿价评估。7．征用集体土地上的房屋收购款评估参照执行。二、房屋用途住宅：供人们居住使用的房屋。非住宅营业用房：商业(生产、生活资料批零销售业)、金融保险业(对外营业部分)、娱乐业、餐饮业、服务业。非住宅非营业用房：办公用房、写字楼、非营业的单位用房、公益事业性用房。工交仓储用房：各类工厂、车间、手工业作坊等生产性用房，从事交通运输的房屋及各类仓储用房等。房屋的用途按关于贯彻实施《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的意见确定。三、住宅房屋评估住宅房屋评估价格由区位补偿价、房屋补偿价和装饰及附属物补偿价组成，以建筑面积为计算单位，即：评估价格＝区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价1．区位补偿价区位补偿价＝区位补偿价标准×区位补偿面积×楼层系数×朝向系数⑴公式中的区位补偿价标准可在政府公布的住宅区位补偿价标准中查取。⑵区位补偿面积：当房屋建筑面积大于土地使用权面积时按建筑面积计算；当房屋建筑面积小于土地使用权面积时按土地使用权面积计算，但必须提供有效土地使用权面积证书或文件。⑶楼层系数(见表一) 层次总楼层一二三四五六七二0 0 三0 2 －2 四－2 2 4 －4 五－4 0 4 6 －6 六－4 0 4 6 2 －8 七－4 0 4 6 2 0 －8 说明：1、顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%。2、底层地下室为车库的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1% ⑷朝向系数无朝南门窗：-3% 2．房屋补偿价房屋补偿价＝房屋重置价格×成新率×楼层系数×朝向系数×建筑面积房屋重置价格应根据被拆迁房屋的实际结构等级查取相应的重置价格确定。楼层系数与朝向系数同上。3．装饰及附属物补偿价装饰及附属物补偿价＝装饰及附属物重置价格×成新率装饰及附属物补偿价可根据相应的室内装饰重置价格、装饰设备及附属物重置价格结合成新确定。4．住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其区位补偿价与房屋补偿价应增加补偿，增加的幅度见表二。表二：竣工年限增加幅度不满1年(含1年) 19% 不满2年(含2年) 18% 不满3年(含3年) 17% 不满4年(含4年) 16% 不满5年(含5年) 15% 四、非住宅营业用房评估非住宅营业用房评估应分层计算。评估价格＝区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价1．区位补偿价＝区段路线价标准×K1×K2×区位补偿面积⑴K1：非住宅营业用房楼层调整系数(见表三)：表三：层次楼层调整系数地下室或半地下室60％一层100％二层80％三层75％四层及四层以上70％⑵K2：临街状态调整系数(只适用于底层，其他楼层K2取1) ①营业用房底层临街面宽(开间)与首进深度(进深)比调整系数?小于0.6，调整系数0.85 ?大于0.6(含0.6)，小于0.8，调整系数0.9 ?大于0.8(含0.8)，小于1，调整系数0.95 ?大于1(含1)，小于1.2，调整系数1 ?大于1.2(含1.2)，小于1.5，调整系数1.05 ?大于1.5(含1.5)，调整系数1.2 开间进深比以房屋所有权证上标明的分幢房屋的总开间进深比计算。②两面临街调整系数两面临街(两面以上临街按两面临街计算)，以区位等级级别高的临街面(主临街面)区位补偿为准，次临街面为辅，具体调整方法如下：次临街面宽达到主临街面宽的50%(含
盐城市房屋拆迁补偿标准 盐城市物价局和盐城市建设局关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知市直各有关单位：根据《盐城市区房屋拆迁管理试行办法》的有关规定，现将市区房屋拆迁补偿标准通知如下： 盐城市物价局和建设局关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知 对于那些居住在棚户区的居民而言，拆迁是一次改变居住环境的机会。 规范认定房屋性质 对被拆迁的房屋用途作了更明确的分类：被拆迁房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。 营业用房是指规划、住房保障房产管理部门确认的直接从事营业活动的商业服务用房，包括商业、金融保险业(直接从事对外营业的部分)、娱乐、餐饮、服务行业的用房，土地使用权供给方式按土地使用证确定。其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房，生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。被拆迁房屋面积及用途不明确的，由市规划部门会同相关部门确定；对被拆迁房屋所涉及土地性质、取得方式、面积等不明确的，由市国土部门依法确定。
解读：该条规定，对被拆迁的房屋用途作了更加明确的分类。在过去，被拆迁房屋用途分主要分为住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋三大类，没有详细的分类，在实际操作中容易产生纠纷，对被拆迁的房屋用途作了更加明确的分类。 其次，对于拆迁房屋面积和用途不明确的，以及房屋设计土地性质、取得方式、面积等不明确的，该条规定都明确了认定主体和解决办法。 老城区实行分区域定点安置安置房仍选在老城区，拆多少换多少。 依照市区城市规划、土地级差和行政区划等因素，将市区划分为老城区、建成区和新区三个区域。具体范围是：老城区为东至开放大道、南至大庆路、西至太平路—串场河沿线、北至黄海路围合范围；建成区为东至通榆河，南至开放大道以东为青年路、开放大道以西为东进路，西至西环路，北至新洋港围合范围(除老城区部分)；新区为市区上述范围以外的范围。 在整体拆迁安置上，市政府鼓励市区居住用房拆迁由老城区向外疏散跨区域安置。老城区范围内房屋拆迂，拆迁人应提供至少一处安置房源供被拆迁人选择。老城区范围内的被拆迁人选择老城区安置房源的，按被拆迁房屋合法建筑面积1：1定点安置；选择建成区的，
1Z101062施工组织设计的编制方法 一、施工组织设计的编制原则 在编制施工组织设计时，宜考虑以下原则： 1．重视工程的组织对施工的作用； 2．提高施工的工业化程度； 3．重视管理创新和技术创新； 4．重视工程施工的目标控制； 5．积极采用国内外先进的施工技术； 6．充分利用时间和空间，合理安排施工顺序，提高施工的连续性和均衡性；7．合理部署施工现场，实现文明施工。 二、施工组织总设计和单位工程施工组织设计的编制依据 （—）施工组织总设计的编制依据 主要包括： 1．计划文件； 2．设计文件； 3．合同文件； 4．建设地区基础资料； 5．有关的标准、规范和法律； 6．类似建设工程项目的资料和经验。 （二）单位工程施工组织设计的编制依据 主要包括： 1．建设单位的意图和要求，如工期、质量、预算要求等； 2．工程的施工图纸及标准图； 3．施工总组织设计对本单位工程的工期、质量和成本的控制要求； 4．资源配置情况； 5．建筑环境、场地条件及地质、气象资料，如工程地质勘测报告、地形图和测量
控制等； 6．有关的标准、规范和法律； 7．有关技术新成果和类似建设工程项目的资料和经验。 三、施工组织总设计的编制程序 施工组织总设计的编制通常采用如下程序： 1．收集和熟悉编制施工组织总设计所需的有关资料和图纸，进行项目特点和施工条件的调查研究； 2．计算主要工种工程的工程量； 3．确定施工的总体部署； 4．拟订施工方案； 5．编制施工总进度计划； 6．编制资源需求量计划； 7．编制施工准备正作计划； 8．施工总平面图设计； 9．计算主要技术经济指标。 应该指出，以上顺序中有些顺序必须这样，不可逆转，如： （1）拟订施工方案后才可编制施工，洼进度计划（因为进度的安排取决于施工的方案）； （2）编制施工总进度计划后才可编制资源需求量计划（因为资源需求量计划要反映各种资源在时间上的需求）。 但是在以上顺序中也有些顺序应该根据具体项目而定，如确定施工的总体部署和拟订施工方案，两者有紧密的联系，往往可以交叉进行。 单位工程施工组织设计的编制程序与施工组织总设计的编制程序非常类似，此不赘述。 练习： 1．施工组织总设计包括如下工作：1.计算主要工种工程的工程量：2.编制施工总进
一、内容提要 1、项目评估原则、评估工作实施概况等。 2、评估报告得出的结论及主要问题和建议。 二、项目及项目法人概况 （一）项目概况 （1）项目建设单位、建设地点。 （2）建设必要性、建设目标、功能及建设规模。 （3）建设内容、规划方案主要技术经济指标。 （4）投资及资金筹措情况。 （二）业主基本情况 （三）项目规划背景 三、评估依据 1.咨询评估委托书 2.有资质单位编制的项目可行性研究报告（含项目招标方案） 3.建设项目用地预审意见 4.城市规划部门提供的建设项目规划意见 5. 当地环保部门提供的建设项目环境影响评价意见 6. 规划部门批准的建设总体规划 7。相关行业建设依据的引用是否合理
四、评估意见 （一）项目建设必要性评估 分析拟建项目是否符合国家建设方针。从项目实际情况出发，分析是否符合项目发展目标和建设总体规划要求，分析建设规模的确定原则和依据是否正确有据，对项目的必要性提出具体意见。 （二）文件编制依据和深度的评估 （1）编制依据的评估 检查项目是否具有立项批复文件，编制内容与投资规模是否在批准范围之内；民用建筑工程是否有当地规划部门批复的规划要点，是否符合规划要求，是否有重大变更，其变更是否合理，是否经主管部门批准。 （2）对报告文件完整性及编制深度评估 可研报告应包括报告文件、建设地点位置图、总平面图、建筑设计方案图、投资分析情况等内容。各项内容的编制深度应达到国家有关部门的规定。评估报告应明确指出可行性研究报告的编制是否有漏项、是否有不符合要求的内容，并提出建议。 （三）项目建设目标、规模和功能的评估 项目建设目标是否符合我国国情，是否满足项目总体规划目标的要求，是否有重复建设项目。建设规模确定的原则和依据是否准确有据，项目建设规模是否经济合理，功能是否合理并满足使用要求，是否充分利用现有建设用地，在满足当前规划的前提下为项目今后一定时期内留有发展余地。
项目计划与控制在工程建设项目中的重要性 王凯硕研2014-4班140431050 摘要: 项目计划与控制系统是实现稳定工作流的关键所在。因为与制造生产不同,建筑生产活动是/指令驱动0(Directives Driven)的,大部分工作都是通过主管的命令或计划而分派的[1]。所以计划制定的优劣直接影响工作绩效，控制措施合理有效的使用决定着工程项目能否的顺利实施。本文介绍了工程建设项目的概念、特点, 阐述了工程项目计划及控制的内容、相互关系和分类, 重点探讨了工程项目目标控制的措施和方法，指出了项目计划与控制对工程建设项目的重要性。 关键词: 工程项目; 项目计划; 项目控制 1引言 在现代项目计划与控制的管理工作中，项目集成计划与控制是一个相对较新和最为重要的专项管理知识领域，它是在20世纪90年代前后出现并逐渐拓展和被重点应用的项目管理知识领域[2]。实际上项目集成计划与控制是一项系统性、整合性、综合性和全局性的项目计划管理工作，它涉及项目全过程所有活动(决策、设计、实施和管理等活动)、项目中的各要素(项目成本、时间、质量、范围等要素)、项目各利益相关者(项目业主、承包商、政府主管部门和项目所在社区等)的要求和期望以及项目确定性和风险性因素的集成计划和控制问题，这是一种按照项目各方面客观存在的配置关系所开展的一种项目全面性的计划和控制工作。 2工程建设项目的特点 工程建设项目是以实物形态表示的具体项目, 它以形成固定资产为目的。在我国, 工程建设项目包括基本建设项目(新建、扩建等扩大生产能力的项目) 和更新改造项目(以改进技术、增加产品品种、提高质量、治理三废、劳动安全、节约资源为主要目的项目)[3]。工程建设项目的特点主要有以下几个方面: (1) 项目的单件性或一次性。这是项目的最主要特征。所谓单件性或一次性, 是指就任务本身和最终成果而言, 没有与这项任务完全相同的另一项任务, 这就为管理带来了较大的风险。只有充分认识项目的一次性, 才能有针对性地根据项目的特殊情况和要求进行科学、有效的管理,以保证