上海新明国际儿童城项目市场调研及定位报告139页前期策划PPT课件

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区域市场特点
2、地段优越，配套成熟 和平公园、鲁迅公园、四川北路绿地三大城
大学文化区
市公园中心，自然资源良好，生态环境优异。
区域周边成熟配套环绕，教育、医疗、商业
等生活配套成熟齐全。
历史文化风景区
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区域市场特点
3、3轨2环2干道，交通条件佳 轨道交通网络，4#、8#、10#三条轨交 线路分布周边，速达城市每个角落， 地面交通干线“大连路”、“四平路” 分布左右，迅速接驳高架、隧道。
竞争优势：规模、品牌、精装修、成熟、定制、国际氛围
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2009.7.3东方早报 17
竞争个案分析
2、中信和平花园
基本信息：占地面积约4.7万㎡，建筑面积约10.5 万㎡，容积率2.92 产品：由6幢高层和1幢小高层公寓组成 装修状况：毛坯 户型面积：二房86-88㎡，三房136 ㎡ 售楼处报价：23000-23500元/平米 客户群体：区域客为主，对周边环境较为熟悉 开盘时间：2009.5.21
3、对楼市应持审慎乐观态度
上海地方政府明确表态，希望楼市企稳，中短期房价未必有太大提升。
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区域竞争洼地，传统棚户区 从虹口区整体开发来看，北外滩、和平公 园区域是未来开发重点，四川北路、虹口 体育馆、曲阳等区域建设已经定型。本区 位未来发展空间很大。 脏乱差的周边环境是本案的硬伤。
关于竞争的另一种说法—— 某女打算考律师证，每天埋头苦读。 同事打趣道： “女人干嘛这么辛苦？要是我有女儿，就教她钓金龟 婿，在家做贵妇！” 该女抬头白了其同事一眼曰： “想得美！显然你不了解那行业竞争有多激烈。”
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了解自己其实更重要。
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项目再解析
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项目优势
地段——内环内用地日益稀缺； 交通——3轨2环2干道，交通优势明显； 配套——老城区成熟生活圈，商业、教育、医疗等生活 配套齐全； 品质——北京建工出品， 42项鲁班奖， 21项国家优质工 程奖， 6项中国土木工程詹天佑大奖，确保至高品质；

2009年年初，上海楼市部分热门 板块出现了明显的“回暖”迹象。
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事件回顾：
宝山地区：香逸湾09年11月8日开盘，当日推出的88套房 源吸引600多组购房客户排队摇号抢购，并在1小时之内
短暂反弹？ 全部售罄 当天签订定金合同，送1％契税；3天内签订预
售合同，再送总房价1％ 。
闸北大宁：08年12月26日嘉宁荟开盘，活动当天即有300 多组客户到现场排队购房；今年2月14日多组客户连夜 排队购房，开盘当天售出100余套。
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上半年形势
VS
下半年预测
• 积压了一年半的刚性需求有释放要求；
• 上海多处板块房价较之高点已经有2030%的价格回落，已接近部分客户心理 承受水平；
• 08年陆续出台的救世政策在09年1月开 始逐步显现；
• 上海户籍新政对于新上海人有一款“自 有住房”要求；
• 目前热销楼盘无一例外地有大幅价格优 惠或强力促销手段；
上海新桥 · 新弘国际城营销策划报告
上篇： 市场研判篇 下篇： 营销策略篇
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后 市?
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PART 1
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截止3月初数据统计显示：
上海商品房的正常年消费水平应在1500万平方米以上， 而去年成交量不足1000万平方米，相当于2007年的一半， 可见有相当部分刚性客户由于整体市场环境的种种因 素而暂时延缓了购房的打算。
知己知彼，方能立于不败之地 11
区域竞争市场
项目名称 欧风丽景 绿洲香岛 绿洲长岛 上海康城 世袭领地 雅仕轩
浅水湾花园
伊莎士花园
乔爱别墅
心艺墅
村上春墅
同润加州

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二、国内儿童体验馆发展状况
最近在房地产圈里面出现了一股投资建设儿童职业体验馆的热潮。中国这个 热潮是从2007年前兴起，到2009年底达到一个小高潮，2010年将创新高。儿 童职业体验馆最早在墨西哥诞生，后来由美国的Wannado和日本kidzania(趣 志家)发扬光大。
2008年，中国大陆第一家儿童职业体验馆诞生。截止到2010年3月，已有13家 场馆开业，30余家场馆正在筹建中。尽管扩张速度惊人，但从目前的营业情 况来看，在海外相当火爆的儿童职业体验行业在中国的发展并不顺利，绝大 多数场馆处于不温不火的状态，有的甚至濒临倒闭。
欢乐之都
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比如世界
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星期八小镇
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wee-world
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属相国
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爱儿时代(筹)
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酷贝拉
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开迪树
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宝贝梦想城
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泡泡城(筹)
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育乐湾
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柠卡王国
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奇e国
Байду номын сангаас
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点点梦想城
杭州 北京 北京 上海 苏州 南京 南京 长沙 天津 昆明 深圳 上海 南京
宁波
郑州
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三、国内儿童体验馆市场大环境
儿童职业体验馆的诞生的确颠覆和传统的教育模式，非常吸引人，针对3岁—15 岁之间的客户群。但是目前国内的儿童体验馆普遍存在下述问题： 1.没有特色，就像快捷连锁店 因为几乎所有儿童体验馆的设计图纸都是从日本日本kidzania(趣志家)设计公 司或从该公司出来的人组成的新公司手里买来的统一牌设计图纸，千篇一律，如 同一个模子刻，从杭州DO都城、北京欢乐之都、上海星期8、长沙酷贝拉、北京比 如、苏州大未来、哈尔滨群力、昆明宝贝梦想城、南京柠卡王国儿童社会体验馆、 郑州点点梦想城等等。从2006年的昆明金魔方，2007年杭州Do都城少儿社会体验 馆，2008年上海星期八小镇，北京通州欢乐之都体验馆，2009年湖南长沙酷贝拉， 北京比如世界体验馆，到2010年苏州大未来、哈尔滨群力、昆明宝贝梦想城、郑 州点点梦想城、哈尔滨群力。。。。。未来武汉、天津、成都、安徽等都会陆续 建设儿童体验馆项目。 这些儿童体验馆同质化现象严重，就像一个“如家”或“七天“连锁酒店。

（配套区示意图）
三、配套区（650平米）――包括儿童文具、儿童教育、 儿童摄影、儿童动漫、儿童家居家具、儿童文化等配套 产品。此区域包括很多剪力墙部分，商业运用难度较大， 铺位分割也很困难，租金价位较低，所以划分配套业态。
四、多功能区（540平米）――针对全年龄段少年儿童消 费，配套项目主题定位。业态组合为小型餐饮、水吧、儿 童娱乐等配套设施。
定位考虑因素：
• 定位为儿童主题，可以扩大消费群体辐射范围。
• 普通购物只能辐射周边不足3公里范围，形成社区配套 商业，失去本项目的运作本质要求。
• 目前国内市场消费比例从年龄上来看，儿童消费逐年 成上升趋势，市场前景看好。
六、业态组合定位（布局划分）
（一层整体布局划分示意图）
一、品牌形象区（1400平米）――主要对象为品牌形象 较好的各类品牌，对具体业种可以不做硬性要求。业种 融合运动休闲服饰、潮流服饰饰品、DIY主题吧、动漫产 业、IT电玩产品等等一系列充分迎合少年儿童性格特点 的新奇产品。需要20－30家面积在50平米左右的商家资 源，招商压力不会很大。具体合作条件相对优惠，以便 提高商户参与的积极性。
• 统一物业管理：中润时代广场对物业设施等提供全面 的维护和管理工作，保证经营环境的安全舒适。
• 统一营销宣传：中润时代广场在重大节假日、店庆、 换季期间组织统一的营销宣传和促销活动；经营者也 可以经申请并获批准后单独组织促销和宣传活动。
• 统一主题品牌形象：各业主、经营者、承租户要按照 中润时代广场的要求统一店铺装修（装修前向时代广 场提交设计方案，经审核同意后施工），使店铺形象 与时代广场的整体形象一致。
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