西咸文旅讲义
一、政策
1、中华人民共和国土地管理法
2、中华人民共和国物权法
3、国有土地上房屋征收与补偿条例
4、国有土地上房屋征收评估办法
5、西安市国有土地上房屋征收与补偿办法
6、西安市国有土地山房屋征收评估办法
7、中华人民共和国城乡规划法
8、村民委员会组织法
主要讲述内容：通过上述法律、法规，确定被拆迁人所拥有权力1、对于村民来说，根据物权法、土地管理法、农村宅基地管理办法等政策规定，村民拥有的是集体土地使用权和合法宅基地使用范围内房屋的所有权；对于国有土地上个人住宅房屋所拥有的是国有土地使用权和地面房屋的所有权。
二、模式及标准
（一）宅基地拆迁模式及标准
1、参照国有土地上房屋的拆迁模式（市城改办批复模式）
标准：
计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安臵补偿协议；
面积认定：对证载范围内现有房屋实行拆一安一，互找差价原则；残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；范围外的不予补偿。
过渡费：按照安臵面积进行计算；
搬家费：按照拆迁计户进行计算；
奖励费：按照拆迁计户进行计算。
奖励期内的优惠：
面积认定：对证载范围内宅基地面积的二倍进行认定安臵面积，实行拆一安一，互不找差价原则；
残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；范围外的也按照残值予以了补偿。
过渡费：按照现在市场行情进行了提高；
搬家费：按照原标准给付后又提供了免费搬家车辆；
奖励费：在原标准基础上进行了提高。
其它一些的优惠：比如学生的交通补助、年龄较大人员的租房补助等。在城中村改造中，又提出了保底安臵的政策，市政发129号文中规定了农户65平方米的下线保底安臵政策，所以在我们的操作中提出了65+20政策；
优点：有法可依，保底安臵
缺点：以证为计户单位，但在2003、2004年土地调查完成后，集体建设用地使用证的确权与认证工作进展缓慢，有很多的问题暴露出来，致使拆迁工作无证，无法认定面积，在此基础上，又提出了用地
地调面积进行面积认证，但带来了极大的不公平，混乱。特别是对于离婚户、姑娘户、双子户等不能取得公平。
2、以宅基地使用权臵换房屋模式（铁路北客站模式）
标准：
计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安臵补偿协议；
面积认定：A A农户按人无偿安臵62+20；B祖遗户以户主为核心，上管父母下管儿的模式进行安臵，并实行130平方米的保底；
残值补偿：对其原有房屋的一、二层部分按照评估价上浮60%后进行补偿，其余部分按照残值进行补偿；
过渡费：按照人计算，300元/∕人·月；
搬家费：按照拆迁计户进行计算；
奖励费：按照拆迁计户进行计算。
优点：一是对于农户，比较公平，从理论体系上讲，每个村民对于农村集体土地享有均等份，从法理上能说过去；二是村民即有面积保障，又有货币资产的保障。
缺点：一是对于祖遗户不公平，操作起来纠纷较多，而祖遗户又在外工作的比较多，政策知道多，不接受，与拆迁办、农户、村干部产生对立情绪比较大；二是无法可依，面积的给定、过渡费的计算无法可依，造成了我们目前西安市的状况是认为合理，但标准千差万别，又以城中村改造一村一案为借口，浐灞商务港、三星、浐灞总部经济、铁路北客站、高新区等都在用这个政策，但对村民给付的标准不一致，
相互打听、攀比，上访的也有；三是用这个方法造成大量的抢建加盖，因为在评估环节，为照顾今后的拆迁，评估公司死套书本和政策，没有很好的结合实际，造成抢装修，贴瓷片、做软包、做假山、加盖房子，将评估人员掉下去现象、村民盖完房自己不敢住，造成巨大资源浪费。
3、宅基地划拨模式（市政道路拆迁安臵补偿模式，也就是以宅基地使用权臵换房屋模式的最初雏形）
在以往的市政道路拆迁中，或是外区县的铁路、公路拆迁中广泛采用，它同样采用了无偿划拨宅基地，对原房屋一、二层的评估价上浮60%，其它的装修及附着物按照残值补偿的办法。
优点：简单易于操作
缺点：一是祖遗户划不划；抢装修；近郊村民面临二次拆迁；不是彻底的城中村改造，不利于城市化进程；土地不能进入政府储备；村民身份不变。这种模式已经不是我们今天要探讨的模式。
4、房屋安臵加货币补偿模式（曲江模式）
计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安臵补偿协议；
面积认定：人均30平方米。同时附带社保人均给付15万元
残值补偿：按照村民现有房屋进行测量、评估、补偿。
搬家费：按照拆迁计户进行计算；
奖励费：按照拆迁计户进行计算。
优点：简单易于操作，按份进行分配。
缺点：随着城市化进程的加快，物价水平的提高。已经不能适应拆迁的需要，同时也存在着社会不稳定因素，
5、以院落为单位的补偿模式（个别村庄采用）
计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安臵补偿协议；
面积认定：以宅基地证为单位，每个院落补偿定量房屋面积，一般采用的有340、380、420、440等；同时实行人均85平方米保底安臵的政策。
残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；
过渡费：农户按照人口给付；祖遗户没有；
搬家费：按照拆迁计户进行计算；
奖励费：按照拆迁计户进行计算。
优点：简单易于操作，照顾了祖遗户、人少房多户的情况、姑娘户、离婚户等情况。
缺点：无政策依据，合理不合法
（二）国有土地上房屋拆迁模式及标准
因为新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日开始执行，在此基础上，西安市分别于2012年3月29日出台了《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》，2012年4月1日出台了《西安市国土土地上房屋征收与评估办法》。这两个办法的出台，标志着我市国有土地上房屋征收与补偿具备实质可操作性基础，但目前我还没有
