XX居住小区物业管理方案 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。 为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和
所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、 水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红 外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作 性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
关于推进既有住宅加装电梯工作的实施意见 为进一步完善既有住宅使用功能，切实改善和服务民生，加快适应我县经济社会发展和人口老龄化需要，根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)、《省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》等规定，结合我县实际，制定本实施意见。 一、总体要求 坚持以人民为中心的发展思想，以问题为导向，以房屋使用安全为前提，以满足广大居民尤其是老年居民便利出行为目标，积极推进既有住宅加装电梯工作，补足民生短板，提升公共服务水平，加快推动新型城镇化建设。 二、基本原则 （一）业主主体，社区主导。发挥住宅业主作为物权所有人的主体作用，充分尊重业主意愿，由业主决策既有住宅加装电梯工作。落实属地管理责任，乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会负责既有住宅加装电梯的政策宣传、业务指导、矛盾协调工作。
（二）政府引导，试点带动。发挥政府引导推动作用，通过财政补助调动业主积极性。采取“试点先行、稳步推进”的工作方式，通过试点效应，以点带面稳步推进加装电梯工作，使加装电梯工作真正落地，惠及民生。 （三）部门联动，简化审批。各职能部门要按照统一部署，加强联动，化繁为简，简化电梯加装报批验收程序，真正方便广大业主办理电梯加装手续。 （四）统筹兼顾，安全第一。要统筹兼顾各方利益，因地制宜形成合理可行的电梯加装方案;改造过程中始终要把房屋安全放在第一位，切实落实各方主体责任。 三、明确责任主体 既有住宅加装电梯属于特种设备安装行为。既有住宅加装电梯应当以幢或单元为单位提出申请，由本单元、本幢业主作为申请人，申请人负责统一意见、组织方案制定、项目报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。申请人可以推举业主代表负责上述工作，也可以书面委托业主委员会、电梯企业、具有设计施工资质的单位、物业服务企业、住宅原房地产开发企业、房改房原售房单位、第三方代建单位等作为实施主体代理上述工作。受托人应当与委托人签订“授权
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制
度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子
小区住宅楼管理方案 xx村危房改造“xx住宅楼"项目，在全体村民和有关部门的帮助支持下，于XX年以全部竣工。住宅楼的质量和设计理念新颖超前，为xx市独一无二的建筑物，成为我村的标志性建筑，住宅楼整体建筑漂亮美观，新颖亮丽，房屋结构紧凑实用，现以具备室内装修。为营造舒适清洁，温馨和谐的生活环境，提高住户的生活质量，确保小区长期有效健康发展，根据我们村和小区的实际情况，协同小区住户共同制定小区的各项管理制度，实行小区自治。 ：三个单元选举三名单元小组长。管理，监督，协调，小区的日常事务，搞好楼宇的环境卫生，收取单元的费用，协助楼长处理各类事务，促进小区清洁卫生，和谐发展。 2：选举住宅楼楼长一名。统一住户的意见，制定合理的管理方案，协调处理小区一切事务，共同维护大家的利益，营造舒适清洁，美观愉悦，文明幸福，温馨和谐的生活环境。 3：为减轻住户和小区的开支，单元组长和楼长不领工资，住户推荐，本人自愿。 4：楼长和组长要有责任感，办事公道合理，有协调矛盾的能力。 5：主要开支;水，电，暖气等各种设施费用和维修费用。水电费以表收取。
主要是暖气费，为保证冬季供暖正常，暖气费住户均摊，不可不交，不得拖欠。 （收费标准共同商讨约定，统一意见达成共识，水费，电费与暖气费捆绑制约收取等） 6：外墙，楼道，楼顶不得私自打眼，锭钉，随意安装物件，保证楼体清洁美观。 7：装修房屋不得损坏墙体，避免物件伤损楼梯，楼道的地砖。施工垃圾及时自行处理，不准在小区周围有遗留垃圾，自觉维护小区环境。 8：维护住宅楼的周边环境，共同抵制乱修乱建，监督抵制街道规划内新建建筑物。小区环境长远发展。（如有侵害大家共同利益，影响街道长远规划的行为，三个单元组长要协同楼长，带领24户齐心协力合力抵制。） 9：遵守社会公德，保持良好的生活环境，不乱丢垃圾、杂物；不乱贴乱写乱涂，保持住宅楼的环境清洁。邻里和睦友爱，团结互助。 0：楼道内不得摆放杂物，保持楼道整洁干净，不得影响破坏公有资产。 1；不准在住宅楼的楼道，窗户窗外燃放烟花炮竹，爱护公有设施。要将生活垃圾按时投放到垃圾池内，方便清洁人员清理。
福建省关于城市既有住宅增设电梯的指导意见(2010) 本文提要：城市既有住宅增设电梯可以按梯号为单位进行。增设电梯应按照《物权法》第76条规定,由业主共同决定,本着业主自愿、公开透明、充分协商的原则,经该梯号三分之二以上的业主住户同意。 福建省关于城市既有住宅增设电梯的指导意见 闽建房[2010]24号 各设区市规划局、建设局、房管局: 为进一步完善我省城市既有住宅的使用功能,提升城市既有住宅区的居住品质,根据省政 府《关于加快推进城市和国有工矿棚户区(危房)改造工作的实施意见》(闽政文[2010]106号)及有关法律法规,结合我省实际,对城市既有住宅增设电梯提出如下指导意见: 一、本省行政区域内的城市既有住宅,满足城市规划、建筑结构和消防安全等方面的要求,可根据实际情况增设电梯。对于城市规划五年内需拆迁改造的住宅,不列入增设电梯的范围。 二、城市既有住宅增设电梯可以按梯号为单位进行。增设电梯应按照《物权法》第76条规定,由业主共同决定,本着业主自愿、公开透明、充分协商的原则,经该梯号三分之二以上的业主住户同意。 三、城市既有住宅增设电梯,可以通过下列渠道筹措资金: (一)由业主根据所在楼层等因素,充分协商后按一定比例共同出资; (二)相关业主可申请提取住房公积金; (三)在经专有部分占该梯位住宅建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的 业主同意时,相关业主可按有关规定要求申请使用住宅专项维修资金; (四)其他符合规定的资金。 增设电梯所筹措的资金及使用情况应当公布,接受监督。 四、城市既有住宅增设电梯项目以同意增设电梯的专有部分业主作为建设单位,负责增设电梯项目的工程报建、设备采购、组织实施等相关工作;也可以由同意增设电梯的专有部分
xxxx住宅小区物业管理方案 目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》( 省政府第141 号令) 受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；
住宅小区物业 规范化管理制度范本 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 1
住宅小区物业规范化管理制度范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 2
上海市既有多层住宅加装电梯设计导则 （试行）
编制说明 为规范和指导上海市既有多层住宅加装电梯的设计工作，特编制本导则。 本导则的编制工作由上海市城乡建设和交通委员会牵头组织，会同上海市住房保障房屋管理局、上海市规划国土资源局共同开展，由上海现代建筑设计（集团）有限公司负责具体编制，经市建交委科技委组织的专家评审会和征询相关部门意见后定稿。本导则的编制得到了上海市消防局、上海市质量技术监督局等部门的大力支持。 本导则主要内容包括：总则、总平面、建筑、结构、机电设备等五部分内容，并附条文说明及加装电梯推荐方案图。请各单位在执行本导则过程中，注意总结经验、积累资料与数据，随时将意见和建议反馈给上海现代建筑设计（集团）有限公司（地址：上海市石门二路258 号；邮编：200041），以供今后修订参考。 导则编制单位：上海现代建筑设计（集团）有限公司 导则主要起草人：李承铭李军邓康年金骞曹贤林李进军 岳建勇赵郁朱家真杨钦傅彬侯胜男
目次 1 总则 (1) 2 总平面 (1) 3 建筑 (1) 4 结构 (3) 5 机电设备 (3) 6 其他 (4) 附表1：既有住宅常见户型加装电梯示意 (5) 附表2：既有住宅其它户型加装电梯示意 (7) 附：条文说明 (12) 附：加装电梯推荐方案图（方案一、方案二） (14)
1 总则 1.0.1为规范和指导本市既有多层住宅加装电梯的设计工作，制定本导则。 1.0.2 本导则适用于本市既有多层住宅（含底层为商业用房，上部6层为住宅的7层既有住宅）的加装电梯工程设计。 1.0.3 设计依据 1、既有多层住宅设计图纸及相关技术资料。 2、设计应符合的前期条件： 1）方案阶段：项目符合相关主管部门要求的关于本市既有多层住宅加装电梯须满足的前期条件。 2）施工图阶段：方案设计已通过规划、消防及其它相关部门的审批或审核。 3、设计应符合国家和本市其他现行相关法律、法规和强制性标准的规定。 1.0.4 设计原则 1、应遵循安全、节能、环保、经济等原则，同时便于施工、安装和运营维护。 2、尽量减少对住宅现有使用功能和周边环境及相关配套设施的影响。 2 总平面 2.0.1加装电梯后小区道路宽度应符合《城市居住区规划设计规范》要求。当原小区道路宽度不符合《城市居住区规划设计规范》时，不得再减小道路宽度。 2.0.2加装电梯后消防车道宽度须满足现行规范要求。当原消防车道宽度不满足现行规范要求时，不得再降低其宽度。 2.0.3加装电梯应尽量减少和避免对小区地下总体管线的影响。 2.0.4方案设计应包含设计说明和总平面图，设计说明中须对既有住宅加装电梯后的新增建筑面积进行表述，总平面图中需明确该住宅与相邻建筑的总体关系。 3 建筑 3.0.1候梯厅深度不宜小于1.5m，有条件时深度可放大至1.8m。底层候梯厅宜有不
小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初，属于股份有限公司，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图： 图1 公司管理架构图 我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，
否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。 概括地说，本公司的运行机制包括以下内容： 1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣 誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外 宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。 公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏陶的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。 1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户 入住或进入小区时的第一印象。 2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的 声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。 3、对待所有住户都一视同仁，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住 户、临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。 4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们 感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。 5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一张纸，都不充许浪费， 告诫员工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、电脑用纸等。 6、培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理转换为疏导式。 比如，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰……….违者罚款”等字样的警告牌，清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。 7、重视领导作用，发挥“群体效能”。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结 奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论而确定的，
嘉悦物业回迁楼小区物业管理方案，为你提供回迁楼小区物业管理方案参考范本，适用于回迁楼、两限房、经济适用房及老旧小区物业服务使用。 第一章“南都小区回迁住宅项目” 物业管理服务设想 一、“南都小区回迁住宅项目”概况 西山区城中村改造2号片区暨“南都小区项目”，是认真贯彻落实昆明市委、市政府和西山区委、区政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快现代新昆明城市建设，提升城市整体功能，改善人民群众居住环境的“民生工程”。 “南都小区项目”系南置建设开发、建设的综合性高档社区，项目位于鱼翅路，北侧为人民西路，西侧为西园北路，地处市内繁华地段，交通便利，周边环境成熟。“南都小区回迁住宅项目”规划于整个“南都小区项目”E区，属红庙城中村改造回迁项目，由七幢30-35层高层住宅楼宇组成，总建筑面积164711.64平方米，包括住宅1722户，商铺51户，地下车库两层1155个停车位。 二、物业项目分析 （一）物业项目区域相对独立：“南都小区回迁住宅项目”位于“南都小区项目”E区，既有居住小区，也包含社区底商，物业类型相对单一，规划相对独立，便于进行小区日常管理。 （二）机电设备及技防设施齐全，运行维护要求高：“南都小区回迁住宅项目”物业主要划分为功能区、生活区、地下空间、机房等区域。项目建筑物按照实用、先进的原则配备了电梯、消防、水泵、门禁、监控等设施设备，使物业的安全和正常运作有了硬件的保证，但项目为七幢高层建筑，也给物业的日常维护提出了高标准、严要求。 （三）客户需求分析：根据城中村回迁户这一特殊客户群体有针对性地制定该项目的物业管理服务措施与方案，以便更好的服务于客户，提供高质量、全方位的特色物业服务，是服务“南都小区回迁住宅项目”的基本出发点。我们的考虑是：对城中村回迁住宅的物业服务，既需要严格的管理，又要求周到的服务。 三、物业管理服务理念 针对城中村改造项目物业特点，我们展开了周密的市场调研。在深入挖掘规划和设计理念的基础上，充分把握“南都小区回迁住宅项目”未来客户的不同层次需求，确立了我们对“南都小区回迁住宅项目”物业管理服务工作的整体设想和策划思路。通过规范化、程序化、人性化的管理服务，时刻体现“服务第一、客户第一”的管理理念，按照市场规律，持续满足客户不断增长的需要，通过客户满意度的提高，最终实现物业保值增值的目的。 （一）公共服务及配套服务的人性化服务 公共服务包括了房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，人员进出引导，公众代办性质的服务等物业管理服务。 配套服务包括：有针对性的专项服务和委托性的特约服务。 人员安排将以服务导引（客服助理）为主，维修技工、安全护管、保洁绿化等技术支持为辅。这里主要体现的是主动式的服务客户的理念。 （二）重点突出，有条不紊 对重要事务、重点部位或一般事务、一般部位加以区分，重点明确、重点突出。在公共区域体现及时周到，有条有理，勿废勿误。 1.重点维护设施设备的正常持续不断的完好运转，以及出现故障时的及时维修养护； 2.重点保证公共秩序的安全稳妥，有条不紊，毫无障碍，安全服务、消防管理也是我们的重中之重；
目录 第一章管理服务的整体设想与策划 0 一、项目调研 0 二、管理目标——构建“文化社区” 0 （一）倡导“全员参与”的管理文化 (1) （二）推广“平等互动”的服务文化 (1) （三）营建“和睦亲善”的社区文化 (2) 三、**小区管理模式 (2) 四、拟采取的管理服务措施 (3) （－）实施“质量、成本双否决”运作机制 (3) （二）建立“加油站式”的员工培训机制 (3) （三）实现与城市商业住宅区的资源共享 (3) （四）建立“物业管理信息岛” (4) （五）倡导开放式的管理服务 (4) （六）提供个性化的装修套餐服务 (5) （七）构建服务平台——客户服务中心 (5) （八）构建网络化的物流链——虚拟仓库 (6) （九）致力于共用设施、设备的循环改进 (6) 第二章管理机构设置和规章制度 (7) 一、机构设置、组织框图、工作流程、管理机制等 (7) （一）机构设置 (7) （二）管理框架的组织框图 (7) 二、管理规章制度、岗位工作标准、考核办法、落实措施及小区近期目标和远期目标12 (一)管理规章制度 (12) (二)岗位工作标准 (12) (三)考核办法及落实措施 (12) (四)近期目标和远期规划 (12) 三、物业用房、办公设备、设施利用、经营及折旧方案 (14) (一)物业用房的配备和利用 (14) （二）办公设备配备（见下表） (15) （三）办公设备、设施折旧安排 (16) 第三章管理人员的配备和管理 (16) 一、人员配备及培训计划和内容 (16) （一）“**小区”人员配置表（总计为20人） (16) （二）员工基本培训方案 (17) 二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 (18) （一）录用 (18) (二)考核 (18) (三)员工奖惩 (19) 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 (19) (一)仪表 (19) (二)行为 (20) （三）态度 (21)
既有住宅加装电梯实施意见 为适应社会经济发展和人口老龄化的需要，完善我县既有多层住宅使用功能，提高居住品质，方便居民生活，根据《中华人民共和国物权法》《浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省公安厅、浙江省民政厅、浙江省财政厅、浙江省国土资源厅、浙江省环境保护厅、浙江省质量技术监督局、浙江省机关事务管理局关于开展既有住宅加装电梯试点工作的指导意见》（浙建（2016）6号）等法律、法规、政策，结合我县实际，制定本办法。 一、基本原则 开展既有住宅加装电梯工作应坚持“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的原则。既要发挥政府的协调服务职能，树立正确的舆论导向，形成全社会关心、支持既有住宅加装电梯的良好氛围, 更要发挥住宅业主作为物权所有人的主体作用，充分尊重业主意愿, 依法通过民主协商形成合理可行且兼顾各方利益的改造方案。 二、适用范围 本办法适用于松阳县城市规划建设用地范围内的既有住宅。既有住宅同时符合以下条件的，可以中请加装电梯:
（一）具有合法不动产权属证明的无电梯住宅; （二）未列入房屋征收范围和计划； （三）满足建筑物结构安全、消防安全等有关规范要求。 三、组织实施 县住房和城乡建设局（以下简称县建设局）为既有住宅加装电梯工作的牵头部门。住宅加装电梯可以以住宅小区、幢或单元为单位提出申请。以小区为单位申请加装电梯的，申请人为该小区业主委员会; 以幢或单元为单位申请加装电梯的，申请人为该幢或单元业主。 申请人可自行实施，也可委托业主代表、业主委员会或电梯企业、具有设计施工资质的单位、物业服务企业、第三方代建单位等作为实施主体代为实施。受托人应当与委托人签订委托协议，明确双方的权利义务。 （一）签订协议。加装电梯的服务范围内产权所有人应当自主或者委托社区组织主持，依照《物权法》第七十六条规定就加装电梯方案、资金分摊意见和电梯维护管理等有关问题进行充分协商，经本小区、木幢或本单元房屋专有部分占建筑物总而积三分之二以上的业主且总人数
XX居住小区物业管理方案 目??? 录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1.?地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.?项目主要经济指标
二、物业管理内容 ??? 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理 在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理 jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
高层住宅小区物业管理方 案 Prepared on 24 November 2020
侨城豪苑物业管理方案 【侨城豪苑住宅小区，位于深圳市南山区白石洲沙河街17号。由深圳祥祺房地产开发有限公司投资开发，深圳祥祺世纪物业管理有限公司管理的高尚高层住宅小区。2栋18层、2栋26层，占地面积平方米，建筑面积68000平方米，共608户。】 随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。 一、侨苑住宅物业管理的特点和难点： 1、侨苑住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好，确保各部分正常运作，保证住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。 2、住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高。 二、侨苑住宅物业管理的原则： 1、早期介入原则： 早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。 2、统一管理原则：首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不
清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，本住宅小区应坚持统一的管理。 3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。 三、侨苑住宅物业管理的内容： 1、小区房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。
既有住宅增设电梯适用法律问题辨析 由地方政府推动的既有住宅增设电梯，始于2008年广东省，之后，全国一些大中城市相继推行。这项涉及千家万户的新事物自始即成为社会关注和热议的话题。由于客观上存在着低层业主与高层业主的利益冲突，更由于某些地方政府出台的有关既有住宅增设电梯的规范性文件有悖于相关法律、法规，激化了矛盾，出现了不同意增设电梯的业主被打恐吓电话、被堵门锁、被丢垃圾等违法行为，有的地方还发生了肢体冲突、打斗等严重事件。同时，由于这些规范性文件的出台、实施，引起了利益受损群体对政府的信任危机，有的已将政府有关部门诉至法院，有的上书人大，要求审查、撤销这种规范性文件。近年来这种矛盾、冲突有愈演愈烈之势，严重影响了社区、社会的和谐与稳定。探究这种矛盾、冲突的根源，寻求化解之道，成为政府与社会不能回避的严重问题。 一、矛盾的根源 1.低层业主利益受损与高层业主利益增加的事实 没有预留电梯井的既有住宅增设电梯，改变了原规划设计，占用业主共有的公共用地安装外挂式电梯，改变了建筑物结构或外型，势必对相邻住宅尤其是底层住宅的日照、采
光、通风、安静等居住的必备条件造成不利甚或严重的影响，住宅物业价值也随之受损。而高层住宅增设电梯后，业主出行方便了，其住宅物业也随之增值。这些都是不争的事实。这种利益的冲突成为引致低层业主与高层业主矛盾的内因。 2.业主对既有住宅增设电梯的“双重多数决”表决规则 某些地方政府针对既有住宅增设电梯出台的规范性文件，《物权法》第七十六条就建筑区划内可否占用业主的共有土地增设电梯确立了“双重多数决”的表决规则：本栋（单元）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这个表决规则事实上将多数业主的意志强加给了少数业主。正是这类规范性文件确立的这种表决规则成为催生、激化低层业主与高层业主矛盾的重要外因，也成为利益受损群体对相关地方政府严重不满的主要原因。 二、既有住宅增设电梯能否适用“双重多数决”表决规则 我国《物权法》第七十条确立业主的建筑物区分所有权有三种：对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有权、对共有部分享有共同管理权。各地方政府出台的既有住宅增设电梯之规范性文件，对增设电梯拟占用业主专有部分的，都明确规定应征得该部分业主同意。对此，各方均无异议。对增设电梯