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新收入准则五步法对房地产企业的影响分析作者：蒲丽苹来源：《商情》2019年第51期【摘要】财政部于2017年7月5日正式发布经修订后的《企业会计准则第14号—收入》，正式确立了控制权转移的收入确认模型，对各个行业都会带来巨大影响，尤其是房地产行业。
文章通过新收入准则关于确认收入的五步法，分析对房地产行业会计处理的主要影响。
【关键词】新收入准则;房地产行业;五步法收入是衡量企业发展的重要指标，如何准确地反映企业真实的收入情况至关重要。
而随着经济的不断发展，交易事项日趋复杂，实务中收入确认和计量面临越来越多的问题，原收入准则在指导会计处理时存在不少问题，如在判断商品所有权上的主要风险和报酬转移上就存在不少争议。
与此同时，国际财务会计准则在2014年颁布了新的收入准则，将旧收入准则和建造合同准则合并，并对收入的确认模式进行了大规模调整，以满足经济不断发展的需要。
为了解决我国企业在会计实务中遇到的问题，同时保持与国际趋同的趋势，财政部于2017年颁布了新的收入准则，规定在确认收入时，不再区分销售商品、提供劳务、让渡资产使用权、建筑合同等情况，而是形成一套完整、统一的收入确认体系。
房地产开发业务生产周期跨期较长、资金投入较大，融资比例较高，为了缓解房地产企业的资金压力，我国允许房地产在开发阶段可采用预售制度，这就导致房产销售与一般商品销售模式大为不同，因此，房地产业的收入确认有一定的特殊性。
根据我国的《企业会计准则》关于收入确认方法的规定，房地产行业企业应当采取完工确认法作为收入确认方法。
但是针对旧收入准则中收入确认的关键点“风险和报酬的转移时点”，又未给出明确的指示，理论中关于该时点的观点包括竣工验收、实际交付、产权过户三种。
目前实务中采用较多的是按照“实际交付”时点确认收入。
针对旧准则确认收入操作上的模糊定义，新的收入准则提出了全新的五步法确认收入，指导更加具体和清晰，下面结合五步法分析房地产行业进行分析：一、步骤一：识别与客户之间的合同新收入准则要求双方签订的合同具有商业实质且企业很可能收回转让商品的对价。
第八章非货币性资产交换一、单选题1. 通常认定非货币资产交换的标准是货币性资产占整个资产交换的比例（）。
A.低于25％B.高于25％C.低于等于25％D.高于等于25％2. 换出资产为长期股权投资的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入（）。
A.营业外支出B.营业外收入C. 投资收益D.主营业务成本3. 甲公司将两辆大型运输车辆与A公司的一台生产设备相交换，另支付补价l0万元。
在交换日，甲公司用于交换的两辆运输车辆账面原价为l40万元，累计折旧为25万元，公允价值为l30万元；A公司用于交换的生产设备账面原价为300万元，累计折旧为l75万元，公允价值为l40万元。
该非货币性资产交换具有商业实质。
假定不考虑相关税费，甲公司对该非货币性资产交换应确认的收益为（）。
A.0B.5万元C.10万元D.15万元4. A公司以一台甲设备换入D公司的一台乙设备。
甲设备的账面原价为22万元，已提折旧3万元，已提减值准备3万元，甲设备的公允价值无法合理确定，换入的乙设备的公允价值为24万元。
D公司另向A公司收取补价2万元。
两公司资产交换具有商业实质，A公司换入乙设备应计入当期收益的金额为（）万元。
A.4B.0C.2D.65. 天山公司用一台已使用2年的甲设备从海洋公司换入一台乙设备，支付换入资产相关税费10000元，从海洋公司收取补价30000元。
甲设备的账面原价为500000元，预计使用年限为5年，预计净残值为5％，并采用双倍余额递减法计提折旧，未计提减值准备；乙设备的原账面原价为240000元，已提折旧30000元。
两公司资产置换具有商业实质。
置换时，甲、乙设备的公允价值分别为250000元和220000元。
天山公司换入乙设备的入账价值为（）元。
A.160000B.230000C.168400D.2000006. A公司以一台甲设备换入D公司的一台乙设备。
甲设备的账面原价为44万元，已提折旧6万元，已提减值准备5万元。
商情 教育经济研究会计与统计 “实质重于形式”原则在会计实务中的应用◆王艳华实质重于形式原则充分体现了企业会计核算的本质要求,在我国会计事务应用中广泛应用。
该原则的使用加大了会计人员的主观判断能力,它反映的信息受会计人员主观影响,从而产生了不真实的会计信息,所以在会计事务中要结合一定的会计标准来处理会计事务,使得会计处理有章可循。
实质重于形式 会计实务 应用一、实质重于形式原则的内涵实质重于形式原则是指企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算,而不应当仅仅根据交易或事项的法律形式作为核算的依据。
二、实质重于形式原则在会计实务中的应用(一)长期投资核算。
投资比例是确定采用成本法还是权益法的主要依据。
一般情况下,如果企业拥有被投资单位20%以下或50%以上表决权资本时采用成本法核算,反之,应采用权益法核算。
但是以投资比例判断不是绝对的,应根据实质重于形式的原则判断是否采用成本法核算。
例如,A公司拥有B公司60%表决权资本,但如果公司章程规定,B公司所有日常生产经营活动的董事会表决,除需经全体董事过半数同意外,还需经过第二大股东派出的至少1名董事的同意,在这种情况下,A公司实质上并不能控制B公司的财务和经营决策,所以不能认定A公司控制B公司,仍应采用权益法核算。
(二)自行建造固定资产的核算。
会计制度规定,所建造的固定资产在已达到预定使用状态但未办理竣工决算的,应当自达到预定可使用状态之日起,按照工程结算造价或工程实际成本等,按估计的价值转入固定资产并计提折旧,而不管其具体形式是否符合规定。
(三)借款费用资本化的确定1.确定借款费用资本化范围时实质重于形式原则的应用:会计制度规定,只有为购建或生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的,一般借款的利息才应予以资本化。
这就需要企业根据具体情况进行分析,并根据借款费用的用途进行判断。
2.确定借款利息资本化金额时实质重于形式原则的应用:企业进行固定资产购建时,一般不是一次性投资,而是分次投入资本,所以在确定一般借款利息资本化金额时,也不能简单地按投资总额乘以利率计算,而应先计算累计支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数,再乘以所占用一般借款的资本化率,即以实际占用的一般借款资金确定。
《会计政策判断与选择》第一次作业及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 甲股份有限公司发生的下列非关联交易中，属于非货币性资产交换的是（）。
A. 以公允价值为260万元的固定资产换入乙公司的无形资产，并支付补价80万元260+80=34080/340=23.6%<25%B. 以账面价值为280万元的固定资产换入丙公司公允价值为200万元的一项专利权，并收到补价80万元200+80=28080/280=28.6%〉25%C.以公允价值为320万元的长期股权投资换入丁公司账面价值为460万元的短期股票投资，并支付补价140万元140/320+140=30.44%D.以账面价值为420万元、准备持有至到期的长期债券投资（货币性资产）换入戊公司公允价值为390万元的一台设备，并收到补价30万元【答案】A【解析】A选项80/(260+80)=23.6<25%,属于非货币性交换。
B选项80/(200+80)=28.6>25%，不属于非货币性交换。
C选项80/320+140=30.44>25%，不属于非货币性交换。
D选项用于交换的资产中“准备持有至到期的长期债券投资”不属于非货币性资产。
2. 以下交易具有商业实质的是（）。
A.以一批存货换入一项设备B.以一项固定资产换入一项固定资产C.以一项长期股权投资换入一项长期股权投资D.以一批商品换入一批商品【答案】A3. 天山公司用一台已使用2年的甲设备从海洋公司换入一台乙设备，支付相关税费10000元，从海洋公司收取补价30 000元。
甲设备的原账面原价为50 0000元，原预计使用年限为5年，原预计净残值为5%，并采用双倍余额递减法计提折旧，未计提减值准备；乙设备的原账面原价为240000元，已提折旧30 000元。
两公司资产置换具有商业实质。
置换时，甲、乙设备的公允价值分别为250 000元和220 000元。
天山公司换入乙设备的入账价值为（）元。
会计信息八大原则解析根据基本准则规定，对会计信息质量的要求包括可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性。
（前四项是首要质量要求，后四项是次要质量要求）1.可靠性。
（以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认。
）企业应当以实际发生的交易或事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠，内容完整。
可靠性是对会计工作和会计信息质量最基本的要求。
如提供虚假经济业务和会计信息需要停止会计核算、会计报告。
2.相关性。
企业提供的会计信息应当与财务报告使用者（投资者和债权人、国家宏观经济管理部门、企业内部的经营管理者、其他等）的经济决策（如购买哪个企业股票）需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去（如经营是否亏损）、现在（如目前企业拥有多少资源支持企业参与市场竞争）或者未来的情况（如企业能否持续生存下去）作出评价或者预测。
3.可理解性。
企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务报告使用者理解和使用。
4.可比性。
同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。
确需变更的，应当在附注中说明（纵向可比）。
不同企业发生的相同或者相似的交易或事项，应当采用规定的会计政策、确保会计信息口径一致、相互可比（横向可比）。
一致性的要求并不意味着企业所选择的会计核算方法不能作任何变更，在符合一定条件的情况下，企业可以变更会计核算方法，但应在企业财务报告中作相应披露。
例：会计核算的可比性是指会计核算方法前后各期就当保持一致，不得变更。
（）错例：企业由于经营亏损改变存货的计量方法符合可比性质量要求。
（）5.实质重于形式。
实质重于形式，要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。
例如，融资租入的固定资产：视为承租企业的资产。
（单选）6.重要性。
论非货币性资产交换业务运用公允价值计量模式需注意的问题作者：杨慧来源：《商业会计》2013年第08期摘要：本文对《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》中公允价值的运用条件进行了分析，指出了存在的问题，并提出了简单的建议。
关键词：公允价值非货币性资产交换商业实质《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第3条明确规定，如果非货币性资产交换业务同时满足下列条件，交换企业就应该以换出资产公允价值与支付的有关税费作为换入资产的入账价值，换出资产公允价值与账面价值的差额计入营业外收入或营业外支出：第一，该非货币性资产交换业务具有商业实质；第二，换入资产或者换出资产的公允价值至少有一方能够可靠计量。
如果换入的资产和换出的资产公允价值两者都能可靠计量，就应该把换出资产的公允价值作为换入资产的成本，但如果换入资产的公允价值更加可靠，可以用换入资产的公允价值作为换入资产的成本。
从以上规定可以看出，新准则更加注重公允价值的运用。
本文主要对公允价值在非货币性资产交换业务中运用时需要注意的几个问题进行探讨。
一、针对准则中的第一个条件，该交换必须具有商业实质，商业实质如何判断的问题非货币性资产交换业务是否应该以公允价值作为计量基础，其中最重要的条件就是该交易必须具有商业实质，而商业实质的判断涉及到具体会计人员的主观判断，因此，会计人员必须清楚的考虑交易的实质，并对交易是否具有商业实质做出合理的、正确的判断。
比如，企业A 和企业B分别有位于市区和郊区的两栋厂房，建造的时间和成本都相等，两者进行等额交换是不是具有商业实质呢？一般情况下，坐落于市区的厂房比位于郊区的厂房因为地理位置优越在将来会产生较多的现金流量，并且市区和郊区的厂房所产生的未来现金流量现值的差额相对于它们的公允价值来说是重大的。
如果两者交换，在公平交易下，B企业应支付部分补价给A企业，A企业才会愿意接受两栋厂房进行交换。
所以，如果两栋厂房进行交换，B企业没有支付给A企业一部分补价的话，那么这项交易是不具有商业实质的非货币性资产交换业务。
贝西会探ｉｌｉｆｆ 该公司财务报表批准报出日为４月２０日，期末按净利润 的１ ０％提取了盈余公积。假设华美公司已经按税务部门批 准的应收账款余额０．５％的范围内计提的坏账准备可以在税 前扣除，除应收东方公司账款计提的坏账准备外．无其他纳 税调整事项。 １假设２００８年３月１ ５日华美公司完成了２００７年所得税汇算 清缴，即销售退回发生在所得税汇算清缴之前，则该公司调整事 项的会计处理为： （１）调整销售收入 借：以前年度损益调整 １８００００ 应交税费——应交增值税（销项税额） ３０６００ 贷：应收账款 ２１０６００ （２）调整坏账准备余额 借Ｐ坏账准备 １０５３（２１０６００ Ｘ ０ ５％） 贷Ｐ以前年度损益调整 １０５３ （３）调整销售成本 借库存商品 １ ２００００ 贷以前年度损益调整 １ ２００００ （４）调整应交所得税 借：应交税费——应交所得税１４７３６．７５［（１ ８００００—１ ２００００— １０５３）Ｘ ２５％】 贷：以前年度损益调整 １４７３６ ７５ （５）将“以前年度损益调整”科目余额转入利润分配 借：利润分配——未分配利润４４２１０ ７５ 贷：以前年度损益调整４４２１０ ７５ （６）调整利润分配有关数字 借：盈余公积４４２１ Ｏ８ 贷：利润分配——未分配利润４４２１ Ｏ８ ２假设２００８年２月１ ５日华美公司完成了２００７年所得税汇算 清缴．Ｐ．，Ｐ￣Ｐｉ售退回发生在所得税汇算清缴之后．．ＬＩ：Ｐ＿，Ｉｔ，ｌ该公司调整 事项的会计处理除了涉及所得税调整的会计处理和第一种情况不 同之外．其他的会计处理均同第一种情况相同．即把上述第四个 会计分录改为 借递延所得税资产 １ ４７３６ ７５［（１ ８００００—１ ２００００—１ ０５３） Ｘ ２５％】 贷：以前年度损益调整 １４７３６ ７５ 浅析商业实质的判断标准 王 冰 益阳职业技术学院 ［摘要】实业实质是新会计准则（非货币性交易准则）中提 出的一个新概念。准则中规定：非贷币性资产交换具有商业实质 且换入资产或换出资产的公允价值能可靠计量时，应当以公允价 值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，否则应以换出资产 的账面价值为标准确定换入资产的成本。本文按不同非贷币性资 产交换的情况，阐述了非货币资产交换是否具有商业实质的判断 标准。 ［关键词】商业商质 标准 在《企业会计准则第７号——非货币性资产交换》第三条规 定．非货币性资产交换具有商业实质且换入资产或换出资产的公 允价值能可靠计量时，应当以公允价值和应支付的相关税费作为 换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值之间的差额计入 当期损益。由此可见．非货币性资产交换是否具有商业实质，是 换入资产能够采用公允价值计量的重要条件。 一、
商业实质的含义及判断标准
“商业实质 的提法．在国际会计准则中是２００３年才首次出 现，国际会计准则理事会在改进后的《国际会计准则第１６号—— 不动产、厂场和设备》中提供了判断交易是否具有”商业实质” 的参照标准．主要考虑由于该项交易的发生预期使企业未来现金 流量变动的程度。新准则对此基本予以了借鉴．规定当换入资产 的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同之 时；或者．换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同． 并且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比又是重大之 时，才可以认定一项非货币性资产交换具有商业实质。 在确定资产交换是否具有商业实质时，企业应当考虑由于发 生该项资产交换预期使企业未来现金流量发生变动的程度．通过 比较换出资产和换入资产预计产生的未来现金流量或现值．确定 非货币性资产是否具有商业实质。只有当换出资产和换入资产预 计未来现金流量或其现值两者之间的差额较大时，才能表明交易 的发生使企业经济状况发生了明显改变时．非货币性资产交换因 而具有商业实质。具体判断标准如下： １换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出 资产显著不同。这种情况通常包括下列情形： （１）未来现金流量的风险、金额相同．时间不同。此种情形是 参考文献： 指换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同，获得这些 …尹芳：谈资产负债表日后事项的几个特殊会计处理ｌＪ］．财 现金流量的风险相同．但现金流量流入企业的时间明显不同。 会月刊，２００５，１ ２ （２）未来现金流量的时间、金额相同．风险不同。此种情形是 ［２】中华会计网校，新企业会计准则及相关制度精读精讲［Ｍ］．北 指换入资产和换出资产产生的未来现金流量时间和金额相同，但 京：东方出版社出版社，２００６ 企业获得现金流量的不确定性程度存在明显差异。 ［５】程明娥：中级财务会计［Ｍ］，北京：中国电力出版社，２００７ （３）未来现金流量的风险、时间相同．金额不同。此种情形是
“商场琥｛弋化》２００８年８月（中旬刊）总第５４８期
维普资讯 http://www.cqvip.com 妥 会探采 指换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同．预计为企 业带来现金流量的时间跨度相同，风险也相同．但各年产生的现 金流量金额存在明显差异。 ２换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同．且其 差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。 这种情况是指换入资产对换入企业的特定价值（即预计未来 现金流量现值）与换出资产存在明显差异。本准则所指资产的预 计未来现金流量现值．应当按照资产在持续使用过程中和最终处 置时所产生的预计税后未来现金流量．根据企业自身而不是市场 参与者对资产特定风险的评价．选择恰当的折现率对其进行折现 后的金额加以确定。 新准则还规定在确定是否具有商业实质时．企业应当关注交 易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能导致发 生的非货币性资产交换不具有商业实质。 二．不同类型非货币性资产交换商业实质的判断 企业在判断非货币性资产交换是否具有商业实南时，可以从 资产是否属于同一类别来进行分析： １不同类非货币性资产交换商业实质的判断。不同类非货 币性资产是指在资产负债表中列示的不同大类的非货币性资 产。包括存货、固定资产、投资性房地产、长期股权投资、无 形资产等。由于不同类非货币性资产其产生经济利益的方式不 同，一般来说其产生的未来现金流量在风险、时间和金额方面 不太相同，因而一般情况下可确定不同类非货币性资产交换是 具有商业实质的。 （１）用存货换入固定资产、长期股权投资和无形资产。存货 属于流动资产，它的流动性强，能够在较短的时间内产生现金 流量，而固定资产、长期股权投资和无形资产属于长期资产， 要在较长的期间内给企业带来现金流量，产生现金流量的时间 相差较大．则可以判断上述存货与固定资产、长期股权投资、 无形资产等长期资产的未来现金流量显著不同．因而该种交换 具有商业实质。 （２）固定资产、长期股权投资、无形资产之间进行的交换。固 定资产、长期股权投资和无形资产虽然同属长期资产 给企业带 来的现金流量的时间都相对较长，但给企业带来现金流量的方 式、金额和风险显著不同，比如企业进行长期股权投资比企业进 行固定资产投资和无形资产投资给企业带来风险要大的多：所以 我们可以判断出该种类型的非货币性资产的未来现金流量显示不 同，因而该种交换具有商业实质。 ２同类型非货币性资产交换商业实质的判断 企业应当重 点关注的是换入资产和换出资产为同类资产的情况下商业实质 的判断。同类资产产生的未来现金流量既可能相同．也可能不 相同．其之间的交换因而可能具有商业实质．也可能不具有商 业实质。 《商场现代化 ２００８年８周（中旬刊）总第５４８期 （１）同类资产的未来现金流量风险金额相同．但时间不同时， 应确认为具有商业实质。比如企业用一种难以出售或只能在一段 较长的时间内出售的存货换入一种能在短期内出售且准备在近期 出售的存货 这两种存货的未来现金流量的金额和风险相同，但 现金流量的流入时间明显不同．在这种情况下．该两项资产的交 换应当视为具有商业实质。 （２）同类资产的未来现金流量的金额、时间相同．但风险不 同时．应确认为具有商业实质。比如企业将自已拥有的一幢建 筑物 与另一企业拥有的在同一地点的另一幢建筑物相交换， 两幢建筑物的建造时间．建造成本等均相同．两幢建筑物都用 于出租 每期的租金总额相同．换出的建筑物租给某家财务状 况及信用状况良好的企业，取得租金的风险较小，换入的建筑 物出租给散户，取得租金的风险较大，这样的话，两幢建物给 企业带来的未来现流量、时间相同．但风险不同，所以确定该 交换具有商业实质。 （３）同类资产的未来现金流量的风险、时间相同，但金额不同 时．应确认为具有商业实质。比如企业用一项商标权换入中一企 业的一项专利技术．预计两项无形资产的使用寿命相同，在使用 寿命内给企业带来的现金流量相同，但是换入的专利技术是新开 发的．预计开如阶段的未来现金流量明显少于后期，而该企业拥 有的商标每年产生的现金流量比较均衡．两者产生的现金流量金 额差异明显．则两项无形资产的未来每期现金流量显著不同，因 而该两项资产交换具有商业实质。 （４）当商品用于交换具有类似性质和相等到价值的商品时， 这种非货币性资产交换一般不会产生损益，确认为不具有商业 实质。这种情况通常发生在某些特定的商品上，比如石油或牛 奶．供应商为满足特定地区对这类商品的及时需要，在不同的 地区交换各自的商品。比如Ａ石油销售公司有部分客户在Ｂ石 油销售公司的所在地．Ｂ公司有部分客户在Ａ公司所在地，为 了满足两地客户的即时需求，Ａ公司将其相同型号、容量和价 值的石油供应给８公司在Ａ公司所在地的客户．同样地．Ｂ公 司也： 相同型号、容量和价值的石油供应给Ａ公司在Ｂ公司所 在地的客户．这样的非货币性资产交换不能确认损益．应确认 不具有商业实质。 参考文献： ［１】中国注册会计师协会会计 中国财政经济出版社，２ ００ ８ 年４月 ［２】财政部、企业会计准则第７号——非贷币性资产交换，２００６ 年２月 ［３］荣莉：对企业会计准则第７号——非货币性资产交换．的 几点思考、《会计之友》，２００６年２２期 ［４］第三届全国会计知识大赛领导小组办公室．辅导讲座，２００７ 年５月
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