滨河·新天地二期筹划推广及销售方案山东润启房地产咨询二零一零年十二月十九日一、筹备期〔5—8〕该阶段主要做好所有物料及现场包装、宣传物料的制作。
推广以工程形象宣传为主，重点推广渠道是是围墙、户外广告。
2、推广主题及卖点滨河·新天地二期43万㎡新德式简约风气社区德国印象/品质筑家本阶段以“滨河·新天地二期的出现〞为立足点，直接强化二期主题，利用新产品的号召力，并对一期我们所取得的成就加以提炼、升华和展示，直接照应活动主体。
3、销售中心的包装完成1〕、整体包装建议预计完成时间：约在2021年7月份〔修饰〕滨河·新天地为“新德式简约风气社区〞，在二期产品推出之时，销售中心的一定程度的变化，会带给人们一种全新的不同的感觉。
售楼部的包装需要更呈现出尊贵、闲适、自然、清新的风格特点。
2〕、标志性建筑的建造二期为区别于本案一期产品、甚至其他产品的强势地位，建议于现有售楼处广场建造一座临时性的标志性建筑，以简洁、挺拔、色彩明快为该建筑的主题风格，用以形象展示，以表达本案二期的成熟、实力及品质！3〕、细节包装建议①、洽谈区。
售楼部内部规划已经到位，各区位置规划合理，仅对休闲区与儿童游乐区做一些建议。
洽谈是销售员与客户沟通的地方，也是售楼部人气最活泼的地方，因此，营造优雅、不失热烈的谈话气氛必不可少。
可采取一些细节处理，例如在桌面摆放花丛、在上方挂吊旗、播放优美音乐等，营造良好的洽谈气氛。
②、VIP贵宾区。
设置VIP区，以沙发及高档茶几为主，加强案场效劳，延长其逗留时间，制造人气。
③、左边人、车入口。
设置大气醒目的导示标志，指明示范单位及售楼部、停车区方向。
在正门入口建议铺设红地毯，给客人尊崇感受。
4、滨河·新天地产品推广会□时间：2021年3月中上旬□地点：临沂市某中高档酒店□对象：意向认购客户□内容：①二期产品介绍、展示及理念阐释；②建材品质展示；③酒会。
□目的：①为老业主/意向认购客户带着新客户，了解滨河·新天地二期产品；②强化品牌优势、社区优势、产品优势，促进购置，形成口碑。
楼盘营销活动策划方案任何的广告策划方案的目的和主旨都是在于提高产品的销售塑造、提高品牌形象任何的广告策划方案的目的和主旨都是在于提高产品的销售塑造、提高品牌形象本方案在于为“滨江园”供给一个正确的定位与广告方向作出全程战略性的指导在对当地市场现状进行了深入仔细的认识和研究剖析的前提下找出“滨江园” 项目的资源问题与时机以达到或高出“滨江园”的原定销售计划并为滨江房地产塑造品牌第一节市场剖析一、××市房地产市产基本状况1、××市属于四线城市房地产市场虽不是很成熟可是有融城的美好远景；有高速有效的物流系统；又据东西南北交通要塞；处中南最大服饰批发市场；有大量大型国有公司这意味着××的诱人的市场和便宜的劳动力市场因此各大商家纷繁进入××房地产更是有大量外资抢入行业的竞争日趋激烈竞争的层次不停升级从 2000 年从前的花费住宅以经济合用房及单位福利分房为主到当前以商品房为主流住宅花费房地家产日趋成熟房地产开发公司实力不停上涨达到初步的家产化水平即房地产大战既将翻开××市内房地产开发商约100家经过几年的市场竞争房地产项目投资开发规模不停扩大开发形式全面化多样化到 20xx 年为止 , 房地产项目投资达到 82118万元住宅项目方面的投资达到 43628 万元 20xx 年当年房地产项目完工面积为 83 万平方米住所完工面积为 80 万平方米商品房销售面积为 40 万平方米商品房销售总数为 37723 万元最新统计数据表示 ,20xx 年以来同意预售和销售的总面积为 24904.47 平方米 , 住宅销售均价由 20xx 年初的 824 元/ 平方米上涨至 20xx 年初的 1002 元/ 平方米 , 升幅达 21.6%2 、现有品牌楼盘的基本状况现出名的楼盘XX区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四时花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等可是因为市场不是很成熟他们有这样或那样的弊端具体表此刻以下这些方面：a、定位及推行都不是很规范抱着卖出去就是目的心理忽略楼盘品牌的建设忽略楼盘内涵的建设致使后继开发力不足 b、有的没有服务的观点这又表此刻销后服务差劲, 物业管理不规范有的业主不是享受服务而是受气造成开发商与业主的对峙小区的基本建设搞不上去c、小区规化与自然融和观点不足人为景观痕迹太重3、政府指引看管不够销售手段不合理收费不合理手续不合理还有的不合法二、××市同类住所检查统计“同类”定义为拥有小高层别墅等的住所小区现将××市河西河东小区进行大概对照剖析以下：1、河西地带因为河西为新开发城区在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独到的优势整体来说河西地段房地产都在卖自然环境湘银：核心竞争力：二十一世纪购房新观点拥有很高的品牌效应；其周边环境好；用绿色的生活时髦来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士市场销售反响优秀；其定位为社会高薪阶层滨江一村：小区面积大；周边湘江；周边环境好；2、河东地带包含河东整个地块北有 XX区南有 XX区及东部的XX区天鹅花园：核心竞争力：真、善、美属于自然水生态屋村、绿化面积广：拥有 900 亩的面积此中 400 亩水面区内有水生游乐系统映荷园：核心竞争力：演绎出色生活塑造经典小区属将来商业地带周边交通发展趋向大房子设计理念突出银座大厦：近临中心广场一医院；不过一个连体楼、属小高层没有自己小区；周边自然环境不是很好；但它属预置房产其房子多半为公司或近处金融高层管理人员所预购庆云山庄：核心竞争力：离尘不离城品牌有名度高；周边环境绿色条件好；拥有 98 亩的绿色自然地带；其发展快速塑造了优秀绿色生活理念在花费者心中形成优秀的品牌其新近开发的“紫南阁”定位较高目标群是中高薪阶层湘江四时花园：核心竞争力：山川之傍尊贵之居人文大家交通便利环境幽雅小区为 12 层左右的带电小高层设计时髦为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔价钱定在 1800 左右三花费者剖析依据《××房地产市场检查报告》及《××市滨江房地产市场检查报告》的结论我们得出花费者购房心理和对住所要求以下：1、环境规划必定要好各样生活配套要齐备各样活动场所、场所要足够；在规划时必定要有超前的思想使小区更具现代化气味特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新奇色彩要协调风格要跟上潮流； 92%的花费者偏向于入住全关闭式的小区；2、高绿化率几乎全部的花费者以为高绿化率是十分必需的由此看来此刻花费者对住所环境的要求已经愈来愈高；3、小区及其四周的配套设备的基本要求为学校、少儿园、菜市场、商场、医院、篮球场、网球场、图书室、等；4、67%的花费者选择多层住所因为多层住所的价钱相对高层住所廉价并且此后的管理花费也相对较低有一部分花费者选择小高层住所关于单体别墅因为波及的资本相对较大因此绝大部分花费者不会此刻打算购置别墅；5、花费者对物业管理的要求a、供给保安、洁净卫生、房子维修、园林绿化和一些特点服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应与小区内住户增添联系增强交流第二节“滨江园”项目剖析一、项目优势剖析1环境：坐拥两山环境幽雅闹中取静 , 拥有天然的巨大绿地覆盖高达 60%山中成片天然古木是××现有楼盘中绝无仅有的2地段：位于××市南部 XX区周边楼盘以庆云山庄为主经庆云山庄多年的开发该地域已齐集相当的人气和居住有名度邻近商业繁荣地带电脑城家具城水果批发大市场更有众多服饰批发市场离目标花费群工作地近3价钱：因为地价较底节俭了巨大成本房价有盘旋余地并有银行房贷支持按揭买房减少了买房压力价钱完整拥有对照优势花费者买房不是一时激动而是完整比较后行为这一点应是本案拉动销售的最大着力点4物管：智能化管理保证了业主的现代化要求切合本案的定位主题二十四小时保安全关闭式管理因为××的安全环境及从前某楼盘的事故的原由因此安全部是××市民关心的大体素更是目标花费者侧重考虑的主题5小区设计建设：小区的设计以天然为主题各样楼层合理部署更有现代艺术广场艺术、休闲与自然融为一体、相辅相成6小区配套设备齐备有游泳池、高档会所、银行、商场、泊车场、少儿园、亲子乐园、体育场所、艺术长廊等7偏离工业区：远离工业污染区噪音低空气好二、项目劣势剖析1交通：明显交通是本案最大的瓶颈虽有 24、25、28、29、43 路停靠可是还没有直抵的公交道路条件差而交通又是考虑买房的很大因素怎样解决交通问题是我们面对的主要问题能够考虑与市政府合作开通几路专线2楼盘外环境：本小区外面的大环境不是很好房子凌乱市政建设差没有大型购物休闲场所缺少相应的教育设备医疗设备娱乐设备3物业管理：不是湘银的物管品牌力度不够4房子设计：房子种类许多有 6 层、带电小高层、别墅层次不一面向复杂三．竞争敌手剖析依据楼盘的地点和楼盘的定位我们把庆云山庄和湘江四时花园作为竞争敌手状况以下：庆云山庄优势：（1）地处芦凇区建设南路延长地段凑近××繁荣商业区无工业废气污染周边有高中、市级医院购物环境和文卫设备齐备方便居民生活（2）属于××市 XX区因为当前大部分房地产开发商都紧盯天元开发区 XX区的房地产开发明显不如 XX区该区属当地商业旺地齐集了数目宏大的外来经营户（尤以广东、福建人士居多）加上 XX区的“当地人士”这一地区的楼盘对这部分花费者有很大的吸引力同时因为邻近××县也有益于吸引××县收入高的花费者购房（3）价钱低以 758 元—— 1088 元每平方米的价钱售房相对××地域其余同种类楼盘而言价钱优势相当明显（4）交通便利有特意的公交路线并且公交车经过分车站、中心广场、一医院等繁荣地段方便购物及就医劣势：（1）小区规划不够齐整划一楼型外观设计不够新奇没法对潜伏客户产生强盛的视觉冲击力从而产生激烈的购置欲念（2）小区内配套服务设备不足不可以知足众多用户需求（3）廉价位商品房品位不高不可以吸引经济能力强的成功人士入住不利于整个小区形象的提高湘江四时花园优势：1）项目资本雄厚有资本可做必需的周转以对付市场变化2）整体项目规划在××尚属首例对比其余竞争项目不论在住所品位、小区设计、投资资本等都处于明显优势3）××市花费市场楼价有上涨趋向花费者以为手头资本用于购置不动产保值是最好的选择4）当地市场楼盘众多但大盘太少拥有文化底蕴的大盘更少真实意义上的山川观点楼盘更是绝无仅有劣势：1）品牌呼吁力：××房地产市场经过几年的竞争优胜劣汰此刻以湘银、中房、中大、联谊、合力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作已累积了相当的经验已形成了房地产市场上的强势品牌在花费者中有着不错的口碑江山置业进入房地产市场较晚在这一方面并无太强的品牌呼吁力2）市场蒙受能力：因为××市花费偏低市场上这样高档的楼盘还未出现能否能够把高收入人士吸引过来是相当要点的问题这要取决于本案质量能否拥有高质量这一因素3）竞争因素：因为最近几年来许多开发商为了追上房地产加快发展的潮流盲目开发廉价销售造成价钱颠簸及销售困难四项目价钱策略剖析1楼盘定位能够是“××文化艺术之都”但价钱应定位是“中等偏上”2高开低走保证品牌支撑预留楼盘销售力视销售进度让价应是本案的基本策略3确立“高开”的基础价钱时除考虑南区数大楼盘的售价亦应试虑楼盘定位价依据湘江四时花园的 1800 元/ 平方米庆云山庄的800900元/ 平方米的订价以及敌手和自己的好坏势本小区1300 元/ 平方米的基础价钱基本合理五核心价值剖析1“滨江园”核心定位是“都市文化艺术之都”创建文化艺术观点打品位牌人文观点详细化“滨江园” 是××市有艺术涵养的有文化品位的人神往艺术文化的人的部落2“劳动者荣耀” 有钱是一种价值是一种能力有钱不外显购置品位是一箭双雕的好事“滨江园”正是这样的载体4“家在身边”劳苦后不是急忙奔向远远的家家就在身边“滨江园”毗临的电脑城手机大市场家具城水果批发大市场众多服饰批发市场的人气家园阶级居住区观点是本案的核心价值之一第三节推行策略界定一目标花费群界定从“滨江园”项目自己的定位和素质出发联合中高档住所的销售特点界定“滨江园”的目标花费群及其有关特点是：1目标花费者：芦凇区服饰市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通信市场业主南区周边购房者；以及自己拥有文化艺术气质的经济能力较强的阶层2年纪：年纪大概在 35 到 55 岁3家庭构造已进入中年期人口简单居住空间之娱乐性与休闲性较大4对住所小区有着高品位的要求有“物有所值”的消操心理他们追求品位但他们又是商人有商人的交易天性既有“物有所值”5有激烈的虚荣心喜爱攀比和玄耀文化程度相对较底但喜爱附庸文雅希望经过外在条件来追求文化品位二卖点界定1项目自己的生活理念：（1）家在身边与工作地邻近（2）自然入室唯一无二天然山地树林绿地（3）社区内安静安祥、幽雅安静的生活气氛（4）保安设备齐备安全起居2“文化艺术”的设计理念（1）艺术就在生活中雕塑、园艺修建小区（2）谈艺术不要出门会所按期艺术展览（3）品位包围生活文假名人与我们同在第四节广告策略一广告宣传目的1．把项目宣传与滨江房产的公司形象推行做有机联适合合地建立滨江房产公司的品牌形象；2．建立项目自己底蕴深沉的形象与其余南区楼盘没有品牌内涵相差别；3．把“滨江园”塑造成质量优秀的东南区第一楼盘；4．促使楼盘销售为其成为“××十佳楼盘”供给动力二整体策略1、不要过于重申“人文”观点回避其余楼盘都在衬着的那种所谓的“人文关心”而要建立项目富裕个性的文化艺术观点；2、与竞争敌手相差别不直接、简单地卖环境抛弃叫嚣、喧杂地广告风格而是发掘环境能赐予买家的利益点使民众形成对“天然绿色”生活的认可；3、要经过广告自己蕴涵的文化气味来塑造项目的文化品位使项目拥有既宁静又不古板既现代又不张扬的气质同时又表现发展商稳重而又内敛的大家风采；4、要表现周祥仔细到处为业主着想的专业理念三要建立的形象1、艺术、文化、有品位、能表现成就感；2、不单是家更是休身养性、渡假到处表现出对质量的追求对业主的尊敬3、精选物业安全第一楼盘四分期广告的整合策略指引试销期：广告原则是给信息既经过活动与立体广告媒介网见告广大市民特别是目标花费者以“艺术文化” 为定位设计目的的“滨江园”正在建设马上推出按“小城有大事” 的标准来炒作转移民众对期他楼盘的注意力形成对“滨江园”的期望心理并可作内部销售指引目标客户对楼盘的态度与见解公然出售期：广告原则给感觉以活动与广告塑造项目的文化品位达成形象积淀经过公关及促销活动使民众对项目形成新的认知为楼盘发销存储形象资源加深和稳固民众的注意集中度制造“火热”事件开发潜伏花费者公然出售中期：广告原则给实体经过对“滨江园”项目的卖点细节的发掘和衬着进一步突显发展商“为业主创建价值”的服务观点和专业、超前的操作程序赐予民众“优秀文化品位家在身边”的静品绝版印象形成物超所值的感觉五广告主题及口号广告主题：自然、艺术、享受原由：（1）自然：既代表了现代人的追求潮流又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中崭露头角“滨江园”的草地数木是天然的还切合楼盘在工业城市中无污染区的优胜地点使有“自然”能使买主有超越时兴舒坦和睦的、广阔自如的空间的感觉（2）艺术：艺术是高质量的象征拥有文化艺术才是真实的品位艺术又表现了人成功后的一种高级、崇高的欢乐享受正是艺术给了业主的优胜感、知足感（3）享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受正是因为成功才能拥有享受这能赐予业主一种成熟、骄傲的感觉并且享受亦道出了物业周祥、安全服务的放心广告口号：“滨江园”都市艺术家园原由：（1）“都市艺术家园”既是对“滨江园”从设计理念到硬件设备等综合素质的定位确认又是对业主的心里需求的直接表达（2）“都市艺术家园”拥有超前的神韵超越了竞争敌手众说一词的空洞无物的“人文”观点炒作与“滨江园”的形象定位十分切合（3）广告口号与广告主题一脉相承有益于互相照顾（4）“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求有益于诉求的目标性广告创意原则：创意原则一定充足表现广告流传主题即艺术、自然、享受电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要勇敢前卫不落俗套以突出表现艺术性楼书、直邮手册等设计要充足表现楼盘的本质属性（幽雅的自然环境高质量的物业管理）第五节营销活动建议一营销渠道及人员促销建设1营销渠道的建设十分重要应建设双点两线销售渠道“双点”指开发商和潜伏购房者“两线” 指销售明线和暗线明线销售是指传统的销售方式经过建设售楼部建立电话热线设置样板房参加房交会等方式公然出售暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式以点带面依赖口头流传如在目标花费者齐集的会所展开无形广告销售2人员培训与管理：建设一支高效、优良的售楼队伍售楼人员队伍的思想意识一定是前卫的、开放的、求实的在与顾客接触时他们肩负了楼盘的第一形象他们一定能表现项目的定位有涵养、有风采、有气质求实是指一定娴熟懂得房子交易的合法合理程序业务一定准确到位交易动作语言标准化以充足表现开发商的规范与成熟获取潜伏客户的相信与好评禁止有任何伤害楼盘形象的举止言行二营销公关活动建议一、“滨江园”奠定典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动1、策划意图：高风格以惹起一举成名广浸透以惹起十分关注借典礼邀请政界名人目标花费群领军人物有名艺术家参加给项目的定位打好头阵搜集楼名与楼文是以惹起市民特别是目标花费者的深度有关性扩大客户量提高购置率2、活动内容（1）典礼公布会（ 2）艺术家做秀（ 3）建立征名征文点发放建议卡（ 4）“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓（ 5）新闻公布会及颁奖晚会3、活动实行：时间：楼盘动工时期及楼盘预售时期地址：典礼在小区现场、公布及晚会在国宾大酒店二、系列艺术展览活动1策划意图：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑经过艺术展以联系客户和艺术家明星的关系以客户的自我质量有由外到内的升华在客户中建立优秀的形象为畅销打好基础为快速收盘做好前奏2活动安排： a, 大型艺术雕塑落户小区仪式； b, 书画艺术家的展览； c, 文人墨客的讲座商讨互动会； d, 明星才艺表演会3活动参加人员：每次活动的参加人一定目标花费群所认可的有名人士各路有关媒体记者目标花费群代表后期活动时的业主代表各发展商地产经纪人士三、赠房活动1策划意图：制造爆炸新闻事件以快速提高楼盘及发展商的有名度和美名度由发展商供给一套现房赠予给某有名人士策划新闻便于楼盘的软文炒作以形成目标花费者对楼盘的定位及价值的高度认可2活动实行：在公然出售后热售行进行有名人士拟请××市的院士某人××市市长××籍的国内有名人士湖南电视台某明星赠予仪式的规格要高后继议论（软文、会谈会）要有良性导向第六节媒体策略一、媒体目标1在民众心目中建立楼盘的品牌形象；2提高发展商在民众心目中的有名度和美名度；3力争“滨江园”销售顺利并能惹起销售热潮；4使小区形成优秀的口碑效应二、目标受众小区周边的芦凇区服饰市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通信市场业主南区周边购房者；以及自己拥有文化艺术气质的经济能力较强的阶层；心里神往文化艺术的白领或政府部门人士年纪： 35—— 55 岁左右主要特质：侧再生活质量有文化品位（或希望有高的文化品位）；有必定的经济基础可是又比较讲究物有所值；事业有成希望获取他人的夸赞有种事业有成的激情；工作环境相对喧闹接触人员多心里神往一种幽雅安静的家园生活媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯1喜爱新闻类节目及娱乐节目；湖南卫视的娱乐节目××电视台新闻综合频道的《晚间报导》为地域收视率最高的节目；2阅读以《××日报》、《××晚报》和《潇湘晨报》为主；3收听广播以在座车（打的）时居多或驾驶私人车时多为消磨时间被动收听三、媒介策略1销售准备期全部制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备2指引试销期（1）以报纸广告为主预告楼盘进行内部认购的日期及作先期形象宣传；（2）邀请报社、电视台、电台的新闻记者公布软性新闻要点环绕“滨江园”的定位——“自然、艺术、享受”来作要点的宣传配合硬性广告形象宣传；（3）针对既有的目标客户和潜伏客户寄发 dm广告3公然强销期（1）以报纸广告和电视广告为主要媒体配合电台、 dm广告、促销活动和现场广告来形成激烈的宣传攻势增添与目标客户的接触频率；（2）在销售的同时利用软性广告用新闻炒作形式即时宣传销售状况以形成一种新闻热门；（3）适合使用户外媒体以保持宣传的长久性；（4）按期检讨既定的媒介策略和组合依据客户的反应以及竞争敌手的做法即时调整与改换我们的媒介组合4销售冲刺期（1）依据先期销售状况及客户反应建议对广告诉求及表现形式作出调整持续以报纸广告为主的广告的广告攻势并对已购置的客户作追踪服务发掘潜伏客户；（2）媒体新闻炒作作销售协助四、媒体剖析及选择1、平面媒体（1）《潇湘晨报》《××日报》《××晚报》是××影响较大的报纸媒体阅读率高读者层次宽泛建议作为此次宣传的主要平面媒体同时《××日报》的房地产专刊可相应投放该专刊关于潜伏购房者来说阅读率很高（2）《湖南日报》《三湘都市报》《××日报》的商业广告气味比较低威望性更大读者信度高建议作为此次宣传的软性新闻的媒体2、电视媒体湖南经视××电视台新闻综合频道它们在××地域影响大收视率高能将信息更形象、生动地传达至目标花费者建议资助湖南经视某一专题栏目在××电视台新闻综合频道投放广告宣传片刻间应是开盘前后一个月时段是在晚 8 点左右3、户外媒体户外媒体在××的这类规模不大、人口流向集中的城市拥有巨大的影响建议从动工到封盘在施工外头建立 3d 成效图开盘前一个月在中心广场金三角大市场北区骨干道南区摩托车大市场建立大型户外广告牌车体广告选择 28 路 1 路 2 路此外在开盘当日建议使用“气艇”这类新式的媒体同时南大门和中心广场所下通道的电子屏幕也可适合投放赐予协助4、广播媒体××交通频道覆盖面广影响大固然针对性差但成本底故建议作为长久、高容量信息投放方式5、楼书 dm手册公司形象画册宣传单海报样品屋招待中心这些广告载体对细节要求高建议信息内容要正确道位第五、广告估算及分派（1）广告总数应是总销售额的 5%左右“滨江园”的建筑面积为 s 平米均价为 r 元广告估算为 s*r*5% 此中 80%为计划广告投人 20%为灵活花费（2）媒体花费为计划广告投人总数60%包含报纸 50%电视 30%户外 10%广播 5%车体 5%（3）表现制作类为计划广告投人总数 6%（4）sp 活动及公关计划广告投人总数为 30%。
世纪滨江项目营销策划方案目录第一章、市场调查与研究.........................................................................................................1、房地产市场现状与宏观环境..........................................2、区域概况及发展趋势................................................3、项目区域市场房地产市场状况调查研究................................4、项目区域典型样本楼盘调查研究......................................5、购房客户需求调查研究..............................................第二章、项目产品定位研究.....................................................................................................1、项目宗地资源分析..................................................2、项目规划条件......................................................3、项目宗地SWOT分析.................................................4、产品定位研究......................................................4.1项目总体开发理念定位........................................................................4.2项目市场定位研究...............................................................................4.3产品规划建议 .....................................................................................4.4景观环境策划建议...............................................................................4.5规划主轴商业策划建议........................................................................4.6建筑风格及立面设计策划建议 .............................................................4.7项目业态与户型策划建议 ....................................................................4.8细部处理建议 .....................................................................................4.9社区配套建议 .....................................................................................第三章、目标消费群定位研究.................................................................................................1、目标市场区域范围界定..............................................2、目标客户构成......................................................3、目标客户购买心理..................................................4、目标客户群体特征..................................................5、目标客户价值取向..................................................6、目标客户产品需求..................................................7、目标客户推广渠道..................................................第四章、项目核心价值体系的建立.........................................................................................1、项目潜在价值的挖掘................................................2、项目核心价值体系的建立............................................第五章、项目营销主题的确立.................................................................................................1、命名项目名称......................................................2、项目定位语........................................................3、基于项目核心理念的系列性营销主题..................................第六章、总体营销推广方案研究.............................................................................................1、营销策划针对性市场调查研究........................................2、整体营销思路的建立................................................3、USP独特的销售主张................................................第七章、项目价格策略研究.....................................................................................................1、项目定价模式......................................................2、价格策略与定价....................................................3、调价策略..........................................................4、付款方式与优惠....................................................5、入市时机的选择....................................................第八章、销售渠道与促销.........................................................................................................1、销售渠道的培育和建立..............................................2、促销策略..........................................................第九章、媒体策略...................................................................................................................1、媒体战略总体考虑..................................................2、采用媒体的类型、程度及频度........................................3、阶段性媒体计划....................................................第十章、项目包装与推广.........................................................................................................1、项目品牌形象策划..................................................2、项目的卖点提炼....................................................3、VI设计...........................................................4、项目卖场策划包装及环境整合........................................5、营销推广主题活动策划..............................................6、营销推广预算分配方案..............................................第十一章、销售周期和销售阶段的划分及执行计划.............................................................1、项目开发与销售分期建议............................................2、时间节点分析......................................................3、各阶段时间划分....................................................4、各阶段推出产品组合及体量..........................................5、各阶段推出价格组合................................................6、各阶段销售任务分解................................................第十二章、各阶段的营销推广方案.........................................................................................1、阶段性营销推广与执行计划..........................................2、阶段性时间节点确定及工作核心......................................第十三章、广告宣传主题策略.................................................................................................1、主广告语..........................................................2、系列性广告主题....................................................3、户外媒体广告主题..................................................第十四章、项目投资分析.........................................................................................................1、项目规划技术指标..................................................2、项目收入预测......................................................3、项目总投资估算....................................................4、项目投资回报分析..................................................5、项目风险评估和控制................................................第一章、市场调查与研究1、房地产市场现状与宏观环境中国房地产业自98年以来至今连续八年的高速增长，对国民经济的影响起来越大，可以说中国“房车消费”的时代正在来临。
