[营销策略]天富商城销售策划建议书(doc 9页)

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天富商城销售策划建议书
一、楼盘位置解析
1、
楼盘概况
1)
位置:
位于新开通的深南辅路正北入口处,正南与深圳
百货广场、合作金融大厦隔辅路相邻;东接南塘商业
城;西接永新商业城。目前该地带由于处于东门老街
改造规划中,因此周围环境杂乱,特别是其北面被众多
地摊和杂铺包围,行人难以靠近。在其南面虽可从深
南大道直接进入,但由于正在施工中,售楼处门前有一
条大沟,只有靠横在上面的木板才能进入售楼处,因此
给欲购楼者造成一定的心理压力。

2)
规划:
 总建筑面积: 34000多平米;
 容积率:
 地下一层: 车库(140多车位);
 总层数: 10层
 其中: 商城: 1~4层;
公寓、办公楼: 5~10层;
五层还设有空中休闲庭院(建筑面积
2000多平
米)。

2、
周边环境对该项目的影响
据某项资料显示,东门现共有近30个商业项目,已开
业的商城计有九龙旺角、茂业百货、宝华楼、中威等,
而大部分商城处

于在建或停建中。目前由于东门老街的改造和深南辅
路开通工程,使得该区域杂乱不堪,行人难以进入,只
有周边小部分商
城仍在惨淡经营。

南面: 深圳百货广场,自94年开始兴建,到目前为止处
于半停工状态,包含商场和住宅。因该楼盘二层与百
货广场天桥相接,因此若百货广场迟迟不能开业甚至
停工,对我二层商铺的销
售有一定影响。

东面: 南塘商业城(又名潮流新地带),共分A、B、
C三栋,其销售策略为以年青人为主的“主题式商场”,
包含商场和住宅,但其分布为组合式中间靠天桥连接,
目前已完工。外观整体形象好,对其销售起到良好的
昭示作用。同样该楼盘的二层
天桥与南塘商业城相接,对销售起良好作用。

西面: 已开业数年的永新商业城。客户群稳定、购物
环境良
好。
总体: 周围环境为一个纯商业区,具有鲜明的地域特
色。但在至少三年内不会达到焕然一新的局面。

二、竞争楼盘
在该片区内与该楼盘形成直接竞争的有: 大世界商城、
老街口、南塘商业广场、世濠大厦、东港中心、方海商
苑、越港高业中心。
各自分析如下:

1、
老街口
目前底层商铺销售已近尾声,成绩不俗,上面住宅销售
形成竞
争。

2、
南塘商业广场
目前主要销售商铺,包租三年,底层近尾声,二层商铺
与该楼盘形成竞争,均价38000元/平米。

3、
世濠大厦
主要是住宅形成竞争,均价8200元/平米。

4、
东港中心
商铺没有开售,住宅价格形成鲜明对比,包装修,目前
13层只
有一套,价格8550元/平米。
5、
方海商苑
销售已进入后期,竞争性弱。

6、
越港商业中心
策划到位,先入为主,二层商铺直接竞争

三、该项目SWOT分析
1、
机会
 深南辅路的开通,直接提升该楼盘价值。龙其是该
楼盘
坐镇辅路口,优势更可见一斑。

 地铁换乘中心离该楼盘最近,地铁物业概念。
 深南辅路五月开通,而作为坐镇路口的楼盘应以全
新的概
念引导客户(其实概念的形成介乎于引导操作)。

 介于周边商城的销售已都集中在一个时段,该卖的
都已卖的差不多,该用的概念也已用尽,因此留出一
个空档乘虚而入——“新”路、“新”形象、“新”
世纪、“新”品味、“新”客户。

2、
威胁
 周围楼盘的销售已先声夺人;
 东门老街改造工程正在进行,周围脏乱不堪,使欲买
者望而却步;
 “反租”销售方式已被认可是商铺的最佳卖点。
3、
优势
 住宅部分户型面积比较合理;
 独有的五层休闲庭院有别于周围楼盘,易于作为卖
点;
 外型较新颖、独特。

4、
劣势
 商铺面积分隔较大,不适应市场要求;
 工程形象欠佳;
 价格定位偏高;
 住宅部分设计类似集体宿舍,必须审慎定位。

四、销售策略建议
 为有别于周围其它楼盘,独树一帜,应以“新”为突破。
其依据
为: 深南辅路的开通标志着老东门脱胎换骨的转变。

 以前拥挤、破旧不堪、进去出不来的老东门将改造成
一个具有鲜明的交通标识、休闲广场、主题式商场、
崭新的商场购物环
境、全新的经营方式于一体的新类购物区。

 老东门是源于改革以前的老街商业旺区。虽经逐步兴
旺,但其经营主体是以原住居民为主,无论其思想和理
念均已落伍。而大批涌来的新移民已逐渐渗入其中,他
们观念新、敢想敢干,有
逐渐取带之势。困此新东门张开双臂欢迎新鲜血液。

 新的销售策略完全有别于原有概念。
1、
销售对象:
以30~45岁年轻、事业小成者为主。包括九十年代之
前来深移民,开放后 富起来的当地人,具体包括: 政
府高级公务员、小老板、商人、公司中层管理人员等。

2、
类型划分:
主要分为二类:
 投资者——精明理财型;
 经营者——稳健经营型。

具体作法为各找(或创造)一个代言人,如:
刘先生——90年代前由东北来深,经营电脑元件起家,
几年集
聚百万家财,于是分散投资,投资商铺是
其中一部
分。
张先生——90年代后由湘来深,小本生意租铺经营,有
一点积
蓄后购铺自作,以降低成本。

然后设计不同的购铺方式,再具体细分:
 小本大生意——自作奋斗型;
 自家小银行——投资理财型;
 将来无忧——转岗自作精明型;
 安全的后院——老谋深算养老型。

3、
促销方式:
投资者——包租二年,每年8%收益率;
经营者——“商住经典套餐”,即一个商铺加一个单
间。其标
注为“四两拨千斤”,意为以所购物业
作抵押,贷
款后再投入经营,一钱二用。
销售: 首期主推单个商铺和商住套餐,待时机成熟,再
加推住
宅,具体如下:
 一期: 底层、二层商铺和住宅单间;
 二期: 三、四层商铺和部分少量单元;
 三期: 全部住宅发售。

4、
改名:
介于以“新”为突破口,因此商城改名为“新东门商
城”,既有标识性,又有视觉冲击力,给人以耳目一新的
感觉,而且又与销售对象相吻合。

5、
广告策略
围绕“新”字,拟两条供参考:
 一个稳健的年轻资本家就不能错过“新东门”的头
班车!
 辅路通财路全通,“新东门”培养新富翁。
同时将出售的住宅单间划分功能后出现在广告平面
上,具体
划分如下:
单间: 划分为迷你洽谈间、起居间、存货间;
单元: 职员住房、接待台、小商务间;
复式: 经理室、工作间、接待台、健身房、居室。

6、
目前存在问题:
 商铺间隔面积大,应间隔为10~20平米间;
 住宅部分一律改为“小型商务公寓”或小型商务联
络站;
 价格作调整:
商铺首层价格: 60000元/平米
商铺二层价格: 35000元/平米
公寓: 8000元/平米
(以上均为平均价格)
 楼盘包装重新调整。

7、
建议
将住宅部分不能以纯住宅的概念出售,因为在这个价
位的客户不可能挑选集体宿舍式的住宅,困此全部概
念重换为: “经典商务间”——以“商住”代替“纯
住。