超龙·西城丽景——引领黔江居住潮流首创星级社区生活前言在与超龙公司就黔江开发项目进行初步接触后，我司在近期针对性市场调研的基础上，结合我司积累的黔江区域的市场资料，并根据我司多年的操盘经验，综合分析拟定本项目的营销策划提议案，供超龙公司参考。
本提案共分三部分：项目相关市场调研简析、项目定位及产品优化建议、项目营销推广策略。
文中并没有对项目运作的各个部分进行详细的分析阐述，而仅仅是体现我司对本项目营销策划的主要思路。
详细的分析阐述，我司希望在销售执行报告中一一体现。
真诚期待能借本提案使我司与超龙公司形成更多的共识，最终形成双赢合作，成功运作本项目。
目录第一部分项目相关市场调研简析1.1 黔江房市状况分析1.2 项目竞争力分析1.3 项目目标客户群分析第二部分项目定位及产品优化建议2.1 产品优化建议2.2 价格定位建议2.3 品牌形象及营销主题设计第三部分项目营销推广策略3.1 品牌包装策略3.2 入市时机策略3.3 销售渠道策略3.4 价格控制策略3.5 销售及推广节奏安排策略附：项目代理协议书（讨论稿）第一部分项目相关市场调研简析1.1 黔江房市状况分析本案从两个方面来简要分析黔江的房地产市场状况，一是整体市场的发展特点和趋势，二是目前主要在售楼盘的情况。
1.1.1 黔江整体房市的发展特点和趋势根据我司多年来对黔江市场的了解，结合针对本项目的特定市场调研分析，黔江的整体房地产市场现状大致呈现出如下特点：供应：市场“三分天下”，商品房开发落后需求：自住为主，消费能力较强但消费现状相对滞后我公司于2001年开始接触黔江市场，对该地区房地产市场的供应格局发展可归纳为“三分天下”，即自建房、集资房、商品房各占其一。
其中，商品房的开发较为落后，主要表现在：起步晚，其开发于最近几年才逐渐兴起；可供开发的地块较为有限，目前仍主要集中于老城区，新城区的开发刚刚起步；商品房开发类型较为单一，供应量少，且多为单体楼，上规模、上档次的高品质小区楼盘较为缺乏；产品（户型）设计观念落后，缺乏创新。
从目前实际情况来看，黔江的购买需求主要以自住为主。
作为渝东南的中心城市和旅游城市，更由于聚集了黔龙集团、乌江电力集团等大型企业，黔江地区的居民消费能力一直都很强，从近一、二年来看商品房需求相当旺盛。
但受到商品房开发落后或者传统居住观念的影响，商品房消费现状却相对滞后，主要表现在所居住的产品和户型设计上的落后和缺乏创新。
随着城镇化的发展以及重庆市“一圈二翼”战略的逐步实施，黔江将成为渝东南地区的中心城市，黔江地区的商品房开发和需求无论从数量上还是质量上，都将面临着新的机遇和挑战。
商品房开发竞争较弱一方面，由于政策等方面的原因，作为商品房替代品的自建房、集资建房等开发模式将逐渐取消；另一方面，由于商品房开发起步晚，开发落后，商品房的供应量较少（直接体现在可供销售的楼盘数量少、规模小），再加上商品房消费需求的相对旺盛，区域内的地产开发竞争水平较低，在某种程度而言目前属于卖方市场。
由于“一圈二翼”战略的实施，以及正阳等新城区的开发尚待时日，我司判断，未来一、二年里，区域商品房的竞争仍较弱。
目前商品房价格水平多在建面1500—1800元/㎡未来价格走势看涨从我司对市场的调研来看，目前区域内的商品房价格水平多在建面1500—1800元/㎡。
而随着城镇化的发展、重庆市“一圈二翼”战略的逐步实施，以及居民消费观念的提升、对房市价格的期涨心理，区域商品房的价格走势将有较大幅度的增长。
1.1.2 目前主要在售楼盘分析目前，区域内在售的楼盘很少，只有阳光花园、金龙花园等四个楼盘，各个楼盘的情况大致如下。
（注：以下楼盘数据均来自楼盘实地调查，截止日期为2007年6月26日）阳光花园：金龙花园：丽都花苑：新禹苑：点评：①目前在售楼盘仅有4个，且除了阳光花园外各个楼盘的规模都比较小，显示出区域地产开发的供应量较小，竞争性不强。
②销售价格为建面1500—1800元/㎡，其价格差异主要取决于地段差异，丽都花苑、新禹苑由于地理位置好，价格相对较高。
③各个楼盘多以2室、3室为主，户型面积相对较大。
这与该区域的消费特点符合，主要以居住性购买为主，追求大面积的舒适，几代同堂的观念较为深刻。
④上规模、上档次的高品质小区房非常缺乏，且产品设计比较落后，各个楼盘的户型设计缺乏创新和亮点，比如几乎每个楼盘都还有3室2厅1卫的设计，这显然与现代意义上的舒适观念相差甚远。
⑤各个在售楼盘的营销水平普遍不高。
相对而言，阳光花园依托黔龙集团的实力，是目前黔江规模最大、综合规划相对最好、品质相对最高、营销水平也相对较高的小区，该楼盘于2006年11月被重庆市建委等部门评为“重庆市第五届十佳住宅小区”，其后期尚未开发部分全部定位为电梯高层。
从目前来看，阳光花园将与本项目旁的隆鑫地产项目一起，构成本项目的最大竞争对手。
1.2 项目竞争力分析项目竞争力的分析，主要是分析项目规划、区位、交通等各个方面的优势劣势，是提炼项目营销主题和概念的基础。
项目规划：根据本项目的初步规划，本项目总建筑面积约为7.1万㎡，含4栋点式高层、1栋三星级酒店和部分临街商业。
就本项目的规划而言，有三个主要竞争优势：小区规划、户型亮点、酒店配套。
首先，总规模约7万㎡，封闭式管理，是黔江少有的真正意义上的小区，此外2号楼高达33层，是目前黔江最高的建筑物，可谓黔江的标志性建筑物；其次，在户型设计中有几大设计亮点和创新（入户花园和空中院落的创新元素，既增加了户型的舒适性、景观性，又获得了面积的增值性，以及自由组合的灵性；三室全部保证双卫设计）；再次，三星级酒店的公建配套在黔江绝对属于首创，而且项目旁即为隆鑫地产设计的五星级酒店。
区位交通：本项目南靠新华路并与黔江西站隔路相望，西邻黔州大桥，北依西山，扼守黔江的西部出入口门户。
就区位而言，本项目并非处于繁华的闹市中，但却属于典型的“闹中取静”，距离繁华闹市不过几分钟车程，且因其扼守黔江的西部出入口的特质，因而区位自有相对优势。
而由于南靠主干道新华路，且对面即为黔江西站，因此交通较为方便。
居住环境：就大环境而言，属于闹中取静，还北依西山；就小区环境而言，封闭式管理、小区园林景观的打造，都使得本项目的居住环境相当不错。
生活配套：步行2分钟即可到达城西农贸市场，乘公交工具几分钟即可到达繁华闹市区，本项目的临街商业将打造为社区商业，生活配套较为完善。
开发商品牌：由于本项目系超龙公司在黔江的第一个开发项目，因此开发商的品牌知名度和认同度较低，这也是本项目的最大劣势。
综合而言，尤其是与其他几个竞争对手相比，本项目的规划无疑是最具备竞争优势的。
我司也将从这方面入手，分析、提炼本项目的营销主题和概念。
1.3 项目目标客户群分析根据本项目的初步规划，以及开发商的初步营销目标，结合我司对黔江的把控以及我司的操盘经验，初步判定本项目的目标市场为中高收入人群为主。
主要客户群体简单描述如下：第二部分项目定位及产品优化建议2.1 产品优化建议我司就本项目的产品优化问题，从三个方面进行建议，供超龙公司参考。
打造休闲景观长廊本项目地块系狭长的条形状，根据初步的规划，从小区大门到4号楼和5号楼，将有很长的一段步行路程，这将对业主的出行造成不便，并有可能影响到这两栋楼的销售。
优化建议：从小区大门到4号楼和5号楼的小区道路，打造成小区的景观绿化长廊，沿路种植景观植被、设置小品。
同时，沿路依地势打造2—3个休闲平台（最好是可遮风避雨的亭子），放置休闲设施和运动设施，供业主休息、运动、观景、休闲。
通过这样的处理，到4号楼和5号楼，更如同是进入公园观景休闲，不仅解决了业主的心理故障，更丰富了小区的景观环境和休闲运动设施，可形成小区的一大卖点。
2室、3室为主，少量4室为辅 1室不予考虑或者尽量控制根据之前的规划，本项目的产品配比统计如下：我司优化建议：①整个项目以2室、3室为主，4室为辅，1室不予设计或者尽量控制。
②根据我司对对市场的把握，尤其是针对本项目目标客户群体的分析，1室虽然也有一定的需求，但量非常少（主要是部分外省市生意人购买），再加上1室的建造成本比较高。
从这两个方面考虑，建议不设计或者少设计1室。
建议将3号楼的H1户型设计为2室。
③建议部分2室设计入户花园，既丰富了产品，也符合目标客户群体追求舒适的要求。
此外，建面112㎡的2室，面积略显过大，建议压缩面积。
④之前的规划中实际并没有设计4室，而我司通过客户群体的分析，判断4室有一定量的需求。
建议将建面146㎡的3室设计为4室。
全明设计，功能分区和平面布局合理①2号楼B1、B2户型中，卧室的门与厨房共用一个通道极不合理，而且该卧室距离卫生间过远。
建议该卧室从餐厅一侧开门，餐厅相应向左上方移动。
②3号楼F1、F2户型中，卫生间是暗房，且距离卧室太远。
建议厨房与卫生间位置对调，厨房仍然带生活阳台保证采光通风，卫生间则在靠生活阳台一侧开高窗保证采光通风。
③3号楼H1户型中，卫生间设计在主卧室内，如果客人使用将极不合理。
④3号楼G1户型，以及4（5）号楼的J2户型中，从阳台开门进入主卧室的设计极不合理，而且这样使主卧室距离卫生间很远。
建议将储藏室作为进入主卧室的通道。
⑤4（5）号楼的J2户型中的餐厅太小，建议将J2和I2的入户门上移。
另外，I2户型中次卫是暗房，且其中一个次卧太小。
在户型的具体设计细节中，我司还发现有其他的一些不太合理但又一时难以修改的地方，希望开发商、代理商、规划设计院三方能当面沟通、交流。
2.2 价格定位建议①测算方法市场比较法。
②参考标的选择及权重分配参考标的的权重分配，主要根据该项目与本项目的相似性比较决定，比较因素主要有地理位置、市场定位、竞争性等。
阳光花园均价约1560元/㎡权重30%金龙花园均价约1450元/㎡权重15%丽都花苑均价约1800元/㎡权重35%新禹苑均价约1740元/㎡权重20%③综合系数计算以本项目为标准，通过分析比较本项目和参考标的的七大要素：地理位置、产品设计、交通条件、配套设施、人居环境、市场环境、营销空间，运用市场比较法论证得出各项目的综合系数。
由于各因素对价格定位的影响力不同，因此有必要设置修正系数，根据我司多年的操盘经验及对当地市场的把控，设定上下限幅度为：地理位置、配套设施、交通条件 -0.20——+0.20人居环境、产品设计 -0.15——+0.15营销空间、市场环境 -0.10——+0.10④项目目前均价测算（假设项目目前销售）= 7.00÷7.00×1560×30%＋7.00÷6.45×1450×15%+7.00÷6.95×1800×35%＋7.00÷6.95×1740×20%≈ 1690元/㎡(建筑面积)⑤项目旺销期整体均价预估（项目实际开盘旺销时）根据工程进度初步估算，本项目面市销售的时间，最快在2007年底，因此在2008年是本项目的旺销期。
