超龙·西城丽景——
引领黔江居住潮流首创星级社区生活
前言
在与超龙公司就黔江开发项目进行初步接触后，我司在近期针对性市场调研的基础上，结合我司积累的黔江区域的市场资料，并根据我司多年的操盘经验，综合分析拟定本项目的营销策划提议案，供超龙公司参考。
本提案共分三部分：项目相关市场调研简析、项目定位及产品优化建议、项目营销推广策略。
文中并没有对项目运作的各个部分进行详细的分析阐述，而仅仅是体现我司对本项目营销策划的主要思路。详细的分析阐述，我司希望在销售执行报告中一一体现。
真诚期待能借本提案使我司与超龙公司形成更多的共识，最终形成双赢合作，成功运作本项目。
目录
第一部分项目相关市场调研简析
1.1 黔江房市状况分析
1.2 项目竞争力分析
1.3 项目目标客户群分析
第二部分项目定位及产品优化建议
2.1 产品优化建议
2.2 价格定位建议
2.3 品牌形象及营销主题设计
第三部分项目营销推广策略
3.1 品牌包装策略
3.2 入市时机策略
3.3 销售渠道策略
3.4 价格控制策略
3.5 销售及推广节奏安排策略
附：项目代理协议书（讨论稿）
第一部分项目相关市场调研简析
1.1 黔江房市状况分析
本案从两个方面来简要分析黔江的房地产市场状况，一是整体市场的发展特点和趋势，二是目前主要在售楼盘的情况。
1.1.1 黔江整体房市的发展特点和趋势
根据我司多年来对黔江市场的了解，结合针对本项目的特定市场调研分析，黔江的整体房地产市场现状大致呈现出如下特点：
供应：市场“三分天下”，商品房开发落后
需求：自住为主，消费能力较强但消费现状相对滞后
我公司于2001年开始接触黔江市场，对该地区房地产市场的供应格局发展可归纳为“三分天下”，即自建房、集资房、商品房各占其一。
其中，商品房的开发较为落后，主要表现在：起步晚，其开发于最近几年才逐渐兴起；可供开发的地块较为有限，目前仍主要集中于老城区，新城区的开发刚刚起步；商品房开发类型较为单一，供应量少，且多为单体楼，上规模、上档次的高品质小区楼盘较为缺乏；产品（户型）设计观念落后，缺乏创新。
从目前实际情况来看，黔江的购买需求主要以自住为主。作为渝东南的中心
城市和旅游城市，更由于聚集了黔龙集团、乌江电力集团等大型企业，黔江地区的居民消费能力一直都很强，从近一、二年来看商品房需求相当旺盛。但受到商品房开发落后或者传统居住观念的影响，商品房消费现状却相对滞后，主要表现在所居住的产品和户型设计上的落后和缺乏创新。
随着城镇化的发展以及重庆市“一圈二翼”战略的逐步实施，黔江将成为渝东南地区的中心城市，黔江地区的商品房开发和需求无论从数量上还是质量上，都将面临着新的机遇和挑战。
商品房开发竞争较弱
一方面，由于政策等方面的原因，作为商品房替代品的自建房、集资建房等开发模式将逐渐取消；另一方面，由于商品房开发起步晚，开发落后，商品房的
供应量较少（直接体现在可供销售的楼盘数量少、规模小）
，再加上商品房消费需求的相对旺盛，区域内的地产开发竞争水平较低，在某种程度而言目前属于卖方市场。
由于“一圈二翼”战略的实施，以及正阳等新城区的开发尚待时日，我司判断，未来一、二年里，区域商品房的竞争仍较弱。 目前商品房价格水平多在建面1500—1800元/㎡
未来价格走势看涨
从我司对市场的调研来看，目前区域内的商品房价格水平多在建面1500—
1800元/㎡。而随着城镇化的发展、重庆市“一圈二翼”战略的逐步实施，以及居民消费观念的提升、对房市价格的期涨心理，区域商品房的价格走势将有较大幅度的增长。
1.1.2 目前主要在售楼盘分析
目前，区域内在售的楼盘很少，只有阳光花园、金龙花园等四个楼盘，各个楼盘的情况大致如下。
（注：以下楼盘数据均来自楼盘实地调查，截止日期为2007年6月26日）阳光花园：
金龙花园：
丽都花苑：
新禹苑：
点评：
①目前在售楼盘仅有4个，且除了阳光花园外各个楼盘的规模都比较小，显示出区域地产开发的供应量较小，竞争性不强。
②销售价格为建面1500—1800元/㎡，其价格差异主要取决于地段差异，丽都花苑、新禹苑由于地理位置好，价格相对较高。
③各个楼盘多以2室、3室为主，户型面积相对较大。这与该区域的消费特点符合，主要以居住性购买为主，追求大面积的舒适，几代同堂的观念较为深刻。
④上规模、上档次的高品质小区房非常缺乏，且产品设计比较落后，各个楼盘的户型设计缺乏创新和亮点，比如几乎每个楼盘都还有3室2厅1卫的设计，这显然与现代意义上的舒适观念相差甚远。
⑤各个在售楼盘的营销水平普遍不高。相对而言，阳光花园依托黔龙集团的实力，是目前黔江规模最大、综合规划相对最好、品质相对最高、营销水平也相对较高的小区，该楼盘于2006年11月被重庆市建委等部门评为“重庆市第五届十佳住宅小区”，其后期尚未开发部分全部定位为电梯高层。
从目前来看，阳光花园将与本项目旁的隆鑫地产项目一起，构成本项目的最大竞争对手。
1.2 项目竞争力分析
项目竞争力的分析，主要是分析项目规划、区位、交通等各个方面的优势劣势，是提炼项目营销主题和概念的基础。
项目规划：
根据本项目的初步规划，本项目总建筑面积约为7.1万㎡，含4栋点式高层、1栋三星级酒店和部分临街商业。就本项目的规划而言，有三个主要竞争优势：小区规划、户型亮点、酒店配套。
首先，总规模约7万㎡，封闭式管理，是黔江少有的真正意义上的小区，此外2号楼高达33层，是目前黔江最高的建筑物，可谓黔江的标志性建筑物；其次，在户型设计中有几大设计亮点和创新（入户花园和空中院落的创新元素，既增加了户型的舒适性、景观性，又获得了面积的增值性，以及自由组合的灵性；三室全部保证双卫设计）；再次，三星级酒店的公建配套在黔江绝对属于首创，而且项目旁即为隆鑫地产设计的五星级酒店。
区位交通：
本项目南靠新华路并与黔江西站隔路相望，西邻黔州大桥，北依西山，扼守黔江的西部出入口门户。
就区位而言，本项目并非处于繁华的闹市中，但却属于典型的“闹中取静”，距离繁华闹市不过几分钟车程，且因其扼守黔江的西部出入口的特质，因而区位自有相对优势。
而由于南靠主干道新华路，且对面即为黔江西站，因此交通较为方便。
居住环境：
就大环境而言，属于闹中取静，还北依西山；就小区环境而言，封闭式管理、小区园林景观的打造，都使得本项目的居住环境相当不错。
生活配套：
步行2分钟即可到达城西农贸市场，乘公交工具几分钟即可到达繁华闹市区，本项目的临街商业将打造为社区商业，生活配套较为完善。
