未满五年的经济适用房买卖的合同的效力
一、未满五年的经济适用房的上市交易规则
（1）、经济适用房的含义、性质、意义介绍
本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
经济适用住房政府给的优惠政策表现在：经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应；经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担；个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮；用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放；确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则等。因此，政府施行经济适用房制度具有维护公共利益的性质，是保障城镇低收入人群居者有其屋的政策用房，对于维护社会稳定有一定的作用。
（2）未满五年的经济适用房的出售方式
根据《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住[2008]225号)第二条规定：自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：
（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。
（二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：
1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。
3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。
4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
（三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：
1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和
物业管理等费用。3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。
4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。
（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。
购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。
显然，以上规定未满五年的经济适用房的出售只能出售给以下两种主体：
1、符合购买经济适用房条件的购房者；
2、当地住房保障部门即政府。政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。
以上出售方式是明文规定的且具有固定的先后顺序和程序，即排除了按市价出售，只能出售给区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定的购房人，或者出售给区县住房保障管理部门（按原价回购）。这里注意未满五年的起算点是：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证之日起未满五年，不是合同签定日起未满五年。
也就是说，未满五年的经济适用房按市价出售，剥夺了政府的优先回购权，和优先出售给符合经济适用房购房条件的人，扰乱了社会经济管理秩序。对于在五年内出售并约定五年期满后可以办理过户作为合同有效的条件表面上是合法有效的，实则是以合法的外衣，掩盖非法的目的。
总之，未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。
（3）未满五年的经济适用房买卖合同的效力。
合同的效力只能由国家法律和行政法规来确认，部门规章和地方政府规章，例如以上北京市关于《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定是不能判定未满五年的经济适用房买卖合同的效力问题的，但是根据合同法第七条：“当事人订立、履行合同，应该遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定。销售未满五年的经济适用房违背了国家有关经济适用房管理的规定，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为。应该予以禁止。所以未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。对于无效的合同的合同至始至终不发生法律效力，也无所谓满五年后能办理过户就有法律效力。它不是效力待定合同，也不是付条件合同。
附：案例：
违规交易经济适用房被判无效
杭州一购房者索赔违约金未果
本报杭州4月30日电今天，浙江省杭州市江干区人民法院对一起私下交易经济适用房引发的纠纷案件作出宣判，法院以原告沈启华、徐晓华夫妇与被告马玉根、陆金华夫妇之间的房屋转让合同无效为由，判决被告夫妇返还原告夫妇54.3万余元购房款等费用，驳回原告夫妇要求被告夫妇支付35万元违约金的诉讼请求。
法院审理查明，沈启华、马玉根二人原系同事，前者不具备购买经济适用房的资格，后者虽然具备认购经济适用房的资格，而且也申报认购了杭州市江干区的一套经济适用房(建筑面积117.03平方米)，可是资金却不够。2006年5月，原、被告就上述经济适用房达成转让协议：原告支付51.9万余元购房款，再借给被告3.1万元；被告取得的购房合同、购房款收据及相关房屋产权等证件均应交付原告，由原告支付相关费用；经济适用房交付使用后，由原告无偿使用，待国家政策允许上市交易时被告及时、无条件地将产权过户给原告，费用由原告承担；房屋产权过户后，被告无须归还3.1万元借款；被告如违反约定，除归还购房款、借款及其他费用外，还需承担35万元违约金。
协议签订后，原告向被告支付了协议约定的借款和购房款，被告随后与开发商签订了经济适用房预售合同。2007年12月初，开发商向被告交付涉案房屋后，被告没有将房屋交给原告使用，也未退还款项，还对涉案房屋进行了部分装修。
为此，原告诉至法院，请求法院判令被告继续履行合同，如被告不能履行合同则要求其归还54.3万余元款项，并支付35万元违约金。
案件审理中，原告认为双方的房屋转让协议中明确约定了在国家政策允许上市交易前双方之间存在的是经济适用房的使用关系，可以交易之后才产生买卖关系，因此协议内容没有违反国家法律、行政法规的强行性规定，属于有效合同。被告则认为上述协议违反了国家法律的强行性规定，属无效合同。
法官说法：协议不得违反法律规定
案件宣判后，负责审理本案的法官潘水良对原、被告之间房屋转让协议的效力及判决理由予以了解答。
潘水良认为，经济适用房是政府限定销售价格和对象，保本微利面向城市低收入者和住房困难者。国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售。
本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用主权利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。
为此，法院认定原、被告双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效合同。
因此，鉴于原、被告之间的转让协议被判无效，被告即理应返还原告所支付的涉案费用。同理，由于协议无效，违约金条款自然也就不具有约束力，原告的违约金诉请也就无法获得支持。
在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理 作者：周波范晓静发布时间：2004-11-30 15:16:27 -------------------------------------------------------------------------------- 【内容提要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的许多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反《土地管理法》的规定和合同标的履行不能出发，否定此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发，认定合同效力。基于此类问题的复杂，笔者从社会整体的角度出发，利用利益衡量的基本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此基础上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。 【关键词】商品房买卖合同集体土地合同效力利益衡量 随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土地上所建商品房的问题所在 商品者，依《高级汉语大词典》之解释，意为“⑴为交换而生产的物品。⑵泛指市场上买卖的物品”。据此并参考《解释》第1条的规定，本文要讨论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在所有权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于所有权的移转及移转过程中出现的问题。比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在所有权移转方面的差别。
《民法典》关于买卖合同的10大变化 一、增加了买卖合同内容的列举 第五百九十六条 【买卖合同条款】买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 中华人民共和国合同法[19990315] 第一百三十一条【买卖合同的内容】买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 二、明确了出卖人无权处分时，买受人的救济途径 第五百九十七条 【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 中华人民共和国合同法[19990315] 第一百三十二条【标的物】出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（发布日期:2012.05.10）
第三条【无权处分·买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 三、在无另外约定的情况下,货交承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担 第六百零四条 【标的物毁损、灭失风险负担的基本规则】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 中华人民共和国合同法[19990315] 第一百四十二条【标的物的风险负担】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（发布日期:2012.05.10） 第十二条【特定地点风险转移规则】出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。 第十四条【未经特定的标的物风险负担】当事人对风险负担没有约
经济适用房买卖协议 卖方：（以下简称甲方） 买方：（以下简称乙方） 第一条甲方自愿将独自拥有合法所有权的区路号楼号住房（经济适用房，以下简称该房产）出售给乙方。乙方已充分了解该房产具体状况，并自愿购买该房产。该房产的相关权益随该房产一并转让。 第二条甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币PP元整（含甲方原购房款及税费万元；该房产指标转让费万元），大写：人民币PP万元整。本协议签订当日，乙方一次性支付甲方PP元整，付款方式为银行转帐。 第三条本协议签订之后，PP经济适用房工程完工时（以审计结果最终公布费用为准），该房产购房款有减免或增加的，均由乙方享有和承担。 第四条所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。 第五条在政策和法律允许范围内，乙方提前要求过户，或到了政策和法律允许过户期，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户。过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。 第六条甲方在未过户给乙方之前，乙方不得将该房产转卖给他人，如有违反即乙方
违约。 第七条物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，按下列约定处理： 1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日（或%年*月止）。 2、协议签定之日后（或%年*月起）由乙方负责。 第八条协议生效当日，甲方应将参建购买该房产过程中的相关费用票据提供给乙方保存。甲方在领取该房屋产权证书后，应将该房屋产权证书和购房协议等全部资料原件交乙方保存。 第九条甲、乙双方从签订协议之日起，均需遵守本协议约定，无论今后房价如何变动，甲、乙双方不得违约。 第十条违约责任 如甲方违约： 甲方退还乙方已付全部购房款，并赔付已付购房款总额的违约金和乙方对该房产装修所产生的费用，乙方退回甲方该房产和所有房产资料； 如乙方违约： 乙方将已支付的购房款作为违约金，并无条件退回甲方该房产和所有房产资料。 第十一条本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。 第十二条甲、乙双方在履行本协约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，可提交重庆仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉讼。 第十三条该协议一式两份，甲、乙双方签字后，立即生效，各持一份，具有 同等效力。
甲方（卖方）：___________，身份证号码：____________________ 身份证地址：_____________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________；手机：______________ 乙方（买方）：___________，身份证号码：____________________ 身份证地址：_____________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________；手机：______________ 丙方（不动产交易中介）：___________，营业执照注册号：_______________ 注册地址：_____________________________________________ 营业地址：________________________________________________ 电话：______________；经办人姓名_______ 身份证号：______________ 手机：______________ 签订本合同前，出卖人应当向买受人出示不动产权证及其他有关该不动产的全部物权及各项权利证明等文件并保证证件真实性以及合法性。 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就该项不动产交易事宜达成如
签订商品房认购协议书的效力 最高院公报案例 张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案【裁判摘要】 预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。 判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。 原告：张励。 被告：徐州市同力创展房地产有限公司。 法定代表人：程刚，该公司董事长。 原告张励因与被告徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)发生商品房预售合同纠纷，向江苏省徐州市泉山区人民法院提起诉讼。
原告张励诉称，2004年2月16日，原告张励与被告同力创展公司订立商品房预售合同，明确约定被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给原告，建筑面积为123平方米，价格为 2568元／平方米，并约定原告向被告缴房款定金等。合同签订后，原告按合同约定履行了给付定金的义务，但被告迟迟于2009年开工建设，并公然违约，将房屋面积缩小为90平方米，并单方面提高售房价格。请求法院判令被告依法按原合同价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。 原告张励提交了如下证据： 1．《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份。该预订单甲方为徐州市同力创展房地产有限公司、乙方为张励，签订日期为2004年2月16日。其主要内容为：橙黄时代小区彩园组团商品房是由甲方开发建设，甲方已就开发建设情况向乙方做了必要的说明，并愿意预订给乙方；乙方已对该商品房做了必要的了解，自愿预定该商品房。在平等自愿、协商一致的基础上，双方就乙方预订甲方商品房事宜达成以下协议：一、乙方预订甲方开发的商品房为橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房；二、该房屋建筑面积预计为123平方米，签订合同时双方应以房产管理部门核准的面积为准；三、双方约定房屋价格为 2568元／平方米，总房款预计为308 484元，签订合同时单价不变，总价款根据房产部门核准面积作相应调整。此价款为房屋本身价款，不含配套及其他费用等；本单签订时，乙方向甲方预缴购房款50 000元，合同签订时，乙方再向甲方缴付258 484元；
农村房屋买卖合同(集合15篇) 现今很多公民的维权意识在不断增强，越来越多事情需要用到合同，签订合同是为了保障双方的利益，避免不必要的争端。那么大家知道合同的格式吗？下面是xx整理的农村房屋买卖合同，希望对大家有所帮助。 农村房屋买卖合同1 甲方(转让方)： 乙方(受让方)： 甲乙双方就甲方所有的位于房屋及宅基地转让事宜，经协商达成协议如下： 一、标的物 该宗房屋位于，共宅基地。 二、房款及支付 该宗房屋及宅基地共计作价元，乙方于月日前交付转让款20xx 年月日之前付清。 三、标的的交付 甲方在年月日之前交付转让标的。 四、权利义务 1、甲方保证对该房屋拥有全部的所有权，该房屋及宅基地使用
权无任何权利瑕疵。如果因权利瑕疵或者因甲方原因导致乙方不能购得该房屋，甲方应当支付违约金元并赔偿乙方的全部经济损失(包括但不限于：直接经济损失、房屋改造费用、应得利益损失、因纠纷而支付的律师费、公证费)。 2、甲方应当按照合同约定的期限交付房屋，每拖延一日需承担房屋总价款1%的违约金。 3、合同签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为，否则承担与房款等额的违约金。 4、在房屋交付之后，甲方有义务配合乙方办理各项过户手续，过户费用由乙方承担。 5、该宗房屋的所有权于合同签订时转移至乙方，该房屋上的一切权益全部归乙方享有(包括占有、使用、收益、处分等)，如果该处房屋因改造需要拆迁，因拆迁而产生的所有补偿款及权利全部由乙方享有。 6、在房屋交付前所产生的费用(包括但不限于：水费，电费等)由甲方承担，与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方承担，与甲方无关。 五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。 六、本协议自双方签字之日起生效。
“以买卖合同作为借款担保”的行为效力 2014年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（2011）民提字第344号判决，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》2014年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”（2013）民提字第135号判决却做出了截然相反的结论。 两份不同结论的判决引起的争论点是：以买卖合同作为借贷合同的担保，是否违法了法律、法规的禁止性规定。具体规定指《物权法》第186条“禁止流押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 禁止流押（质）旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。 在（2013）民提字第135号案交易模式下，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。
在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下，将买卖合同的债权作为借款债权的担保，属于非典型担保。其担保物实际上是买卖合同标的物的物权，物权法“禁止流押（质）”的原则自然应一并适用于这种非典型的物的担保。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定： 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 根据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷，并向当事人释明变更诉求；也就是说，在案件审理过程中，对房屋买卖合同的效力不予认可。
合同编号：WU-PO-355-11 经济适用房买卖合同书标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
经济适用房买卖合同书标准样本 使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 卖方（以下简称甲方）_____________ 买方（以下简称乙方）_____________ 甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______区（县）地块的国有土地使用权，土地面积为______平方米，国有土地使用证件为______.甲方在上述地块上建设的项目名称为______，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证______字______号），经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第______号。
房地产买卖合同完整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
房地产买卖合同完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 卖方（甲方）：_________ 买方（乙方）：_________ 根据中华人民共和国有关法律、法规和有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下 （一）房地产座落在_________市
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓 商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中，交易各方都不是 开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。 另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应 改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】《城市房地产管理法》第4４条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房 地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第5２条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院 前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定 合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合 同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。
自建房买卖合同的法律效力 房子的买卖对于我们每个人来说都是一件十分重要的事情，所以在买卖房屋的时候都需要签订相应的买卖合同。但是很多人都不确定自建房的买卖合同是否具有效力。下面就让为大家带来自建房买卖合同的法律效力的相关内容，一起来看看吧。 一、自建房买卖合同的法律效力 在房屋买卖过程中，不管是城市里面的新建商品房，还是农村自建房屋，都有一个房屋买卖合同，那么，属于小产权房的农村自盖房屋买卖协议的效力该如何认定。如何认定农村自盖房屋买卖协议效力?以有效认定为原则，无效认定为例外;在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势，同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。认定有效的基本条件：
1、房屋买卖时，买方家庭成员中有农村集体经济组织成员的; 2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前发生的农村房屋买卖; 3、出卖方的现有身份已经不属于当地农村集体经济组织成员的; 4、购买方在交易时符合农村宅基地使用条件或者已经审批使用宅基地的; 5、转让行为已经审批或者已经当地农村集体经济组织认可的; 6、相关宅基地已经国有化的;
7、同一房屋经过多次买卖，或者相关房屋已经大规模合法的翻建、扩建，已经无法与原有房屋区分的; 8、相关的房屋已经纳入拆迁范畴或者已经拆迁而不存在的。 笔者认为，符合上述任何一要件的农村房屋买卖，均不会损害国家利益、集体利益或者第三人利益，均应作有效认定，否则，只会给不诚信者的恶意得到法律的支持，从而破坏已经形成的市场交易秩序及社会主义新农村的环境稳定。例外，单独买卖宅基地的;并非为居住而进行买卖;1999年以后、尤其在2004年以后发生的农村房屋买卖均应一律认定无效。 二、买卖合同特征 1、买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。是有偿民事法律行为。
违法建筑买卖合同之效力问题 转自：小甘读判例作者：甘国明 阅读提示：违法建筑，俗称“违章建筑”，是指违反建筑、规划方而的法律法规而建造的建筑物、构筑物和其他附着物。凡是没有依法取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，或者没有按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的规定进行建设的房屋等建筑物都是违法建筑。实践中，对于买卖违法建筑合同的效力存有较大争议。本期推送的一则涉及违法建筑买卖合同的公报案例，《人民司法?案例》以及《交大法学》两篇文章对该案例从不同角度进行了解读（批评），值得阅读思考。限于篇幅，对文章原文进行了大幅删减，仅保留主要观点，对原作者深表歉意，也希望对该两篇文章感兴趣的同学，按照下文中所列索引，查找参阅。 案例名称： 丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案 案例来源： 《最高人民法院公报》2012 年第11 期 裁判摘要：
房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52 条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。 当事人： 原告（反诉被告）：丁福如。 被告（反诉原告）：石磊。 简要事实： 被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661 ．96 平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052 ．9平方米。2008 年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款共计5600 万元；被告应于2008 年12 月18 日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；2008 年11 月8 日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告如未按约定的期限将上述房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止。
编号：_____________经济适用房买卖协议 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方(出让方)： 身份证号： 乙方(买受方)： 身份证号： 协调说话人： 身份证号： 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方房产转让于乙方事宜达成如下协议，共同履行。 第一条房屋基本情况： 第二条房屋转让价格：甲方同意以_______元/建筑平方米将房产转让于乙方，乙方认可现有建筑面积，当测绘面积与现有建筑面积有误差时，甲乙双方不再追究，转让金总额为人民币_______元(大写_______)。 第三条因该房产关系为“经济适用房”，在该房产未过户前，乙方交付甲方房屋使用权转让金的同时，甲方应将该房交于乙方使用，并且购房合同由甲方交于乙方保管;由于房产证尚未办理，甲方应按有关规定及时办理房产证，并且交与乙方保管。在该房产满足过户条件(包括但不限于购买时间超过5年以上)时，甲方应按乙方指示将该房产过户至乙方名下;若该房产过户手续费用过大，乙方可以不办理过户手续，并且甲方无条件同意乙方享有该房产的一切权利。 第四条若过户时相关机关要求甲乙双方提交该房产转让协议，则甲方应配合乙方签订房产转让协议(该协议仅供过户之用，不实际履行，乙方不必向甲方交付该房产转让款和相关费用)。 第五条若过户时因政府优先回购或甲方违约从而导致乙方失去房产所有权，甲方应退还乙方的使用权转让金、利息(按照日_______%的利率自支付支付转让金之日起计算)及房屋的增值价值外，还要承担乙方添加的附属设施及房屋装修费用(不折旧)。 第六条在该协议生效之后，若因政府等其他单位拆迁该房或其他原因，向该房产支付赔偿的相关价款，甲方应以自己名义领取后全部交付给乙方。 第七条在该权属未变更之前，甲方仅为该房产名义上的权利人，甲方不得再将该房产进行买卖、抵押等处分行为;乙方为该房产的实际权利人，该房产的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担。除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 无房产证房屋买卖合同范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
出卖人（以下简称甲方）： 现住址： 身份证号： 买受人（以下简称乙方）： 现住址： 身份证号： 见证方： 见证人： 联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议： 第一条乙方购买甲方坐落于号楼房间私有楼房住宅一处，建筑面积为平方米（以产权登记面积为准），产权证号为朝私号土地使用证号为：，使用面积为平方米，使用年限年月日至年月日止。 第二条此房屋实际售价元整（Y元）。此售价包含公共维修基金及室内所有固定装修、固定配套设备。
第三条甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件： 身份证、户口薄; 房屋所有权证和其他有关证件; 房屋共有人同意或委托出卖的证明; 办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。 第四条甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一： 无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋）; 有产权争议的房屋; 经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋; 经人民法院裁定限制产权转移或经市人民政府批准代管房屋; 市人民政府规定其他不得出卖的房屋。 第五条乙方应在签署本合同时，向甲方提供以下文件及复印件： 身份证、户口簿; 办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。 第六条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用（取暖费、物业费、水费、电费、天然气费、电话费等）由甲方负责。分担日期以办完过户手续乙方正式接手此房屋的日期为准。具体金额以物业公司的数据为准。
审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用参 考 一、商品房买卖合同的效力问题 对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部 《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。 若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以
将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合 《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。 二、商品房买卖合同的分类 这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上 述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问 题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行 为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售
未办理房产证房屋买卖合同 甲方：（房屋卖方）身份证号码： 乙方：（房屋买方）身份证号码： 经甲乙双方平等协商，就甲方所有的房屋一套（以下简称房屋）卖给乙方，本着平等互利、公平交易原则达成以下合同： 一、房屋情况 房屋坐落于涪陵区路号栋单元，建筑面积平方米。此房屋在本次房屋买卖前系甲方所有，在本次房屋买卖前此房屋所有费用（包括房屋集资款或购房款、所产生的税费、水电气搭户费、大修基金等）由甲方承担，或由乙方在交易款中扣除代为交纳。 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。 二、本房屋价款元（大写：元整）。在签订本合同之日由乙方付款元（大写：元整），余款元（大写：元整）在甲方本房屋房产证过户给乙方二日内付清。此次房屋买卖产权过户费用由乙方承担。付款以甲方收据或银行转账凭据为凭。 三、签订本合同乙方第一次付款之日，甲方应向乙方交付本房屋的钥匙、甲方购房合同、甲方交纳房款凭据及相关票据资料等。 四、本房屋产权证办理两年后（随国家相关政策及时调整），甲方应在一个月内积极配合乙方办理本房屋产权过户手续。如甲方有意推诿
或超出一个月视为甲方违约，乙方可提出退房，甲方应按违约时房屋市价、装修费用、家具电器和违约金元（大写：元整）赔偿给乙方；如乙方在办理产权过户二日（48小时内）不能付清余款，视为乙方违约，甲方可收回房屋所有权另行处置，房屋装修损失和相关费用由乙方自行承担。 五、如遇国家政策调整，发生不可逆转的情况至本房屋不能过户到乙方名下，乙方承担相关风险，甲方不承担责任。 六、如在过户前甲乙双方当事人发生意外，至使其不能履行或偿失履行能力，可由其继承人或代理人继续执行本合同。 七、本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，司法公证处留存一份，双方签字和司法公证处公证后生效。 甲方：乙方：
商品房买卖合同16条裁判规则梳理 活着的法律 1.房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。 ——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期） 河南省高级人民法院认为：配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，配套建设公司应向水利管理局交付合同约定房产。 2.房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。 ——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期） 北京市西城区人民法院认为：远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超
【合同法案例】农村房屋买卖合同无效有效 处理 原告与妻子吴某于1988年在*村*组修建房屋150平米，吴某于1999年去世。现原告发现被告尼某某未经其允许于20XX年将该房屋作价3.5万元售予被告王某某，且，王某某是安徽人，不符合在南京地区购买集体所有土地上房屋的资格。请求法院判令二被告签订的房屋买卖协议无效，并判王某某返还房产。 被告王某某辩称： 尼某某出售房屋时已经与家人协商一致，且原告知情，房款已经付于尼某某。现被告王某某已经居住该房屋多年，原告主张超过诉讼时效，应驳回。 被告尼某某辩称： 本人将父母房屋售予王某某时未经原告同意，请法院依法判决。 【法院判决】： 涉案房屋的村镇房屋所有权证上产权人为吴某，吴某去世后未进行继承析产，该房一直由尼某某居住。在尼某某以自己名义将房屋卖给王某某时，有证据证明原告尼某是明知的，但交易过程中没有提出质疑。吴某除尼某、尼某某外无其他法定继承人。 诉讼争房屋土地使用权性质为集体所有性质，王某某系外省
户口，王某某与尼某某所签协议违反了土地管理法的相关规定，该买卖协议应属无效。 但，基于尼某某交付房屋多年，原告尼某未提出异议，王某某也在此居住多年，买卖是双方当事人的真实意思表示，为保护交易安全与维护诚信原则，减少当事人损失，讼争房屋已不适宜返还。据《合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认王某某与尼某某签订的房屋买卖协议无效； 二、驳回原告尼某要求被告王某某退还房屋的诉讼请求。 吴延波律师提醒：买卖房屋是家庭日常生活中的大事，应当引起足够的重视并谨慎处理，否则，后患无穷.首先，产权上不要有争议；其次，房屋质量要做到心中有数；还有， 合同一定要所有的权利人签字；其他诸如有无空挂户，违约责任有无明确约定等也不能大意.特别是对于国家法律的特殊规定，更要慎重.比如案中当事人集体土地上的房屋.
合同范本之买卖合同的法律效力
买卖合同的法律效力 【篇一：黑车的买卖合同是否拥有法律效力】 北京合同律师尹泽海律师介绍：2013年9月，陈某林以租赁汽车为名，将王某某个人所有的一辆宝马轿车骗走。2013年11月，陈某林将该车卖于被告斤某某并签订《旧机动车交易协议》一份。2014年4月，原告在安阳市二手车交易市场从被告斤某某手中购买该车，双方签订《二手车买卖合同》，约定被告将车以195200元价格卖于原告，过户费用由原告承担，被告协助办理过户。双方当场办理了车款交接。2013年12月，县公安局民警以及车主王某某告知原告车是陈某林涉嫌诈骗案车辆，让原告好好保管，不准转卖，但原告2013年12月又将该车以200000元价格卖于苏某。该车未办理过户，行车证所有人仍登记为王某某。2014年9月，县公安局将车扣押。该案刑事判决生效后，县公安局2014年12月将该车发还车主王某某。原告要求解除原、被告签订的《二手车买卖合同》，被告返还原告车价款195200元。 北京合同律师尹泽海律师介绍本案的法律适用及处理有两种意见：第一种认为：买卖赃车的合同损害了第三人利益，应为无效合同。故原告可依据无效合同的规定要求赔偿损失。第二种意见认为，一方当事人对合同标的物系赃车并不知情，双方已按协议履行，该合同应为有效；但具备合同解除条件，原告可以要求解除合同并赔偿损失。 那么到底是哪种是对的呢？北京合同纠纷律师尹泽海律师依据《合同法》给出了这样的解答：原、被告双方在二手车交易市场基于平等自愿原则签订二手车买卖合同，对买卖车辆系诈骗机动车的事实不知情，该合同是双方基于互相信任的基础上的真实意思表示，符合交易行为的构成要件，原告是在支付被告合理对价后取得该车，双方均已按协议内容履行完毕。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔
经济适用房买卖协议 卖方： (以下简称甲方) 买方： (以下简称乙方) 第一条甲方自愿将独自拥有合法所有权的！！区！！路!!号楼号住房(!!!!局经济适用房，以下简称该房产)出售给乙方。乙方已充分了解该房产具体状况，并自愿购买该房产。该房产的相关权益随该房产一并转让。 第二条甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币600，000元整（含甲方原购房款及税费万元；该房产指标转让费万元），大写：人民币陆拾万元整。本协议签订当日，乙方一次性支付甲方600，000元整，付款方式为银行转帐。 第三条本协议签订之后，！！！！局经济适用房工程完工时（以审计结果最终公布费用为准），该房产购房款有减免或增加的，均由乙方享有和承担。 第四条所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如
甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。 第五条在政策和法律允许范围内，乙方提前要求过户，或到了政策和法律允许过户期，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户。过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。 第六条甲方在未过户给乙方之前，乙方不得将该房产转卖给他人，如有违反即乙方违约。 第七条物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，按下列约定处理： 1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日（或%年*月止）。 2、协议签定之日后（或%年*月起）由乙方负责。 第八条协议生效当日，甲方应将参建购买该房产过程中的相关费用票据提供给乙方保存。甲方在领取该房屋产权证书后，应将该房屋产权证书和购房协议等全部资料原件交乙方保存。 第九条甲、乙双方从签订协议之日起，均需遵守本协议约定，无论今后房价如何变动，甲、乙双方不得违约。 第十条违约责任 如甲方违约: 甲方退还乙方已付全部购房款，并赔付已付购房款总额的违约金和乙方对该房产装修所产生的费用，乙方退回甲方该房产和所有房产资料；