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【公司实务】《九民纪要》关于合同效力的认定及相关法律后果的规定（下）《九民会议纪要》第30至35条就合同违反法律、行政法规及规章的强制性规定的效力认定，及合同不成立、无效或者被撤销的法律后果，包括财产返还、折价补偿、损害赔偿，等相关问题进行了规定。
前两期【公司实务】《九民纪要》关于合同效力的认定及相关法律后果的规定（上）、【公司法务】《九民纪要》关于合同效力的认定及相关法律后果的规定（中），我们对合同违反法律、行政法规及规章的强制性规定的效力认定问题进行了讨论，那么，合同不成立、无效或者被撤销有什么样的法律后果呢？三、合同不成立、无效或者被撤销的法律后果合同不成立、无效或者被撤销后，到底会产生哪些法律后果？民法通则》第六十一条第一款规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《根据《合同法》的规定，合同不成立、无效、被撤销后，发生返还财产、折价补偿、赔偿损失的法律后果。
《九民会议纪要》对此给出了具体指引：1、合同不成立的法律后果第32条明确了合同不成立的法律后果，应当参照适用《合同法》第五十八条的规定。
在确定财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。
合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。
比如，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，建设工程施工合同无效，在建设工程经竣工验收合格情况下，可以参照合同约定支付工程款，但除非增加了合同约定之外新的工程项目，一般不应超出合同约定支付工程款。
合同无效的13种典型情形及裁判规则根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者部分合同条款无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；（2）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；（3）合法形式掩盖非法目的的合同；（4）损害社会公共利益的合同；（5）违反法律与行政法规的强制性规定的合同；（6）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。
（7）提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效；（8）因被撤销而形成的合同无效情形。
我们将通过本文的13个案例详细阐述在实务中哪些情形容易出现合同无效以及合同无效的法律后果。
一、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》（部分失效）第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。
因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。
根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。
胁迫也是影响合同效力的原因之一。
依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。
二、恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，主要有债务人为规避强制执行，而及相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠及合同等;企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益的情形；债务人及债权人恶意串通骗取保证等情形。
关于建筑工程施工过程中施工企业、实际施工人与第三人买卖、租赁、借贷等合同纠纷案件裁判规则和经验总结律行天下团队由陈鑫范律师负责，汇集了一批在房地产、建设工程和PPP领域拥有专业知识和丰富经验的律师，旨在为客户提供房地产、建设工程和PPP领域一站式综合法律服务。
一严格审理案件事实，依法确定诉讼主体1.（防止串通）审理涉建筑工程买卖、租赁、借贷等纠纷案件，应当查明建筑工程建筑施工企业与实际施工人，实际施工人与第三人法律关系和实际施工人与第三人的债权债务实际发生情况两方面基本事实。
特别是在审理实际施工人与第三人的债权债务实际发生情况过程中，应当正确运用证据规则，合理分配举证责任，严格审查案件基础事实，防止实际施工人与第三人伪造、夸大债权数额，损害建筑施工企业的合法利益。
2.（严查买卖、租赁事实）建筑工程买卖、租赁纠纷案件，出卖人、出租人对买卖、租赁基础事实负有举证责任。
人民法院应通过对合同、结算单、欠条、送货单等证据的综合分析判断，严格审查合同订立、履行及相关债权凭证的真实性，排除合理怀疑，正确认定购买材料、租赁器材等基础事实。
建筑施工企业或实际施工人对以上基础事实提出异议的，应当承担举证责任。
出卖人、出租人主张建筑施工企业承担给付义务，建筑施工企业认为材料、租赁器材产生款项与实际不符，要求对已完成工程量需要的材料、租赁器材的相关事实鉴定的，应当予以准许。
经鉴定，对材料、租赁器材产生款项与实际明显不符的，出卖人、出租人应当说明原因并承担举证责任。
举证不能排除合理怀疑的，其主张不予支持。
3.（严查借贷事实）建筑工程借贷纠纷案件，出借人对借贷基础事实负有举证责任，人民法院应对借款合同、借款是否实际发生及借款本金数额的真实性予以严格审查。
4.（有无挂靠等非法协议）建筑施工企业、实际施工人与第三人买卖、租赁、借贷等合同纠纷案件，应当查明建筑施工企业与实际施工人的协议内容及其他相关事实，以确定建筑施工企业与实际施工人法律关系性质及效力，确认是否属于工程挂靠、转包、违法分包协议。
小产权房屋买卖合同有效的吗虽然购买存在一定风险，但由于小产权房价格比同地段的商品房低很多，在经济压力面前有些人还是会有一些人选择购买小产权房，而且买小产权房的时候也会签订小产权房屋。
那么，小产权房屋买卖合同有效的吗？以下由为您介绍一下。
小产权房屋买卖合同的效力认定的具体内容如下：一、合法小产权房屋买卖合同的法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋的村民自住房。
（一）这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定这类小产权房可以在本集体经济组织成员之间转让。
（二）对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售小产权房的行为，尽管《》等现行法规仍做出禁止性规定，但并不属于强制性效力规范，不能以此确认小产权房屋买卖合同的效力。
从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》。
合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。
二、违法小产权房屋买卖合同的法律效力违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的三无违法建筑。
（一）违法小产权房的合同无效说作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。
而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定小产权房屋买卖合同有效相当于变相鼓励违法建设，故应以认定无效为基本原则。
（二）违法小产权房的待定说《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类小产权房屋的和处分权，小产权房屋买卖合同自然处于效力待定状态。
京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知（2004年12月15日京高法发［2004]391号)北京市第一、第二中级法院：各区、县法院：为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。
特此印发,请各院在审判中参照执行。
执行中有何问题和情况,请按业务归口与高级法院联系。
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来,我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。
为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下:一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看,大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
李红勇、河南九域龙源房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审结日期】2020.12.11【案件字号】（2020）豫01民终15839号【审理程序】二审【审理法官】黄智勇【审理法官】黄智勇【文书类型】判决书【当事人】李红勇;河南九域龙源房地产开发有限责任公司【当事人】李红勇河南九域龙源房地产开发有限责任公司【当事人-个人】李红勇【当事人-公司】河南九域龙源房地产开发有限责任公司【代理律师/律所】张喜峰河南创力律师事务所;周晓萌河南创力律师事务所;王万胜河南中涵律师事务所;高文丰河南中涵律师事务所【代理律师/律所】张喜峰河南创力律师事务所周晓萌河南创力律师事务所王万胜河南中涵律师事务所高文丰河南中涵律师事务所【代理律师】张喜峰周晓萌王万胜高文丰【代理律所】河南创力律师事务所河南中涵律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李红勇;河南九域龙源房地产开发有限责任公司【本院观点】当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
【权责关键词】无效社会公共利益无权处分合同过错合同约定诚实信用原则第三人证据不足自认新证据合法性证明责任（举证责任）罚款诉讼请求增加诉讼请求反诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，《建设工程规划许可证附件（1）载明“遵守事项……4某、6某～9某、11某楼底层均架空6米，架空部分面积未计入建筑面积，架空空间地面部分作为小区景观使用”。
本院查明的其他事实与一审查明相同。
【本院认为】本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
浅析违法建筑的认定与处理长期以来，“违法建筑”普遍存在于全国各地，执法部门在对“违法建筑”进行处理时，也常常面临各种疑问，而行政相对人也容易因“违法建筑”的处理问题提起诉讼。
为更好的向执法部门或行政相对人提供法律服务，本人在此就“违法建筑”的认定与处理问题进行浅要分析，以作引玉之砖。
一、什么是“违法建筑”我国现行法律并未明确界定什么是“违法建筑”，我个人理解，“违法建筑”应当是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等法律、法规的规定而建造的建筑物和构筑物。
因此，“违法建筑”可分为两大类，一是违反《土地管理法》的规定，未取得建设用地使用权的；二是虽取得建设用地使用权，但未按《城乡规划法》的规定取得规划许可证或违反规划许可证的。
二、“违法建筑”的认定主体根据“违法建筑”所违法律的不同，其认定主体也不同。
1、根据《土地管理法》第七章以及《土地管理法实施条例》第七章的相关规定可知，对违法占地进行建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门进行调查处理；2、根据《城乡规划法》第64条、第65条的规定可知，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门进行调查处理；在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府进行调查处理。
3、如违法建筑修建于《城乡规划法》实施以前，属于城市规划区内的，则根据《城市规划法》第40条的规定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门调查处理；属于村镇规划区内的，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第37条的规定，由县级人民政府建设行政主管部门进行调查处理。
三、“违法建筑”的处罚方式及程序（一）处罚方式根据《土地管理法》、《城乡规划法》以及《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定，对违法建筑的处理主要有责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除和没收实物或违法收入等五种方式。
违法建筑能否拍卖执行？展开全文作者单位：浙江省舟山市中级人民法院法院对房产强制拍卖是民事执行程序中常见的执行措施。
实践中，大量被执行房产存在违建或部分违建。
违法建筑能否执行、如何执行，是民事执行领域的一大顽疾。
需要说明的是，铁路法、民用航空法、文物保护法、水法、环境保护法等法律从各个领域对“违法建筑”进行了界定。
本文讨论的，主要是违反城乡规划法、土地管理法、村庄和集镇建设管理条例等相关法律法规，未依法取得规划、用地、建设审批，或者虽取得合法审批手续，但在规划核准面积外违规建造，或拆除原合法建筑后重建，且未到行政主管部门补办相关手续，致使该房产无法办理不动产权属证书，或已有的权属证书登记面积小于建筑实际使用面积的违法建筑的强制处置问题。
一、主要难题、争议及负面影响1、能否以拍卖、变卖、抵债等方式处置违法建筑。
有观点认为，未经行政主管部门审查批准或未按批准的内容建造的房产，属于拍卖法第七条规定的“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利”，法院不得以拍卖、变卖、抵债等方式交易、转让、流通。
法院强制处置违法建筑，有通过司法行为使违法建筑合法化的嫌疑，涉嫌侵犯了行政主管部门的行政职权。
2、处置违法建筑时如何正确评估、告知、交付。
违法建筑的违法性使其拍卖各环节比一般房产执行更为复杂和尴尬。
首先是评估。
有观点认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”，违法建筑不具有合法利益，不宜用金钱衡量，不能评估。
也有观点支持评估，但估价往往与被执行人预期存在较大差距。
其次是告知。
法院如何在司法处置前进行有别于一般拍卖的告知，尚未引起足够关注。
实践中多次发生买受人过户时被告知因该房产违建而无法办理的情形，引发大量纠纷及信访。
最后是交付。
是将违法建筑实物转移由买受人占有即可，还是需要完成产权转移登记，尚有争议。
不少竞买人存有非此即彼的观点，认为国家机关对待违法建筑要么改正、拆除、没收，要么就应给予办理权属证明，增添了后续交付矛盾。
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。
目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
违法建筑买卖合同之效力问题转自：小甘读判例作者：甘国明阅读提示：违法建筑，俗称“违章建筑”，是指违反建筑、规划方而的法律法规而建造的建筑物、构筑物和其他附着物。
凡是没有依法取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，或者没有按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的规定进行建设的房屋等建筑物都是违法建筑。
实践中，对于买卖违法建筑合同的效力存有较大争议。
本期推送的一则涉及违法建筑买卖合同的公报案例，《人民司法•案例》以及《交大法学》两篇文章对该案例从不同角度进行了解读（批评），值得阅读思考。
限于篇幅，对文章原文进行了大幅删减，仅保留主要观点，对原作者深表歉意，也希望对该两篇文章感兴趣的同学，按照下文中所列索引，查找参阅。
案例名称：丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案案例来源：《最高人民法院公报》2012 年第11 期裁判摘要：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。
如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。
善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。
因此，这类合同如不具备《合同法》第52 条的无效情形，应当认定有效。
出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。
在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
当事人：原告（反诉被告）：丁福如。
被告（反诉原告）：石磊。
简要事实：被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661 ．96 平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052 ．9平方米。
2008 年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款共计5600 万元；被告应于2008 年12 月18 日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；2008 年11 月8 日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告如未按约定的期限将上述房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止。
被告石磊按约支付房款。
2008 年10 月18 日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。
涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008 年11 月10 日证明涉讼房屋于2006 年度被王慧敏（被告石磊前妻）的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。
原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。
诉讼期间，原告丁福如表示被告石磊可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。
原告请求判令：1．被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手；2．被告支付原告从2008 年11 月9 日起计至实际过户交房之日止的违约金。
被告反诉请求：确认房屋买卖合同无效裁判结果：一审判决：上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告石磊将涉讼房屋交付原告丁福如；二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房违约金，以人民币100 万元为本金，从2008 年11 月9 日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算；三、被告石磊应于原告丁福如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁福如办理上述房屋的房地产权变更登记手续；四、原告丁福如支付被告石磊剩余购房款人民币3500 万元；五、驳回被告石磊的反诉请求。
二审：驳回上诉，维持原判裁判理由：上海市长宁区人民法院一审认为：本案的争议焦点有三：1．买卖合同是否有效；2．买卖合同能否继续履行；3．如何认定被告石磊的违约责任。
涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。
该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。
原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。
因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。
虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。
原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52 条规定的无效情形，应属有效。
关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。
虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。
行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。
被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。
经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。
原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。
被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。
现被告石磊未能按合同约定向原告丁福如交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。
涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。
原告所支付款项中的2000 万，由中原公司代为保管至双方进交易中心后再转交被告，现原告已按约履行该付款义务，但因目前无法办理过户登记，中原公司向被告转交的条件尚未成就，故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。
据此，上海市长宁区人民法院作出上述判决。
石磊不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。
上海市第一中级人民法院认为：行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，上诉人石磊认为涉讼房屋系重建的房屋，但不能改变其违法的性质。
上诉人与被上诉人丁福如买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实，结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。
因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，在上诉人未能积极履行相应义务的情况下，被上诉人同意上诉人按现状交付房屋，并自愿替代上诉人承担恢复义务，故在被上诉人完成恢复义务，行政机关撤销限制权利转移后，双方完成权利交付是可行的，买卖合同能够继续履行。
上海市第二中级人民法院遂作出上文判决评析意见：上海市长宁区人民法院朱爱东认为：违法建筑买卖合同应为有效。
具体理由是：一、违法建筑买卖合同并未违反效力性规范。
合同法第五十二条第四款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。
”违法建筑虽然违反的是国家法律的强制性规定，但从法条以及实际操作来看，违法建筑的买卖违反的并非效力性规定，而只是取缔性规定，因此违法建筑的违法性并不能导致其买卖合同的必然无效。
二、违法建筑下的负担行为效力不受处分行为效力的影响。
物权法第十五条中已明确规定了物权设立、变更、转移、消灭的负担行为与处分行为的效力相区分的原则。
根据物权区分原则，作为原因行为的负担行为与作为结果行为的处分行为分别依不同的法律规范来调整，违法建筑买卖的合同效力与违法建筑物权的设立或变动依据不同的法律规范来确定。
因此，违法建筑买卖合同的效力之取决于合同本身的效力。
对于违法建筑买卖而言，买卖合同的标的具有违法性，但这并不能否定买卖合同的效力。
只有那些违反法律法规强制性规范中的效力性规范，构成对他人或公共利益重大侵害的买卖合同，才可否定其效力。
不论是违法建筑无法进行初始登记还是签订买卖合同后无法完成过户登记，均不影响买卖合同的效力。
物权法上登记的作用在于公示，并产生相应的公信力，不登记仅影响公示，不能产生公信的效果而已。
在违法建筑被确定为违法后，行政机关应采取相应的行政行为，而不能断然地否定当事人间的意思表示的合意，进而认定买卖合同无效。
三、将违法建筑买卖合同认定为有效合同更加符合现实需要。
违法建筑具有与合法建筑相同的使用价值，当事人订立买卖合同转移违法建筑权利，在一定程度上可以做到物尽其用，满足特定群体的实际需要，也促进了市场交易。
索引：文章详情见：朱爱东：“附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性”，载《人民司法•案例》2013 年第12 期。
清华大学程啸教授对本案评析认为：一、本案不能适用不动产登记簿的推定力。
本案一审判决指出：“涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑而积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。
该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方而表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方而表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符……0 ”该段中所谓“登记信息具有权利的正确性推定效力”指的就是不动产登记簿的推定力。
不动产登记簿的推定力，也称“不动产登记簿的公示力”或“不动产登记簿正确性的推定”它是指，不动产物权记载于不动产登记簿后，推定该登记簿上所记载的该物权的归属和内容与真实的物权的归属和内容是一致的0 不动产登记簿的推定力是一种权利推定而非事实推定0从本案案情来看，原告即买方丁某在不动产登记机构查阅了登记簿，其与卖方石某订立的房屋买卖合同中“对标的物坐落位置、建筑而积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致”。
