【税会实务】房地产开发企业会计核算

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【税会实务】会计核算的基本要素——收入
收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

一般情况下，收入有三种来源：
一是对外销售商品；二是提供劳务；三是让渡资产的使用权。

①收入要能用货币计量，且有据可查，必须与相关费用匹配。

收入会导致企业资产增加，扣除相关费用后的净额可导致所有者权益增加，因此收入是企业经营成果的重要组成部分，是反映企业经济效益好坏的一项基本指标。

②收入包括主营业务收入和其他业务收入。

主营业务收入是指企业在其主要的经营活动中所获得的收入，主要经营活动可根据企业营业执照上规定的主要业务范围来确定。

其他业务收入是指主营业务以外的其他日常活动所取得的收入，如原材料销售、包装物出租等。

会计是一门操作性很强的专业，同时，由于会计又分很多行业，比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。

会计处理，关键是思路，因为课堂上不可能教给你所有行业，怎么样才叫学会了实操呢，就是你有了一个基本的账务处理流程，知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。

也就是有一个系统的思维，每一笔业务发生后，你都知道最后会影响到报表上那个栏目的数据。

这是学习的重点，要时刻思考这个问题，想不明白，多问老师。

等你明白了，会计真的很简单了。

【税会实务】土地使用权摊销的财税处理摘要：按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定进行土地使用权的计价和摊销会计处理与企业所得税的处理不存在差别。

如果企业执行《企业会计制度》，则在房屋建造的不同阶段会存在差别。

【问题】A公司2002年1月取得一宗土地，土地价值1000万元，土地使用年限50年，2007年1月在该土地上自建厂房，建造成本500万元。

2009年1月完工达到预定可使用状态，土地由在建工程结转固定资产。

已知厂房使用年限20年，残值率为5%。

对于在房屋建造前、建造期间、建造后以及房屋使用年限到期后的四个阶段应当如何进行土地使用权摊销的会计和税务处理？【分析】目前，在会计核算实务中，企业可以选择执行《企业会计制度》，也可以选择执行《企业会计准则》，两者对于土地使用权的会计处理存在差别，相应的对于税务处理会有所不同。

根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。

” 《企业会计准则第6号——无形资产》对于使用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销，并强调无法可靠确定与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式的，应当采用直线法摊销。

该企业每年土地摊销1000÷50=20万元，没有论房屋建造前后阶段的区分。

按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定进行土地使用权的计价和摊销会计处理与企业所得税的处理不存在差别。

如果企业执行《企业会计制度》，则在房屋建造的不同阶段会存在差别。

一、房屋建造前的摊销执行《企业会计制度》的企业，企业在开发建造房屋前根据《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算。

无形资产应当按期进行摊销，根据《企业会计制度》第四十六条规定，无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。

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【税会实务】物业管理企业会计核算的具体内容
反映和监督物业管理企业各种资产、负债及所有者权益的增减变动和结余情况资产包括：货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、存货、固定资产、持有至到期投资、长期股权投资、投资性房地产和无形资产等。

涉及的日常业务有：存货的采购与使用、利用材料物品维修房屋建筑物、购买国债或其他企业债权以及出租自有房屋等。

负债包括：短期借款、应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应交税费、代收款项、长期借款、代管基金、长期应付款以及预计负债等。

涉及的日常业务有：向银行借入流动资金，赊购材料物品，结算职工工资、福利费、社会保险等职工薪酬，计算应交营业税、增值税、房产税、企业所得税等税费，收取物业公共维修基金等。

所有者权益包括：投入资本、资本公积、留存收益（盈余公积和未分配利润）。

涉及的日常业务有：收到投资者投入的资本金、资本溢价，提取法定盈余公积金等。

反映和监督物业管理企业成本、费用的发生和归集费用物业管理成本包括：公共性服务成本、代办性服务成本、特约服务成本。

是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的各项支出。

涉及的日常业务有：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理公司固定资产折旧费等。

物业经营成本包括：房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。

是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建。

【税会实务】短期投资期末计价的核算方法企业应当定期或者至少于每年年度终了，对短期投资进行全面检查，并根据谨慎性原则的要求，合理地预计各项短期投资可能发生的损失。

短期投资的期末计价，是指期末短期投资在资产负债表上反映的价值，也是指期末短期投资的账面价值。

根据《企业会计制度》规定，企业应在期末，对短期投资按成本与市价孰低计量。

按成本与市价孰低计量是指，短期投资的市价在购买日以后减少时，投资成本也应减少到一个较低的价值所采用的一种计价方法。

在具体处理时，当市价低于成本时按市价计量，当市价高于成本时则按成本计量。

采用成本与市价孰低计量的理论依据为：第一，短期投资作为现金的后备来源，当市价低于成本时，表明投资者不能按投入的成本转换为现金，投资损失已经发生，应当在发生跌价的当期确认损失，而不应等到出售时再予入账；第二，由于证券市场价格的频繁变动且不规律，短期投资采用成本与市价孰低计量，虽然只承认市价下跌，而不承认市价上涨，似乎有矛盾，但却可以使资产负债表与利润表产生稳健的结果，更符合谨慎原则。

采用这种方法，在资产负债表中，短期投资以成本与市价较低者列示；在利润表中，市价低于成本的跌价部分的未实现损失列入当期损益。

成本与市价孰低计量的优点在于：（1）符合谨慎原则。

在成本与市价孰低法下，当期市价低于成本的差额确认为损失，计入当期损益，与谨慎原则相符，在损益计量方面较为稳健。

（2）在期末资产负债表上短期投资以扣除跌价准备后的账面价值反映，不会高估资产，也使资产计量较为客观、明确。

但成本与市价孰低计量也存在其缺点，表现为：会计理论上的不一致，即对于市价低于成本的部分，确认为损失，而对市价高于成本的部份，则不确认收益。

这种处理方法在会计理论上本身存在着不一致性。

投资准则对短期投资的计价均要求采用成本与市价孰低计量。

理由是：（1）在我国，证券市场尚不成熟，短期投资用市价计量不一定能够反映企业短期投资期末时的真正价值；（2）我国资产普遍存在高估现象，采用成本与市价孰低计量，可以避免短期投资高估；（3）采用成本与市价孰低比较谨慎。

第三节 A105010房地产开发企业特定业务纳税申报表填表指南及操作实务一、房地产开发企业特定业务纳税调整明细表格式和填报依据视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表21。

第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税法规定计算的特定业务的纳税调整额。

第1列“税收金额"填报第22行第1列减去第26行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”.22.第22行“(一)房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额.第1列“税收金额"填报第24行第1列减去第25行第1列的余额;第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

23.第23行“1。

销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。

24。

第24行“2。

销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额"填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

25.第25行“3。

实际发生的营业税金及附加、土地增值税”:第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额;第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额"。

26。

第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税法规定计算的纳税调整额。

第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额;第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

27.第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额.28.第28行“2。

投资性房地产未出租部分要不要缴纳房产税？案例：某房地产企业2010年6月30日将其开发建设的商业房地产由库存商品开发产品、生产成本开发成本转入投资性房地产成本、投资性房地产公允价值变动会计科目，开发成本367126653.36元，公允价值变动180805946.64元。

2010年6月至2013年12月期间对投资性房地产出租部分按取得的租金收入缴纳了相关税费，但对投资性房地产未出租部分未按规定申报缴纳房产税，企业的做法对吗？1、投资性房地产未出租部分要不要缴纳房产税《房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

可见，房产税在房产税征税范围内实行普遍征收原则。

《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

此条规定了房地产企业的房产税的个别减免政策，未使用的待售商品不需缴纳房产税，而售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

那么，房地产企业把库存商品、开发成本转入投资性房地产是否属于售出前房地产开发企业使用呢？《企业会计准则第3号—投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

房地产公司将其持有的房产在会计账目上从开发成本、库存商品转入投资性房地产会计科目，按投资性房地产进行管理和核算，并且房地产价值随市场变化产生了损益，实际上构成对房产的实际使用。

故，对投资性房地产未出租部分应该缴纳房产税。

2、投资性房地产未出租部分按公允价值缴纳房产税吗？《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

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【税会实务】维修基金在清算时可否计入开发成本
【问题】
房地产企业代收的维修基金已交了营业税，在此前提下，该企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？可否作为加计扣除的基数？
【解答】
根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。

因此，贵公司根据以上政策规定，如果维修基金计入房价，则可以扣除，但维修基金不在开发成本范围之内，不得作为加计20%扣除的基。

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【税会实务】期间费用的会计核算
期间费用是指那些不能直接归属于某个特定产品成本的费用。

这些费用确实为赚取利润而发生，但又与特定的收入没有直接关系，因此，它被认为是为赚取整体收入而发生，应该在发生的当期计入损益。

企业的期间费用包括营业费用、管理费用和财务费用。

一、营业费用
营业费用是指企业在销售商品过程中发生的费用，包括运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费和广告费，以及为销售本企业商品而专设销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工工资及福利费、类似工资性质的费用、业务费等经营费用。

在制造企业中，营业费用就是销售费用。

而在商业性企业中，由于进货费用也全部作为期间费用，因此，营业费用不仅包括销售费用，还包括在购买商品过程中发生的运输费、装卸费、包装费、保险费、运输途中的合理损耗和入库前的挑选整理费等。

企业应设置“营业费用”科目，反映营业费用的发生及结转。

发生营业费用时，借记该科目，贷记“现金”、“银行存款”、“应付工资”等科目；期末，应将该科目的余额转入“本年利润”科目，结转后该科目应无余额。

“营业费用”科目应按费用项目设置明细科目，进行明细分类核算。

二、管理费用
管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。

在股份有限公司，管理费用包括公司的董事会和行政管理部门在公司的经营管理中发生的，或者应由公司统一负担的公司经费。