澳门街项目市场调研报告

1 项目背景与目标设定 1.1 项目背景 项目投资商：澳门·怡华（国际）投资进展有限公司。项目进展商：广西澳门街房地产有限公司。南宁·澳门街项目是投资商首个在广西区域的房地产投资项目。项目位于人民路与友爱路延长线的交汇处，金朝阳商业广场东侧。 1.2 项目地块规划指标 依照原总平方案，项目地块的规划设计指标如表1－1： 表1－1 项目地块规划指标

1.3 调研目标设定 用地性质 划拨用地 使用年限 70年 建筑占地面积 7086.46m2

规划指标 容积率 6.4 绿化率 12% 建筑密度 40.9％ 车位数 0.5个/100平方米 1.3.1 首先从国家宏观经济及产业政策层面入手，对国家房地产进展的“差不多面”有一个较准确的把控，并提出下一时期房地产进展的主流走势； 1.3.2 其次从项目所在都市的房地产进展现状着手，对都市房地产进展的现状格局作一个较系统的推断，并对都市房地产以后市场容量作出适度的可能； 1.3.3 再次从项目所在的都市区域板块着手，展开对板块内房地产进展及商业进展现状格局系统的调研，重点放在可竞争项目的系统研究上，寻求该板块房地产下一时期进展主流物业产品分析，并提出项目物业产品的进展导向； 1.3.4 最后从消费需求作为切入点，寻求板块市场最有效的消费需求，确定项目的目标客群，并提出产品空间进展方向。

2 宏观产业政策分析 2.1 相关政策  金融及财政政策变动 2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施（见表2---1），房地产开发的重要命脉——金融政策被纳入宏观调控范围。 表2—1 近期金融政策变动状况 时刻 “银根”紧缩政策 2004年4月25日 央行提高存款预备金率0.5个百分点。

4月27日 国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目自有资本金比例由20%提高到35%以上。

6月 银监会公布《商业银行房地产贷款风险治理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务治理流程，确定操纵房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比操纵在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比操纵在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。

10月18日 银监会公布《信托投资公司房地产信托业务治理方法》对房地产信托业务的经营规则、监督治理、风险操纵、处罚等方面作出详尽规定。 10月29日 央行上调存贷款基准利率,升至5.31%

2005年3月17日 调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限治理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。同时，商行超额预备金存款利率由1.62％下调到0.99％，法定预备金存款利率维持1.89％不变。

4月18日 房贷逾期不还，不但对逾期款收罚息，还将对其中利息部分收复利。

5月11日 严禁转让“期房”；6月1日起个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 资料来源：宝资通联行整理

2005年8月15日，央行公布的《2004中国房地产金融报告》，报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行公布这一建议的促动因素有二：一是从操纵销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。有业内人士认为，此《报告》传达出如此一种信息，即以后中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。  土地政策变动 2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发的另一关键因素——土地也被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根”的政策（见表2-2）。 表2—2 土地政策变动 时刻 “地根”严控政策 2004年4月

(1)国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整

顿，严格土地治理的紧急通知》，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。

2004年6月

国土资源部、监察部联合出台《关于接着开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。

2004年10月

为切实爱护耕地特不是爱护差不多农田，国土资源部颁

发《关于印发〈关于差不多农田爱护中有关问题的整改意见〉的通知》。 2004年10月 为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地治理，国务院颁布了《关于深化改革严格土地治理的决定》。

2004年11月 为贯彻落实10月的决定，完善土地供应打算，国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地治理的决定〉的通知》、《土地利用年度打算治理方法》、《建设项目用地预审治理方法》。 资料来源：宝资通联行整理

 房地产建管及交易政策及趋势 在建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，对改善住房供应结构、引导住房建设与消费、加强经济适用住房建设等政策进行了详尽的诠释。商品房预售条件也在不断改变，例如，在取得《商品房预售许可证》前须交付全额土地使用权出让金取得土地使用权证书，并要求投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上；国内部分都市原要求待售商品房至少完成两层建设才同意预售，现在要求商品房必须完全竣工才可开始进行预售活动。其它建管政策的变化，如人防费用等配套设施支出提高，安全、消防设施的更加严格规范都不同程度增加了项目开发成本。 《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收治理的通知》规定，自6月1日起，炒卖“期房”等投机行为被严禁，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而6月1日后购买非一般住房的，需按3%征收契税；2年后转手需证明住房建筑是一般住房才可免征营业税。同时，突出强调“先税后证”原则，先征税后办证。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收治理的通知》，要求各级地点税务、财政和国土资源治理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收治理。这实际上抑制了二手房市场的进展。  旧城改造及房屋拆迁政策 2004年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大阻碍。 表2—3 有关旧城改造及房屋拆迁政策 时刻 操纵拆迁政策 2003年底 建设部关于《都市房屋拆迁估价指导意见》1月1日开始实施 2004年初 建设部制定的《都市房屋拆迁行政裁决工作规程》3月1日起实施

2004年6月

国务院颁布《关于操纵城镇房屋拆迁规模严格拆迁治理的通知》，分不对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了《都市房屋拆迁治理条例》中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁规模和都市总体规划的关系。 资料来源：宝资通联行整理

【宝资通观点】

新政的调控政策要紧有以下几个手段：一是加强土地供应治理；二是规划调控，操纵都市建设和住房供应结构；三是税收政策，加强了住房交易环节的税收治理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制；四是银行信贷治理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险治理；五是需求治理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应治理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地点政府加强经济适用房、廉租房建设，改善住房供应结构；七是市场秩序治理。 新政出台以后，房地产投资增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。

2.2 新政下的南宁房地产市场态势 土地政策方面，南宁土地闲置费征收条例也正在酝酿之中，此前的土地闲置费征收按国家的规定执行；土地出让方面，严格执行“8.31”大限后对全部经营性土地招拍挂规定，差不多上堵住了新的经营性土地协议出让之路，但南宁一些实力开发商在大限之前已储备相当数量的土地，同时大都办好证照手续，因而，土地调控政策对以后几年的南宁土地供应阻碍不大，但因闲置土地强制开发压力增大，区域商品房投放量有增大趋势。 金融政策方面，南宁市七大商业银行中，关于二手房屋已执行首付3成的规定，关于一手房屋，仅有工商银行保持首付2～3成灵活做法，其余银行仍执行首付2成的做法。其他金融政策均按变动后的政策规定严格执行。 税收政策、建管及交易政策在南宁市均能按国家规定执行。 【宝资通观点】 由于一系列政策的出台，目前整个市场处于“观望”中。但相对国内其它都市而言，政策对南宁市房地产市场的宏观差不多面阻碍不大。依照国内外房地产进展的经验推断，政策对房地产市场的宏观调控的有效期一般为7～10个月。可能南宁市房地产市场将较快回归到