住房市场调控新政能够实现_居者有_省略__吗_一个动态一般均衡的理论分析_朱国钟

一 、 引 言
在过去的十年里 ， 中国城市的房价出现了显著的增长 。 大中 城 市 如 北 京 、 上海 、 广州 、 深圳的住宅 销 售 均 价 在 ２ ０ ０ １年到２ ０ ０ ８年间的年均增幅都超过 了１ ０％ 。 其中自 ２ ０ ０ ４ 年以来 ， 这些中心城市的房价上涨更加迅猛 ， 北京 、 广 州 、 深圳的年均增幅都在 ２ ０％ 以 上 。 与 此 同 时 ， 城 市 居 民 可 支 配 收 入 的 增 长 （ 名义增长 ） 远远低于 房 价 增 长 。 以 北 京 为 例 ，２ ０ ０ ４年至２ ０ ０ ８年北京市城镇 居民人均可支配收入年均增长率为 １ ２ ． １％ ， 低于房价增长 １ ３ 个百分点 。 值得 注意的是 ， 房价猛涨并 非 中 心 城 市 所 独 有 的 现 象 。 近 年 来 沿 海 二 线 城 市 房 价 上涨也一直非常强 劲 。 如 宁 波 、 厦 门 住 宅 销 售 均 价 在 ２ ０ ０ １年到２ ０ ０ ８年的年
第１ ３ 卷第 １ 期 ２ ０ １ ３年１ ０月
经 济 学 （ 季 刊） Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉ ｃ Ｑ ｕ ａ ｒ ｔ ｅ ｒ ｌ ｙ
Ｖ ｏ ｌ ． １ ３，Ｎ ｏ ． １ ， Ｏ ｃ ｔ ｏ ｂ ｅ ｒ ２ ０ １ ３
住房市场调控新政能够实现 “ 居者有其屋 ” 吗 ？
１ 均增长率都超过了 ２ ０％ 。
（ 北京大学光 华 管 理 学 院 。 通 信 作 者 及 地 址 ： 朱 国 钟， 北 京 大 学 光 华 管 理 学 院， 电 话： １ ０ ０ ８ ７ １； ０ １ ０） ： 。 感谢国家社科青年 基 金 （ 、 项 目 号： 教育部人文社 ６ ２ ７ ６ ７ ４ ０ ７； Ｅ－ｍ ａ ｉ ｌ ｚ ｈ ｕ＠ｇ ｓ ｍ ． ｋ ｕ ． ｅ ｄ ｕ ． ｃ ｎ ０ ９ Ｃ Ｊ Ｌ ０ ０ ９） ｇ ｐ ） 科研究青年基金 （ 项目号 ： 和北大光华 — 金光西部发展研究基金的资助 。 ０ ９ Ｙ Ｊ Ｃ ７ ９ ０ ０ １ ２ １ 房价数据根据国家统计局数据库 “ 和“ ７ ０ 个大中城市 房 地 产 价 格 指 数 ” ３ ５个大中城市房地产开发完成 中“ 住宅销售价格 ” 计算得到 ， 收入数据根据国家统计局数据库 “ 各地区城镇居民平均每人全年家 庭 情况 ” 中“ 可支配收入 ” 一项计算 。 年平均采 用 几 何 平 均 方 法 。 值 得 注 意 的 是 ， 由于缺乏可靠的房地 收入来源 ” 产价格指数 ， 我们在描述房价增长时仅仅能用销售均价涨幅来近似替代 ， 而未能考虑住宅特征 、 地理位 置 等影响房价的重要因素 ， 因此这样迅猛增长的房价数字依然有可能低估了真实的房价上涨 。
第１期
朱国钟 、 颜 色 ： 住房市场调控新政能够实现 “ 居者有其屋 ” 吗？
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档住房和在重庆市同时无户 籍 、 无 企 业 、 无 工 作 的 个 人 新 购 的 第 二 套 （ 含第 二套 ） 以上的普通住房 。 税率从 ０ ． ５％ 开始累进 。 这两个试点城市的房产税征 收的主要对象均为新购住房 ， 即增量房产税 。 最近一段时间从中 央 到 各 级 地 方 政 府 的 这 些 房 地 产 市 场 调 控 政 策 ， 其 调 控程度之严厉和 影 响 范 围 之 广 ， 都 是 前 所 未 有 的 。 但 是 ， 这 些 政 策 是 否 能 够 实现我们当初期 望 的 目 标 ， 即 通 过 调 控 房 价 来 满 足 人 民 群 众 的 住 房 需 求 呢？ 这些政策是否合 理 、 有 效 、 可 以 持 续 呢？ 事 实 上 ， 社 会 各 个 阶 层 ， 从 普 通 的 消费者 ， 到各类媒 体 、 专 家 学 者 和 政 府 研 究 机 构 ， 对 这 些 政 策 都 有 着 各 不 相 同的看法 。 国内有 几 位 学 者 已 经 对 各 种 调 控 政 策 做 了 细 致 的 分 析 。 例 如 ， 王 ）将２ 松涛 （ ２ ０ ０ ９ ０ ０ ３ 年 ６ 月 —２ ０ ０ ７年９月的住房调控政策进行了详尽的分 类 ， 并利用干预分析模型 对 每 种 政 策 对 房 地 产 市 场 的 可 能 影 响 进 行 了 细 致 的 ） 利用 １ 实证分析 。 况伟大 （ ２ ０ ０ ９ ９ ９ ６ ０ ０ ６ 年中国 ３ ０个省份的面板数据进 ２ ， ， 行实证研究发现 对全 国 和 东 部 而 言 开 征 物 业 税 能 有 效 起 到 抑 制 房 价 上 涨 作用 ， 但物业税对 中 西 部 作 用 效 果 不 明 显 。 而 且 ， 利 率 政 策 效 果 要 大 于 物 业 ） 利用成都市房 地 产 交 易 的 微 观 数 据 发 现 购 房 者 的 贷 款 税 。 叶光亮等 （ ２ ０ １ １ 决策对利率调控政策非常敏 感 。 蔡 明 超 等 （ ２ ０ １ １） 构 建 了 一 个 居 民 基 于 非 住 房消费和住房消费的二 元 效 用 函 数 ， 据 此 建 立 了 一 个 二 期 的 模 型 并 对 模 型 进 行数值模拟 ， 发现居民 对 贷 款 首 付 比 例 的 政 策 变 化 最 为 敏 感 ， 其 次 为 利 率 政 策 、 税收政策 。 国外学 者 对 房 地 产 价 格 、 房 地 产 投 资 的 周 期 性 波 动 以 及 相 关 调控 政 策 也 进 行 了 一 些 基 础 性 的 研 究 。 例 如 ，Ｆ ｕ ｌ ｌ ｅ ｒ ｔ ｏ ｎ ａ ｎ ｄ Ｈ ｅ ｎ ｄ ｅ ｒ ｓ ｏ ｎ （ ）认为政府对于房产资本的征 税 会 导 致 整 个 社 会 福 利 水 平 的 下 降 ， 因 为 １ ９ ８ ９ 这种政策扭曲 了 资 本 的 积 累 ， 从 而 影 响 了 产 品 的 生 产 和 经 济 增 长 。Ｋ ｉ ｍ ａ ｎ ｄ ）研究了韩国政府政策对房地产的影响 ， 认为政府会屈从 于 舆 论 的 ２ ０ ０ ０ Ｋ ｉ ｍ（ 压力和短期的政治考 虑 ， 可 能 做 出 不 正 确 的 调 控 决 策 ， 影 响 房 地 产 市 场 的 长 ）将房地产建设成本纳入到多部门增长模 期发展 。Ｄ ａ ｖ ｉ ｓ ａ ｎ ｄ Ｈ ｅ ａ ｔ ｈ ｃ ｏ ｔ ｅ（ ２ ０ ０ ５ 型 ， 并对模型进行了参 数 校 准 和 数 值 模 拟 ， 成 功 地 分 析 了 美 国 居 民 住 宅 投 资 ，Ｇ 波动 性 很 大 的 内 在 原 因 。 Ｇ ｌ ａ ｅ ｓ ａ ｒ ｏ ｔ ｔ ｌ ｉ ｅ ｂ ａ ｎ ｄ Ｇ ｏ ｕ ｒ ｋ ｏ（ ２ ０ １ ０） 分 析 了 ｙ ２ ０ ０ ０—２ ０ ０ ６ 年房价暴涨以及之 后 暴 跌 的 原 因 ， 认 为 信 贷 政 策 ， 例 如 利 率 、 住 房贷款的严格程 度 、 首 付 要 求 等 ， 只 能 解 释 一 小 部 分 房 价 波 动 ， 住 房 市 场 的 供给面才是影响房价的最主要原因 。 本文试图通过严格的 经 济 学 分 析 对 一 些 主 要 的 房 地 产 调 控 政 策 的 内 在 运 行机制和效果进行模拟 和 评 价 。 我 们 根 据 房 地 产 市 场 的 特 点 和 家 庭 行 为 方 式 建立了一个随机动态一般均衡模型 ， 同时考虑住宅买卖市场和住宅租赁 市 场 ， 分析买房人和租房人不 同 的 最 优 消 费 决 策 ， 由 此 内 生 计 算 出 房 价 和 房 租 的 动 态变化轨迹 。 通过 对 模 型 的 数 值 模 拟 分 析 ， 我 们 发 现 ， 这 些 房 地 产 市 场 的 调 控政策都是通过抑制住 房 消 费 来 降 低 房 价 ， 会 把 人 们 的 购 房 需 求 转 化 为 租 房 需求 ， 在降低了房价和 地 价 的 同 时 ， 也 降 低 了 消 费 者 能 够 承 担 的 住 房 数 量 和
— — — 一个动态一般均衡的理论分析 朱国钟 颜 色 ＊
摘 要 我 们 建 立 了 一 个 包 括 买 房 和 租 房 决 策 的 Ｄ Ｓ Ｇ Ｅ 模 型， ， 计算房价和房租 的 动 态 轨 迹 分 析 六 种 住 房 调 控 政 策 的 影 响 ： 提 高 贷款利率 、 提高首 付 比 例 、 对 新 购 房 征 收 房 产 税 、 对 存 量 房 征 收 房 产税 、 对小户型免 税 和 对 大 户 型 征 税 。 数 值 模 拟 发 现 ， 这 些 调 控 政 策通过抑制住房 消 费 来 降 低 房 价 ， 把 购 房 需 求 转 化 为 租 房 需 求 ， 从 而推高了房租 。 其 中 ， 对 新 购 房 征 税 的 效 果 最 小 ， 只 能 轻 微 降 低 房 价 ， 却显著推高房 租 ； 而 对 存 量 房 征 税 会 对 房 价 、 地 价 和 房 租 产 生 极大冲击 。 关键词 住房调控 ， 房价 ， 房租 ， 房产税
＊பைடு நூலகம்
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经 济 学 （ 季 刊）
第１ ３卷
由于一些主要城市 的 房 价 增 长 速 度 已 经 远 超 过 居 民 收 入 增 长 速 度 ， 使 得 这些城市居民越来越难 以 承 担 巨 额 的 购 房 成 本 。 住 房 难 已 经 成 为 社 会 各 阶 层 关注的一个焦点问题 。 如 果 房 价 按 照 这 个 速 度 增 长 下 去 ， 一 方 面 会 引 发 对 住 房市场的投机行为 ， 催 生 房 价 泡 沫 ， 对 整 个 国 民 经 济 的 平 稳 运 行 带 来 日 益 巨 大的威胁 。 更重要 的 是 ， 房 价 持 续 高 速 上 涨 ， 使 得 人 民 群 众 的 基 本 住 房 需 求 无法通过市场渠道得 到 满 足 ， 长 此 以 往 必 然 会 影 响 社 会 的 稳 定 和 和 谐 ， 与 国 十二五 ” 规划纲要 》 中提出的 “ 坚持把保障 家的一贯政策 ， 特别是国家在 《“ 和改善民生作为加快转 变 经 济 发 展 方 式 的 根 本 出 发 点 和 落 脚 点 ” 的 原 则 ， 是 完全背道而驰的 。 针对这种状况 ， 中央 政 府 和 各 级 各 地 的 地 方 政 府 在 过 去 几 年 陆 续 出 台 了 一系列的房地产市场的 调 控 政 策 ， 目 的 是 通 过 各 种 政 策 手 段 控 制 房 价 过 快 增 长 ， 使得人民群众的住房需求能够得到满足 。 例如 ，２ ０ １ １年１月２ ６ 日国务院 ） ，“ 常务会议再度推出八条房地产市场调控措施 （ 下称 “ 新国八条 ” 为巩固和 扩大调控成果 ， 进一步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 ， 逐 步 解 决 城 镇 居 民 住 房 问 ， 要求 “ 进一步落实地方政府责 任 ， 加 大 题 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ” 保障性安居工程 建 设 力 度 ， 调 整 完 善 相 关 税 收 政 策 ， 加 强 税 收 征 管 ； 强 化 差 ， 等等 。 别化住房信贷政策 ； 严格住房用地供应管理 ” 在 “ 新国八条 ” 的 基 础 上 ， 各 主 要 城 市 陆 续 出 台 了 更 为 严 厉 的 房 地 产 市 新国八 场调 控 措 施 。 例 如 北 京 市 于 ２ ０ １ １年２月１ ６日正式公布了关于贯彻 “ 条 ” 的通知 。 文件要求继 续 巩 固 限 购 政 策 成 果 ， 自 发 布 之 日 起 ， 对 已 拥 有 １ 套住房的本市户籍居民家庭 、 持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 ５ 年 （ 含 ） 以上在本市缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 的 非 本 市 户 籍 居 民 家 庭 ， 限 ； 对已拥有 ２ 套及以上住房的本 市 购 １ 套住房 （ 含新建商品住房和二手住房 ） 户籍居民家庭 、 拥有 １ 套 及 以 上 住 房 的 非 本 市 户 籍 居 民 家 庭 、 无 法 提 供 本 市 含） 以 上 在 本 市 缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 缴 纳 证 有效暂住证和连续 ５ 年 （ 明的非本市户籍 居 民 家 庭 ， 暂 停 在 本 市 向 其 售 房 。 与 此 同 时 ， 文 件 规 定 各 金 融机构和北京住房公积 金 管 理 中 心 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭 ， 要 切 实 执 首付款比例不低于 ６ 行 “ ０％ ， 贷款利率不低于基准利率的 １ ． １ 倍 ” 的政策 。 而各主要城市的房地 产 市 场 调 控 措 施 中 最 引 人 注 目 的 是 上 海 和 重 庆 两 地 上海市开展对部分个人 的房产税试点 。２ ０ １ １年１月２ ７ 日 ， 上海市政府印发 《 住房征收房产税试点的暂行办法 》 的通知 ， 决定从 １ 月 ２ ８ 日起将开展对 部 分 个人住房征收房产税 试 点 。 通 知 称 ， 征 收 对 象 为 本 市 居 民 家 庭 在 本 市 新 购 且 属于该居民家庭 第 二 套 及 以 上 的 住 房 和 非 本 市 居 民 家 庭 在 本 市 新 购 的 住 房 。 试点初期 ， 暂以应税住 房 的 市 场 交 易 价 格 作 为 计 税 依 据 。 房 产 税 暂 按 应 税 住 房市场交易价格的 ７ ０％ 计 算 缴 纳 。 适 用 税 率 暂 定 为 ０ ． ６％ 。 在 同 一 天 ， 重 庆 市也公布了 《 重庆市人民 政 府 关 于 进 行 对 部 分 个 人 住 房 征 收 房 产 税 改 革 试 点 ， 规定首批征收对象为个人拥有的独栋商品住宅 、 个人新购 的 高 的暂行办法 》