法拍房(商铺)尽职调查报告 (专业律师版)
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关于“XX市XX区XX路X号X栋X楼X号商铺”的
尽职调查报告
编号：XXXXXXXXXXXX
致：标的物竞买人（委托人）
XXXX律师事务所（以下简称“本所”）接受贵方委托，指派经办律师（下称“本所律师”）就“XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺（下称“标的物”的尽职调查事宜，出具本报告。
一、本所律师为出具本报告所依据的相关文件资料（电子档）：
（一）标的物竞买公告、竞买须知、标的物介绍等信息（阿里拍卖·司法，详见：附件1）；
（二）XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺实地拍摄图及位置示意图；
（三）公开可查询信息及实地走访标的物所在小区物业、执行法院、XX市房管、税务等部门调查所得信息。
二、为出具本报告，本所律师特作如下声明：
（一）调查报告仅就阿里拍卖·司法网已发布的与该标的物相关的信息、实地调查所得信息进行分析，存在因标的物信息发布错误、不完全而导致分析出现偏差的可能性，本所律师对此不承担责任。本报告仅作为竞拍人参考使用。
（二）为出具本报告，本所律师已遵循勤勉尽职原则，以律师行业公认的业务水准和执业方式，就您提供的资料进行审查；保证本调查报告不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。
（三）本报告所载事项及分析结论的依据均为调查基准日所获取的相关信息，调查基准日为XXXX年X月X日。
（四）本报告仅限委托人于标的物产权拍卖、变卖等相关情况使用，禁止用于其他目的。
三、调查情况
本所律师于XXXX年X月X日-XXXX年X月X日，首次参与对XX、XXX共同共有的位于XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺进行核实性尽职调查，出具如下报告：
（一）房屋产权归属基本情况
1、标的物信息
规划用途：商业
宗地性质：出让
宗地代码：20XX/XX/XX截止
房屋所有权人：XX、XXX
房屋所有权证号：监证XXXXXX、监证XXXXX
房屋坐落：XX市XX区XX路X号X栋X层XXX号
建筑面积：XXX㎡
登记时间：XXXX-XX-XX
土地使用权期限：20XX/XX/XX截止
标的物变卖价：XXXXXX元
2、房屋所有权人涉诉、负债信息
经公开信息查询，被执行人XX、XXX涉及执行案件3件，具体情形如下：
序号 诉讼案号/执行依据案号 执行案号 案由 执行立案时间 金额（元） 申请执行人 执行法院
1 (2017)粤国公证执字第XXX号
(2017)粤XXX执XX号/(2018) 粤XXX执恢XX号
公证债权文书执行
XXXX年X月XX日/XXXX年XX月X日
XXXXX
XX银行股份有限公司XXXX支行
XX市XX区人民法院
2 （2017）粤01民终XXXX号
(2017)粤XXXX执XXXX号/(2018) 粤XXXX执恢XXX号
民间借贷纠纷 XXXX年XX月XX日
XXXXX
XX
XX市XX区人民法院
3 （2018）粤XXXX民初XXXX号
(2019) 粤XXXX执XXX号
房屋买卖合同纠纷 XXX年XX月XX日
XXXX
XXX
XX市XX区人民法院
根据以上不完全统计，标的物所有权人XX、XXX负债至少XXXXX元，其中民间债权XXXX元，银行债权XXXX元。不排除仍存在其他未进入诉讼执行债权。以上案件中未发现存在标的物的权属纠纷案件、相邻权案件以及其他可能对标的物所有权、使用权形成不利影响的案件。
除XX、XXX共有的位于XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号房屋之外，XX名下有位于XX区XX路XX号XX栋X楼X号商铺一套，XX名下有位于XX市XX区XXX路房屋一套。
（二）法院调查信息
1、查封、抵押信息
根据本所律师调查情况，标的物已设立抵押权，担保XX银行股份有限公司XXXX支行（下称“XX银行”）的XXX万债权额，目前尚未注销抵押登记，且已被XX银行申请首候查封，尚未解除限制登记。XXXX年X月X日，XX银行向XX市XX区法院申请恢复执行【(2018)粤XXXX执恢XX号】，法院拟处置该标的物，现已进入变卖程序。
竞买人竞拍成功后，XXXX区法院将向房管局发送《协助执行通知书》，解除房屋所有查封；抵押权人将对拍卖所得款项在相应抵押权设立范围内优先受偿，如有剩余款项，将用于清偿其他债权人债权，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证。因此，抵押、查封不影响拍卖房屋过户交易。经与执行法官沟通、并经房管局确认，该标的物将依生效法律文书转移。
2、租赁情况
该标的物存在租赁情形，现由XX广场X楼XX号“XX”商铺租赁使用。尽调律师前往XX法院执行局询问无果，被告知：“标的物使用者拒不提供租赁合同”。随后通过多方咨询得知：标的物租赁期至XXX年年初，租金约为18万一年，按年计付。参考同层XXX号商铺，面积约XX平，租金XX万每年，数据接近真实，每平方米每年约XXXX-XXXX元。
据了解，XX广场由名为XXXXX商业管理有限公司（下称“XX公司”）实际管理，该公司与商铺所有权人之间多为“托管关系”，尽调律师偏向于认为属于委托代理关系，代理商铺所有权人出租，无法得知代理合同具体内容。该商场管理模式为：新业主必须办“进场手续”才可做生意，需交纳一万元“过户交接费用”，收铺交铺以及纠纷都由其负责。商场表示过户进场后，租期至今年或者明年都可以，与尽调律师了解的XXXX年年初到期并不一致，推测商场与租户之间的租赁合同可能会由其单方决定终止。
鉴于“买卖不破租赁”原则，房屋过户交易后，租赁合同继续有效，是否可以对抗标的物受让人，视以下两种情况而定：
（1）抵押设定在先，租赁在后（先抵后租）
《担保法司法解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该条款表明对抵押设定先于租赁的，抵押权优先于租赁权。此情形下，受让人不受租赁合同约束，承租人可依租赁合同追究原所有权人违约责任或解除合同。
（2）司法查封在先，租赁在后（先封后租）
最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第20条的规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此情形下，受让人不受租赁合同约束，承租人可依租赁合同追究原所有权人违约责任或解除合同。
因XX、XXX购买标的物的时间为XXXX年X月XX日，抵押权设立时间为XXXX年X月XX日，若属于“先抵后租”情形，受让人将不受租赁合同约束。
（三） 评估信息
1、标的物基本信息
登记权利人
姓名 证件类型 证件号码 权证号 共有方式 共有份额 登记时间
XX 身份证 XXXXXXXXXXX 监证XXXX 共同共有 20XX/X/XX
10：46：07
XXX 身份证 XXXXXXXXXXX 监证XXXX 共同共有 20XX/X/XX
10：46：07
登记义务人
姓名 证件类型 证件号码 权证号 共有方式 共有份额 登记时间
XXXX国际贸易中心有限公司 企业法人营业执照 XXXXXXXXXXX 监证XXXXXXX 单独所有 20XX/XX/XX
14：26：38
土地基本信息
宗地代码 XXXXXXXXXXXXXX
土地用途 权利性质 权利类型 分摊土地面积 使用权期限
商业用地 出让 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权 2.82 /--20XX/XX/XX
房屋自然状况
不动产单元号 XXXXXXXXXXXX
曾用不动产单元号 XXXXXXXXXXXX
房屋坐落 XX区XX路X号X栋X层XXX号
所在区 街道 栋号 单元 楼层 房号 房屋用途 结构 建筑面积
XX区 XX路 X / X XXX 商业 钢混 XXX
抵押信息
业务件号 不动产登记证明号 被担保主债权数额（最高债权数额）（万元） 债务履行期限（债权确定期间） 抵押权人 抵押人 状态
抵XXXX 他权XXXX XXX 20XX-05-27至20XX-05-26 XX银行股份有限公司XXXX支行 XXX，XX 有效
限制登记信息
限制登记号 限制登记单位 限制登记文号 法律文书送达时间 限制期限 状态
XXXXXXXX XX市XX区人民法院 （2017）粤XXX执XXX号 20XX/X/XX
15：35：51 20XX/X/XX至20XX/X/XX 有效
XXXXX XX市XX区人民法院 （2018）粤XXXX民初XXXX号，（2018）粤XXXX民初XXXX号， 20XX/X/X 13：26：45 20XX/X/X至20XX/X/X 有效
变动记录
业务件号 不动产权人 登记事项 登记时间 状态
XXXXX / 查封登记 20XX/X/X 13：44：42 有效
XXXXX / 查封登记 20XX/X/XX 15：09：49 有效
抵XXXXX 浙商银行股份有限公司XX金牛支行 最高额抵押设立 20XX/X/XX 0：00：00 有效
权XXXX XXXX/XX 商品房购买 20XX/X/XX 10：46：07 有效
权XXXX XXXX国际贸易中心有限公司 同一所有权人房屋分割 20XX/XX/XX 14：26：38 无效
2、标的物土地状况
对象 XX区XX路X号X栋X楼XX号商业用房房地产所在宗地。
四至 占用土地系分摊土地，无宗地图。据房地产估价师现场查看，楼盘西邻XX路，南邻XXXX、东邻XXX、北邻XXXX。
面积 使用权面积为XXXX。
形状 形状大致呈不规则四边形，所在宗地较规则。
规划及限制条件 所在宗地土地利用类型为商业用地。
地形、地势、水文、土壤及工程地质 宗地地形平坦；无影响建筑修建的不良地势、地质、土壤和水文状况。
开发程度 宗地外开发程度达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）， 宗地内开发程度达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯和场地平整），地面已做硬化处理。
现土地使用权剩余使用年限约为XX年。
3、建筑物实物状况
