中国高新技术企业我国商业地产运营模式研究文／陆鸿敏作为房地产中的商业房地产主要包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ等。
商业地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业地产项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。
相对于住宅房地产而言，商业房地产具有自己的特点：收益性强，经营方式多种多样，风险大，投资规模大，经营管理要求高，经营内容多种多样等多种特点。
国内的商业地产的经营模式具体分为以下几种即：整体租赁不售产权的模式，分零租赁不售产权的模式、整体租赁经营零售产权的返租模式、分零租赁经营零售产权的模式。
一、整体租赁不售产权的经营模式整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。
对于此种模式的优势分析如下：１．产权、租赁关系明晰、简单。
这种方式由于不涉及产权的转让，仅仅是租赁方与承租方的关系，双方责权利划分简单，有利于灵活的合作。
２．无违规之嫌，操作安全简便。
与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同，整体租赁、不售产权的方式不存在打擦边球等违规之嫌，操作安全简便，不易产生法律漏洞等隐患。
３．推广费用低。
整体租赁只针对具有一定知名度的零售业或专业商家，而不是对众多的中小商家进行招商，不售产权也省却了与广大的中小投资者打交道的麻烦。
这样大大节省了面向公众市场的营销宣传费用。
４、固定资产的增值。
成功的商业地产经营会带来双赢的良好局面，它能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业地产自身的不断增值。
５、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员。
此种模式是整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金即可，商场的具体经营与管理则由整体租赁的企业自己负责，所以对于开发商来说，不需设立专门的经营公司和配备专业的商来人员。
商业地产开发运营模式研究似乎商业地产在一夜之间遍地开花，速度让人有点措手不及。
但永远都是理想丰满、现实骨干，商业地产并非想象般那么美好。
体量过剩、同质化严重、经营参差不齐、融资工具贫乏……等等问题，都是浇在商业地产掘金热上的一盆冷水。
商业世界的重要法则是，当所有人都意识到“这是个机会”的时候，机会已经悄然离去了。
不同于住宅开发，商业地产这种回报周期长、强调运营专业能力的物业投资，没有五到十年的积累基本练不成大拿。
正如万达、华润、中粮、远洋和凯德这五大当前国内商业地产模范，无一不是十年前就开始战略布局。
那么问题来了，谁的模式能够走的更远？商业地产到底哪家强？万达——天下武功，唯快不破行业内有个口号，“商业地产学万达！”不得不承认，王健林用速度和执行力让万达商业地产一骑绝尘，万达速度在世界不动产几乎是一个神话，全国遍地开花，大中小城市一个都不放过，每个城市最少一两座，大规模布局形成规模效益，二三线补一线，目前在全国已建成并开业109座万达广场，布局27个省份及直辖市，落子100多个城市。
到处都是万达广场，但还远远不够，万达今年还要继续播种开花，将再开26个万达广场，增加持有物业面积超过500万平米。
2015年，万达持有物业面积将达2500万平米。
这样的商业扩张速度和布局真不是一般企业可以效仿的，之所以能这么“快”，就其原因还是取决于它的模式，必须要快。
万达在商业地产的杀手锏核心是订单模式，一条龙发展，自己操盘自己做，凭借订单式迅速在全国滚动开疆扩土。
什么是订单地产？最简单的理解就是地产商和品牌商家签订联合拓展协议，结成战略联盟，万达走到哪里，这些品牌（最初全是跨国品牌）跟到哪里开店。
这一商业模式在国外是很流行，优势就在于企业在拿地之前将主力店确定好，可避免商场完工之后在招商可能出现的招租难问题。
不仅如此，为保证每一个万达广场顺利如期开业，万达也有自己的过河梯，相继成立了万达百货、万达影院、大玩家、大歌星等主力业态，还专门成立品牌库管理。
商业地产的运营模式完整版首先，租赁管理是商业地产运营模式的核心。
租赁管理包括招商引资、租约管理、租金管理和租户关系维护等环节。
招商引资是指通过各种方式吸引租户入驻，包括广告宣传、市场调研和洽谈等。
租约管理是指制定租约、签订租约和执行租约，包括租金的收取和租户的违约处理。
租金管理是指确保租金准时收取并进行合理利用，包括租金的设置和租金的调整。
租户关系维护则是通过提供良好的租赁环境来吸引和维持租户，包括提供高质量的物业管理和解决租户的问题等。
其次，资产管理也是商业地产运营模式的重要一环。
资产管理的目标是最大化资产价值，包括资产的增值和保值。
资产管理主要包括项目规划、项目开发、项目运营和资产处置等环节。
项目规划是指对商业地产项目进行研究和设计，包括项目定位、功能布局和市场分析等。
项目开发是指通过各种方式对商业地产项目进行建设和改造，包括项目筹备、建筑施工和装修设计等。
项目运营是指对商业地产项目进行全面管理和运营，包括物业管理、运营管理和财务管理等。
资产处置则是指对商业地产项目进行转让或出租，包括资产评估、交易谈判和合同签订等。
此外，市场推广也是商业地产运营模式的重要一环。
市场推广是指对商业地产项目进行宣传和推广，以吸引更多的租户和客户。
市场推广主要包括品牌建设、广告宣传、市场调研和产品创新等环节。
品牌建设是指对商业地产项目进行定位和品牌打造，以提升项目的知名度和美誉度。
广告宣传是指通过各种媒体和渠道对商业地产项目进行宣传和推广，包括户外广告、网络宣传和活动策划等。
市场调研则是对商业地产市场进行深入研究和分析，以了解市场需求和竞争情况。
产品创新是指根据市场需求对商业地产项目进行改进和创新，以提供更多的优质服务和增加项目的竞争力。
综上所述，商业地产的运营模式包括租赁管理、资产管理、市场推广和客户服务等方面，通过全面的管理和运营来实现商业地产的价值最大化和良好的运营效果。
商业地产经营模式研究商业地产是一种经营模式，它与住宅地产不同，主要用于商业用途，包括零售、办公、餐饮、娱乐等各种商务活动。
商业地产经营模式的研究主要包括以下几个方面：供需平衡、租金定价、物业管理和市场营销。
首先，商业地产经营模式的研究需要关注供需平衡。
商业地产的需求与消费者行为紧密相关，例如消费者购买力、消费观念和消费习惯等因素对商业地产的需求产生影响。
因此，商业地产经营者需要通过市场调研和数据分析来了解潜在租户的需求，并采取相应的运营策略满足他们的需求。
其次，商业地产经营模式的研究还需要考虑租金定价。
商业地产的租金主要通过租户支付，因此租金定价的合理性直接影响商业地产经营者的收入和租户的经营成本。
商业地产经营者需要通过分析市场竞争、物业质量、租户类型等因素来确定合理的租金定价策略，以平衡租户的需求和自身的利益。
第三，物业管理是商业地产经营模式研究的重要一环。
商业地产的物业管理涉及到保持物业的良好状态、提供高质量的服务和维护良好的租户关系等方面。
商业地产经营者需要建立有效的物业管理制度，包括定期维修、清洁和保安等服务，以确保商业地产的价值和竞争力。
最后，市场营销也是商业地产经营模式研究的重要组成部分。
商业地产经营者需要通过不同的市场营销手段来吸引和保持租户，包括广告宣传、品牌建设、渠道拓展和客户关系管理等。
通过有效的市场营销策略，商业地产经营者可以提高租户的入住率和延长租期，实现经营目标。
综上所述，商业地产经营模式的研究涉及到供需平衡、租金定价、物业管理和市场营销等多个方面。
商业地产经营者需要通过深入研究和分析这些方面的因素，并制定相应的经营策略，以确保商业地产的稳定运营和竞争力。
这对于商业地产经营者来说是至关重要的，也对整个商业地产行业的发展具有重要的指导意义。
