商业地产管理运营模式终审稿)

万达商业管理运营模式目录•简介•商业管理模式–管理层组织架构–经营策略–资源管理–市场定位•运营模式–品牌营销–运营管理–客户服务•结束语简介万达集团是中国最大的商业地产开发和运营企业之一，拥有雄厚的资本实力和丰富的市场经验。

万达商业管理运营模式是一套高效的管理和运营策略，旨在实现商业地产的高品质、高回报和可持续发展。

商业管理模式管理层组织架构万达商业的管理层组织架构非常清晰和高效。

公司设有总部管理团队和分支机构管理团队，并且每个团队都有明确的职责和权限。

总部管理团队负责制定整体的战略和发展规划，而分支机构管理团队负责具体的项目运营和管理。

经营策略万达商业的经营策略基于市场需求和消费者行为的深入研究，通过不断的市场调研和数据分析，制定出具体的发展方向和战略目标。

万达商业注重创新和差异化，不断引入新的商业模式和经营理念，以满足不同消费者的需求。

资源管理资源管理是万达商业管理运营模式的重要组成部分。

公司通过建立高效的内部资源配置和外部合作机制，实现资源的最优利用。

万达商业通过整合各种资源，如场地、人力、资金等，确保项目的顺利运营和高效管理。

市场定位市场定位是万达商业的核心竞争力之一。

公司通过细分市场和准确定位目标客户群体，制定出精准的营销和推广策略。

万达商业注重品牌建设和品牌价值的传播，通过提供优质的产品和服务，树立起了良好的品牌形象和企业信誉。

运营模式品牌营销万达商业以品牌营销为核心，通过品牌传播和市场推广来吸引目标客户群体。

公司注重在全国范围内建立起统一的品牌形象和品牌文化，以增加品牌认知度和用户黏性。

此外，万达商业在各种媒体平台上开展广告和宣传活动，提升品牌在消费者心中的地位。

运营管理万达商业注重严格的运营管理，以确保项目的高效运行和顾客满意度的提升。

公司对每个项目都有详细的运营手册和运营流程，确保所有岗位的员工能够按照规定的标准和流程进行工作。

此外，万达商业还注重员工培训和激励，以提高员工的工作积极性和服务质量。

全国贸易经济类核心期刊２７着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。

目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究商业地产运营环节构成本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。

在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。

在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式地产开发商占主导地位所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。

地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。

但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。

地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营。

地产商业运营模式表述
地产商业运营模式主要是指地产开发商通过开发、销售、管理和维护
地产项目以获取利润的商业运营方式。

其具体表述如下：
1.开发阶段：地产商通过购买土地、规划设计、建设施工等方式进行
项目的开发工作。

这一阶段需要考虑市场需求、投资成本和回报率等因素，同时要与政府、投资者和承包商等相关利益方进行协商以确保项目的可行性，并最终获得营利。

2.销售阶段：开发商通常根据市场需求和项目特点进行房产销售，采
取不同的营销策略，如举办售楼会、推出多种营销计划、与金融机构合作
推出按揭购房等多种方式，以增加销售量和利润。

3.管理阶段：地产商需要对项目进行维护和管理，确保项目的品质和
环境质量，提供合适的服务和设施，以吸引购房者和租户，并提高项目的
竞争力和价值。

4.回收阶段：在项目维护和管理的同时，地产商通常会考虑将资产投
入流动性更强的渠道，如转售、出租或投资等方式回收成本，并争取最大
化利润。

以上为地产商业运营模式的主要内容，具体表述会因地区、项目特点、市场风险等因素而存在差异。

商业地产运营模式表述
商业地产运营模式是指商业地产项目在开发完毕后，进行经营、管理、运营的方式、方法和策略。

商业地产运营模式的表述可以从以下几个方面进行描述：
1.商业地产运营模式的分类：商业地产运营模式可分为自营运营和委托运营两种模式。

自营运营模式是指商业地产开发商自己投资、经营、管理商业地产项目；委托运营模式是指商业地产开发商将商业地产项目委托给专业的运营公司进行经营、管理。

2.商业地产运营模式的主要内容：商业地产运营模式包括商业地产的定位、品牌策略、租赁策略、销售策略、业态组合、招商政策、营销策略等。

3.商业地产运营模式的影响因素：商业地产运营模式的影响因素主要有地理位置、市场环境、顾客需求、行业竞争、政策法规等。

4.商业地产运营模式的优化策略：商业地产运营模式的优化策略包括不断创新、提高服务质量、优化业态组合、加强营销推广、完善管理制度等。

总之，商业地产运营模式的表述需要全面、系统地描绘商业地产项目的经营、管理、运营策略，帮助商业地产开发商更好地实现商业地产项目的价值最大化。

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星级写字楼物业管理方案与管理规定文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-星级写字楼物业管理方案与管理制度1、日常管理及客户服务1.1工作程序1.1.12 会务管理程序：2.1会议服务工作内容；1、会议服务工作2、VIP服务工作部分；3、总台服务工作。

2.1.1 会议服务工作部分的三个步骤：一、会前准备。

二、会议服务。

三、会后清洁工作。

2.1.2 VIP服务工作部分的三个步骤：一、准备工作。

二、服务工作。

三、收尾清洁工作。

2.1.3 咨询台服务工作部分的三个步骤：一、开档工作。

二、服务工作。

三、收尾工作。

2.2会议服务工作部分2.3总台服务工作部分1、开档工作1.1早上8：30到岗1.2要做好开门、开灯工作。

A、同时开启会议室的两扇门，无会议的会议室不需开。

B、参观所有会议室只需开启筒灯。

1.3行区域的卫生工作。

总服务台的卫生清洁。

A、服务台稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无脱落、无灰尘、无污迹。

B、橱门内与抽屉内整齐无不需要的物品，无垃圾灰尘。

C、桌面无污迹，无多余及枯萎的插花。

D、检查总服务台对面的沙发、茶几、和周围墙面的清洁；检查公共电话亭的清洁；检查公共场所地毯的清洁程度。

发现问题用《内部工作流转单》及时通知物业PA进行整理。

2、服务工作2.1将对外开放参观的会议室打开，并检查清洁卫生工作。

2.2在工作期间时刻注意公共区域内杂物并及清理，保持会议区域的清洁。

2.3检查走道灯和会议室内设备及灯的损坏情况，如有损坏，应报工程部维修。

2.4总台服务人员服务期间，要保持标准的站姿。

2.5见到客人及物业工作人员要主动微笑并问好。

2.6客人进行询问时要耐心讲解，决不可向客人说“不”，需协调的各项事宜可向领班汇报。

接听电话时要用规范语言。

要求：接听快、态度好、业务熟、准确无差错。

2.7因工作需要要离开总台，须将台卡翻至“请稍候”，需离开10 分种以上必须向协调员或当班主管请示。

商业地产三大运营模式商业地产是指以商业、零售为主的不动产，其运营模式主要包括自持经营模式、租赁模式和管理模式。

一、自持经营模式自持经营模式是商业地产运营中最为常见的一种模式。

在这种模式下，地产所有者不仅拥有地产的产权，而且自行承担地产的运营和管理的责任。

首先，自持经营模式下的商业地产所有者可以自主规划和设计商业地产的建筑结构、功能布局和商业配套设施，以满足商业租户和消费者的需求。

其次，商业地产所有者可以自行招商，选择适合的商户进驻，并与商户签订租赁合同，确定租金和租期等商业细节。

同时，商业地产所有者还要负责地产的日常运营和管理，包括保洁、维修、安全保卫等。

此外，商业地产所有者还要承担市场风险和商业风险，监控市场动态，并做出有针对性的调整。

自持经营模式的优点是地产所有者可以充分发挥自身的优势和资源，灵活调整运营策略，并获得租金和资本增值的收益。

缺点是运营风险较高，对地产所有者的资金实力、经验和市场敏感度要求较高。

二、租赁模式租赁模式是商业地产运营的一种常见方式。

在这种模式下，地产所有者将地产出租给商业租户，商业租户负责商业的运营和管理，地产所有者则获得租金收益。

租赁模式的优点是商业地产所有者不需要自行承担运营和管理的责任，减少了风险和压力，可以专注于资本的流动和增值。

同时，商业租户通常会对商业地产进行装修和改造，提升商业环境，提高租户满意度和销售业绩，间接推动地产增值。

缺点是商业租户通常只关注自身的利益，可能会对商业环境和共享资源的维护不太重视，需要地产所有者进行管理和监督。

三、管理模式管理模式是商业地产运营的一种新兴模式。

在这种模式下，地产所有者将商业地产的运营和管理交给专业的物业管理公司或商业管理公司，由其来负责商业地产的维护、招商和租售管理等工作，地产所有者则负责资金的投入和监管。

管理模式的优点是能够利用专业的管理公司的专业知识和经验，提高商业地产的运营效率和管理水平，减少地产所有者的运营风险和工作量。

《我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例》篇一一、引言在中国的经济发展进程中，商业地产一直是重要的一环。

近年来，随着经济环境的改变和市场需求的演变，传统重资产运营模式的商业地产开始面临严峻挑战。

转型轻资产运营模式成为了许多商业地产开发商的共同选择。

本文将以我国最具代表性的商业地产开发商——万达商业地产为例，对其转型轻资产运营模式的过程和成效进行研究。

二、背景概述：万达商业地产的重资产运营模式与挑战作为中国商业地产市场的领导者，万达商业地产曾经的重资产运营模式，主要是以大规模式建造大型购物中心和购物广场为主，但在经济发展过程中也逐渐显露出一些不足，包括资本压力大、高昂的建设和运营成本以及市场的波动风险等。

面对这一挑战，万达开始了向轻资产运营模式的转型。

三、轻资产运营模式的概述与特点轻资产运营模式主要是指在降低资产重度的同时，提高管理和服务的质量，实现更高的资产回报率。

相较于重资产模式，轻资产模式更注重知识、技术和服务的输出，而不仅仅是实物的生产和销售。

这种模式的主要特点包括：资本投入小、运营效率高、市场响应快等。

四、万达商业地产的轻资产转型之路（一）品牌与运营模式的输出万达通过对外输出其成功的商业管理技术和经验，吸引外部投资方加入，利用自身强大的品牌影响力和经验优势实现价值的输出和放大。

比如通过运营管理托管服务的方式将成熟的购物中心委托给其他合作伙伴进行运营。

（二）多元化发展除了在传统的商业地产领域继续深耕外，万达还开始尝试更多的轻资产业务模式，如线上零售、文化产业等。

这些新的业务模式不仅降低了公司的资本压力，也提高了公司的市场竞争力。

（三）合作与共享万达开始与更多的合作伙伴进行合作，通过共享资源、共享收益的方式降低自身的风险和压力。

这种模式不仅能够拓宽万达的业务范围，也能够在保证盈利的同时提升服务品质和用户体验。

五、万达商业地产轻资产转型的成效分析通过几年的转型努力，万达的轻资产模式取得了显著成效。

商业地产项目运营管理方案两篇目录一、商业地产项目运营管理方案概述 (3)1.1 项目背景与目标 (4)1.2 运营管理原则与策略 (5)1.3 方案框架与主要内容 (7)二、商业地产项目市场调研与定位 (9)2.1 市场环境分析 (10)2.2 目标市场细分与选择 (11)2.3 项目定位与品牌策划 (12)2.4 市场调研数据分析 (14)三、商业地产项目招商与租赁管理 (14)3.1 招商策略与渠道选择 (16)3.2 租赁协议与合同管理 (17)3.3 租赁价格确定与调整机制 (18)四、商业地产项目运营与服务 (20)4.1 商户入驻与审核流程 (22)4.2 运营服务内容与标准 (24)4.3 客户关系管理与维护 (25)4.4 服务质量提升与培训机制 (26)五、商业地产项目财务管理与风险控制 (28)5.1 财务预算与成本控制 (29)5.2 收入来源与盈利模式分析 (32)5.3 风险识别与防范措施 (33)5.4 财务报表与审计机制 (35)六、商业地产项目营销与推广 (37)6.1 营销策略制定与执行 (38)6.2 销售渠道与促销活动策划 (39)6.3 品牌形象塑造与传播 (40)七、商业地产项目物业管理与设施维护 (43)7.1 物业管理服务体系构建 (45)7.2 设施管理标准与规范 (46)7.3 维修保养与升级改造计划 (48)7.4 安全管理与应急预案制定 (49)八、商业地产项目收尾与退出机制 (50)8.1 项目验收与交接程序 (52)8.2 后期运营管理与维护计划 (53)8.3 项目退出市场策略与补偿机制 (55)8.4 经验总结与案例分析 (56)一、商业地产项目运营管理方案概述商业地产项目运营管理方案是商业地产项目从规划、设计、建设到运营、维护全过程的管理策略与方法论。

该方案旨在确保商业地产项目的成功实施和高效运营，为投资者创造最大的经济效益和社会效益。

– 41 –1 引言商业地产通常专指用于商业服务用途的物业形式，它的开发模式、融资模式、运营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

商业地产是房地产业与商业零售业高度契合的形态，是对以百货零售、精品专卖、餐饮和文化娱乐为主的具体商业形态的开发与运营管理。

在开发商业地产项目的过程中，需要将规划设计与项目策划、投资估算与市场定位、租户业态与社会需求、招商销售与营运管理等作为一个整体，系统性地开发运作，以期获得预期的盈利回报。

商业地产不同于传统意义上的房地产行业，其产业特征相当鲜明。

首先表现在商业地产收益渠道的多样性上，包括租金收益、物业升值变现收益、租户广告营收和直接销售收入等多种收益。

目前上海的商业地产的租售价格一般是同区位写字楼与住宅的2～3倍，而中心城区优势区段的商铺租售价格更是达到5倍以上。

商业地产的产业特征同时又表现在开发和运营模式的复杂程度上。

由于商业地产的投资规模大、投资回收期长，因此其开发和运营模式的选择极为重要。

究竟是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，亦或是采取多种经营方式有机组合，最终的选择需要综合考虑项目区位、自身经营能力、资金预算、财务成本、市场定位、近期与远期收益比等各方面因素。

2 影响开发和运营模式选择的主要因素2.1 开发商取得土地使用权的方式通常开发商可以自行从政府部门通过招、拍、挂等合法程序获得土地的使用权；或者通过股权收购拥有土地或项目的具有三级房地产开发资质以上房地产开发公司；或者采取一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇，进行全面包装后，采取出租或出售的方式等。

此外还可以采取联合开发模式，即一方出地、一方出资组建项目公司。

联合开发的方式主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司。

拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，而现金投入和项目的具体实施全部由开发公司负责。

合作双方作为公司股东，权利与义务对等，共同组建项目公司来完成特定项目的开发。

商业地产全程运营 机密第 315 页2019/5/14 商 业 地 产 全 程 运 营 合 集 购物中心土地开发的配置2 海鼎对购物中心的运作增值分析7 租店签约内容及注意事项10 购物中心的市场行销计划12 谈商业地产的招商管理要诀18 租赁业务与电子商务之二23 店铺组合营销形式的实施24 购物中心的市场研究方法27 实施租赁策略及运用方式34 购物中心的招商指标分析41 购物中心租赁契约的制定49 租赁业务与电子商务之三57 商业街店铺组合营销形式的实施58 实施商业街租赁策略及运用方式59 谈商业街的招商管理60 高端租户细节上的考虑61 对商业街商铺租赁期限的分析62 制订商业街物业招商谈判策略63 商业街招商管理制度参考样本65 商业街招商的原则及其准备过程70 商业街物业招商方式渠道确定72 商业街招商管理与商业地产的运营73 商业街招商方案实施中的细节74 实施店铺组合营销的方法步骤77 商业街统一招商管理原则77 实施商业街租赁策略及运用方式78 商业街租金和消费者导向的计划79 某定位高档的商厦招商方案参考80 租赁业务与电子商务之一83 租金和消费者导向的计划84 家居经营模式掀起革命风暴86 建材销售新亮点体验式营销88 建材营销的IT观察89 购物中心建立特色才能胜出91 论中国MALL发展的适存性92 购物中心集资的基本性质98 统一招商管理的十项基本原则99 购物中心建设与其战略选择103 购物中心的管理和信息化105 购物中心管理合约的制定106 评估购物中心价值的方法108 购物中心管理的团队合作111 购物中心中财务管理职责115 购物中心并不是一种业态115 购物中心类型之客源范围118 独门精品店型购物中心119 购物中心管理事项与重点125 购物中心经营管理的模式133 中国购物中心综合管理中的主要策略建议137 从经营的角度分析购物中心商场定位145 “销品茂”--“销”的首先是概念151 美国摩尔--开创“娱乐零售”新概念152 新加坡购物中心的管理155 聚焦SHOPPING MALL运作管理157 SHOPPING MALL的经营理念、管理方式亟待更新160 购物中心的用地选址分析166 摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（中）169 MALL开发商如何与异地管理顾问更有效地合作172 购物中心要吸引客流，细节是关键174 统一采购 自由退货建材家居业管理新方式175 肉搏式销售竞争 建材卖场销售团购突破176 宜家的管理、资源优势178 市场类商铺概念181 市场类商铺类型181 专业市场商铺的特点182 品牌商家与商业地产的对接184 大范围检测客流量数据的价值191 购物中心的商业管理理念192 MALL管理者服务概念的体现194 从管理角度看新加坡购物中心195 购物中心的营销推广策略197 购物中心管理合约的制定206 独门精品店型购物中心214 购物中心管理事项与重点218 摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（上）225 摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（下）229 商业街的规划设计229 商业街建设的战术研究241 中美两国购物中心发展比较244 mall返租模式必将退出历史的舞台246 专业市场投资开发要点271 购物中心土地开发的配置 由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的 （一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。 （二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。 （三）周边道路系统与公共运输系统完善。 而在都会型购物中心，更需注意如下部分 （一）维持都会中心发展的状态及方法。 （二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。 （三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。 （四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。 同时，一个优良的计划必须考虑将新的购物中心建筑融入既有的环境中，例如现有街道可能可以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于现有的街道景观皆有影响。 另外，可能也有其他需要考虑的项目，例如 以人行步道连接新旧建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。 而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 与新的购物中心连接等。 在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分，可能包括了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。 任一项都需要特殊及复杂的考虑，而不仅是在通路及服务上做调整。 例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景 观上都需要做特别的考虑。 对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下 （一）尽可能整合住宅区的人行步道，使其能与购物中心相连。 购物中心的营业时间以外的时间，应至少有一 条通路可以出入购物中心。 （二）服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活动。 （三）无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。 位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其 主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。 而位于都 会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发 展，而形成独栋式的建筑。 由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便依水平配置及垂直配置形态分别论述。

商业地产短线操作问题研究内容摘要:近几年我国商业地产多采纳分割出售的开发模式,这种短线操作模式已严峻制约了商业地产的进展。

本文剖析了商业地产短线操作的缘故,分析了由此带来的问题,并提出了解决计谋。

关键词:商业地产短线操作近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采纳“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成假设干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主能够自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全数分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是依照份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们依照拥有的商铺面积大小选举物业治理公司对整个项目进行治理。

近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又进展起“售后返租”的模式, 售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为增进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的必然年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商许诺每一年给予必然的固定租金给买家。

在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关切商铺销售情形,不可幸免地存在短线操作问题,即只关切前期销售,不管后期运营。

在“售后返租”的这一模式下,售后包租事实上是开发商卖铺的一种噱头,演变成开发商套取现金的一个财务技术。

从表面上看,开发商能够开出比较高的年收益率,如8%、10%乃至12%的售后包租收益率,但事实上,他们通过提高商铺售价,完全能够将尔后要付给投资者的利息预提出来。

因此,一旦开发商将商铺售出,该商业项目与开发商利益已无太大关系。

因此,开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。

于是咱们常常能够看到, 商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。

并常常形成开发商、经营商、物业治理商三方矛盾,许多项目还引发了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。