北京CBD写字楼市场分析1

北京CBD写字楼市场分析1中国在2001年年底加入世界贸易组织，北京中央商务区规划方案的正式出台，这些利好因素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的进展，带动国内外房地产开发商在该地区开发高档写字楼项目的热情。

然而另一方面，中央商务区以后写字楼项目的定位正确与否将对该地区整体的形象产生一定的阻碍；同时，以后北京中央商务区本身及周边地区高档写字楼项目的大量显现也将对中央商务区形成专门大压力，加剧中央商务区和周边地区在写字楼市场上的竞争。

北京CBD进展史要紧表现为该地区的写字楼市场进展史。

CBD是北京市高档写字楼进展最早的区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一，其市场变化能够说是北京市写字楼市场的晴雨表。

一、市场供应CBD作为北京中央商务区核心，有优越的人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公的首选之地，关于开发商、客户来说，拥有CBD的楼盘已成为一种荣耀的象征。

1、高档物业集中，写字楼供应比例过半从1990年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，通过10多年的进展，CBD兴建了大量的高档物业，形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑面积达180万平方米的国际商务区，其中写字楼的面积占有93万平方米，占51％的比例。

CBD写字楼供应构成及所占比例可见表1。

表1 CBD高档物业构成比例2、写字楼供应渐趋稳固1993－1995年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼要紧由京广一期和国贸一期提供，供应量约12.8万平方米。

1996年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了2.3万平方米，1997年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达34.45万平方米，1998年供量较1997年减少近20万平方米。

1999年国贸二期投入使用，加上其它写字楼的供应量与1998年差不多持平，2000年市场行情再度回升，但仅有7万平方米入伙，相关于前两年供应量略有回落，供应量变化如表2所示。

表2 CBD写字楼供应量示意图单位：（万平方米）2001年除京汇大厦40988平方米外，差不多没有新的写字楼能够投入使用。

据统计，目前CBD在售的写字楼仅有现代城写字楼和数码01大厦，而数码01大厦的可售面积已不足1千平方米，尽管已售面积中部分为投资性客户所购买并将在下半年重新投入租赁市场，但由于数码01总面积为30000平方米，可租面积也将十分有限。

三个项目总供应量为13.1万平方米。

表3 CBD写字楼供应量一览单位：（万平方米）3、建筑设计水平较高，专门有个性。

CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型专门，在专门大程度上表达了CBD写字楼的较高品质。

从表4可见一斑。

表44、配套设施齐全，智能化水平高5、物业治理水平有待进一步提高CBD写字楼尽管拥有京城一流的物业治理和服务，但在国际上甲级写字楼差不多上托付专业的物业治理公司进行治理。

部分写字楼聘请了专业的物业治理公司，如嘉里中心聘请第一太平洋戴维期、京汇中心聘请戴德梁行等，但大部分写字楼仍属自管。

一方面反映市场上专业一流的物业治理公司的欠缺，另一方面也反映CBD写字楼在物业治理方面观念还需更新，服务水平还有进一步提高的空间。

大厦与其物业治理公司情形如表5：表5二、市场需求在1996－1999年市场整体回落的同时，国贸、嘉里等大型写字楼仍旧保持着较高的出租率，在市场回升的时期，CBD写字楼又起到了领头羊的作用。

国贸二期连续热租，几个月时刻内租金从25美元上升到50美元以上；京汇大厦为新加坡Reco Meridian Pte公司大手笔所整栋购买，三立大厦（现已更名为富裕隆大厦）三栋楼除南航大酒店占用其中9层外其余也被整体购买等都显示出客户对该区域写字楼的看好程度。

2000年中期以来，CBD大部分写字楼的入住率在95％以上。

近期写字楼租赁市场整体显得波澜不兴，较为平淡，一方面是由于市场在网络经济步入深幅调整后缺乏类似的新的动力，另一方面，部分写字楼甚至像国贸都还有一定的空置面积，但由于数量和面积太小，客户选择的余地较小，成交较少。

即便如此，仍旧不能掩盖市场对CBD的较强需求。

（一）客户构成1、有实力的外资机构是重要组成部分目前进驻北京的世界500强企业有160多家，其中入驻CBD的有91家，比例为58.3％，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司等。

这些知名企业是CBD写字楼需求市场的重要组成部分，不但消化了大面积的写字楼，还成为CBD吸引其它国内外企业入驻的招牌。

表62、新兴产业对CBD写字楼青睐有加1999年底北京市写字楼市场的触底反弹和2000年写字楼市场的回升，是由于以电子商务和通讯信息技术产业为代表的新经济突发性需求所直截了当导致。

出于树立企业形象和吸引资金的考虑，CBD成为国内各大网站的首选办公地点，如亿唐、网易、263首都在线、酷必得等20多家大小网站云集于嘉里中心、具有雄厚实力的外资运算机、通讯信息技术企业则连续进入或扩张，如2000年10月戴尔公司在嘉里中心租用面积达1600平方米，爱立信在汉威大厦租用600平方米，高通公司进驻嘉里中心。

新兴的服务性行业进展较快，扩张势头也较为迅猛，如2000年9月和11月UPS在国贸中心共租用近1000平方米的写字间。

由于新兴产业背后往往靠有雄厚的资金实力，因此它们对写字楼的要求都较高，而在目前的北京市写字楼市场只有CBD能够从各个方面满足他们的要求。

3、传统行业与新行业“共舞”。

2000年上半年，网络经济曾经在CBD写字楼的市场上大显身手，但在下半年便开始进行大幅度的调整，对写字楼的需求也大大萎缩。

而信息、咨询、广告、医疗器械、影视制作、律师事务所等新兴行业大量涌现，成为CBD写字楼的重要吸纳者。

2001年来，由于可租面积不多，CBD写字楼市场成交气氛不算活跃，康培英语学院在招商局大厦租用3000平方米的面积可算得上是今年以来CBD写字楼租赁案例中的亮点。

在网络经济突发性需求所引致的泡沫成份挤压缩小以后，传统行业的写字楼的吸纳面积尽管不大，却也显得稳重实在。

2000年下半年进入国贸近6年的Ford公司又进行了扩租，Ford公司和MCI（媒体器材制造）公司在CBD各租用有近200平方米的面积。

（二）需求特点1、对写字楼的要求普遍较高要紧包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业治理等。

无疑，目前北京市仅有CBD的写字楼能够满足这些条件。

2、大面积的租购随着500强等跨国公司的逐步进入，大面积甚至整栋租购写字楼的情形多次发生。

随着CBD建设进程的加快，相信如此的案例以后还有发生。

3、区域功能分离扩散要紧表达在现时期CBD作为中央商务区，实际上是北京市的国际商务区，而其中金融功能和IT信息功能部分分离。

国内的银行、证券和保险业大多选址在金融街办公、IT通信产业多第一考虑落户中关村。

因此，金融和IT信息方面对CBD写字楼的需求将要紧来源于国外公司。

表7三、市场价格由于处于较为敏锐的位置，随着这些年市场供给和需求的变化，以及国内外政治、经济变化的阻碍，CBD写字楼市场价格专门是租金市场波动较大。

1、CBD写字楼价格理性回来改革开放后专门是80年代底90年代初，大量的外资机构进入北京市，对写字楼市场产生大量需求。

由于当时北京市的写字楼供应量极为有限，导致写字楼的租金一路上升。

1990－1995年CBD仅有京广中心和国贸中心两个项目不足20万平方米的供应量，写字楼市场租金更是步步走高，1996年国贸写字楼租金曾高达＄120/平方米·月。

1996年以后，一方面受亚洲金融危机的阻碍，另一方面北京市写字楼大量集中上市，写字楼市场下滑并逐步步入市场周期的谷底。

随着亚洲金融危机的终止，国民经济通货紧缩缓解和市场供应量的减少，以及1999年底新经济的崛起，北京市和CBD写字楼市场见底并重拾一波升浪。

通过1996年往常的快速上扬见顶和1996年的大滑坡，到1999年底的探底回升后，CBD 写字楼的价格目前正处于一个显著的理性价值回来过程。

2、近期租金走势平稳一方面由于市场在网络经济步入深幅调整后缺乏类似的新的需求动力，显得走势平稳。

另一方面，尽管部分写字楼甚至像国贸如此的写字楼都还有一定的空置面积，但由于数量和面积太小，可供客户选择的余地较小，因此CBD写字楼的租金水平差不多与去年下半年持平。

在最近的租赁，.M.Rothschild lnvestment在国贸中心1座租用了338平方米（使用面积）的写字间，价格约为＄42.8/平方米·月。

CBD写字楼租金如表8（均不含物业治理费，其中国贸中心按使用面积）。

表8 近期CBD写字楼租金3、投资性购买活跃，销售价格温顺上涨随着投资性购买的相对活跃、CBD写字楼租金相对较高以及工期的进展，写字楼的销售价格略有上涨，平均售价报价从去年下半年的2000美金上涨到2200美金左右。

2000年3月29日，中国银行北京市分行与现代城在现场销售中心签署了金融服务协议，为购买现代城写字楼的客户提供最高可达7成15年的按揭贷款及一系列的金融服务。

数码01大厦在销售过程中也推出了长达30年按揭，在写字楼市场缓步回升的今天，能获得成数和年度如此高的按揭支持，标志着写字楼投资市场将获得一定的金融政策支持，也意味着CBD写字楼市场将走向活跃。

4、物业治理费本地区写字楼的物业治理费多为＄3.5/平方米·月，见表9表9四、区域评判随着市场经济的进展，北京都市国际化的进展进程大步向前推进，作为其都市功能重要标志的CBD的建设已显滞后，并面临着新的机遇与挑战。

（一）CBD写字楼市场进展的优势与劣势1、初具国际商务交流中心区域的雏形，并已开始发挥商务中心区的功能CBD具有得天独厚的地理优势，分布有众多的涉外机构和设施，包括各国大使馆、外交公寓等；有既定的商业基础，交通相对方便，离机场只有半小时的路程，国际交往便利，商务活动繁多，构成自发形成CBD的基础条件。

2、具有强有力的政府支持北京市政府的推动是CBD形成的要紧动力。

在北京市和朝阳区政府大力支持下，CBD从无到有，渐已云集高档写字楼、饭店、公寓并渐已确立其在北京市写字楼市场、公寓市场的龙头地位。

3、可开发空间较大，投资开发政策优待多、限制少CBD区域内90％以上的土地差不多上国有工厂企业，均为正在进行中的本市工业结构调整中“优二兴三”的外迁项目，为商务区的建设提供了及时而充分的用地条件，因此本区域完全有条件兴起更多的甲级写字楼。

4、信息发达，交流便利CBD区域是外企和网络企业最集中的地点，信息量大而集中，猎取速度也快，这都极有利于企业的进展，有利于国际国内经济文化的交流，有利于吸引投资。