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写字楼发展历程写字楼是指专门供企事业单位办公使用的大型商务写字楼，是现代城市发展中重要的办公空间。
随着城市化进程的不断推进，写字楼在中国的发展历程可以追溯到上世纪80年代。
上世纪80年代初，中国开始进行经济改革开放，企事业单位大规模扩张，对办公场所的需求日益增加。
然而，当时的办公条件相对简陋，大部分单位只能使用公共办公场所或住宅改建的办公楼。
为了迎接经济发展的需要，政府开始鼓励私人投资兴建商务写字楼。
上世纪80年代末至90年代初，随着中国经济的快速发展，商务写字楼的需求量及其地产市场开始显现。
大量国内外企业纷纷来华投资，需要高档办公场所。
为了适应市场需求，投资者纷纷投资兴建写字楼，引进先进的办公设施和管理理念。
上世纪90年代至21世纪初，中国经济进一步快速发展，城市化进程加速推进。
写字楼逐渐成为城市建设的重要组成部分，大量高层写字楼相继建设。
尤其是大城市的市中心地区，高层写字楼遍地开花，成为城市地标和商业中心。
21世纪初至今，随着城市化进程的不断发展，写字楼市场进入白热化竞争阶段。
各大城市的写字楼项目层出不穷，建筑风格多样，设施和服务不断提升。
同时，大量的公司总部、行业协会和政府机关也纷纷选择入驻写字楼，进一步推动了写字楼市场的发展。
如今，中国的写字楼市场已经取得了显著的成就。
一方面，写字楼市场规模不断扩大，不仅在一线城市，二线城市的写字楼也日益壮大。
另一方面，写字楼的功能也有了很大的拓展，不再仅仅满足办公需求，还包括商场、餐饮、会议中心等多种服务。
写字楼成为吸引人才和促进企业发展的重要引擎。
然而，随着写字楼的普及，也暴露出一些问题。
一方面，城市写字楼的供应过剩，导致部分写字楼租售率偏低。
另一方面，写字楼的配套设施和交通条件也亟待改善，以满足日益增长的需求。
总结起来，写字楼在过去的几十年间经历了快速发展的历程，不仅满足了企事业单位的办公需求，也成为了城市发展的重要组成部分。
然而，随着市场的不断变化，写字楼行业也需要不断创新和改进，以适应未来城市化发展的需要。
中国楼宇经济发展史近年来，中国楼宇经济发展迅猛，成为了经济发展的重要引擎。
然而，这一发展并非一蹴而就，而是经历了一个漫长的过程。
本文将从不同的历史阶段来探讨中国楼宇经济的发展史。
一、早期阶段中国楼宇经济的发展可以追溯到古代。
在古代，中国的城市建设已经开始萌芽。
例如，秦始皇统一六国后，开始修建万里长城，这可以看作是中国楼宇经济发展的开端之一。
另外，古代中国的宫殿、庙宇等建筑也是楼宇经济的重要组成部分。
这些建筑的兴建不仅提升了城市的整体形象，也为经济发展提供了基础设施。
二、近代阶段近代中国楼宇经济的发展可以追溯到19世纪末20世纪初的民国时期。
当时，中国的城市化进程加快，各种现代化的建筑开始出现。
例如，上海的外滩、南京的中山陵等地的建设，为中国楼宇经济的发展奠定了基础。
在这个阶段，中国开始引入西方的建筑风格和技术，逐渐形成了自己独特的建筑风格。
三、改革开放阶段改革开放以来，中国楼宇经济迎来了前所未有的发展机遇。
随着城市化进程的加快和经济的快速增长，中国的楼宇经济得到了空前的发展。
大量的商业楼宇、办公楼宇、住宅楼宇等开始涌现，城市的天际线也发生了翻天覆地的变化。
例如，北京的CBD、上海的陆家嘴等地成为了中国楼宇经济的代表。
同时，中国的建筑企业也开始走出国门，参与国际楼宇建设，为中国楼宇经济的发展赢得了国际声誉。
四、未来展望展望未来，中国楼宇经济仍然面临着巨大的发展潜力和挑战。
一方面，随着城市化进程的深入和人民生活水平的提高，人们对楼宇的需求将继续增长。
另一方面，随着科技的发展和创新的推进，楼宇的设计和建设也将更加智能化和环保化。
因此，未来中国楼宇经济将呈现出多元化和创新化的发展趋势。
总结起来，中国楼宇经济的发展经历了早期阶段、近代阶段和改革开放阶段，取得了显著的成就。
未来，中国楼宇经济将继续发展壮大，为经济的繁荣和城市的美丽做出更大的贡献。
我们有理由相信，中国楼宇经济的未来将更加美好。
中国写字楼发展历程计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。
随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过渡，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。
功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。
最初的写字楼，是因商务活动的需要而集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。
建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。
随后发现当这些工作人群集中之后，还需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲、健身、合并使用公共服务功能等问题，就开始在写字楼中增加相应的功能设施（如集中的卫生间、开水间、餐厅、健身房等）。
经过长时期的发展进程，写字楼有了其特定的含义及概念。
真空期：第一代写字楼：普通型商务写字楼（50年代至80年代初）结构：采用沉重的砖石结构墙体层数：层高大都不超过6层用途：多为自用型行政办公楼体制：事业型行政化管理配套：普通型写字楼往往是自成体系，围墙围地，独门独院并配有小礼堂、食堂、车库、锅炉、医务室、托儿所等机构，形成万事不求人的闭关自守局面。
在功能上只能提供简单的办公场所，陈旧的通讯手段，大食堂式的午餐服务，传达室式的报刊信件收发，值班室式的保安措施等项内容。
萌芽期：第二代写字楼：综合型仿国际标准写字楼（80年代至90年代）结构：仍以砖石材料为主，但开始注重写字楼的时代性、审美性和实用性层数：从6-8层向高空间格局发展用途：分层、分区出租、出售给业主或租户实现了商务写字楼物业的商业化。
体制：逐渐开始出现由发展商统一开发商务写字楼，土地划拨配套：配备了消防系统、空调系统、给排水系统、中控系统、避雷系统、通讯系统等现代化设施；配备了商务中心。
第一部分、写字楼概述一、写字楼的发展史一）、写字楼的发展1.1我国写字楼历史概述写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。
作为收益性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。
《北京市供热锅炉（机）房基本情况调查表》填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。
“写字楼”一词是由境外传入的。
按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。
所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。
写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。
“写字楼”一词起源于英文中的“office”，后经港澳翻译成“写字楼”。
上世纪80年代随着港产电影进入内地，首先在东南沿海的广州、深圳等经济发达城市流行起来。
后来由于港澳地产商进入北京、上海等内陆地区，“写字楼”这一叫法居间成为国内房地产行业中商务办公物业的代名词。
它不仅限于人们以往观念中的办公场所，而是发展成为新兴的服务行业所必需生产空间。
因此，写字楼成为城市第三楼建筑就必然有为它服务的饭店及公寓、商业、餐饮业、娱乐设施等相应的综合配套建筑，而这些建筑综合在一起便形成了现代城市的中心，也就是中心商务区。
写字楼即办公用房，是机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。
”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
写字楼的发展历程写字楼是随着城市化进程的不断发展而兴起的一种商业办公用房，它不仅提供了便利的办公环境，也成为城市形象的一种标志。
下面我们将通过700字的篇幅，来探讨写字楼的发展历程。
古代，写字楼还没有出现。
在古代，人们的办公习惯是在家中或庙宇之类的场所进行。
由于农业生产占据了主导地位，城市化程度较低，因此并不存在需要大规模的商业办公用房的需求。
而随着工业革命的到来，城市化进程加快，工商业活动的蓬勃发展带来的人口集聚带来了新的办公需求。
这时，写字楼开始逐渐出现。
最初的写字楼是由个体经营者自行搭建而成，规模较小，多功能较单一。
然而，随着城市经济的迅速发展，越来越多的企业纷纷进驻写字楼，需要更加规整、专业化的办公环境。
到了20世纪70年代，随着经济的飞速发展，写字楼的发展进入了一个新的黄金时代。
这时，大型商业中心逐渐成为城市的地标，如美国的华尔街、中国的上海外滩等。
同时，写字楼开始在设计上注重功能和利用率的提升，开始引入先进的办公设施，提供便捷的交通和高效的管理服务。
写字楼的地位开始逐渐得到承认，成为企业竞争力的体现。
然而，随着城市化程度的不断提高，写字楼的发展也面临着许多挑战。
在大城市中，地价不断攀升，导致写字楼成本的上升。
同时，环境污染、交通拥堵等问题也给写字楼的发展带来了阻碍。
为了应对这些挑战，一些写字楼开始探索更加创新的建筑设计和管理模式。
例如，通过采用绿色建筑技术来降低能耗和环境污染；通过引入智能化管理系统提高工作效率和服务质量；通过在写字楼内部引入商业设施和公共空间来提供员工更便利的生活服务。
随着科技的不断进步，虚拟办公概念的提出也对写字楼产生了一定的冲击。
越来越多的企业开始尝试远程办公、弹性办公等新的工作方式，不再需要大规模的办公场所。
然而，写字楼仍然具有不可替代的优势，如社交交流、合作创新等，这些优势保证了写字楼不会轻易被取代。
综上所述，写字楼的发展历程是与城市化进程和经济发展密不可分的。
自上个世纪90年代至今，太原市写字楼从商住混合时代，逐步进入品质化、专业化的发展阶段。
多数企业选择标准层办公物业作为企业的主要办公场所，但目前市场仍以乙级办公物业居多，部分甲级物业并未达到标准。
写字楼市场正处于由乙级办公物业主导向甲级办公物业过度的阶段。
在2000之前，当时的中国对于品质写字楼的概念还比较模糊，太原还是以企业自建自用为主，各类物业混搭使用明显，开发形象低，层次低。
新千年之后，一批新型商务写字楼开始涌现，楼盘品质有所提高，但总体供应规模较小，开发商也以本地为主，较少注重物业服务，代表项目不多，一传统商务区及政府所在区域为主。
这其中以迎泽区和杏花岭区为代表。
特别是2012年以后，民营经济进入资本成长阶段和产业升级期，太原写字楼物业市场已经进入品质化、专业化和国际化的发展阶段，同时市政府通过招商引资，吸引全国的知名房地产开发企业，国际500强、中国500强的入住，更是形成了集群化的总部基地和国际化的办公基地
于是，2015年，万达集团高屋建瓴，远见卓识，择“龙城”，怀抱龙潭湖畔，纵横捭阖，起领袖级商圈。
太原万达广场应运而生，携顶级写字楼项目，太原写字楼市场进入了一个注重品质化、国际化的全面发展的全盛阶段，太原万达广场的入驻。
中国写字楼的发展历史
中国写字楼的发展历史可以追溯到上世纪80年代，当时写字楼的概念开始进入中国。
随着改革开放的推进，1992年邓小平南巡带来了全面启动，“大众从商，万众下海”成为当时一道亮丽的风景线，写字楼也在全国掀起了建设热潮。
在之后的几十年里，写字楼的定义较为模糊，相当一部分公司会把办公室放在住宅之中。
2005年后，全国各地开始出台“住宅禁商令”，使得“住宅公司”逐渐成为历史，写字楼开始向各种不同使用功能进化和分化。
近年来，随着互联网的发展，写字楼开始从设计布局、使用功能和管理服务三大方面进行升级，以满足物联网、电子商务和创意工作的需求。
例如，广泛使用钢结构和玻璃幕墙来满足建筑美学和空间使用效率的最大化，并在内部设计中采用无承重柱和承重墙的设计，使整层连贯成超大的办公空间。
目前，中国写字楼已步入存量市场，有多种运营模式，如开发持有、购买持有和租赁持有等。
引言目前，写字楼因其稳定且高回报的特点成为许多投资者主要投资对象。
然而，由于不同城市有着不同的特点，建造写字楼的地点就变得分外重要。
因此，我们根据不同的影响因素对环渤海经济圈中的城市进行分析，使地产商可以更有根据地将不同城市对写字楼的需求进行分析，进而做出有针对性的投资决策。
一、研究背景与意义近年来，写字楼市场的发展受到了社会各界人士的广泛关注，为防止价格过多过快上涨，政府的调控力度不断加强，使得企业和投资者对于写字楼的开发经营有了更多的不确定性。
而且，由于各个城市的表现各不相同，分化越来越严重，地产商的机遇和风险并存。
因此，如何引导资源合理配置，避免企业盲目投资，同时挖掘价值洼地，进行合理布局，越来越成为社会大众密切关注的议题。
在这个大前提下，对环渤海城市圈进行城市分级，进行写字楼开发投资吸引力研究，以引导资源合理配置，促进各个城市写字楼市场的均衡发展就显得尤为重要。
二、研究现状（一）中国地区写字楼发展历程简述近年来，随着不同地区区域经济的可持续发展，一些IT企业、外贸公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所等新生代公司通过自身的积累，已经有了一定的经济实力，而从自身的发展考虑，多数已不愿再将办公地点放在低档的居民住宅和公寓里，因此，他们需要购买或者租用高档写字楼作为办公用房。
同时，由于我国正式加入世贸组织后，对国际的吸引力越来越强，许多跨国公司纷纷进驻中国，进军各个地区的大中城市。
由于，写字楼市场的脉搏总是与区域经济的大动脉同步跳动，因此，区域经济的发展将给写字楼市场带来巨大商机，那些配套设施齐全、高附加值、高性价比的写字楼不仅会成为未来房地产市场的一抹亮色，而且在市场需求方面还将拥有着足够大的上升空间。
现在，我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂内建立的小型办公楼。
这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方米之间；单层高3米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。
办公楼的发展历史
发展历史
办公楼的发展可以追溯到古时候的史前装修房，它们都是用某种加工
技术来创造出来房屋，而当时的房屋往往符合当地文化和生活需求，
例如棕榈叶房、泥坊等。
随着电工技术的出现，可以加快整体装修和
家具的制作，从而极大地改变了办公室的设计理念。
19世纪中叶，当工业发展迅速的城市，办公楼的设计发生了很大的变化，早期的办公楼结构简单，内部空间有限，设备不全，但是通
过实施相对灵活和额外空间的装饰，以及引入高效办公室文化，而办
公楼可以容纳更多的工作人员。
20世纪90年代以来，伴随着科技的发展，办公楼在单位面积上
保持较低的比例，以及安装环保和灵活的设备，办公楼的设计更加集
结合，并可以提高工作效率和环境质量，从而更有利于办公室的发展。
综上所述，办公楼的发展历史是由史前房屋发展而来的，在18
世纪设计理念的传承和发展下，办公室设计结构和容纳人员更加多样化，而20世纪90年代以来，也进一步改善了办公室的设计，以更快
的速度来达到灵活、经济、安全和环保等目的。
深圳写字楼发展经历五个阶段深圳写字楼发展与深圳经济特区的经济发展是同步的，目前深圳写字楼租赁市场的火爆也直接反映了深圳经济特区如今的强大经济竞争实力与国际化水平。
更多的国内外公司到深圳选址投资，借力于深圳写字楼出租渠道多样化，满足了办公多样化需求，这些都促进了深圳写字楼不断发展。
第一代的深圳写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能，那时深圳写字楼出租市场选择单一。
深圳写字楼发展第一阶段是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。
第二代的深圳写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。
这批深圳写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。
深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。
第三代的深圳写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。
第三代的深圳写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。
随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代的深圳写字楼已经不能完全满足深圳写字楼出租市场上的日益国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代深圳写字楼的出现就顺理成章了。
所谓第四代深圳写字楼，即在第三代深圳写字楼的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。
第四代深圳写字楼具有特点：一、目标客户明确。
第四代深圳写字楼招商目标瞄准是各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
二、景观要求更高。
国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。
上海写字楼的历史及发展现状一、上海写字楼的历史沿革上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。
但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。
上海写字楼进入了一个新时代。
上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。
当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。
直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。
1993年，上海开始大规模地推出办公用地。
按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。
但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。
市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价美元/平方米/天，跌到1998年的美元/平方米/天，到1999年更跳水到美元/平方米/天。
2000年经济开始复苏。
在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。
2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度就开始了温和的反弹。
这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也911另一方面由于美国“开始重新考虑写字楼的扩张需求。
全市的空置率下降至％，租金到美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比2001年略微上升％。
到了2003年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。
因而，2003年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为万平方米，比2002年下降了%。
上海写字楼的历史及发展现状一、上海写字楼的历史沿革上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。
但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。
上海写字楼进入了一个新时代。
上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。
当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。
直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。
1993年，上海开始大规模地推出办公用地。
按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。
但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。
市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价美元/平方米/天，跌到1998年的美元/平方米/天，到1999年更跳水到美元/平方米/天。
2000年经济开始复苏。
在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。
2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度就开始了温和的反弹。
这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，另一方面由于美国“911”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也开始重新考虑写字楼的扩张需求。
全市的空置率下降至％，租金到美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比2001年略微上升％。
到了2003年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。
因而，2003年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为万平方米，比2002年下降了%。
引言目前，写字楼因其稳定且高回报的特点成为许多投资者主要投资对象。
然而，由于不同城市有着不同的特点，建造写字楼的地点就变得分外重要。
因此，我们根据不同的影响因素对环渤海经济圈中的城市进行分析，使地产商可以更有根据地将不同城市对写字楼的需求进行分析，进而做出有针对性的投资决策。
一、研究背景与意义近年来，写字楼市场的发展受到了社会各界人士的广泛关注，为防止价格过多过快上涨，政府的调控力度不断加强，使得企业和投资者对于写字楼的开发经营有了更多的不确定性。
而且，由于各个城市的表现各不相同，分化越来越严重，地产商的机遇和风险并存。
因此，如何引导资源合理配置，避免企业盲目投资，同时挖掘价值洼地，进行合理布局，越来越成为社会大众密切关注的议题。
在这个大前提下，对环渤海城市圈进行城市分级，进行写字楼开发投资吸引力研究，以引导资源合理配置，促进各个城市写字楼市场的均衡发展就显得尤为重要。
二、研究现状（一）中国地区写字楼发展历程简述近年来，随着不同地区区域经济的可持续发展，一些IT企业、外贸公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所等新生代公司通过自身的积累，已经有了一定的经济实力，而从自身的发展考虑，多数已不愿再将办公地点放在低档的居民住宅和公寓里，因此，他们需要购买或者租用高档写字楼作为办公用房。
同时，由于我国正式加入世贸组织后，对国际的吸引力越来越强，许多跨国公司纷纷进驻中国，进军各个地区的大中城市。
由于，写字楼市场的脉搏总是与区域经济的大动脉同步跳动，因此，区域经济的发展将给写字楼市场带来巨大商机，那些配套设施齐全、高附加值、高性价比的写字楼不仅会成为未来房地产市场的一抹亮色，而且在市场需求方面还将拥有着足够大的上升空间。
现在，我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂建立的小型办公楼。
这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方米之间；单层高3米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。
这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求，还满足了他们生活和交流上的需求。
第二代写字楼出现在80年代改革开放以后，是综合型仿国际标准写字楼，像国际大厦，这类写字楼照明、空调等体系互不干涉，但只是配置了办公的一些基本功能，没有对办公布置，绿色环保、智能化管理等方面进行考虑。
第三代写字楼出现在90年代以后，是智能写字楼。
像嘉里中心、京广中心等。
这其中，智能写字楼分为3A和5A两种。
所谓5A，其中包括OA--办公自动化系统；CA--通讯自动化系统；FA--消防自动化系统；SA--安保自动化系统；BA--楼宇自动控制系统。
它们在满足基本功能的基础上，对部空间分割、智能化水平等方面也做出了提升。
第四代写字楼出现在20世纪末，它们开始从客户出发，考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念，提高办公舒适度，更提高了智能化的水平。
像的地王大厦、赛格广场等。
第五代写字楼是在第四代写字楼的基础上更大力度地提高人性化、环保性、舒适度的绿色办公空间。
开始注重强调以客户需求为中心，力求提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。
与第四代相比，第五代写字楼的目标客户明确，环境与景观良好，办公空间更加开放式，为办公智能化预留出了极大的升级空间。
（二）中国写字楼市场现状现今，我国的经济已经进入了快速发展时期，GDP出现了连续快速增长势头已有好几年了。
写字楼作为各个区域和不同城市经济的重要产业，这几年同样出现了迅速发展的态势，但是对于一个产业来说，发展过快不仅会出现不利于区域经济稳定发展的情况，而且在城市的规划和产业结构的调整方面也会有不小的影响。
因此，写字楼的发展必须与区域经济发展相协调。
在经济学的供给与需求模型研究中，供给和需求的均衡是市场稳定的基础，所以无论对于国家还是单独的房地产开发商来说，市场的稳定都是重中之重。
因此，对我国当前城市写字楼市场的投资布局进行研究，找出其在发展过程中的问题和不足，不仅关乎着写字楼市场自身长期健康发展，同时也是地产开发商可以进行长期有效投资的保障。
（三）写字楼市场的展望在当下的房地产市场中，说到最受市场欢迎和开发商青睐的产业，写字楼虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。
因为在市场常态下，写字楼是可以产生较高回报率的产业。
从长期看来，随着中国的城市发展与产业结构的升级，写字楼不仅在经济中所占的比重会越来越大，而且其在城市中的地位与作用也将变得越来越重要。
由于修订后的《中华人民国保险法》正式开始实施，使得保险资金投资不动产的政策障碍被扫除。
据估计，在今后几年，将有千亿保险资金入市，因此中国的写字楼市场将具有长期有效的投资价值和可持续发展的潜力。
从市场的在因素来看，在经济转型的大前提下，写字楼市场升温是必然的。
从长远利益来看，对住宅市场的严厉调控将促使房地产经济结构整体趋于优化，房地产市场对写字楼的需求量必然会增加，使得写字楼产业的发展前景良好。
三、研究容与框架根据现有写字楼的现状进行分析，并对写字楼的供求进行分析，找出写字楼发展需要的依存条件，并对写字楼所在的城市进行共性分析，根据对环渤海经济圈中城市的写字楼投资布局所涉及的相关数据进行采集，构建模型对其进行城市分级，使地产商可以根据不同城市对写字楼的需求进行有针对性的投资决策。
其框架是：(一）写字楼依存条件分析：1、写字楼的供求分析2、国外写字楼的现状分析3、国外写字楼发展前景良好的城市共性分析4、写字楼依存条件分析（二）基于写字楼投资布局的城市分级评价模型构建：1、分级模型的选择2、分级指标体系的构建（三）基于写字楼投资布局的环渤海经济圈城市分级：1、环渤海经济圈现状2、数据采集与整理3、数据处理4、结论与分析第一章相关理论基础一、写字楼概述自从19世纪末，由于建筑技术的飞速发展，世界各地的高层和超高层建筑越来越多，为大量办公人员提供了办公地点。
我国自20世纪70年代末期开始，特别是在最近，有相当数量的高层和超高层建筑落成，迄今为止，写字楼已成为商务活动的重要涵，大量聚集写字楼的地方便成为了城市的“中央商务区”，对区域经济发展起到了拉动作用。
写字楼是高价值商业房地产的重要容之一。
所谓高价值商业房地产是指净收益性房地产，它的价值基本取决于评估基准日现存的和潜在的收益能力。
高价值商业房地产在拥有良好的地理位置、建筑质量和装修的基础上，还应有花费极少费用就可以完全重新分割部空间的可能。
广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。
而商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、办事处、联络处所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
写字楼是与区域环境、城市资源、相关的服务型行业相联系的，只有它们之间相互有效协同，写字楼的功能才能够充分发挥出来。
二、现有城市分级方法、指标体系与结论综述（一）现有的城市分级方法城市分级方法一：一线城市：从目前中国房地产行业来看，、、、四个城市明显领先于其它城市，四个城市代表着中国房地产行业发展的最高水准，一般作为一线城市。
二线城市：除一线城市外，达到以下数据指标及以上的为二线城市：1、国生产总值2000亿元人民币；2、人均国生产总值1.4万元；3、城区常住人口100万；4、城市建成区面积100平方公里；5、全年商品房销售面积150万平米；6、商品房销售均价3000元/平方米。
三线城市：单项或多项指标低于上述要求的城市，均作为三线城市。
城市分级方法二：一线城市是指1992年允许合资试点的五个特区、六大城市；二线城市是指1999年扩大合资试点的省会、直辖市和计划单列市；三线城市是指有战略意义的大中城市；四类城市：地级城市及人口过100万的县级市。
城市分级方法三：（二）指标体系根据地产开发商的自身特点及其战略发展目标，设定一定的城市筛选条件与导向。
其需要考量的标准有：1、利润：是企业成长和持续发展的关键，因此需要一定的市场需求为支撑。
2、该城市应具备一定的经济基础和人口规模，同时受到国家政策扶持，或人口导入、城市规划、产业升级等方面具有良好的前景。
3、土地市场操作灵活，可通过勾兑等方式拿地，进入成本低。
4、竞争压力小，进入门槛相对较低，可以容易实现市场占有和可持续发展。
除上述标准外，通过研究还发现，人口红利、城市土地门槛度、区域规划辐射力、市场竞争强度等四方面对于城市写字楼产业有着较大的吸引力：1、人口红利：人口规模是城市房地产市场发展的基础。
它决定了未来购买客户能否获得基本支持。
2、城市土地门槛度：城市土地市场的透明度决定了地产商进入的难易程度以及前期成本投入的高低程度。
3、区域规划辐射力：城市的整体经济实力和该城市接受区域规划辐射能力的大小将决定该城市房地产市场的发展。
4、市场竞争强度：市场竞争决定了地产商进入城市以后其开发成本的投入，同时也将影响到房产溢价的预期。
地产商在进入异地开发时，必须从区域经济、城市经济以及企业自身实力诸方面考虑，为企业确定异地进入的时机和步骤做准备。
在对城市区域状况进行分析时，主要从经济区位分析和经济现状分析两方面进行，通过对目标城市的现状和发展趋势进行评估，确定该城市的未来走向。
主要考虑的指标有：1、经济区位分析指标：1)区域位置评估：对目标城市进行地理区位，经济圈区位和产业带区位的评估。
2)区域经济影响力分析：对目标城市进行区域城市分布，交通体系状况，通行量和城市性质与功能等方面的分析。
3)区域政治地位分析：对目标城市的政治影响力和文化影响力进行了解与分析。
2、经济现状分析指标：1)城市经济总体实力：了解目标城市的GDP以及未来城市规划。
2)城市居民收入情况：了解目标城市民众的人均可支配收入，居民家庭人均收入及恩格尔系数。
3)城市消费水平：了解目标城市的社会消费品零售总额，全市商业增加值，和城乡居民储蓄存款余额等数据，并进行分析。
对于区域写字楼市场的分析，主要从供需状况分析、市场结构分析和竞争情况分析三个层面进行，具体有以下几个指标：1、供需状况分析1)需求状况：市区人口密度，年新增人口数2)供给状况：征用土地面积，施工面积，竣工面积。
3)供需比较：市场有效需求与供给量比值（销售面积/（批准销售面积+竣工面积）），产品积压度（住宅空置面积，空置率）。
2、市场结构分析1)消费结构：是指城镇居民家庭平均每人全年消费性支出比例。
2)产业结构：包括国生产总值构成及第三产业增加值。
3、竞争情况分析1)对手竞争力：竞争对手实力。
2)市场排斥度：当地市场对外地地产商的排斥强度。
从市场结构来看，城市经济的发展程度对房地产市场的成熟度有很强的影响，因此在对区域写字楼市场状况进行分析时，除了要考虑写字楼市场目前供需状况之外，还要从长远的角度去看待其市场的发展方向，并且也要近观其市场抗性程度。
