第一太平戴维斯： 2019中国写字楼市场报告

面面约为43.8万平方方米米。 ◆ 东⻄西湖区挂牌5宗地块，华侨城首首次进入入东⻄西湖
◆ 32号东⻄西湖区环湖中路路南、北北区一一路路⻄西块地块由武汉华侨城实业发展有限公
司底价13.314亿拿下，楼面面价7047.28元/平。
开发商
方方式
日日期
地块编号
区域
正荣地产 华夏幸福 安徽瑞泰 前海海人人寿
2020
第一一太平戴维斯
择中图大大·武汉商业市场新时代
2020年年新启
中国分区
1
早期分布（南北北）
3 后期分布（东南⻄西北北）
2
中期分布（南北北东）
4 现今分布（东南⻄西北北中）
2
城市宏观发展——战略略机遇
中部崛起，经济持续高高增⻓长，中部第一一城市地位稳固 21年年-13年年-5年年，持续缩短时间，突破千亿大大关
2.80
4.95
100.00
2 成都
2.24
3.00
1.97
2.56
97.13
2 重庆
3.50
2.92
4.06
93.83
3 重庆
0.57
2.18
1.33
4.04
78.12
3 杭州
3.75
3.19
3.11
91.23
4 天津
1.72
1.76
1.19
2.34
76.31
4 苏州
3.31
2.74
3.44
86.50
餐饮 30%
9 服务
%
美妆护肤
运动潮牌生生活家居
网网红茶饮 烘焙
主题展览
首首店经济 文文化创意 儿儿童 餐饮

国际房地产顾问“五大行”简介五大行究竟是哪五大;一般在中国大陆来说是排名按先后：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃;但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖..因此全球范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式..1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商..举个例子;大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼;他们空关着一天业主就损失一天租金;因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去..在这当中就需要代理行进行相关的市场分析;租户分析;租金定位;以及时间表设置等专业帮助..业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商;手段包括派发印刷品;打广告;赞助活动;举办推介会等..然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金;实现写字楼的商业用途..租户代表则是逆向的过程;代表某个公司在新开设办公场地;在其租约到期或者需要扩租时;为其寻找合适的办公场地;并为其提供租金预算评估等服务..很多大公司比如GE;CityGroup;在全球范围都有开展业务;就需要这种服务商提供专业的服务..这个部门对英语的要求比较高;基本要达到母语水平..因为需要用英语口语进行看房;议价;谈判;签订合同;以及用英语书写电邮;意向书;财务报告等..总的来说;对从业人员的要求比较高;而且需要有非常强的抗压能力..当然回报也是非常丰厚的;按照每个项目提成..2、工业地产工业地产和写字楼比较相像;也是分为业主代表和租户代表两个团队;但代理的对象则为工业地产..工业地产包括物流的堆场;仓库;车间;工厂等;主要分布在郊区的工业园区;而且占地面积通常很大..另外工业地产还有专门的咨询团队;为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询..我们知道很多五百强的工业公司;除了市区的办公地点外;在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所..比如马世基;或者honeywell等..工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的..他们对人员的要求和写字楼部相仿;甚至更高..因为涉及到土地的交易;通常单价非常高;常有：三年不开单;开单吃三年之说..3、商铺商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的;代理对象则相应为商业零售类房地产..商业零售类的房地产主要是：沿街商铺如淮海路;大型Shopping Mall如美美百货和恒隆;百货商店如一百等..包括外滩各个古旧建筑如Bund 6;Bund18都是商铺部的服务对象..商铺部也有专门的咨询团队;为新落成的商铺做招商咨询..一般来说商铺由于属于营业性质;要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非常了解..业态包括：餐饮;服饰;美容美发;影院;百货等..因为接触的客户多为大众消费性质;这个部门属于比较有趣的..时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情..4、住宅需要说明的是;五大行在上海的住宅部门只做单价约300万元人民币以上的豪宅..比如汤臣一品;豫翠豪庭等..跟平时马路边看到的门市不一样..对人员要求较低..5、物业部门为各种楼盘的物业提供维护..内容包括空调设备;机电设备;排水排污;保安保洁;客户入住及出入;紧急情况处理如地震..这个部门的门槛就比较低了;大专生比较多..当然如果能做到某个甲级写字楼的物业总经理;年薪跟一个公司副总可以一拼..6、咨询和研究部咨询部主要是为土地的生地进行前期规划;出具咨询报告等..研究部则定期发布市场报告;为市场的现象提供专业解读..这个部门适合文静的人..7、估价部讲的主要是DTZ;因为只有他在中国大陆可以开展估价业务;别的几个公司都要拿香港牌照来做;比较棘手..这个部门最近比较热;考出执业资格证书后会比较理想..8、投资部这个是需要大书特书的部门..主要为各种待售的不动产寻找合适买家..比如写字楼;大型购物中心;土地等..由于近年来投行在大陆业务活跃;而且苦于大陆市场没有太多投资型式;不动产成为各家逐鹿中原的首选..在这个部门里工作;金融知识是非常重要的;而且人脉、机遇;缺一不可..英语要求母语水平;就是能用英语和Native Speaker吵架;还要能吵赢的那种..由于经常为投行的人牵线;很多人本身也跳到投行的资产管理部门做Buy side..五大行的流动率是非常高的;能稳定做2;3年已经不容易了..在这几个部门当中盈利情况比较好的是投资部;工业部;写字楼部;商铺部..当然大家很关心收入的情况..收入一般为年薪模式;由底薪＋佣金构成..底薪没多少的;主要靠佣金赚钱..MT项目一般给5k一个月;general staff一般3k到4k一个月..毕业后第一年就上6位数的也有;不多;当然前提是天生就是生意人的料..收入情况方差比较大;做到associate director 或者director就7位数了;一般要7－8年时间..由于五大行本身人员比较少绝对不像会计事务所那么多;一般每个行在上海就200多人;每个部门就20－40人左右;因此每年招收的人数都比较少;而且不喜欢用应届生..MT大概就3;5个的样子;其他途径比如熟人带入行;或者最重要的从实习生做起..实习生都是很苦的;做不赚钱的事情;慢慢熬上去接触业务后就会发现原来是那么一回事..和我共事过的或打过交道的同行有普林斯顿大学的;纽约大学的;也有中国大陆大专毕业的..有老外;ABC;新加坡香港人;也有非洲黑人;韩国人等..总之包容性是非常高的..稍微补一句;如果英语不好的可以去DTZ;他其实比较像港资公司..跳槽的路径主要有：投资银行资产管理部;房地产开发商;客户的房地产部门为其寻找门市比如银行开分行;零售开分店和管理资产..下面介绍下各大行的一些介绍..第一太平戴维斯第一太平戴维斯Savills是 Savills plc 旗下物业服务的商号名称..本为客户提供、、和休闲式方面的咨询服务..其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资;以及一系列与物业相关的金融服务..第一太平戴维斯Savills在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处;为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务..第一太平戴维斯Savills近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作;进一步扩展其专业、高度个人化的服务..至今我们已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络..注： Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司;在北美首屈一指的物业服务供应商..Savills是一家伦敦证交所的上市公司;是全球领先的房地产服务商..公司成立于1855年;始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者;在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有180多家办事处..公司各个顾问团队通过紧密协作;提供客户最权威的房地产专业建议..有着革新的思想及卓越的谈判技巧..我们选择特定的客户群;为有着共同目标的客户服务..Savills多年投身于房地产业;长期致力于投资领域及战略发展;提供高质量的服务及品牌..仲量联行仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司;拥有大约 170个办事处;业务遍及全球60个国家逾700个城市..仲量联行从本地、区域以至全球的层面;为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务;2007年业务收入约27亿美元..仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚;管理的物业遍布世界各地;总面积逾12亿平方英尺..仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理LaSalle Investment Management”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一;管理资产总值约497亿美元..仲量联行在亚太地区开展业务超过50年..公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处;员工总数超过15;000人..仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工;所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等..主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商;以及高档住宅和商业物业的业主..高力国际高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍布全球超过290家的分公司;为全球客户提供最全面的专业物业服务;包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表、企业服务、投资及特别项目、咨询及研究、估值;与及物业及资产管理等..高力国际覆盖全球的办事处网络;体现了其广阔的国际视野及深厚的本地市场知识..现时高力国际在全球拥有超过11;000 名专业人才和丰富的物业及客户数据库..这一切均让我们能为客户在环球房地产市场中寻找商机;并提供高成本效益的房地产服务..高力国际的客户来自不同行业及类型;包括跨国企业、金融机构及政府部门等;全均受惠于高力国际独到的全球观点及对本地市场的充分了解..世邦魏理仕世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司;也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕 CBRichardEllis;世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶;是标准普尔500强企业;为全球最大的地产服务公司按2005年的营业额计算 ..公司拥有员工约21;000名;为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务;具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等..2003年7月29日;世邦魏理仕完成了对显盛金融集团 InsigniaFinancialGroup 的收购;收购之后;世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元;商业融资额超90亿美元；旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺;旗下管理的投资资产额为140亿美元;并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务;年收入逾17亿美元;在全球48个国家设有250家分支机构;堪称全球第一大地产服务企业..与此同时;北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动..世邦公司1906年成立于美国旧金山;到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦;业务遍布世界各地..1988年4月;两家公司合并成立了世邦魏理仕;因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户..由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势;世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度;为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务..比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求;专门成立日本部;SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定..近两年随着房地产项目的代理业务有所起色;公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围..戴德梁行戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一;在全球45个国家200间分公司共有11;000 余名员工为客户提供跨国房地产服务..凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识;戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务..DTZ戴德梁行为世界顶尖的物业顾问之一;具有深远悠久的历史..公司的成立可追索至一七八四年;当时;其中一家参与合资组成DTZ的 Chesshire Gibson 公司于英国百明罕正式开业..一八五三年;Frank Gissing Debenham 及Edward Tewson 于伦敦Cheapside 创立了 Debenham & Tewson..公司自一九一三年与Chinnock;Clarke & Chinnock 合并为Debenham; Tewson & Chinnocks后;便旋即成为伦敦房地产市场的主要参与者..DTZ集团母公司Debenham; Tewson & Chinnocks Holdings plc 于一九八七年在伦敦交易所上市..公司期后于一九九九年更名为DTZ Holdings plc.戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问..戴德梁行在中国市场设有14间分公司;业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港;在同行中的业务覆盖率位列榜首..中国唯一获得“一级房地产价格评估资格"的国际物业顾问公司；"首家荣获“ISO90012000版认证"的国际物业顾问公司；"在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中;获选为"2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问"；在2003、2004、2005年中三度蝉联"金桥奖"双强:"营销代理20强、房屋中介代理20强"..。

产品对比分析简要介绍三大行现有业务类型：12经营项目介绍：⏹工业地产在物流基础设施、制造业、商务园区、选址咨询和置地等各个工业地产领域提供工业交易各方面的建议。

提供业内的综合房地产解决方案，涵盖交易、设施管理、项目管理和开发服务、估价和咨询等领域.案例：普洛斯于2004进入中国，此后在中国迅速扩张，目前已在中国20多个城市设立了分支机构，负责开发和管理60多个物流园区.服务包括为其在中国的设施提供租赁代理、物业评估、物流市场分析以及建立物流行业标准等。

⏹资产管理:为客户制定完善的整体计划，能有效在日常物业管理中实行的预测,更迅速获取利润等帮助物业实现增值.管理途径包括房地产投资信托公司（REIT)、投资基金、物业组合及重组,公司融资和结构性融资。

按季度向客户提供关于投资组合预计收入报告，帮助进行有效的租户管理,分析资产状况及财务风险，确保五年起伏期3内获得持续的市场收益，提升物业组合的质量.⏹企业住宅服务：各个市场之间存在很大差异性,独特的本地惯例、文化和语言差异，都给企业调度和安置外籍员工带来较大问题。

该服务可以为企业提供优质建议，帮助企业在何处、如何解决外籍员工的安置问题。

此业务涵盖寻觅合适住所和租赁谈判的所有方面,包括续租服务、持续成本管理和客户管理.⏹企业客户开发：该服务主要由公司的客户开发团队协助企业制定全方位方案,发现及评定当前及潜在客户中重要的新业务机会，同时承担商务拓展工作，向一系列的企业及政府客户推广公司的全面及专业化服务。

主要职责包括：1.为公司发现及拓展新业务2.为业务部门赢取新业务提供支持,协调不同业务部门为现有及潜在客户提供跨业务服务3.协助客户明确及有效利用公司的服务4.提供跨地区、面向客户的服务，使公司的全球化业务能力及服务平台发挥最大的功效4⏹租赁代理：该业务专注于长期、稳定租户关系的商业物业租赁。

该业务包括市场和租赁战略的实施,以最佳租赁条款获取最有租户组合并留住他们以实现持久价值。

区域型购物中心纷至沓来 恒隆广场首进天津
滨海新区零售市场迎来爆发
天津最高端商业——银河国际购物中心开业入市 购物中心项目在天津初露锋芒
永旺梦乐城首进天津滨海新区
100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000
来源：第一太平戴维斯研究部
-
17.40%
16.50%
16.40%
13.80% 12.50%
10.00%9.30% 9.10%
4.60%
3.60% 3.60%
20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
总额（亿元）
增长率
天津市房地产投资额与固定资产投资额增长情况
4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000
-
宗数
金额
2017-2019年各区域土地成交楼面价对比
20,000 15,000 10,000
5,000 -
2017年成交面积 2018年成交面积 2019年成交面积
2017年成交均价
2018年成交均价
2019年成交均价 6
全年新增供应: 49,700 平方米
供应
需求
租金
全年净吸纳量: 79,153平方米
全年空置率: 36.5%
全年租金增长率: -1.4%
核心区域唯一一个甲级写字楼 项目——合生财富广场入市， 新增供应面积49,700平方米。
空置
受宏观经济环境影响，市场需 求持续疲软。
吸纳
业主调整租金策略，全年平均 租金同比下滑。

第一讲第一太平戴维斯之经验分享目录公司概览发展历程中国评估部发展第一太平戴维斯公司概览Savills has over 200 offices & associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East全球Savills公司在英国创立于1855年现是在伦敦股票交易所 FTSE – 250 的上市公司市场资本总额达4.59亿英镑2009年全球总营业收入超过5.61亿英镑是全球领先房地产服务提供商之一。

具有悠久的历史传统与超群的增长态势。

公司一直不甘落后，引领业界之先。

目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200多家办事处及联营机构。

超过19,800名员工，遍及欧洲、亚洲、澳大利亚和美国管理的物业面积达6.8亿平方英尺资产成交额达230亿美元完成18,000份房地产估价报告完成80亿美元房地产抵押从收入及利润看，均是英国最大的房地产服务供应商第一太平戴维斯目标“我们的目标是在第一太平戴维斯覆盖的市场中真正成为客户首选的地产服务商。

因此，我们必须不断进行前瞻性思考，预测趋势，最重要的是，思考这一趋势变化对客户和我们业务本身所带来的意义。

”企业核心价值· 和谐· 共赢全球办事处分布亚太区亚太区总部于1985年在香港成立管理层及代理部共拥有超过15,000名员工亚太区共有40家办事处管理的物业面积为6.3亿平方英尺Savills集团结构大中华区架构中国区-物业及代理部门管理层架构图评估部管理层架构业务架构图商业楼宇在中国乃至整个亚太地区，第一太平戴维斯被公认为写字楼市场的领头羊。

在目前中国这样一个活跃的写字楼市场，我们的商业楼宇部提供了一系列为客户量身定做的专业服务以满足开发商、投资商及业主不同方面的需求，我们承诺将为所有由我公司操作的项目提供最专业、完善的服务，以实现客户利益的最大化。

第一太平戴维斯华南区写字楼物业费报告第一太平戴维斯华南区写字楼物业费报告1. 简介该报告旨在分析第一太平戴维斯华南区写字楼物业费的相关信息，以提供资深创作者对该领域的深入了解和洞察。

2. 数据来源•通过对第一太平戴维斯华南区写字楼的调研和分析，获取了详尽的数据；•进行对比研究，与行业和地区平均水平进行对比。

3. 物业费构成物业费主要包括以下几个方面：•保安费用•客服人员工资•清洁费•维修费用•绿化维护费用•能源费用（电费、水费等）4. 物业费差异化根据对第一太平戴维斯华南区写字楼物业费的调查，发现以下差异化特点：•不同区域：由于地理位置和市场竞争的不同，物业费会呈现一定程度的差异。

•不同级别的写字楼：高档写字楼的物业费相对较高，而中低档写字楼的物业费则相对较低。

•不同楼层：较高楼层需要更多维护工作，因此物业费较高。

5. 物业费节约措施考虑到写字楼企业及个人对物业费的关注，市场上也出现了多种物业费节约措施，例如：•定期进行市场评估和对比，以确保物业费的合理性；•引入节能设备和技术，减少能源费用；•提高维修和清洁效率，降低人力成本。

6. 行业发展趋势根据对市场的观察和分析，可以看出以下写字楼物业费的发展趋势：•物业服务水平的提升，包括更高质量的保安、更及时的客服响应等；•物业管理软件和系统的普及，提高物业管理的效率和透明度；•环保概念的渗透，推动节能减排和可持续发展。

7. 结论综上所述，通过对第一太平戴维斯华南区写字楼物业费的分析，我们可以得出以下结论：•写字楼物业费因各种因素而存在差异化，而不同的节约措施和发展趋势也在不断涌现；•在物业费的管理和节约方面，我们可以通过引入新技术和改进管理方式，持续提升写字楼的服务质量和效率；•了解当前物业费的情况和市场发展趋势，可以为写字楼的经营者和租户提供更好的决策依据。

以上为第一太平戴维斯华南区写字楼物业费报告的主要内容，供资深创作者参考和使用。

8. 建议与展望在未来的发展中，我们建议：•加强与物业公司的合作，共同探索物业费管理的新模式和创新解决方案，以提升效率和客户满意度；•加大对节能减排和环保概念的推广力度，推动写字楼物业管理朝着可持续发展的方向发展；•关注行业新趋势和政策动态，及时调整策略，提前做出应对措施。

原酒店项目现写字楼项目区位总体量(M2)新闻大厦新闻大厦东长安街65000金融街洲际酒店金融街国际金融街58000开元名都大酒店中融信托大厦菜市口39500上东今旅酒店上东公园里东风北桥48000华润饭店华润时代中心四惠96000▪“酒改写”为写字楼市场贡献“计划外”的供应量。

以下为过去数年间部分经典“酒改写”案例：▪2019年共有134万平米甲级或超甲级写字楼入市。

▪全市写字楼租金水平进一步下降到364.9元，空置率由Q3的9.2%下降到Q4的12.7%。

▪CBD 区域租金水平为每月每平米380.7元，为全市第二高，但空置率上升仍较为明显，在Q3的11.1%的基础上继续上升到Q4的13.2%。

案例：上东公园里✓获得LEED + WELL 双认证✓充足的共享办公空间✓健康服务设施配套✓社区互动活动✓奢侈的自然景观Managed BySavills•LEED 认证绿色商业地产项目数量超过10万个•自从2005年LEED进入中国，15年来大中华区LEED注册和认证项目已超过6500个，绿色建筑已成为高端地标性、具有发展潜力商业地产项目的标配•LEED 认证的运营方USGBC在今年的绿色建筑大会上启动Living Standard（生活品质）运动，寻求更加可持续、健康的建筑空间服务。

国际地产专业机构对中国的可持续健康建筑发展方向表现出高度认可。

致力于打造更好的建筑，就是为人类创造更长久、健康且美化的生活。

•全球领先的健康建筑认证体系-Fitwel•面世仅仅3年，全球注册和认证项目已近1300个，•为全球35个国家和地区的超过73万建筑使用者增添健康福祉•在今年Savills面对北京20个甲级写字楼业主、运营管理者和租户代表发出的调查问卷反馈商业地产客户对于可持续价值非常关注。

❑建筑节能水平满意度高：节能意识普遍、各类节能措施普遍应用❑建筑空气质量满意度高：建筑楼宇空气质量措施已成为高档写字楼标配❑建筑空气质量关注度排序：室内污染物是重要关注点❑关于可持续价值需求公共交通配套、物业服务水平对于受访者关注度最高，建筑室内设施水平及配套商业、停车设施便利程度、健康环境也是关注重点。

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西安华侨城实业有限公司就聘请评 西安华侨城实业有限
估机构开展年度评估工作
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15.0
交子公园金融商务区河东片区综合 成都交子公园金融商
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采购项目
任公司
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高铁城市公园资产招商运营可行性 成都盛华兴东投资有
研究咨询单位比选结果公示
企业基本信息
企业名称: 营业范围：
第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司
从事物业管理、房地产经纪和相关信息咨询服务（以上范围不含国家法律法规限制或禁止的 项目，涉及许可的凭相关许可证开展经营活动）。
主要资质：
一、业绩表现
1.1 总体指标
近 1 年(2022-02~2023-02)：
中标项目数(个)
旅集团有限公司
TOP3 TOP4 TOP5 TOP6
四川天府新区眉山管理委员会规划 和自然资源局成眉市域铁路 S5 线 视高站、视高湖站、乐高站 TOD 一 体化开发策划项目中标（成交）... 简阳市商务和投资促进局 2022 年 简阳市招商引资产业咨询服务采购 项目竞争性磋商成交公告 德阳发展控股集团有限公司关于德 阳市 S11 线三星堆站、德阳南站、 文庙广场站、德阳北站 TOD 策划方 案服务邀请招标评审结果的公... 锦乐·吉福院、万寿二路北侧社区服 务设施两宗养老设施运营策划和可 行性研究服务结果公示
目标单位： 第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司
报告时间：
2023-02-14
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标企业的投标业绩表现、竞争能力、竞争 对手、服务客户和信用风险 5 个维度对其投标行为全方位分析，为目标企业投标管理、市场拓展 和风险预警提供决策参考；为目标企业相关方包括但不限于业主单位、竞争对手、中介机构、金融 机构等快速了解目标企业的投标实力、竞争能力、服务能力和风险水平，以辅助其做出与目标企业 相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！

玫瑰庄园别墅
玫瑰庄园总占地面积 为14万平方米，其中 5万平方米为生态景 观，为北美牧场风格 设计，是低密度高档 别墅涉外居住社区。
我司为其前期物业顾
问，中期驻场管理， 后期顾问服务。
文华中心
天津文华中心坐落于 天津市中心商务区龙 首位置，交通快捷， 出行方便。文华中心 集图书交易、餐饮、 写字楼为一体，是天 津CBD建设的点睛之 笔。其总建筑面积为 57,000平方米,我司 为其提供顾问服务。
• 引进可以克服企业运作上的不系统、不规范
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物业管理公司的介入与选择 1.专业物业管理介入时机
A.规划设计时介入 B.项目建设期介入
C.物业接管验收期介入
D.物业入伙时介入
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物业管理公司介入与选择
2.非专业物业公司容易发生的常见问题
A.在前期施工阶段不能提供建议
B.工程接管验收混乱、入住准备工作不够全面
方圆大厦 Fang Yuan Mansion
方圆大厦位于白颐路入 口处，是一座集写字楼、 公寓、大型超市于一体 的综合性建筑，总建筑 面积96,000m2 ，第一太 平戴维斯为该物业提供 全权管理服务。
清华同方科技广场 Tsinghua Tongfang HiTech Plaza 清华同方科技大厦是由 清华同方股份有限公司 投资兴建，建成后将成 为清华同方高科技产业 管理、研究、开发、展 示的平台和基地，也将 成为中关村科技园海淀 园区内标志性建筑之一。 项目占地约2公顷，规划 建设总规模约11万m2， 大厦主体建筑高度达100 米。
East Lake Villa 东湖别墅
东湖别墅由首钢集团和香 港宝隆洋行有限公司合资 兴办，其位于北京市区繁 华地带——东直门外大街， 交通便利；闹中取静；配 套设施齐全(会所、中西餐 厅等)；服务优质，使东湖 别墅成为在京外国客人理 想的居住、办公、娱乐和 社交场所。该项目从1988 年投入使用起一直委任第 一太平戴维斯负责管理。

题目：浅析“第一太平戴维斯”物业管理公司经营管理内容：发展历程、服务特色、物业项目、企业文化、人力资源管理等基本情况的基础上，分析企业在发展战略、竞争优势及品牌建设等方面的特点及可能存在的问题。

浅析“第一太平戴维斯”物业管理公司经营管理肇庆学院 08旅游管理2班梁家伟 200824141217摘要：在亚太地区，“第一太平戴维斯”成为诸多商业建筑、高级住宅、购物中心和工业房地产首选的物业服务商，提供高度专业化的服务，服务总面积达到3.6千万平方米。

在中国，它管理着超过五千万平方米的物业，其中60%为商用物业。

让我们共同走进这一物业管理巨头，深入了解其发展历程、服务特色、物业项目、企业文化、人力资源管理等基本情况，从而分析它在发展战略、竞争优势及品牌建设等方面的特点及可能存在的问题，给予我们启示。

关键字：物业、服务、项目自20世纪80年代进入中国，第一太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导者地位，为客户提供创新的地产方案，满足客户的需求。

第一太平戴维斯通过全中国12家分公司为客户提供综合性的地产服务包括写字楼、商铺、住宅、酒店式服务公寓、估价、物业管理、资产管理、投资、市场研究及开发顾问、市场传讯服务。

在中国4200多名员工的支持下，第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力，成为地产界毋庸置疑的领导者。

现在我们将从不同方面对它进行了解分析。

一、企业发展历程1855年，Savills的成立 Alfred Savill (1829 - 1905)在EC3， Rood Lane 27号设立了公司，命名为'Savill and Son' 。

18世纪70年代，公司搬迁至3 St Helen's Place，此处是当时负有盛誉的Leathersellers’ estates公司（转租公司）的地产。

Afred在当时已经成为Essex部分贵族的专业顾问。

20世纪初，Afred于1905年过世，他的儿子Alfred, Edwin 和(Henry) Norman 也早已建立了自己的声誉。

第一太平戴维斯带你展望未来5年深圳写字楼出租状况1979年，有一位老人在中国的南海边画了一个圈“深圳”，如今已是2019年，回首过去40年，福田CBD、南山科技园等先发区域写字楼如春笋拔起，经过多轮“供应高峰”而成长为深圳的核心商务区。

第一太平戴维斯对未来5年深圳写字楼出租做了一个分析。

核心区写字楼出租价格逐步降低或出现打折的形式抢租客，5年后深圳核心商务区写字楼市场新增供应将大幅缩减，关外将会有大量的写字楼、厂房出现。

初步预估，未来5年深圳将新增430万的办公面积，除去部分外部因素，实际有效面积也将高达330万平方米。

从目前在建和报批情况来看，未来五年，南山前海、后海和深圳湾超级总部基地为深圳主要的甲级写字楼供应区域，福田罗湖供应放缓，或许会出现稀缺现象。

写字楼的闲置率与企业的增长息息相关，观察近几年数据，一直到2017年为止，企业注册量级都是暴增长状态，增量情况深圳位于全国第一，排在榜首。

深圳写字楼闲置也是短时间的事情，以后都会出现稀缺现象。

私企登记数量和年平均人口增幅均冠绝其他一线城市，说明了深圳是个持续保持增长活力的城市。

良好的成长性不仅带动本土企业快速发展，也吸引着外地巨头在此落子，这样的案例在深圳不在少数。

虽然近期裁员消息漫天飞扬，但是国内各大行业的巨头对于办公室面积多需求却是逐年多增长，对于各地分公司的布局需求越来越强烈。

大家都在抢占互联网后的下半场市场。

深圳最大流入人口高达60万，除去流出的，也能保持到40万左右的新增人口，5年后新增200万人口，至少有150万的新就业需求，所以写字楼闲置只是短暂的，作为全国一线城市，作为科技创新进步的城市，似乎深圳又能逃过此劫。

而之前也有文章报道，写字楼闲置对于深圳来说，是一个假象，也不无他的道理。

17度租赁公装平台在写字楼、办公室出租方和租赁方都是免佣金的，供需双方直接沟通，租户会直接打电话给你，这样沟通更加高效直接，也是最适合手握房源的人，一个完全免费的渠道而且还比别的平台要专业，专注于商业地产租赁设计装修材料采购的平台。

线 城 市 的 步伐 。
物业 中介顾问服务、 物业投 资咨询、 开发可行
性 研 究 等 ， 时也 是 国内主 要 的 国 际性 物 业 及 同
设 施 管 理 机 构 ， 大 中 国地 区管 理 的 物 业 总 在
面 积 超 过 ２ ０ 万平 方 米 ， 布２ 多 个 城市 。 ９０ 遍 Ｏ 高
业服务供应商Ｔ ａ ｒ ｍｍｅｉ Ｃ ｏ ｋ ｉ ｒｗ￣司的合作 ，
第 一 太平 戴 维 斯 在 北 美 地 区亦 成 功 扩 展 其 了
专 业 、 度 个人 化 的服 务 ， 今 已 在 全 球 设 立 高 至
平 戴 维 斯 在 中国 内地 的 物 业 和 设 施 管 理 服 务
了 １０ ４ 个分 公 司 及 办 事 处 的 庞 大 服 务 网 络 。 第
笔 交易 被 视 为 海 外 不 动产 投 资 基 金 进 军 中 国 内地 市 场 的 标 志性 案 例 ， 也是 上 海第一 笔有 国 际 房地 产顾 问行 参 与 的 甲级 写 字 楼 整 栋 购 买 交 易 。 ０ ５ 年 中 ， 力 国际 宣 布 在 成 都 市 正 ２０ 年 高 式设 立 中 国内 地 第 四 间办 公 室 ， 速 了进 军 二 加
力 于 为 客户 提 供 商 业 、 售 、 宅 和 休 闲式 物 零 住
超 过 ８ ６ 万平 方 米 的 物业 。 的优 势 在 于高 端 ３１ 它 写 字 楼和 住 宅 物业 管理 上 。
业方面 的咨询服务。 其它服务包括公司财务咨
询 、 产 和风 险 资本 融 资 ， 及一 系 列 与物 业 地 以
能力一直受到市场的认可。啜
Ｕ Ｒ
ｕＲＢＡＮ ＤＥＶＥ
鉴 开Ｅ 业０ ｆ’ ＬＰ Ｎ ２蠹１－ 患Ｍ 物 ０． ７ 发 管 ｆ， Ｏ Ｔ １’ ． Ｕ

第二季度对写字楼 的需求保持稳定。 净吸纳量环比增加
１ ． ， 到１ ４ ０ 平方 米。 ０５ 达 ％ ５， ０ ５
近几年 吸弓了开发商的高度 关注 。 ０ ９ ， ｌ ２０ 年 超过４ ％ ０的
供 应位 于Ｃ Ｄ Ｂ 区域 。这些 激增 的供应 远 远 大于市场 吸 存量 的需求 ， 致了空置 率猛 增。尽管上半 年Ｃ Ｄ 导 Ｂ 的空星 降 低 了４ 个百分点 ， 空置面积 仍 然 占北京 总空 置存量 其
上 涨 了１ ＿％ ６３ 。
北京住宅销 售市场
政 府在４ 月份 颁布的 旨在 抑制住宅销售市场过 热的政 策
使得市场交易大幅下降。
尽管住宅整体 销售市场成交 量持 续缩减 ， 月份 的１ ０ 由４ ５
北 京零售市场
２ １ 年前五个月 ， 京社 会 消 费品零 售总额 同 比上升 ００ 北
１ ．％ 人 民币２ ０ １， 。 ５ 至 ８ ， ５Ｚ ４ ＇元
万平方米减 少至６ 月份 的５ 万平方米， 售价 在四、 ０ 但 五月份仍 攀升了３５ 。 ．岩 而 第二季度 甲级公寓和 高端 别墅 的成 交 量分 别增 加了
４２ 和 ８ ． ， 价 环 比分 别 上涨 ６２ ｛ ５２ 。 ． ％ ０ ％售 ４ ．％ ｎ ．％
国有企业及跨 国公司继续显示出对北 京甲级写字楼市场
的兴趣。
质量写字楼 需求的增 长导致了 这一结果。
４ ｆ 篚Ｅ ＭＴ０７ ２ ｖ０￡ １ Ｌ Ｎ２０ Ｐ ．
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租金
第二季度甲级写字楼 租金增长了４３ ， ．％ 平均租
‘ 二 ‘第
下降， 业主已 经减少 在市场Ｔ谷时 了 氐 期提供的 优惠
扩租和新的租赁交易， 国公司对优 质甲级写字 楼面积 杀 跨

第一太平戴维斯公司第一太平集团是一家在香港上市的大型跨国公司，经营地产、零售、电讯、银行四大核心业务。

第一太平戴维斯(中国)有限公司是第一太平集团下属的一家在中国大陆主要从事物业代理和物业管理的综合物业顾问服务公司。

于一九九八年同英国第三大房地产服务公司Savills结成战略伙伴,并于二千年四月完成与Savills的合并，形成以伦敦为总部的FPDSavills集团。

同期，FPDSavills与美国著名的房地产顾问公司Trammell Crow形成全球性的战略伙伴，并于伦敦成立了合资公司，透过全球性的网络为客户提供一体化的综合物业服务和全球化的解决方案，使我们的服务网络延伸到整个欧洲地区，成为一间规模更大、服务范围更广、遍及欧美亚澳的环球公司，使全体员工能够本着既往的专业精神，更为高效地服务于我们的国际客户。

物业管理是第一太平戴维斯的一项核心业务，我们首先在香港注册执业，专长负责商业楼宇及高级住宅的专业管理，拥有丰富的管理经验，于一九九八年取得了国际认证的ISO9001优质管理证书，一九九九年取得了国际认证的ISO14000环保管理证书。

在香港，主要在管项目有全港最大的商场西九龙中心，甲级办公楼力宝中心，始创中心，尖沙嘴新文华中心及佐敦区的伦敦广场等。

在国内，第一太平戴维斯更是最早一家以外资公司身份进入市场，将成熟管理理念带给国内项目的专业物业管理公司。

迄今为止，已在北京、上海、广州成立合资公司，并将业务范围辐射至华东、华南、华北等其它众多城市。

我们最早于一九八八年开始管理北京东湖别墅至今，在全国所管理的楼宇超过50座，面积超过500万平方米。

管理项目多属大型综合楼宇，高级智能办公楼，名店商业购物中心，高级公寓，证券中心等。

在北京，有从1988年管理至今，由首钢公司和香港宝隆洋行合资兴办，位于东直门外大街的四星级涉外公寓东湖别墅；位于朝外大街，集购物中心、餐饮、娱乐场所、写字楼于一体，12万平方米的丰联广场和其东侧由中国人寿保险公司开发的11万平方米的高智能综合物业中国人寿大厦；位于白颐路入口的方圆大厦；位于西三环的金玉大厦；地处中国硅谷中关村的5A级智能写字楼中关村大厦；将成为北京市规模最大的外销公寓群朝阳园；占地20万平方米，拥有300亩天然湖泊的京润水上花园别墅；位于京顺路入口，临近首都机场，北京首屈一指的高档别墅区香江花园；位于朝阳门桥西南，占地面积7.65公顷的百强商务中心；位于朝外大街的金菲国际公寓；位于西长安街的5A级智能大厦天行建国际商务花园；位于西直门桥西北，建筑面积97万平方米的时代之光；位于二环内广安东桥北侧的广信嘉园；以及位于苏州桥西北角，建筑面积30万平方米的新起点嘉园等。

2019 H1 上海及长三角城市写字楼市场报告戴德梁行写字楼部2019年07月上海2019 H1| 写字楼市场宏观经济目录租赁市场销售市场土地市场Content房地产及办公楼投资增速同比上扬需求先抑后扬，租金下滑渐趋于平稳成交量同比小幅上升，整栋成交活跃底价成交为主的市场，静安及长宁区表现优异展望预测宏观经济2019年一季度经济增速放缓，第三产业比重保持高位；前五个月，房地产及办公楼投资增速同比上扬办公楼投资额及投资增速（2009-201905）房地产投资额及增幅（2009-201905）人民币，亿元三产比重及第三产业增幅（2009-2019Q1）国民生产总值及增幅（2009-2019Q1）人民币，亿元人民币，亿元2019Q1，国民生产总值8308亿元，同比增长5.7%，与去年同期相比增速回落，较全国增速下滑0.7个百分点，经济增速放缓。

2019Q1，第三产业增加值6013亿元，同比增长8.8%；第三产业占比72%，比去年同期增长。

2019年1-5月，固定资产投资增幅5.0%，增速同比放缓。

房地产开发投资额1537亿元，同比增长4.0%，增速比去年同期提高。

2019年1-5月，办公楼投资额255亿元，同比增长3.1%，与去年同期相比增速上扬。

0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%010000200003000040000200920112013201520172019Q1GDP增幅0%2%4%6%8%10%12%14%010000200003000040000200920112013201520172019Q1第一产业第二产业第三产业第三产业增长率0%10%20%30%40%0200040006000200920112013201520172019.1-5房地产投资总额固定资产投资增速，同比%房地产投资增速，同比%-10%0%10%20%30%40%50%(1000)10002000300040005000200920112013201520172019.1-5办公楼投资其他投资办公楼投资增幅人民币，亿元租赁市场上半年整体成交放缓，市场先抑后扬，大量新增供应下促使空置率持续攀升，租金在连续下滑后渐趋于平稳上海甲级写字楼供求及空置率核心区及新兴区甲级写字楼净吸纳量与空置率万㎡12%13%14%15%16%17%18%19%20%020406080100120140H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 2019新增供应净吸纳量空置率0%5%10%15%20%25%30%-10-505101520252017Q12017Q32018Q12018Q32019Q1核心区净吸纳量新兴区净吸纳量核心区空置率新兴区空置率万㎡8.806.07.08.09.010.0H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 201910.006.904.05.06.07.08.09.010.011.02013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q1核心区新兴区上海甲级写字楼租金走势核心区及新兴区甲级写字楼租金走势元/㎡/天元/㎡/天租赁市场上半年新增供应主要集中在新兴区，其中北外滩有两个项目入市，区域竞争加剧项目：北外滩来福士（东塔）体量：9.45万m ²报价：9-12元/m ²/天项目：静安国际中心体量：7.09万m ²报价：7.5-9.5元/m ²/天项目：一方大厦体量：4.80万m ²报价：8元/m ²/天起项目：古北SOHO 体量：10.6万m ²报价：7-9元/m ²/天2019H1新增供应约41.7万m ²，其中北外滩：14.3万m ²不夜城：7.1万m ²长宁虹桥：10.6万m ²虹桥商务区：9.67万m ²北外滩虹桥不夜城项目：虹桥汇二期体量：9.67万m ²报价：6.5-8元/m ²/天虹桥商务区20040060080010001200140020112013201520172019H1新增供应存量数据来源：戴德梁行研究部，写字楼部上海甲级写字楼新增供应与存量万m ²◼专业服务✓大部分联合办公品牌趋于理性布局，但个别品牌受资本利好驱动持续扩张，个别联合办公品牌虽有退租现象，但迅速被其他品牌填补。

深度物业顾问 写字楼、别墅
成都市南延线
70,000
住宅
29
上层建筑
全权管理
成都市金牛区蜀汉路
426 号
70,000
30
汇通大厦
前期物业顾问 商业
德阳市泰山南路
250,000
31
上青城
前期物业顾问 综合体
都江堰市青城山镇
重庆
32
新华国际
前期物业顾问 全权委托管理
64753.73 商业+写字楼
重庆市渝中区解放碑
四川省博远置业有限责任公司
成都天合房地产开发有限责任公司
（四）代表客户
（五）发展商推荐信
第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司之项目展示
序 项目
号
合作模式
坐落位置 体量(㎡)/业态 成都
119,688
1
中汇广场
全权管理
商务写字楼、商业
成都市人民南路三段
2
中国水电大厦 深度顾问
76,577 写字楼 成都市高新区 大源组团
区交界处
150,000
前期物业顾问 写字楼、商业、酒店
37
协信中心
后期全权管理 重庆市江北区建新北
路
前期物业顾问 130,000
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大融城
前期工程顾问 商业
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135,000
商业
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前期物业顾问 重庆市南岸区南坪南
城大道 118 号
130,000
别墅
40
坡岭顿小镇
全程物业顾问 重庆市茶园新区玉马
因此，公司对物业管理业务尤其关注与重视，在人员配置和财力上都作了较大的投 入。这具体体现在人员配置方面：