目录
一、房地产证券化基本概念 (2)
1. 房地产证券化的背景 (1)
2. 房地产证券化的基本概念 (1)
3. 房地产证券化的分类 (1)
4. 房地产证券化与资产证券化的关系 (2)
5. 房地产证券化的理论基础 (3)
二、房地产证券化研究现状 (4)
1.国内研究现状 (4)
2.国外研究现状 (5)
三、我国房地产证券化发展历程 (6)
1.市场体系发展历程 (6)
2.相关配套法律 (7)
四、我国房地产证券化发展存在的问题 (7)
1.配套设施的不完善 (8)
2.金融体系信用制度的不完善 (8)
3.房地产金融市场的一级市场交易不够活跃 (8)
4.证券市场发展不完善 (8)
5.相关法规的不健全 (8)
五、欧美房地产证券化的经验借鉴 (9)
中文参考文献 (11)
英文参考文献 (12)
参考网址 (13)
摘要
由于美国次贷危机演变成为全球金融危机，这次危机的元凶——房地产证券化也进入人们视野。本文首先从研究对象入手，介绍了房地产证券化兴起源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80、90年代在欧美市场、亚洲市场获得蓬勃发展，目前包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式，而风险分散理论、分工理论、不对称信息理论、交易成本理论、规模经济理论为房地产证券化提供了理论基础。
随后本文对国内外房地产证券化研究文献进行了梳理。国内文献多立足于我国基本国情讨论房地产证券化的可行性以及实施时需要注意的问题，国外文献成果主要集中于资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响。
接着本文回顾了我国房地产证券化发展历程：2005年，中国建设银行首次以较为规范的方式发行以信贷资产为基础资产的房地产证券化产品，在此之后，中国建设银行在房地产资产证券化领域继续探索和深入实践。但是，我国房地产证券化发展过程中仍存在配套设施的不完善、金融体系信用制度的不完善、房地产金融市场的一级市场交易不够活跃、证券市场发展不完善和相关法规的不健全等问题。
最后，本文通过对欧美房地产证券化实践经验的借鉴指出，我国应该建立房地产证券化体系,培育多元化的投资主体；建立健全个人信用制度严格监管；促进资产评估业和资信评级业的健康发展推荐、完善我国房地产证券化。
关键词房地产证券化住宅抵押贷款证券化资产证券化
一、房地产证券化基本概念
1. 房地产证券化的背景
房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。
2. 房地产证券化的基本概念
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
3. 房地产证券化的分类
房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化，又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹
集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
4. 房地产证券化与资产证券化的关系
图1资产证券化与房地产证券化
通过图1，我们可以看到，资产证券化分为房屋抵押贷款证券化（MBS）和资产担保证券化，其中房屋抵押贷款证券化（MBS）就是造成此次全球金融危机的金融工具，它的实质是房地产抵押贷款证券化，它和房地产融资证券化一同构成房地产证券化。通过图1，我们可以看到资产证券化和房地产证券化不相同同时又具有相互交叉、重合的部分。
5. 房地产证券化的理论基础
(一) 风险分散理论
风险分散是金融活动创新的原动力。最有代表性的风险分散理论是马科维茨的MM理论和威廉·夏普的CAPM理论, 这种思想已经成为现代金融理论和实践发展的主要方法论之一。风险分散理论是从研究风险资产的收益与风险的关系开始的。房地产证券化作为一种金融创新, 风险分散是其原动力。无论是抵押债权证券化还是房地产投资信托基金, 其成功运行都需要比较稳定的收益流基础。投资权益性的房地产证券化也是一样, 要形成一个稳定的收益流, 风险分散是选择投资组合的一个基本目的。所以说,房地产证券化作为一种金融创新而出现, 是基于风险分散理论基础之上的。
(二) 分工理论
经济学界对分工理论的研究源自于亚当·斯密, 后来经过马歇尔、杨小凯的演进、生产率进步和分工演进有密切的关系, 分工经济以专业化经济为基础, 专业化的发展和交易效率的水平是社会发展中互相制约的两难约束。斯密分工思想包含了一般意义上的经济发展机制, 他认为社会分工演进是经济发展的一般机制, 这一思想也同样适用于金融发展。在金融发展的过程中, 包括金融领域在内的各种市场和企业等经济组织形式得以产生和演进。
(三) 不对称信息理论
信息不对称理论产生于20世纪70年代, 以1970年阿克洛夫在《经济学季刊》上发表的逆向选择问题的开创性文章《“柠檬”市场: 质量、不确定性和市场机制》为标志。阿克洛夫在旧车市场模型中对逆向选择问题进行了分析,开创了信息不对称理论的先河。房地产证券化的出现, 在一定程度上降低了这种由不对称信息带来的风险, 也可以说房地产证券化是基于不对称信息而产生的。在房地产证券化过程中, 每一个交易步骤都是由专业的机构来完成,这些专业机构有着丰富的经验, 其信息在很大程度上是透明的, 投资者对投资对象的风险性质的信息有了更多的了解, 在一定程度上避免了逆向选择。
(四) 交易成本理论
新制度经济学将制度经济学和新古典经济学的理论方法有机地结合起来, 与科斯教授创造性并典范性地运用交易成本概念是分不开的。所谓交易成本, 广义地说, 是人与人打交道的成本, 是相对于人与自然打交道的生产成本而言的, 为了得到交易所提供的服务, 人们需要投入各种稀缺的资源。从国外房地产抵押债权证券化的现实来看,证券化的收益一般大于证券化的成本。另外就房地产投资信托而言, 由专门的基金公司来进行房地产投资可以节
省交易成本, 这也是现在房地产信托蓬勃发展的原因之一。
(五) 规模经济理论
规模经济不仅是西方微观经济学中的一个基本概念,而且是产业组织理论研究的核心问题之一, 房地产证券化,则就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程, 它使得投资者与投资对象之间的关系, 由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
二、房地产证券化研究现状
1.国内研究现状
欧阳国欣，张立君（2000）以新制度经济学制度变迁理论为基础，构建一个分析住房抵押贷款证券化问题的理论框架。通过分析，欧阳国欣，张立君（2000）认为我国现阶段难以也不适宜实现住房抵押贷款证券化制度创新，但从长远看，住房抵押贷款证券化的推行，只不过是迟早的事，因此我们必须做好准备。
王长江，侯杰，刘晓辉（2002）分析了我国房地产证券化的障碍分析，包括制度障碍、市场障碍和内在障碍。
曲卫东，陈爽（2005）通过对2005年第一期建行“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”发行的研究指出，由银行试行抵押贷款证券化是可行的。而抵押贷款规模增长和一级市场逐渐成熟的过程中，以银行体系为运作主体，可以相应减少操作和交易成本，有利于试点工作的顺利进行。抵押贷款证券化有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制，并增强了银行资金的安全性，从而会有利于房地产业贷款和住房抵押贷款门槛的降低，有利于金融业和房地产业的稳步、迅速发展。
张固，魏雪清，王霞（2007）分析了我国推行房地产证券化保障措施。李强（2008）分析了房地产证券化产品的风险以及如何进行风险管理。张传良（2008）分析实行房地产证券化,离不开完善相关的制度安排,要完善资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度。余立（2008）指出房地产证券化使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。而现行房地产证券化的运行模式及利益取向，又为房地产证券化的拓展提供了极大的发展空间，因此加速实施房地产证券化正当其时。吴春山（2008）分析了我国房地产证券化的效应与模式选择。金彤（2009）分析了中国房地产证券化的现实意义、
障碍和发展策路。
2.国外研究现状
欧美经济学家研究的重点在于资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响。
凯瑞（Carey,1990）建立了一个在信息不对称情况下的土地价格模型，分析了土地价格变化及投资者数量与银行贷款额之间的关系。在这个模型中，土地价格是投资者和贷款额的函数，这个模型表明出价高于当期市场价格的投资者的不断进入将对土地价格产生重要影响。
通过对1986－1994年全球房地产市场周期进行研究，伯川德（Bertrand,1996）认为，在金融自由化和放松金融管制的情况下，新的信贷机构不断出现，形成了银行间相互竞争的态势。过度竞争使金融机构低估了市场风险，过多的向房地产行业发放贷款，而此时房地产商也会发现他们能够很容易的以较低的成本获得贷款，于是出现了过度放贷现象。因此，金融机构违规借贷以及金融风险的累加，加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与加速破灭。
Mishkin(1997)等人提出，金融机构与借款人间的信息不对称将会导致金融资产泡沫，但并没有就泡沫的形成过程建立模型。
Allen(1998)等人从信息不对称出发，发展出了一个金融机构与实际部门互动的资产泡沫模型，从中得出金融机构的中介作用引致的代理问题最终导致了资产泡沫。
麦金农（Mckinnon）和Phill(1998)以及Krugman(1998)已经论证，政府外在或内在的担保，会导致风险分散行为或过高的资产价格，这种政策可能会加剧泡沫问题。他们认为信用工具创新的多样性而导致的金融中介的代理问题，是资产泡沫得以形成的关键。
除了对资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响之外其他方面的研究成果有：Bradford Case，William N. Goetzmann，K. Geert Rouwenhorst（2000）通过对全球房地产证券化产品连续7年收益率的研究指出，各国GDP的改变导致了全球房地产证券化产品收益的急剧变动。
David Michayluk, Patrick J. Wilsonand Ralf Zurbruegg（2007）通过对美国和英国房地产金融市场的研究指出了两国房地产金融市场的相互影响以及两国房地产金融市场面对利好消息或利空消息时反应不同。
William N. Goetzmann，Frank Newman（2010）通过对1926-1935年期间商业房地产抵
押贷款的研究指出，建设热潮导致了投资者对房地产证券化产品的强烈需求，而过度的投资又导致了重复建设。同时，William N. Goetzmann，Frank Newman还指出房地产证券化产品价值的崩溃早于1929年的大萧条，大萧条不是导致投资热潮破灭的元凶。
三、我国房地产证券化发展历程
1.市场体系发展历程
(一)1992年海南首推“地产投资券”，这是我国住房贷款证券化的首次尝试。
1992年初，海南经济特区率先推出了由开发商发行的房地产投资券.如海南开发建设总公司物业发展公司发行了2600多万元的“万国投资券”;台海地产有限公司发行了“伯乐投资券”:另有一开发商发行了“富岛投资券。三家共发行这种投资券1.5亿元人民币.1993年初，海南三亚市城市开发建设总公司委托海南国际信托投资公司推出了第一张地产券。投资券与地产券的出现，为我国房地产融资证券化拉开了序幕。
(二)1998年，中国人民银行牵头组织“住宅抵押贷款证券化研究”，表明中央银行已开始关注这项业务。
(三)1999年初，由深圳平安保险公司倡导，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成联合研究小组，研究住宅抵押贷款证券化，并提出住房贷款证券化试点方案。
(四)2000年，中国人民银行正式批准中国建设银行、中国工商银行为住房贷款证券化试点单位。这标志着资产证券化业务可以在我国的商业银行有条件地进行。截至2002年12月份，两家银行已连续3次向中国人民银行及国务院上报住房贷款证券化试点方案。
(五)2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备。建设银行与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行;与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理管理咨询(上海)有限公司，开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。
(六)2003年2月21日，中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”。
(七)2005年，中国建设银行首次以较为规范的方式发行以信贷资产为基础资产的房地产证券化产品。
建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了一万五千余笔、金额总计约三十亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行二○○五年第一期“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。
在建行公布的《发行说明书》中披露，该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付。此次证券发行是通过中信信托投资有限公司作为中介机构实施的，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。在29.26亿元的优先级资产支持证券中，A级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。
2007年中国建设银行发行的总额41.6亿元人民币的“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”以及2008年发行的总额27.65亿元的“建元2008-1”，成为我国银行业在房地产资产证券化领域的继续探索和深入实践。
2.相关配套法律
我国从2005年开始从法律层面上规范和推动房地产证券化业务，先后出台了《信贷资产证券化试点管理办法》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》、《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》和《资产支持证券信息披露规则》等法律法规，2008年又出台了《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，为房地产证券化提供了制度上的保障。
四、我国房地产证券化发展存在的问题
房地产证券化是一项复杂的系统工作，涉及面广，技术要求高。发达的市场经济体制、完善的金融市场以及繁荣的房地产业等是房地产证券化的必要条件。而我国目前正处于市场经济发展的初步阶段，金融市场正在逐步完善，房地产业刚刚起步，因此推行房地产证券化，我们面对着许多障碍。
1.配套设施的不完善
房地产证券化需要配套完善的会计、审计和税收处理，可是我们当前阶段市场主体的水平还未达到如此阶段。在会计、审计的角度，合理的房地产证券化会计制度和审计制度的设计将是一个缓慢的过程，因为不同的会计制度和审计制度会导致不同的证券化成本与收益，所以我们应该从长计议。从税收的角度来讲，税收制度的设计既要保证效率减少征税的成本和实现无重复征税，还要兼顾公平，保证纵向平等和横向平等。除此之外，相关专业人才的缺乏也是制约房地产证券化发展的重要因素之一。
2.金融体系信用制度的不完善
由于现阶段我国还没有建立起完善的覆盖全社会的个人信用制度，因此银行无法对借款人的信用等级做出正确的判断，从而也就无法准确的对贷款的风险做出评估。由于金融市场信息不对称和道德风险，存在着市场失灵，所以银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，无形中限制了信贷市场的规模，而萎缩的信贷市场和房地产证券化的推行是道不同不相为谋的。
3.房地产金融市场的一级市场交易不够活跃
长期以来我国实行福利分房制度，金融市场又有国有四大商业银行垄断，因此，我国房地产金融市场形成了以非专业房地产金融机构的商业银行为主体的市场体系，房地产金融市场没有获得真正发展，一级市场交易不够活跃。
4.证券市场发展不完善
房地产证券化品种很多，一旦推出其产品必将对证券市场产生巨大的压力，尤其是当证券市场饱和的时候，它将对证券市场的发展产生不利的影响。当我们注意到房地产证券的流通要承受证券市场和房地产市场的双重风险时，这将使房地产证券化得推行更加困难。
5.相关法规的不健全
房地产证券化涉及众多的市场主体，包括原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、
贷款服务和证券投资者，房地产证券化的过程就是调和他们利益的过程。然而，在我国现行的证券法相关条款并没有规定资产证券化在房地产融资业务中的应用。同时，破产法和信托法都是涉及风险隔离机制的建立等问题，但是这两部法律推出时间都不长，因此在实施过程中难免遇到各种困难。
五、欧美房地产证券化的经验借鉴
其一，建立房地产证券化体系,培育多元化的投资主体。①加决商业银行转制步伐。商业银行通过参与房地产信货业务,在推动住房商品化和社会化方面取得了一定的成效,应及时总结经验,积极培育住房消费市场。②组建全国性的住房银行。住房银行在吸收住房资金积极从事房地产的开发、支持住房消费方面可以发挥积极的作用。③建立专门的政府抵压贷款担保机构。该机构可专门为住房抵压货款提供担保,也可开展抵压货款业务。但其主要职能是在抵押一级市场提供担保或保险,以保障第一货款人的利益并稳定抵押货款规模。④筹建房地产投资信托银行或投资信托公司。积极开展各种信托业务,通过发行收益凭证,广泛筹集资金,进行房地产证券投资或购进房地产等活动,活跃房地产市场,但必须加强管理和监督,禁止投机炒作、扰乱市场秩序的行为。⑤建立二级抵压货款市场,不仅能为商业银行的住房金融业务融入更多的资金,确保安全、可靠、流动性强的运作环境,而且为长期化资金的保值提供可靠的投资环境。
其二，建立健全个人信用制度。银行发放个人住房消费货款,除了审查借款人所购房屋的市场价格,还要审查借款人的资信状况,以确保借款人具备良好的信用和较强的还本付息能力,从而为抵押货款证券化莫定基拙。由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况做出准确判断,对个人信货业务货款风险的评价显得困难重重。同时,由于个人流动性大,财务收支状况难以确定,借款人有无负债和不良信用记录也无从得知。银行为了减少信货风险,只好在货款方式上严格控制。这样一来,无形中制约了个人信货业务规模的扩展,而规模过小的初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。为此,应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报在内的一系列个人信用制度,对借款人就业和收入变动状况以及资产增减情况实行动态监控和跟踪调查,以利于银行扩大个人住房消费货款规模,推动城镇居民购房需求。
其三，严格监管,促进资产评估业和资信评级业的健康发展。一项较为复杂的资产证券化交易往往要涉及到十几家中介服务机构,其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资
信评级机构则是几乎所有资产证券化交易都必须涉及到的,也是最重要的中介机构。相对而言,目前投资银行业行为较规范,基本能满足资产证券化的要求,而资产评估业和资信评级业则差距较大。资产评估业的主要问题是资产评估管理尺度不一,资产评估机构过多过乱，导致行业内不正当竟争加剧评估业务重复收费,加大了企业正常经营成本等。如果对资产评估业不加以规范,那么资产证券化在中国将会举步维艰。资信评级在我国还属于新兴行业,存在的主要问题是资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心目中没有影响力,资信评级无法发挥其应有的作用,使得资产证券化的魅力大为减弱。因此,应规范发展我国的资产评估业和资信评级业。
中文参考文献
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5.余立，论加速实施房地产证券化正当其时，经济师
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12.张固，魏雪清，王霞，我国推行房地产证券化保障措施，合作经济与科技
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导论 本文是育明教育考试研究院历经7年汇编而成，由北京大学李国正博士领衔主编，并有全国众多知名院校的教授、讲师、博士参与编写或者提供相关的资料。在此表示感谢！ 在编写的过程中参考了国内主流的公共管理或者公共行政参考书目： 张国庆，《公共行政学》，北京大学出版社 张成福，《公共管理学》，中国人民大学出版社 夏书章，《行政管理学》，中山大学出版社 陈振明，《公共管理学》，中国人民大学出版社 本书结合了当前公共行政学研究的热点理论以及社会时政热点问题，并且结合了国内近百所行政管理考研院校的真题。考生在备考的时候，可以直接背诵。 此外，考生在备考的时候如果对报考的参考书、报录比、复试线等有疑问可以随时咨询育明教育咨询师。育明教育有对全国近100所行政管理考研院校的分析和研究。 1．1公共行政学考研复习技巧 对于考研专业课的复习，育明教育考试研究院蒋教授建议考生可以采取以下建议： （一）记忆方法 1、快速、反复、多次 根据育明教育咨询师多年辅导经验总结，绝大多数学员在考研复习的时候经常犯的几个错误有以下几个方面： 第一，看书速度比较慢，期望看一遍书就能够把考点记住。不单是复习专业课，很多考生在看英语单词的时候也经常犯这样子的错误。 第二，背诵的时候缺乏复习和巩固。只知道一本书一本书的背诵，结果往往背完之后很快就忘记了。 综上两个问题，育明教育咨询师希望大家一定要养成“快速、反复、多次”记忆的好习惯。 2、重点突出，主次分明 不是考研专业课和考研政治的每个知识点都考，毋庸置疑，考试是有侧重点的。凡是企图一个字不差的记住和背诵下来的想法都是错误的。考研复习必须主次分明，重难点突出。 在考研过程中，20%的知识点会带来80%的分数，希望大家在考研复习的时候必须有所取舍。 3、框架入手，由粗到细 对于一本书，大家首选要明确它的知识框架，然后再慢慢细化。这样比较有利于大家快速的建立起知
人力资源管理概论 1、人力资源的含义：人力资源就是指人所具有的对价值创造起贡献作用，并且能够被组织 所利用的体力和脑力的总和。 2、20世纪60年代以后，美国经济学家W舒尔茨和加里贝克尔提出了现代人力资本理论 3、人力资本的概念：舒尔茨，体现在劳动者身上的、以劳动者的知识与技能或者质量表现 出来的资本，是通过投资才能获得的。 4、人力资源的性质：①能动性：有目的有计划的使用自己的脑力和体力②时效性③增 值性：随着知识，经验的增长而增值④社会性：社会政治文化不同，人力资源质量也不同⑤可变性⑥可开发性 5、人力资源的作用：①人力资源是财富形成的关键要素。②人力资源是经济发展的主要力 量（人力资源在经济增长中的作用；人力资源对企业生存和发展的作用；人力资源是制约企业管理效率的关键因素；人力资源是企业在知识经济时代立于不败之地的宝贵财富。）③人力资源是企业的首要资源 6、人力资源管理的含义：指企业通过各种政策、制度和管理实践。以吸引、保留、激励和 开发员工，调动员工工作积极性，充分发挥员工潜能，进而促进组织目标实践的管理活动。求人、选人、育人、用人、激励人、留人 7、人力资源管理的基本职能：①人力资源规划：对组织在一定时期内的人力资源需求和供 给做出预测，根据预测制定出平衡供需的计划②职位分析与胜任素质模型：职位分析（对组织内的工作内容和职责进行清晰的界定，给出确定的任职资格）。胜任素质模型（完成某项工作、达成某一目标所需要的一系列不同胜任素质的组合）③员工招聘：招募、甄选、录用④绩效管理：对员工工作作出评价，发现问题提出建议。⑤薪酬管理：确定薪酬的结构和水平，实施职位评价，确定福利待遇⑥培训与开发：建立培训体系，实施，反馈⑦职业生涯规划和管理：对自身情况客观分析，确立自己的职业目标，获取职业信息，选择能实现该目标的职业，并制定行动计划和方案⑧员工关系：各主体之间围绕雇佣和利益关系而形成的权利义务关系 8、麦格雷戈X理论-Y理论 （一）X理论：对人性的传统假设： ①大多数人生性懒惰，逃避工作 ②大多数人缺乏上进心责任心，不愿负责任，宁可让别人领导 ③大多数人都是以个人为中心 ④大多数人缺乏理智，不能克制自己 ⑤大多数人欺软怕硬，畏惧强者，安于现状 ⑥大多数人工作时为了钱，满足基本生理需求和安全需求 ⑦只有少数人能克制自己，原理承担责任 （二）Y理论： ①并不是天性不喜欢工作，工作可能是满足也可能是处罚，执行或逃避视情况而定 ②大多数人愿意对工作、他人负责，人们愿意实行自我管理和自我控制来完成应该完 成的目标 ③人具有自我指导、自我表现控制的愿望 ④人在适当条件下，不仅会接受职责，还会谋求职责 ⑤所谓的承诺与达到目标后获得的报酬是直接相关的 ⑥人具有独创性，每个人的思维都有独特的合理性 （三）X理论-Y理论：
中国人民大学2008年管理学综合试题 一、名词解释（每小题3分，共15分） 1、权变管理学派 2、创业精神 3、市场定位 4、公共关系 5、净现值 二、简答题（每小题10分，共60分） 1、简述产品组合策略。 2、简述非营利组织市场营销的特点。 3、简述计划制定的意义。 4、简述学习型组织的特点。 5、简述控制的过程。 6、简述企业的信用政策。 三、计算题（两选一，15分） 1、乙公司股票前三年每年股利2元，第四年起股利固定增长率为4%，无风险收益率3%，证券市场平均收益率13%，乙公司贝塔系数为1.5，股票现价14元。 （1）计算乙公司股票的必要投资报酬率 （2）股价估算，并进行投资决策。 （3）如果按现价买入该股票，计算股票收益率 2、此题是做会计分录的，估计专门考会计专业的，反正我没做过类似的题。 四、论述题（共3道，每题20分，共60分） 1、试述企业文化的构成与功能。 2、论述产品生命周期成长期与成熟期特点以及营销策略的差异。 3、论述企业筹资决策、投资决策、与分配政策的关系。 2007年中国人民大学商学院研究生入学考试管理综合试卷 1、名词解释 1、市场渗透 2、广告 3、需求价格弹性 4、核心价值观 5、营运资金 2、简答 1、简述产品生命周期衰退期特点及营销对策 2、简述主要的市场调查方法
3、简述非正式组织的作用 4、简述战略性人力资源规划管理 5、简述西蒙的决策理论 6、简述评价企业短期偿债能力的比率 3、计算 1、环宇公司2001年销售收入为800万元，利润总额为70万元，变动成本400万元。固定成本为150万元（不含利息费用），该公司总资本为1000万元，资产负债率为50%，债务利息率为10%。 要求：（1）计算营业杠杆系数、财务杠杆系数、联合杠杆系数。 （2）说明营业杠杆系数、财务杠杆系数、联合杠杆系数与相关风险的关系。 2、此题是做会计分录的，估计专门考会计专业的，反正我没做过类似的题。 4、论述 1、试述品牌延伸在市场拓展中的作用 2、试述管理理论创新与管理实践的关系 3、4题选做一题 3、在什么情况下净现值与内含报酬率的结果不一致，试分析其原因 4、按照我国企业会计准则，净利润与现金流量在有哪些不同？ 2006年中国人民大学商学院研究生入学考试管理综合试卷 一名词解释（每题3分，共15分） 1 学习型组织 2 票据贴现 3 密集分销 4 组织市场 5 筹资渠道 二简答（每题12分，共60分） 1 营运租赁与融资租赁的关系 2 简述新产品开发过程 3 论述企业资源与能力 4 影响分销渠道设计的主要因素 5 技术对结构设计的影响 三论述（每题20分，共60分） 1 试述企业文化是如何形成的 2 营运杠杆，财务杠杆和联合杠杆的内涵及其衡量方法 3 试述目标市场(涵盖)战略及其选择应考虑的因素 四计算（15分）
房管局管理信息系统 系 统 介 绍
系统简介 为了规范房屋登记簿管理，保障房屋交易安全，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，我国住房和城乡建设部部制定了《房屋登记簿管理试行办法》。我公司根据《房屋登记办法》中提出的“县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设”，依照《房屋登记簿管理试行办法》开发出这套房产信息系统管理软件，其中包含楼盘表、产权登记、交易、抵押、其它登记（变更、预告、异议、查封）、档案管理、登记簿及综合、商品管理（开发商备案、项目备案、预售登记）、房屋测绘等房产系统内容的几乎所有业务模块，适用于各市县级房屋产权管理部门。使用本系统可以有效地提高管理的工作效率，缩短办证周期，节约管理成本，提高服务水平。 由于涉及的部门较多，所以整个系统采用C/S模式，以满足用户所有环境运行，又要保证数据安全性，后台数据库采用SQL Serer 2000。 系统运行界面如下： 二、功能简介 1、楼盘表 1.1 建立楼盘表
建立楼盘表来方便以后对房屋的登记，对于一些独户，可以根据需要省去此步骤，对相应的信息（坐落，单元，总层数，坐向，房号，所在层数）填写保存后，可以生成楼盘表。 下面是生成的楼盘表，按照单元、楼层、房号分开，并显示产权人名称，十分直观，楼盘表一目了然： 2、产权登记 2.1 产权登记 产权登记是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。我公司在开发此软件的时候充分考虑到易用性，所设计的界面与登记簿上的信息尽可能做到明了，我们设计成表格式的登记界面以方便工作人员登记(我们在
人大考博辅导班：2019中国人民大学房地产开发与管理考博难度解 析及经验分享 根据教育部学位与研究生教育发展中心最新公布的第四轮学科评估结果可知，2017年全国共有19所开设了房地产开发管理专业的大学参与了排名，其中排名第一的是重庆大学，排名第二的是华中师范大学，排名第三的是华东师范大学。 下面是启道考博整理的关于中国人民大学房地产经济与管理考博相关内容。 一、专业介绍 房地产开发与管理专业培养德、智、体、美全面发展，具备较扎实的经济和管理学理论基础，系统掌握房地产经营管理学科理论和技能，通晓相关学科主要理论和方法，有经、管、法和一定工程技术相互交融的良好知识结构，创新意识强，综合素质高，能在政府机关等行政事业单位、银行等各类金融机构、房地产开发经营和房地产咨询、估价、物业管理高级专门人才。本专业主要学习管理科学与工程、土木工程、公共管理、工程图学、工程结构、房屋建筑、工程力学、房地产估价，成本控制等等。 中国人民大学公共管理学院的房地产经济与管理专业考试科目 0202Z3-房地产经济与管理 ①②③申请审核制 跨一级学科考生复试笔试加试科目：④经济学⑤管理学 同等学力考生复试笔试加试科目：④经济学⑤管理学⑥政治理论 此专业实行申请考核制。 二、考试内容 考试内容包括：外语水平、专业水平和综合素质，采用笔试和面试两种考核形式，成绩加总为考生总成绩，各占50%。 （1）笔试：闭卷考核，由学院组织，总分150分，其中专业知识100分（含专业知识70分，各专业命题；研究方法30分，学院题库命题）、外语50分（学院统一命题）。 时间：4月18日下午2:00-5:30 地点：求是楼4层报告厅 通过笔试的考生进入面试。 （2）笔试加试：
《管理学原理》习题 第一篇总论 (2) 一、单项选择题 (2) 二、不定项选择题 (4) 三、判断说明题 (5) 四、简答题 (6) 五、论述题 (6) 本章练习题参考答案 (6) 第二篇计划 (7) 一、单项选择题 (7) 二、不定项选择题 (10) 三、判断说明题 (10) 四、简答题 (11) 五、论述题 (11) 六、计算题 (11) 本章练习题参考答案 (12) 第三篇组织 (13) 一、单项选择题 (13) 二、不定项选择题 (17) 三、判断说明题 (18) 四、简答题 (18) 五、论述题 (18) 本章练习题参考答案 (18) 第四篇领导 (19) 一、单项选择题 (19) 二、不定项选择题 (24) 三、判断说明题 (25) 四、简答题 (26) 五、论述题 (26)
本章练习题参考答案 (26) 第五篇控制 (28) 一、单项选择题 (28) 二、不定项选择题 (30) 三、判断说明题 (30) 四、简答题 (31) 本章练习题参考答案 (31) 简答题论述题答案从略 (31) 第一篇总论 一、单项选择题 1.管理的载体是（） A.管理者 B.技术 C.工作 D.组织 2.管理的对象是（） A.管理者 B.被管理者 C.资源 D.组织 3.在组织中，最有潜力、最为重要的资源是（） A.人力 B.物力 C.财力 D.信息 4.亨利·明茨伯格认为，管理者扮演的十大角色可以归入三大类，即（） A.领导角色、人际角色与信息角色 B.人际角色、信息角色与决策角色 C.人际角色、信息角色与技术角色 D.领导角色、决策角色与技术角色 5.在管理者的技能中，将观点设想出来并加以处理以及将关系抽象化的精神能力是指 （） A.技术能力 B.人际能力 C.概念能力 D.决策能力 6.群体行为学派最早的研究活动开始于（） A.铁锹试验 B.霍桑试验 C.搬运生铁试验 D.金属切削试验 7.三川旅行公司刘总经理在总体市场不景气的情况下,以独特的眼光发现了惊险性旅游 项目与40岁--45岁男性消费者之间的相关性,在此基础上设计了具有针对性的旅游路线和项目,并进行了前期宣传。因为涉及到与交通管理、保险、环保等部门的协调，新项目得到正式批准的时间比预期的晚了整整一年，由此丧失了大量的市场机会。你认为下列那种说法最能概括刘总的管理技能状况？( ) A.技术技能、人际技能、概念技能都弱 B.技术技能、人际技能、概念技能都强 C.技术技能和人际技能强，但概念技能弱 D.技术技能和概念技能强但人际技能弱 8.玛丽在某快餐店当了两年服务员，最近被提升为领班。她极想在新的岗位上取得成功， 所以去征求曾做过领班工作的一位朋友的意见。这位朋友向她道出了三大成功要素：第一，能理解人，能敞开地和人沟通，能在部门内外和他人一起工作；第二，能理解
房地产北京人民大学通讯录 姓名电话 李然首旅华远房地产开发有限公司 陈大为北京嘉恒投资（集团）有限公司夏晓岩北京世纪朝阳房地产开发有限公司霍立中国航空港建设总公司第三工程公司刘硕北京天鸿宝业房地产股份有限公司聂奇飞北京和祥房地产开发有限公司 赵威华远地产 朱楠华远地产 潘全北京双惠源物业管理中心 孙毅北京泰乐房地产开发有限公司 周海晶华远地产 李京来北京嘉恒投资（集团）有限公司敬子海高碑店中铁建筑工程三公司 许宁首旅华远房地产开发有限公司 麦杰北京天鸿宝业房地产股份有限公司程冰雪信步天下房产经纪公司 杨海金北京世纪朝阳房地产开发有限公司王晓昱华远地产 张焕崇沧州嘉和物业有限公司 焦胜辉 吴蓓首旅华远房地产开发有限公司 张剑北京世纪朝阳房地产开发有限公司陈珏然华远地产 张建武廊坊市新奥物业公司 李中胜锡华投资集团股份有限公司 郑颖北京天鸿宝业房地产股份有限公司张捷北京华腾先业房地产经纪公司 唐浩华远地产 安振刚北京嘉恒投资集团有限公司 吴洋深圳国联房地产代理公司
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财务管理学(人大版)第七版
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财务管理（焦树培1134201）第一章思考题 1.答题要点： （1）股东财富最大化目标相比利润最大化目标具有三方面的优点：考虑现金流量的时间价值和风险因素、克服追求利润的短期行为、股东财富反映了资本与收益之间的关系；（2）通过企业投资工具模型分析，可以看出股东财富最大化目标是判断企业财务决策是否正确的标准；（3）股东财富最大化是以保证其他利益相关者利益为前提的。 2.答题要点： （1）激励，把管理层的报酬同其绩效挂钩，促使管理层更加自觉地采取满足股东财富最大化的措施；（2）股东直接干预，持股数量较多的机构投资者成为中小股东的代言人，通过与管理层进行协商，对企业的经营提出建议；（3）被解聘的威胁，如果管理层工作严重失误，可能会遭到股东的解聘；（4）被收购的威胁，如果企业被敌意收购，管理层通常会失去原有的工作岗位，因此管理层具有较强动力使企业股票价格最大化。 3.答题要点： （1）利益相关者的利益与股东利益在本质上是一致的，当企业满足股东财富最大化的同时，也会增加企业的整体财富，其他相关者的利益会得到更有效的满足：（2）股东的财务要求权是“剩余要求权”，是在其他利益相关者利益得到满足之后的剩余权益。（3）企业是各种利益相关者之间的契约的组合。（4）对股东财富最大化需要进行一定的约束。 4.答题要点： （1）财务经理负责投资、筹资、分配和营运资金的管理；（2）财务经理的价值创造方式主要有：一是通过投资活动创造超过成本的现金收入，二是通过发行债券、股票及其他方式筹集能够带来现金增量的资金。 5.答题要点： （1）为企业筹资和投资提供场所；（2）企业可通过金融市场实现长短期资金的互相转化；（3）金融市场为企业的理财提供相关信息。 6.答题要点： （1）利率由三部分构成：纯利率、通货膨胀补偿、风险收益；（2）纯利率是指没有风险和没有通货膨胀情况下的均衡点利率，通常以无通货膨胀情况下的无风险证券利率来代表纯利率；（3）通货膨胀情况下，资金的供应者必然要求提高利率水平来补偿购买力的损失，所以短期无风险证券利率＝纯利率＋通货膨胀补偿；（4）风险报酬要考虑违约风险、流动性风险、期限风险，他们都会导致利率的增加。 练习题 1.要点： （1）总裁作为公司的首席执行官，全面负责企业的生产经营；总裁下设副总裁，负责不同部门的经营与管理；按业务性质来说，一般需要设置生产、财务、营销、人事等部门，各部门总监直接向副总裁负责。 （2）财务管理目标：股东财富最大化。可能遇到委托代理关系产生的利益冲突，以及正确处理企业社会责任的问题。针对股东与管理层的代理问题，可以通过一套激励、约束与惩罚的机制来协调解决。针对股东与债权人可能产生的冲突，可以通过保护性条款惩罚措施来限制股东的不当行为。企业应树立良好的社会责任价值观，通过为职工提供合理的薪酬、良好的工作环境；为客户提供合格的产品和优质的服务； 承担必要的社会公益责任等行为来实现股东财富与社会责任并举。 （3）主要的财务活动：筹资、投资、运营和分配。在筹资时，财务人员应处理好筹资方式的选择及不同方式筹资比率的关系，既要保证资金的筹集能满足企业经营与投资所需，还要使筹资成本尽可能低，筹资风险可以掌控；在投资时，要分析不同投资方案的资金流入与流出，以及相关的收益与回收期，应尽可能将资金投放在收益最大的项目上，同时有应对风险的能力；经营活动中，财务人员需重点考虑如何加速资金的周转、提高资金的利用效率；分配活动中，财务人员要合理确定利润的分配与留存比例。 （4）金融市场可以为企业提供筹资和投资的场所、提供长短期资金转换的场所、提供相关的理财信息。金融机构主要包括：商业银行、投资银行、证券公司、保险公司以及各类基金管理公司。 （5）市场利率的构成因素主要包括三部分：纯利率、通货膨胀补偿、风险收益。纯利率是指没有风险和没有通货膨胀情况下的均衡点利率，通常以无通货膨胀情况下的无风险证券利率来代表纯利率；通货膨胀情况下，资金的供应者必然要求提高利率水平来补偿购买力的损失，所以短期无风险证券利率＝纯利率＋通货膨胀补偿；在通货膨胀的基础上，违约风险、流动性风险、期限风险是影响利率的风险收益因素。 违约风险越高，流动性越差、期限越长都会增加利率水平。违约风险产生的原因是债务人无法按时支付利息或偿还本金，流动性风险产生的原因是资产转化为现金能力的差异，期限风险则是与负债到期日的长短密切相关，到期日越长，债权人承受的不确定性因素越多，风险越大。
公共管理学笔记 第一章 公共管理导论 1.1公共管理的意义 公共管理代表着知识界和实务界对实现一种良好政府治理的努力、希望和探索，即期望建立一个有能力的、负责任的、有效率的、更能体现和实现民主社会基本价值的、不同于传统官僚导向的政府组织、政策及运作模式的新政府治理。 公共管理是以政府为核心的公共部门整合社会的各种力量，广泛运用政治的、经济的、管理的、法律的方法，强化政府的治理能力，提升政府绩效和公共服务品质，从而实现公共的福祉与公共利益。公共管理将公共行政视为一门职业，而将公共管理者视为这一职业的实践者。 公共管理的性质： 1.公共管理承认政府部门治理的正当性； 2.公共管理强调政府对社会治理的主要责任； 3.公共管理强调政府、企业、公民社会的互动以及在处理社会及经济问题中的责任共负； 4.公共管理强调多元价值； 5.公共管理强调政府绩效的重要性； 6.公共管理既重视法律、制度，更关注管理战略、管理方法； 7.公共管理以公共福祉和公共利益为目标； 8.公共管理将公共行政视为一种职业，而将公共管理者视为这一职业的实践者。. 1.2公共管理学的发展与研究途径 公共管理之发展 公共管理这一名词首次出现在20世纪30年代。30年代末期，行政学
者古利克为推动当时的行政改革，主张将管理主义与公共性目标相结合。在英国，1968年的《富尔顿报告》中，同样表达了强化政府表达能力的观点。 严格来说，公共管理作为一个研究领域，正式产生是在20世纪70—80年代，导致公共管理产生的主要原因，有学科发展方面的因素，也有现实背景。 1.公共管理发展的时代背景 从1887年威尔逊的《行政之研究》发表后，公共管理学便成为了一门独立的学科。公共行政学的发展，依照行政学家亨利的观点，经历了不同时期的典范变迁。 第一阶段：政治与行政二分法（1900—1926）。行政学者有古德诺1900年提出政治与行政二分法之观点，主张政治是国家意志的表现，而，行政是国家意志的执行。行政学着怀特于1926年亦主张政治不要干预行政，行政管理系科学的问题，应为出价值中立，而以追求经济和效率为目标。公共行政在这一阶段，关注的是研究如何有效运用资源以执行政策。 第二阶段：行政原则（1927—1937）。在这个阶段，许多学者关注建构“行政原则”。魏劳毕于1929年出版了《公共行政的原则》，特别强调有一些科学的行政原则存在，这些原则可以被发现，行政人员一旦学会如何应用这些原则就可以成为专家，这些原则可以不考虑环境因素而适用于任何地方。 第三阶段：公共行政即政治学。第二次世界大战后，由于“政治与行政二分法”和“行政原则”受到人们的普遍质疑，公共行政开始向政治学回归。这时期的公共行政具有亲爱昂列的规范取向。然而这时期的公共行政以建立规范理论为目的，为知识而追求知识，对改进公共行政实务助益不多。正如亨利所言，形成了有“公共而无行政”，对公共管理者知能的研究与培养，可以说没有多大的建树。 第四阶段：公共行政即管理学。从1960年至70年代起，一部分行政
人民大学商学院企业管理专业历年真题 中国人民大学1999年研究生入学考试试题 考试科目：管理学原理 （略去管理经济学部分） 一，简答题： 1．说明不同类型决策问题的特点 2．阐述组织设计中部门化的集中主要方式。 3．简述需求层次理论 二，论述题： 论述泰罗科学管理原理对提高我国企业管理水平的现实意义 中国人民大学2000年硕士研究生入学考试试题： 科目：管理经济学与管理学 一、名词解释：(每题5分，共20分) 1．机会成本 2．需求弹性 3．风险价值链 4．劳伦茨曲线 二、简答题：(每题10分，共40分) 1．边际收益递减规律和规模收益递增原理是否矛盾，为什么? 2．简述管理过程中非正式组织的作用。 3。说明权变领导理论的基本观点和现实意义。 4．简述企业管理者的角色理论。 三、论述题：(每题20分，共40分)
1．试述有效的组织沟通。 2．试述市场的价格机制在引导资源合理配置中失灵的主要原因? 中国人民大学2001年研究生入学考试试题 考试科目：管理经济学与管理学原理 （略去管理经济学部分） 一，简答题： 1、比较个体决策与群体决策的优缺点。 2、简述水平性组织与扁平化组织这两种结构形态的区别和联系。 说明采用并行工程法进行新产品开发工作组织的原理和意义（任选其一） 3，推行目标管理法的企业，其控制的的主要方式和特点是什么？ 二，论述题： 推进企业变革的领导者，与传统的领导者相比较，他们在管理工作全过程中的行为有什么重要区别？ 中国人民大学2002年研究生入学考试试题 考试科目：管理经济学与管理学原理 一、名词解释（每题5分，共20分）： 1．交叉弹性 2．消费效用 3．隐性成本 4．技术进步 二、简述题（每题10分，共40分）： 1．简述垄断竞争市场的特点及竞争手段的基本容。 2．简述制约组织结构设计和选择的因素。 3．简述有效信息沟通。 4．说明管理的社会责任。
中国房地产泡沫会否破灭 新闻学院李昂2010202349 《蜗居》上映，引无数关注。这是一部非常残酷和现实的电视剧，将官员的奢华，开发商的贪婪，底层穷苦百姓的辛酸真实的表现出来。 “房奴”可能难以坚持将这部电视剧看完，太多的情景就是他们生活的再现。为在城市拥有自己的小窝，他们拿以后数十年的幸福相交换。 他们大多拥有高等教育的背景，为了维护自己一贯以来优秀的荣耀，宁愿选择在一线城市，直面惨淡人生。他们大多出身平凡，在找工作“拼爹”的时代不算意外的败下阵来。 他们却又从不言弃，面对不可思议并且还在飞涨的房价，他们无可奈何，偶尔抱怨却仍努力工作——攒够首付，然后按揭。 他们认为房价下跌是一个伪命题，更坚信中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测报告》纯属谎言。“房市将持续坚挺！”他们始终坚信。 现实果真如此黯淡？房价将成为“普通民众”心头永远的痛？ 我反对！ 中国房地产泡沫必将破灭！ 以下，我将用马克思主义政治经济学“资本积累规律”论证我的观点。 影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展水平、银行利息率、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。 中国人民大学报告认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。 反对者则认为，从历次调控的效果及后市表现来看，国内强大的刚性购房需求的长期存在，房市产销两旺的格局难以短期内难以改变。与此同时，由于我国众多领域尚未对庞大民间资本开放，很多资本占有者只能投资目前仍相当火热楼市，“炒房客”的大量存在将进一步推高房地产价格。这两点因素决定了一段时间内房价上涨的势头很难被抑制。 在我看来，反对者论据看似十分有力，实则漏洞百出。 其一，国内刚性购房需求真的可以持续吗？ 一间属于自己的房子在传统中国人看来是家的象征，这也是诸多新人在结婚时都会选择按揭买房，不惜放弃人生幸福的原因所在。在很多人眼中，没有房的婚姻如同失却灵魂的人，难免沦为行尸走肉。 不少经济学家有这样一种观点，“丈母娘”是房价上涨的重要推手。她们对房子的执着令人惊讶，压迫女婿买房被她们当作自身职责。
《财务管理学》期末复习范围与纲要 第1章总论 1、财务管理概念 是组织企业财务活动、处理财务关系的一项经济管理工作。企业财务活动可以分为4个方面： （1）筹资引起的；1）筹资活动；财务人员要思考企业需要多少资金，通过什么方式筹资（发行股票还是借钱）内部筹资还是外部筹资？筹资长期资金还是短期资金？成本怎样？（2）投资引起的，投资活动；投资活动划分为对内投资和对外投资。对内投资是指企业投资在固定资产和无形资产上的资金数额，财务人员要思考企业要投资在什么项目上，，投资回收期，投资回报率怎样，风险高低怎样？ 对外投资：指投资于其他企业的股票、债券、与其他企业联营或者收购另外企业。财务人员要在各种可能的投资方案中评估选择。 （3）生产经营引起的；指对企业生产经营中现金流的管理。财务人员要在保证采购-生产-销售环节的正常运转，让资金周转起来。财务人员的工作是：思考流动资产与流动负债的管理问题，应收与应付款的催收与偿还问题。其本质是企业现金流的管理问题。 （4）股利分配（利润分配）引起的，企业每个年度应该结算利润，即按规定程序进行利润结算：计算税前利润-弥补以前年度亏损-依法纳税-税后利润分配（留存企业和分配股利（股东） 2、企业财务活动 3、企业财务关系 4、财务管理的目标 4-1、以利润最大化为目标，认为利润代表了企业所创造的价值，利润越多代表企业财富增加的就越多，就越接近企业目标 4-2、以股东财富最大化为目标，认为应为股东创造价值，为投资者创造回报 企业价值最大化，社会至上的股权文化 4-3、财务管理目标与利益冲突 5、经济周期中的理财策略，P16 6、金融市场环境，P19-22 金融市场是资金融通的场所。企业资金的取得与投放都与金融市场分不开，金融市场发挥着金融中介，调节资金余缺的功能。金融市场分为1：外汇市场，2：资金市场，3：黄金市场。。。资金市场分为：1：货币市场（又分为短期证券市场和短期借贷市场），2：资本市场：（分为长期证券市场（一级，和二级）和长期借贷市场） 为资金融通提供场所促进投资和筹资促进企业生产顺利进行； 促进社会资金合理流动，提高社会资金的使用效益。
中国人民大学行政管理考研参考书目 本课程适用于报考中国人民大学大学行政管理专业的所有考生，（包括教育学院和公共管理学院）该专业考研的基本情况是： 本专业考试科目为：政治、英语、专业一620学科基础，专业二841公共管理与公共政策 本专业考研报考录取情况为：教育学院录取5人，公共管理学院录取9人 本专业考研情况介绍： 每年录取人数大概在10人左右，17年较少，所以考研竞争压力比较大本专业考研考试特点： 试题对于基础的考察较多，所以必须牢记教材内容，且需要背诵的内容较多。经济学需要全面掌握知识点以融会贯通，计算题难度为课后题难度。论述题需要关注时政联系课本内容答题。 社会学概论新修、 公共管理学、 公共政策概论、
西方经济学。 2017年新祥旭考研全程复习计划 一、英语全程规划 基础阶段(3月-6月) 1.学习目标：完成至少1轮的单词背诵，巩固语法基础 2.阶段重点：英语单词、语法 3.复习建议： （1）英语每天抽空背背单词，建议时长0.5-1h；不管是用单词软件还是传统词书，不管是用词根词缀还是死记硬背，最重要的是每天都背。积累到某一天时，你会发现好多文章都看得懂了。 （2）英语基础不牢的童鞋，应该花点时间复习语法。语法知识能帮助你在读文章和翻译时更加流畅、对文章意思把握得更准确。 （3）多看看新闻，关注时事热点。近年来的英语作文和阅读都是涉及到热点话题的。 （4）不建议大家在这个阶段做习题集。 强化阶段(7月-10月) 1.学习目标：熟读并详细分析近10年真题 2.阶段重点：真题真题真题，重点是阅读
3.复习建议： （1）单词记忆每天进行，不间断。 （2）定时做真题阅读，做完后详细分析。 ①利用早上整段的时间做真题（作文可以不写），不要查单词，完全自己做，然后对答案，之后看一下答案分析。 ②每天分析2-3篇，分析包括：第一遍分析正确选项，第二遍分析错误选项的设置，第三遍在原位中找对应的句子，是每个选项对应的句子哟，分析为什么这样出题，第四遍，了解文章的背景，作者的情感。 ③此阶段不建议专门建立单词笔记本，重要的单词在分析时顺便查一下就好。 ④时间比较充足的童鞋可以全文翻译阅读原文。 （3）完成阅读后，用同样的方法完型、翻译和新题型。完型和新题型这两类题型不用全文翻译。 冲刺阶段(11月-12月) 1.学习目标：对重点和高频考点知识进行强化记忆，查漏补缺 2.阶段重点：大作文and小作文 3.复习建议： （1）每周写3篇作文，遇到好的词语、句子就整理在一块，形成自己的写作风格；从12月开始，建立专属于自己的写作模板。 （2）此阶段还需要继续练习真题阅读。你以为做过一遍就不会再错啦？试试吧！大部分人会在同样的地方摔跟头。 （3）单词不能停哟！ 考前一周 1.学习目标：放轻松，相信自己在之前的积累 2.阶段重点：运用自己专属的写作模板复习 3.复习建议：
中国人民大学考研历年真题解析 ——620学科基础（管理学） 主编：弘毅考研 编者：ANCHINE 弘毅教育出品 https://www.doczj.com/doc/ba7994907.html,
【资料说明】 中国人民大学620学科基础（管理学）历年真题解析是由中国人民大学的高分考生进行编写，此部分内容涵盖了2007年以来，620学科基础中管理学部分的所有真题及其参考答案。 历年真题是除了参考教材之外的最重要的一份资料，其实，这也是我们聚团队之力，编撰此资料的原因所在。历年真题除了能直接告诉我们历年考研试题中考了哪些内容、哪一年考试难、哪一年考试容易之外，还能告诉我们很多东西。 1.命题风格与试题难易 中国人民大学620学科基础的考试主要是在劳动人事学院和公共管理学院，其中主要还是在公共管理学院的大部分专业，试题一般只有两个部分，简答和论述，共6到7个题目。刚开始的几年，出题基本上以书本为主，试题较简单，但是近三年来，尤其是社会学部分，考察社会调查方法部分逐渐增多，比如2012年这一部分分值接近一半，所以试题难度是逐渐增大，这也给考生增加了难度。在管理学方面，出现了避免猜题的现象，出题的范围更小更细，尤其是2012年的试题。 2.考试题型与分值 大家要了解有哪些题型，每个题型的分值。中国人民大学620学科基础社会学主要是两种题型，简答和论述，简答题每个8分，论述每个17分，一共75分。 3.各章节的出题比重 中国人民大学的专业课是没有考试大纲，因此没有重、难点的告知，但大家可以通过对历年真题的分析，掌握各个章节在整个考研中的重要地位。例如，通过看历年真题，我们可以发现第一章、第二章和第四章为非重点章节，其他章节都是非常重要，第二章为管理学史，作为非管理学专业考生可以作为了解，笔者也未收录在资料中，希望考生通过书本了解。 4.重要的已考知识点 考研专业课试卷中，很多考点会反复出现，一方面告诉大家这是重点，另一方面也可以帮助大家记忆重要知识点，灵活的掌握各种答题方法。对于反复考查的知识点，一定不要局限于答案，而要对答案进行变化，考研是选拔高层次人才的考试，老师不会对一个问题反复让大家背书，因此对于灵活性的要求更高，需要大家养成良好的发散思维。 5.联系热点的出题方式
中国人民大学国家发展与战略研究院副院长陶然为英国《金融时报》中文网撰稿 编者按】：改革是中国2013年的关键词，中共的十八届三中全会给出了“全面改革”方案并将付诸于行动，那么这一方案在现实层面该如何去实施？中国人民大学国家发展与战略研究院副院长陶然对此有深入的思考和观察，在为FT中文网2013年度报告所撰写文章中，陶然教授指出：“改革特别要讲究次序，也就是需要通过找到好的改革突破口，让上一个改革有利于后面一系列改革的进行。如果改革的突破口选错，反而可能导致更糟糕的结果。具体而言，政府在金融和财政体制改革方面需要特别谨慎。” 所有人都同意中国需要改革。这个国家正面临着增长失速、环境恶化、腐败日益严重、及社会日益缺乏稳定等诸多问题。低效率投资正不断困扰着中国日益高负债驱动的经济增长模式。中国共产党的领导层终于向世界展示了他们应对这些巨大挑战的严肃态度。在备受瞩目的三中全会上，审议通过了“关于深化改革的决定”，这是一项宏大而雄心勃勃的行动计划。至关重要的一点，是它确保了继续深化经济改革的方向，并要求在资源配置中赋予市场一个“决定性”的作用。 在经历了一年多不确定性之后，我们终于可以看到，政府准备推动全方位的经济改革。习近平主席和李克强总理都强调为实现中国经济的可持续发展，必须要实现必要的结构性改革。但这种改革是否必须牺牲短期的增长？ 我认为并不必然如此，而且也最好不要如此。 这是因为，如果没有强劲的增长，中国的领导者们就没有足够的财政与金融资源来实现其宏伟的改革计划，也无法继续像2002-2008年间那样通过成立多个资产管理公司来消除金融体系的巨大坏账。目前，对改革者来说，应该提出的问题实际上十分简单：如果过去不可持续的依赖投资和房地产泡沫的经济增长以及不可持续，那么未来可持续、稳定的经济增长应从何而来？ 显然，中国已不需要、也无法继续投资更多的基础设施、工业园区和新城区建设。实际上，任何有正常判断力的人，只要到各个地方，尤其是内部省份的大部分市县走一走，看看目前各地大干快上进行的工业开发区与新城区建设，就不难判断中国工业开发区和新城区建设已严重过度，泡沫化的商品房建设也供给过度。如果中央政府还不采取坚 决的改革措施来扭转这个局面，结果必然是未来几年内就会出现房地产泡沫崩盘并产生连锁反应，最坏的结果，是政府、银行和很多相关企业的资产负债表全面损害，引起整体性经济与金融危机。 总体来看，中国现在必须解决的问题，是为未来中国5-10年甚至更长时间稳定经济增长、并维持社会、政治稳定寻求新的改革突破口。而要想保证经济高速增长，同时又想抑制资产泡沫、控制通胀率，所要实施的改革难度非常大，而改革空间却在日益缩小。 虽然目前中国社会已经初步形成了“中国经济、社会乃至政治体制存在多方面的矛盾，因此需要进行系统性改革”的共识，但系统性改革并不应该是一个面面俱到、全面同步推进的改革。 改革特别要讲究次序，也就是需要通过找到好的改革突破口，让上一个改革有利于后面一系列改革的进行。如果改革的突破口选错，反而可能导致更糟糕的结果。类似的教训，在前苏联、东欧国家转轨过程中俯首皆是，在中国1980年底后期，政府在经济过热的情况下，过快推动价格双轨制并轨的改革，直接带来了全面通货膨胀，并最终延缓了中国经济市场化的进程。
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导论 本文是育明教育考试研究院历经7年汇编而成，由北京大学李国正博士领衔主编，并有全国众多知名院校的教授、讲师、博士参与编写或者提供相关的资料。在此表示感谢！ 在编写的过程中参考了国内主流的公共管理或者公共行政参考书目： 张国庆，《公共行政学》，北京大学出版社 张成福，《公共管理学》，中国人民大学出版社 夏书章，《行政管理学》，中山大学出版社 陈振明，《公共管理学》，中国人民大学出版社 本书结合了当前公共行政学研究的热点理论以及社会时政热点问题，并且结合了国内近百所行政管理考研院校的真题。考生在备考的时候，可以直接背诵。 此外，考生在备考的时候如果对报考的参考书、报录比、复试线等有疑问可以随时咨询育明教育咨询师。育明教育有对全国近100所行政管理考研院校的分析和研究。 1．1 公共行政学考研复习技巧 对于考研专业课的复习，育明教育考试研究院蒋教授建议考生可以采取以下建议： （一）记忆方法 1、快速、反复、多次 根据育明教育咨询师多年辅导经验总结，绝大多数学员在考研复习的时候经常犯的几个错误有以下几个方面： 第一，看书速度比较慢，期望看一遍书就能够把考点记住。不单是复习专业课，很多考生在看英语单词的时候也经常犯这样子的错误。 第二，背诵的时候缺乏复习和巩固。只知道一本书一本书的背诵，结果往往背完之后很快就忘记了。 综上两个问题，育明教育咨询师希望大家一定要养成“快速、反复、多次”记忆的好习惯。 2、重点突出，主次分明 不是考研专业课和考研政治的每个知识点都考，毋庸置疑，考试是有侧重点的。凡是企图一个字不差的记住和背诵下来的想法都是错误的。考研复习必须主次分明，重难点突出。 在考研过程中，20%的知识点会带来80%的分数，希望大家在考研复习的时候必须有所取舍。 3、框架入手，由粗到细 对于一本书，大家首选要明确它的知识框架，然后再慢慢细化。这样比较有利于大家快速的建立起知
【专业指导】2017年中国人民大学企业管理学硕最全经验指导致18学子 作为全国复试最早的学校，等结果却是个漫长的过程—差不多有四周。直到复试名单出来的那一刻，这一年多的考研才算画上了圆满的句号。最近有很多联系我的学弟学妹，而且好像都知道我的一些情况（很好奇都是怎么了解到的）。和学弟学妹的交流中，我仿佛看到了去年准备考研却充满迷茫的自己，好在有那么多学长学姐的经验贴和资料分享，让我能找到明晰的方向。回过头去看，这一年多其实自己走了不少弯路，也有过一些捷径，最后能有幸被录取，觉得可以分享一些自己的考研经历和心得给后继的学弟学妹们参考，希望能对你们有所帮助。先简单介绍下个人情况。楼主是某211财经的应届生学长本科专业是财务管理，报考的是企业管理学硕，虽然都属管理学范畴，但差异还是很大的，所以算半跨吧。初试分数是政治69，英一79，数三143，838管综102，总分393。 下面进入正题： 1.专业选择＋信息搜集“磨刀不误砍柴工”，和高考不同，考研只能报考一所大学的某个专业，除了像法学、mpacc这些统考的专业外，一般而言，选择好了一个专业就很难再更改，尤其是中后期重选专业课成本太高。所以，选好专业特别关键，这不仅影响到你的考研结果，还直接影响到你今后的发展。人大商学院里学硕有管科、商业经济学
等专业，而我报考的专业课代码为838，包括了企业管理、会计学、市场营销、财务学，这四个专业的初试完全一样，区别在于复试所以大家也可以。最近几年学硕一直在缩招，根据16、17年的情况来看，这几个专业的录取线在365——370，四个专业的录取人数在15人左右，具体的录取信息大家可以去人大官网、考研论坛上（考研录取名单https://www.doczj.com/doc/ba7994907.html,/ruc/luqu/）去找，我也在文末留了自己整理的一些录取信息，大家可以对比看看，尤其是被录取学长学姐的初试各科分数，从而逐渐定出自己的目标分数，这些信息的搜集是很关键而且必要的。就学硕来说，数学和专业课绝对是拉分的大头，一定要高度重视，尤其是数学，当然前提是政治英语要过线。像人大838，是要求政治、英语过60，数学、专业课过90。这里大家不要小看专业课的90，因为据不可靠消息说，每年专业课能过线的比例不到30%（这个不保证真实性）。人大商学院的企业管理有战略和组织两个方向，是硕博连读项目，按考研帮上给出的排名来看是排在第一的，欢迎大家报考。信息搜集的问题相信很多学长学姐都提到这方面了。信息的来源五花八门，如何从中省时又高效地甄别出对自己有用的信息很重要，因为考研期间你将遇到各种信息轰炸，各种考研机构的宣传，各种资料习题的轰炸。考研帮就是个不错的信息站，大家可以充分利用。这位学长帖子（https://www.doczj.com/doc/ba7994907.html,/t7865861p1）末的QQ群也不错，里面有不少考上的学长学姐可以答疑，也有一起考研的伙伴们可以交流讨论。另外有些公众号也是不错的，在这里推荐几个：人民日报（时事、出题材料来源处之一，培养党性）、环球