项目管理基本思想和方法在房地产中的应用分析

经营管理　

基于精益思想的房地产成本控制方法运用　

珠海天沐房地产投资有限公司　张俊　

最近十多年来，我国房地产业迅速升温，２００９年全年房地产　

开发投资３６２３２亿元，房屋施工面积３１９６５０万平方米；房地产开　发企业数量迅速增加，从１９９８年房地产开发企业数量２．４４万个　

迅速增加为６．２５万个，年均增长１１．Ｏ％。在反映了房地产市场活　

力不断增强的同时，也反映了我国房地产业竞争激烈程度。因此，　加强精益思想在房地产企业成本管理控制中的运用，它不仅是降　

低成本、提高效率所必需的，而且房地产企业可以从中获得巨大的　

收益。　

－　一、精益成本管理　

精益成本管理是以创造客户价值为前提，以成本战略为指导，　

以价值链成本最小为目标，以成本文化渗透为路径，从而对整个企　

业价值链成本进行的管理。精益成本管理思想的精髓就在于追求　最小价值链成本。在价值链的各个环节中不断地消除不为客户增　

值的作业，杜绝浪费，从而达到降低价值链成本，提高价值链效率　的目的．最大限度地满足客户特殊化、多样化的需求，使企业的竞　

争力不断增强。　

面对瞬息万变的市场环境，房地产企业既要求得生存，也要求　得长期成长和长远发展。因此，房地产企业的成本管理必须从精益　

成本管理出发，立足于“客户满意”．并“为客户创造价值”。精益成　

本管理以客户价值增值为导向，融合房地产开发成本管理的全过　

程，把精益管理思想与成本管理思想相结合，形成全新的成本管理　

理念——精益成本管理。　－　二、房地产成本管理面临的难题　

房地产成本管理是根据企业的总体目标和工程项目的具体要　

求来实施的．在工程项目实施过程中还存在着一些问题：　

１．成本管理缺乏持续性和科学性　

在房地产开发项目中，对于有关职能部门也要建立相应的责　任、权力以及利益分配等配套的管理机制和激励约束措施。有些房　

地产开发商对于这种体制的作用没有引起足够的重视，也没有将　

责权利三者有机融合。而一些项目经理简单认为成本管理是成本　

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我国房地产企业项目管理状况分析

（作者:___________单位: ___________邮编: ___________）

摘要：通过对我国房地产企业总体发展状况的把握，发现了我国房地产企业项目管理存在的主要问题，据此提出了我国房地产企业项目管理的对策建议，利于我国房地产企业的健康有序发展。

关键词：房地产;项目管理;问题对策

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，DOC格式论文，方便您的复制修改删减

由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

ＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦ０ＲＭＡＴｌ０Ｎ　

房地产开发项目管理及成本控制分析　

张家麟　（绿地集团房地产事业二部海珀置业有限公司　上海　２０００２３）　企业管理　

摘要：针对房地产开项目管理工作的内容结合实际情况，对成本控制在房地产开发项目管理中的运用进行了分析，以确保投资价款的合　理使用，提高工程的投资效益。　关键词：房地产　工程管理　嘎目成本管理　中图分类号：ＴＵ７１　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２－－３７９１（２０１０）０２（ｃ）一０１８０—０１　

１房地产开发项目管理的内容　

１．１房地产开发的前期工作　前期工作是指房地产企业的任何一个　

工程项目从获取到土地使用权开始到进入　

工程实体建设前的管理工作。简单地说就　

是自房地产企业土地竞标中标到工程实体　开始建设为止，这个阶段是管理的核心，最　

关键，在这一阶段的主要工作是规划设计、　

方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合　

同以及工程现场的实际情况勘查等，任何　

一项漏洞或错误都会对我们以后的管理造　

成工作上的被动和经济上的损失，这阶段　

对项目投资的影响程度在９５％以上。　１．２房地产开发的设计管理　

选择优秀的勘探设计单位，切忌因过　

分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏　

设计实力的设计单位。一定要以设计观念　先进，设计实力雄厚，成本控制合理等为依　

据择优选择设计单位承担设计任务。　

保持与设计人员的工作性沟通，随时　

掌握设计的进度，及时解决设计中出现的、　需由房地产企业确定的相关事宜，同时要　

把对于项目的设计要求、希望达到的目标　

等与主要设计人员进行沟通、探讨。　

要督促设计单位严格执行国家有关强　制性技术标准，注重提高工程的科技含量，　

并按要求进行施工图审查。房地产企业要　

以身作则，不要自行变更已审查批准的施　工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要　

改进图纸时，必须按照有关规定程序办理　

手续。　

１．３房地产开发的项目管理　施工合同管理。有效的施工管理也是　

产业研究ｆ　Ｔｈｅ　Ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　Ｓｔｕｄｙ　房地产管理中的多项目开发模式分析　王海燕　西宁市城市建设开发总公司　青海西宁８１　０００１　摘要：房地产行业的发展在国民经济中占有及其重要的作用，要想实现国民经济的持续稳定发展就必须做好房地产　行业的管理工作。随着人们对住房需求的增长，我国的房地产行业迎来了一个飞速发展的时代，为了满足现代人们　对住房性能要求的需要，房地产企业就需要选用先进的开发模式，来实现其项目的科学管理与控制，为此本文房地　产管理中的多项目开发模式做了比较详细的分析。　关键词：房地产行业；管理模式；多项目管理；分析　我国的市场经济转型为房地产企业的发展提供了难得的发展　条件，为了实现市场经济体制下房地产业之间的良性竞争，房地产　企业必须不断的进行改革创新，以达到其经济利益的实现，而多项　目开发管理模式的运用就能够很好的促进房地产企业的发展，为　此必须加强这方面的研究，以推进房地产企业的项目开发管理。　一、多项目管理概述　多项目管理是一种新兴的管理方式，这一管理方式的运用能　够对企业的全部项目进行有效的选择、评估、计划与控制。实践　中的多项目管理是由一个项目经理来同时负责多个项目的管理工　作。这就能够实现项目之间的统筹协调，达到资源的合理分配，最终　实现项目的综合执行效果。广义上的多项目管理，也可能是由一个　公司经理统领公司内部的各个职能部门，来对多个项目进行管理与　控制。单个项目的管理并不能实现资源的最优组合，而通过多项目　管理的实施，就能通过一个项目经理的统筹协调来实现企业资源的　合理利用，实现资源利用的最优化，取得项目实施的科学管理实效。　二、房地产管理多项目开发的必要性　在我国城乡一体化发展的过程中，房地产行业也得到了飞快　的发展，可以说房地产行业的健康稳定发展关系着国民经济的稳　定，为此，必须做好房地长企业的控制管理，以实现建筑行业的健　康良序发展。我国正处于市场经济发展阶段，房地产企业要想在　竞争中获胜就必须不断创新企业的管理模式，这样才能使其能够　适应激烈的市场竞争，实现企业经济效益的最终实现。然而在我　国的很多房地产企业中，仍存在资金管理不科学，楼盘营销不合理　的现象，为此导致很多房产开发项目进行到一半被迫搁置，这会给　房地产企业带来巨大的经济损失，也会造成资源的极大浪费。为　此必须建立科学有效的管理机制来实现房产企业管理的现代化，　这也是房地产管理发展多项目开发模式的重要背景。　１、选择多项目模式是房地产企业自身发展的必然选择。现　阶段，我国的房地产企业还存在资产规模小及资质等级较低的现　状，很多企业的经营能力还不高，还不能实现资源的最优化利用，　这使得我国的很多房地产企业的风险应对机制相对较差。为了有　效解决这些问题，房地产企业必须做好企业的内部管理，这样才能　有效的保证企业的项目能够最终完成。然而，房地产行业涉及的　面比较广，加之其项目的启动非常复杂，还容易受各种不确定因素　的影响，所以只有通过科学的多项目管理模式的选择才能有效的　实现企业的科学管理。房地产开发必须有足够的资金来作为开发　后盾，这也需要房地产企业要通过多项目管理的方式来实现资金　的合理运用。　２、选择多项目模式是房地产企业适应市场经济发展的必然　选择。在房地产行业的发展过程中，房地产企业的发展更为规范，　分工也出现了细化的趋势，在房地产行业的快速发展中不同的企　业其往往具有其独特的行业优势，而房地产产品的一个最大特点　就是要具有均好性，这就要求企业必须扩大自己的规模，规模化经　营横沟吸纳更多的优秀人才，以促进房地产企业能够通过核心竞　争力的提高，最终实现企业的良性发展。　３、选择多项目开发管理模式是房地产企业提高投资利率的　重要保证。房地产企业涉及的投资成本较大，如果在开发中企业　采取单一的开发模式，就不能实现资金的科学周转，会使企业不能　适应市场经济的发展需要。而多项目开发模式的选择，能够实现　几个项目的同时进行，还能有效的控制资金，实现企业项目的统筹　协调发展。多项目管理还能将某些项目的资金流入直接为另一个　项目提供资金的流出，这样就实现了各个项目之间资金的灵活周　转，使得企业能够用最少的资金获得更大的收益。　三　房地产在多项目开发的管理中所采取的模式　随着多项目开发管理模式在房地产行业的不断应用，很多房　地产企业已经将多项目开发的管理模式成功运用到企业的发展战　略目标中，并取得了一定的成就。　１、矩阵式管理型。矩阵式管理型的执行主体是项目部，在项　目的执行，企业集团能够实现对所属管辖区域的直接监管，还能实　现对项目设计、拓展和销售的有效指导。而一般性的业务项目，　多数是由各自区域的公司直接自行管理和运营。矩阵式管理模式　的采用能提高企业的市场灵敏度，使得项目成员能够对外界环境　变化做出迅速反应，这样就能有效的实现资源的合理配置，减少了　不必要的浪费。然而矩阵式管理模式也存在一定的弊端，在这一　管理模式下会存在双重的领导，这就使得工作中容易出现分歧，如　果处理不好也会给企业的内部管理带来负面影响。　２、职能管理型。随着项目管理进入不同的发展阶段，其具体　的经营方式及管理任务也各不相同，为此房地产企业的各职能部　门，就要根据自身的不同情况适时的介入到项目的管理中去。在　项目管理中，总集团只是监管区域一级，具体任务则由区域级直接　对项目的拓展、项目的设计、工程和销售进行管理。这就能够通　过统筹发展来实现内部资源的合理利用，使得在分工集中的条件　下最大限度的实现资源的反复利用。　３、项目管理型。项目管理型的管理模式运用能够实现企业　对外部环境的迅速反映，这一管理模式是指企业以项目公司为项　目开发的主体，通过设立拓展、工程、设计及销售等职能岗位来　实现管理。项目管理最大的优点就是能够迅速的对外部环境做出　相应的反应，然而总部门对项目的控制如果得不到具体的实施，就　会造成资源的闲置，影响资源的综合利用。　四，结语　总而言之，在房地产行业中通过多项目开发管理模式的运用，　能够促进房地产企业的发展，使得房地产企业能够更加适合市场　经济的发展。为此房地产企业要积极进行多项目管理的研究及应　用，以促进房地产企业管理水平的不断提高。四　参考文献　［１】吴小琴．房地产开发企业项目管理存在的问题及对策［Ｊ】．中　国科技信息，２００９（］９）　【２】张弘，于洋．浅析宏观调控对房地产企业的影响【Ｊ】．黑龙江科　技信息，２００８（１　５）　．　ＭＯＤＥＲＮ　ＢＵＳ１ＮＥＳＳ现代商业