2020年物业管理行业
分析报告
2020年11月
目录
一、物业行业的价值创造 (6)
1、物业的行业特征：空间广阔、估值锚清晰 (6)
（1）物业行业是个万亿规模的赛道，发展空间广阔 (6)
（2）物业公司经营稳健，具有相对清晰的估值锚 (7)
2、物业的价值创造：解决了存量资产的保值增值的痛点 (7)
二、过往之鉴：物业公司的角色转变与高估值来源 (10)
1、角色转变：从成本中心到利润中心 (11)
2、赛道之争：社区增值服务重塑住宅物业的价值 (12)
3、物业高估值的背后 (14)
三、发展之道：大资管、大运营各领风骚 (15)
1、物企发展的两大时代背景：消费升级和产业升级 (15)
2、大运营路径代表公司：碧桂园服务 (16)
（1）公司项目逐步实现全国性覆盖，和地方城市有充分的合作基础 (17)
（2）借由大量横向和纵向的并购，不断丰富管理业态和服务内容 (18)
（3）切入城市运营领域，在全国范围内形成了大运营发展的格局 (18)
3、大资管路径代表公司：永升生活服务 (19)
四、未来之路：平台型巨头终将诞生 (21)
1、我国房地产市场将长期维持10万亿量级的规模 (21)
2、地产产业链的特点是行业规模大、细分领域多、产业链条长，具有诞生平台型公司的土壤 (22)
3、国际物业龙头大多进行或横向或纵向的多元化 (23)
五、主要风险 (25)
1、行业定价政策存在不确定性 (25)
2、后勤市场化不及预期 (25)
3、跨界竞争对手的竞争 (25)
自2018年以来，物业公司上市潮开启，并享受了资本市场的热烈追捧，当年共有6家物管公司上市，超过了此前上市物管公司的总和。2020年我们迎来更多的物业公司的上市，据统计2020年已有11家物管公司上市，还有9家物管公司已经递交招股说明书，给人“乱花渐欲迷人眼”之感，这是千帆竞发还是泥沙俱下？而越来越多的上市物业公司借助资本市场的助推进行了大量横向和纵向的并购，又是否脱离了主业的逻辑？
注：*包括8家新上市公司和12家交表公司
万亿规模赛道，且具有清晰的估值锚。根据我们测算，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿，行业总规模超过2.5万亿。由于物管行业具有消费属性，中长期来看，估值锚是比较清晰的。随着中国的经济发展方式由粗放式发展转向精细化发展，很多轻资产行业都会受到追捧。其次，房地产存量时代到来，物管解决了存量资产的保值增值的痛点。毫无疑问，物业行业具有其巨大的社会价值，是一个可以持续创造价值的行业，也应该在其估值上得以体现。
增值服务重塑住宅物业的价值，资本市场高估值的意义是将物业服务的外部性内部化。如果考虑到增值服务的存在，住宅物业对于业绩的贡献明显提升。由于物业服务具有外部性，物业的价值是由被服务的资产的价值来体现，价值很难直接被量化，而资本市场给了物业公司一个价值重估的平台，这就是把外部性内部化。从这一层来讲，物业公司的上市潮并不影响物业公司的长期投资价值。
当前物业公司发展的两个主要战略分别归纳为大资管和大运营。在诸多经济发展的趋势中，消费升级和产业升级是我们不可忽略的两个时代特征。从行业所处的时代背景出发，这两种发展方向分别对应了产业升级和消费升级这两种趋势。大运营的典型公司是碧桂园服务，借由大量横向和纵向的并购，不断丰富管理业态和服务内容，并借此切入更大范围的城市运营服务领域。大资管的典型公司是永升生活服务，更多是探索住户潜在的消费场景，挖掘新的服务需求，坚决执行品牌战略来打造长期护城河。
