2017中国物业服务百强企业研究报告

目录第一部分研究背景与目的第二部分百强企业研究方法体系第三部分 2017中国物业服务百强企业名单第四部分 2017中国物业服务百强企业发展特点分析一、管理规模：管理面积均值达2725万平米，市场占有率近三成二、经营绩效：强化基础服务扩规模，创新多种经营提效益三、服务质量：专业专注打造高品质服务，匠心匠技实现资产保值增值四、发展潜力：技术和资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海五、社会责任：践行企业责任，促进社会和谐，引领行业进步第五部分 2017中国物业服务百强企业专项研究分析第六部分结语1第一部分 研究背景与目的由中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十年，这十年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。

2017年3月，“两会”部署2017年重点工作任务明确指出，“进一步释放国内需求潜力，增强内需对经济增长的持久拉动作用，深入实施创新驱动发展战略，促进经济结构优化升级，不断提高竞争力”。

房地产市场的快速发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间，新技术的应用和资本市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。

中国指数研究院以“笃实进取，创新升级”为主题，全面启动“2017中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。

在总结十年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2017中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。

2017中国物业服务百强企业研究的目的：（1） 科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；（2） 系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量；（3） 以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据。

【物业品牌百强】2017中国物业服务品牌百强企业名单华润置地(北京)物业服务有限公司招商局物业管理有限公司万达物业管理有限公司北京首华物业管理有限公司金科物业服务集团有限公司佳兆业物业管理（深圳）有限公司成都嘉善商务服务管理有限公司深圳市明喆物业管理有限公司浙江祥生物业服务有限公司雅居乐物业管理服务有限公司四川民兴物业管理有限公司四川嘉宝资产管理集团股份有限公司广州奥联物业股份有限公司北京住总北宇物业服务公司广东众安康后勤集团有限公司成都成飞物业服务有限责任公司上海锐翔上房物业管理有限公司深业集团（深圳）物业管理有限公司绿城物业服务集团有限公司厦门海投物业有限公司保利物业管理有限公司重庆加州物业服务有限公司河南建业物业管理有限公司深圳天安智慧园区运营有限公司广东公诚设备资产服务有限公司昆明银海物业服务有限公司幸福基业物业服务有限公司南京紫竹物业管理股份有限公司远洋亿家物业服务股份有限公司重庆市长安物业管理有限公司长城物业集团股份有限公司第一物业（北京）股份有限公司广东碧桂园物业服务股份有限公司成都金房物业服务有限公司北京首开鸿城实业有限公司广东省华侨物业发展有限公司卓达物业服务股份有限公司浙江浙大新宇物业集团有限公司山东省诚信行物业管理有限公司深圳市华佳宏物业投资集团有限公司山东明德物业管理有限公司狮城怡安（上海）物业管理有限公司江苏银河物业管理有限公司上海中企物业管理有限公司广州广电物业管理有限公司浙江大管家物业管理服务有限公司山东东晨物业管理有限公司厦门联发（集团）物业服务有限公司北京金融街物业管理有限责任公司浙江浙大求是物业管理有限公司广州奥园物业服务有限公司中土物业管理集团有限公司世茂天成物业服务集团有限公司北京和泓物业服务有限公司上海科瑞物业管理发展有限公司江苏金枫物业服务有限责任公司新中物业管理（中国）有限公司安徽诚和物业服务有限公司上海文化银湾物业管理有限公司重庆泽京物业管理集团有限公司河北恒辉物业服务集团有限公司湖南都美物业管理有限公司阳光城物业服务（福建）有限公司深圳市东部物业管理有限公司廊坊荣盛物业服务有限公司深圳市特科物业发展有限公司珠海葆力物业管理有限公司上海航天实业有限公司深圳市保利物业管理集团有限公司北京恒富物业服务有限公司武汉天源物业管理有限责任公司广州方圆现代生活服务股份有限公司青岛海尔地产服务有限公司云南俊发物业服务有限公司南京新鸿运物业管理股份有限公司兰州民召物业管理集团北京网信物业管理有限公司河南正弘物业管理有限公司深圳市城建物业管理有限公司上海陆家嘴物业管理有限公司长沙市长房物业管理有限公司上海浦江物业有限公司北京世纪城物业管理有限公司中油阳光物业管理有限公司苏州新港物业服务有限公司上海上实物业管理有限公司深圳市赛格物业管理有限公司上海永升物业管理有限公司深圳市之平物业发展有限公司上海复瑞物业管理有限公司上海百联物业管理有限公司深圳市莲花物业管理有限公司成都励志一行物业服务有限公司深圳市万厦居业有限公司重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司深圳华强物业管理有限公司广州市润通物业管理有限公司云南巨和物业服务有限公司重庆海泰管理服务有限公司西安天朗物业管理有限公司上海高地物业管理有限公司深圳市莱蒙物业服务有限公司北京亿展资产管理有限公司大连豪之英物业管理有限公司盛全物业服务股份有限公司苏州市会议中心物业管理股份有限公司汇得行控股（中国）有限公司海南珠江物业酒店管理有限公司浙江开元物业管理股份有限公司江苏中住物业服务开发有限公司郑州新世纪物业服务有限公司武汉百步亭花园物业管理有限公司北京首欣物业管理有限责任公司深圳市鹏基物业管理有限公司深圳市福田物业发展有限公司泛海物业管理有限公司融信（福建）物业管理有限公司四川远鸿物业管理有限公司上海东湖物业管理有限公司仁恒物业服务管理（中国）有限公司广州市时代物业管理有限公司安徽省长城物业管理有限公司福星智慧家物业服务有限公司重庆隆鑫物业管理有限公司鑫苑物业服务有限公司天津天孚物业管理有限公司深圳市金地物业管理有限公司浙江金都物业管理有限公司中航物业管理有限公司北京航天万源物业管理有限公司万科物业发展有限公司深圳市天健物业管理有限公司成都嘉诚新悦物业管理有限公司深圳市新东升物业管理有限公司广州粤华物业有限公司深圳德诚物业服务有限公司广州市宁骏物业管理有限公司上海复欣物业管理发展有限公司鲁能物业服务有限公司深圳市方益物业发展有限公司重庆大正物业管理有限公司永旺永乐(江苏)物业服务有限公司上海德律风置业有限公司浙江众安物业服务有限公司海南一卡通物业管理股份有限公司江苏东恒国际物业服务有限公司四川悦华置地物业管理有限公司浙江颐景园物业服务有限公司北京中铁第一太平物业服务有限公司深圳市恒基物业管理有限公司广东东联物业管理有限公司新世界发展(武汉)物业管理有限公司四川新华物业有限公司天津市天房物业管理有限公司上海明华物业管理有限公司河南绿都物业服务有限公司长春房地（集团）有限责任公司云南实力物业服务有限公司深圳市华侨城物业服务有限公司四川港联华茂物业服务有限责任公司山东宏泰物业发展有限公司重庆华宇物业服务有限公司重庆新东原物业管理有限公司安徽创源物业管理有限公司福州泰禾物业管理有限公司深圳市嘉诚物业管理有限公司中海物业集团有限公司中化金茂物业管理（北京）有限公司彩生活服务集团有限公司福建福晟物业有限公司重庆新龙湖物业服务有限公司广东宏德科技物业有限公司上海吉晨卫生后勤服务管理有限公司宁波银亿物业管理有限公司杭州钱塘物业管理有限公司新城物业服务有限公司深圳市大众物业管理有限公司上海漕河泾开发区物业管理有限公司上海紫泰物业管理有限公司路劲物业服务集团有限公司广州市庆德物业管理有限公司中信物业服务有限公司北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司杭州绿宇物业管理有限公司河北隆泰物业服务有限责任公司安徽新亚物业管理发展有限公司深圳市国贸物业管理有限公司深圳星河智善生活股份有限公司宁波市亚太酒店物业管理有限公司温州丽洁物业管理有限公司伯恩（福建）物业管理有限公司桂林彰泰物业服务有限公司河南楷林物业管理有限公司重庆同景物业服务有限公司福建冠深物业管理有限公司郑州仁和物业服务有限公司甘肃天庆物业管理有限公司上海景瑞物业管理有限公司禹洲物业服务有限公司北京城承物业管理有限责任公司中天城投集团物业管理有限公司阳光壹佰物业发展有限公司河南正商物业管理有限公司江西燕兴物业管理有限公司长沙市天创物业管理有限责任公司。

物业服务企业综合实力排名活动报告在物业管理改革发展30周年之际，为反映行业发展成就，推动物业服务企业的品牌建设，提高优秀企业的知名度和影响力，促进企业综合实力成长和行业健康发展，中国物业管理协会（以下简称“中物协”）开展了“全国物业服务企业综合实力排名活动（以下简称“排名活动”）。

第一部分排名活动的基本情况1.1.活动发起与组织。

活动发起与组织。

本次排名活动由中物协组织实施，制订了《全国物业服务企业综合实力排名活动实施办法》，明确了活动目的、指导思想、组织领导原则；排名活动的规则（指标要素、计算方法、申报流程、实施原则、限制申报条件）；申报材料的要求；以及发布办法，作为活动依据。

2.2.企业申报与初审。

企业申报与初审。

作为物业管理改革发展30周年的一项重要活动，本次排名活动得到了全国各地物业管理行业主管部门、行业协会和广大物业服务企业的大力支持和积极响应。

各地协会进行了广泛动员，一些地区还配合开展了本地区的排名活动，推荐优秀企业进行申报。

最终全国225家优秀物业服务企业向中物协申报了企业数据和资料。

经审核，其中来自29个省会城市,5个计划单列市,19个地级市的218家企业上报的资料符合申报要求。

3.3.活动活动活动原则与原则与原则与流程。

流程。

此次排名活动坚持以下几项原则：客观性原则。

数据来源、核查、计算基于企业客观数据资料，排名结果形成过程杜绝人为主观评价和操作，保证结果的客观真实。

诚信守诺原则。

要求参加活动的单位本着诚实守信的精神，所申报数据务必真实，并与企业报表、有效合同等原始资料和数据吻合。

签署承诺书，并对承诺内容负责。

公开、公平、公正原则。

活动组织各方及专家组应公平、公正、负责地做出推荐、判断和审查。

回避原则。

评审组工作人员及专家，回避对关联企业的审查。

保密原则。

活动过程中涉及的所有申报数据、审查分数严格控制，为企业保密。

排名活动流程按照：参与企业根据活动规则准备申报材料，经各地方物业管理协会对申报所涉及数据的原始合同、会计报表、审核报告和纳税证明等原件进行初审后，于2011年6月30日前报送中物协秘书处。

全国物业行业调研报告一、全国物业行业概述1、物业行业现状及分析2、全国物业行业主管部门及主要法律法规3、全国物业行业百强企业及部分物业企业分析二、东北地区物业行业概述1、辽宁、吉林、黑龙江省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析三、华北地区物业行业概述1、河北、山西、内蒙古省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析四、京、冿、渝、沪地区物业行业概述1、北京、天冿、重庆、上海物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析五、华东地区物业行业概述1、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析六、中南地区物业行业概述1、河南、湖南、湖北、广东、广西、海南省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析七、西南地区物业行业概述1、四川、云南、贵州、西藏省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析八、西北地区物业行业概述1、陕西、宁夏、青海、甘肃、新疆省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析苏州市东吴物业管理有限公司苏州市东吴物业管理有限公司,成立于2000年11月，注册资金2000万元。

时至今日，东吴物业下设6个管理部门，20个子、分公司。

2017中国物业服务百强企业研究报告word————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2目录第一部分研究背景与目的第二部分百强企业研究方法体系第三部分2017 中国物业服务百强企业名单第四部分2017 中国物业服务百强企业发展特点分析一、管理规模：管理面积均值达2725 万平米，市场占有率近三成二、经营绩效：强化基础服务扩规模，创新多种经营提效益三、服务质量：专业专注打造高品质服务，匠心匠技实现资产保值增值四、发展潜力：技术和资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海五、社会责任：践行企业责任，促进社会和谐，引领行业进步第五部分2017 中国物业服务百强企业专项研究分析第六部分结语31第一部分 研究背景与目的由中国指数研究院与中国房地产 TOP 10 研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自 2008年以来已连续进行十年，这十年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律， 为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。

2017 年 3月，“两会”部署 2017 年重点工作任务明确“进一步释放国内需求潜力，增强内需对经济增长的持久拉动作用，深入实施创新驱动发展战略，促进经济结构优化升级，不断提高竞争力”。

房地产市场的快速发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间，新技术的应用和资本市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。

中国指数研究院以“笃实进取，创新升级”为主题， 全面启动“2017 中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。

在总结十年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2017 中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。

中国物业服务百强管理模式、经营绩效、服务质量、社会责任及发展潜力分析一、管理规模在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。

百强企业积极拥抱市场变化，实施多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。

2019年百强企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增速15.08%。

百强企业市场份额进一步扩大至43.61%，市场集中度持续提升。

2019年TOP10企业管理面积均值达2.21亿平方米，是百强企业均值的5.16倍，市场份额达9.22%，强者恒强态势延续。

TOP11-30企业管理面积均值为8021.24万平方米，是百强企业均值的1.87倍，同比增长26.05%，增速显著；TOP31-50企业和TOP51-100企业管理面积均值分别为2638.24万平方米和1355.68万平方米，低于百强企业均值。

2019年规模快速扩张是百强企业发展的主基调。

纵观百强企业过去一年的扩张成绩，可以发现，多方面借助兄弟开发企业资源优势，仍是百强企业实现规模增长的重要保障。

2019年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。

首先百强企业承接兄弟公司独立开发的项目，每年获得管理面积的稳定增长；其次在兄弟公司合作开发的项目中积极争取物业管理权，进一步扩大覆盖面积。

2019年，奥园健康、新城悦服务、滨江服务、碧桂园服务、佳兆业美好受益于兄弟开发企业的规模扩张和项目优势，管理面积获得持续增长，管理面积中超过50%都是来源于兄弟公司独立开发和与关联方合作开发的项目。

2019年，碧桂园、新城控股、奥园集团、佳兆业集团销售规模均在1000万平方米以上，为物业服务企业规模扩张提供坚实基础。

百强企业市场拓展不再盲目，采取更多样化、更科学的手段，促进管理规模高效扩张。

2019年，银城生活服务、雅生活服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、时代邻里持续加大市场拓展力度，降低对兄弟开发企业的依赖，2019年市场拓展面积比例均较2018年有所上升，其中，时代邻里市场外拓面积比例增长最快，由2018年28.84%增长到2019年54.80%，增长25.96个百分点，市场拓展成效尤为突出。

城市物业化，物业城市化一、概述城市物业化是城市管理的一种新模式，旨在运用市场化机制，通过"专业服务+智慧平台+行政力量"相融合的方式，对城市公共空间与公共资源、公共项目实行全流程"管理+服务+运营"。

城市物业包含城市管理、市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理服务、交通管理、城市治安、市民生活服务等多领域的业务。

物业城市化是将整个行政区划视为一个“大物业”，旨在构建政府主导、企业运作、社会广泛参与的新型城市治理生态圈，让城市生活更美好。

通过搭建环卫绿化、城市照明、垃圾清运、城市排水系统、综合管廊、电缆沟和物业管理等多板块智能化管理子系统，对各类城市部件实现24小时实时跟踪、可视化呈现、即时报警、智能派单等功能，对散落在城市生活中的数据进行整合分析，形成企业级“城市中枢”，逐步推动城市管理智慧化。

物业企业利用专业力量，扩大经营范围，实现物业城市化，进而与城市的发展捆绑在一起，实现跨越式发展，二、物业管理行业概述砥砺发展三十年，行业迎来新起点1、行业定义物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。

物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态，如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等多种物业形式。

物业管理是指对各类物业进行经营、维护和管理的活动。

图表1:物业业态分类2、行业发展历程我国物业管理行业最早可以追溯至1981年，全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司成立，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。

从1981年到1994年，可以算是物业管理行业的探索和起步阶段。

21世纪后，随着《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，行业开始进入法制规范期。

2010年之后，随着存量地产项目规模不断增加，各地方以及中央开始意识到了发展存量物业经营的重要性，政府随后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，2014年公布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》。

2017年物业管理企业专题分析报告目录第一节业务模式已经分化，社区增值服务成新增长点 (4)一、彩生活：打造社区家庭服务平台 (4)二、中奥到家：管家服务与“爱到家”平台推动长期成长 (4)三、绿城物业：领先的高端住宅物业管理服务供应商 (5)四、中海物业：提供中高端物业优质管理服务，O2O平台起步 (6)第二节大行业小公司背景下，市场面临整合 (8)一、百强企业发展态势：集中度正在提升 (8)二、4家研究公司经营对比 (10)第三节财务分析 (15)一、盈利规模与增长：四家企业均增长迅速，彩生活最为耀眼 (15)二、盈利能力：彩生活与中奥到家各指标改善显著 (18)三、成本控制 (22)四、核心财务指标 (27)第四节总结：扩张速度和消化能力是关键，O2O是新增长点 (29)图表目录图表1：2011-2014物业服务百强企业服务规模变化趋势 (8)图表2：2014全国各类物业竣工面积及百强企业管理业态 (8)图表3：2011-2014物业服务百强企业业务收入变化 (9)图表4：2014物业服务百强企业收入构成 (10)图表5：2012-2015年4家公司的在管项目建筑面积 (10)图表6：2012-2015年4家公司的在管项目数量 (11)图表7：4家研究公司2015年收入构成对比 (13)图表8：2012-2015年彩生活收入（酬金制为主） (15)图表9：2012-2015年另外3家公司收入（包干制为主） (15)图表10：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业毛利润对比 (16)图表11：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业EBITDA对比 (17)图表12：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业核心净利润对比 (18)图表13：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业毛利率对比折线图 (19)图表14：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业EBITDA利润率对比折线图 (19)图表15：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业核心利润率对比折线图 (19)图表16：彩生活业务线毛利率 (20)图表17：中奥到家业务线毛利率 (20)图表18：中海物业业务线毛利率 (21)图表19：绿城物业业务线毛利率 (22)图表20：彩生活销售及管理费用率 (22)图表21：中奥到家销售及管理费用率 (23)图表22：中海物业销售及管理费用率 (24)图表23：绿城物业销售及管理费用率 (24)图表24：中奥到家销售及服务成本主要项目 (25)图表25：中海物业销售及服务成本主要项目 (25)图表26：绿城物业销售及服务成本主要项目 (26)表格目录表格1：4家研究企业的业务模式优缺点 (6)表格2：4家研究公司的在管建筑面积和项目的增长率 (11)表格3：O2O平台建设对比 (14)表格4：4家研究公司的核心财务指标 (27)第一节业务模式已经分化，社区增值服务成新增长点一、彩生活：打造社区家庭服务平台彩生活成立于2002年，于2014年6月30日在香港联交所主板挂牌上市，成为国内社区服务运营第一股。