广东珠海商业项目考察报告华发商都乐世界等
华发商都项目
项目概况
1.项目基本概况
1.1 项目开发理念
项目规划以国际高端精品超市、集合店、影院为主力业态，整合包括国内外品牌旗舰店、时尚精品店、家居装饰店、美食广场、儿童游乐天地、高端特色餐饮等元素，打造成为服务于珠海市民、周边城市居民及游客的“一站式”购物、休闲、餐饮、娱乐的大型mall。
1.2 项目整体定位
客群定位：南湾商圈的白领、珠三角游客
档次定位：中高档
主题定位：地标级高端时尚商业体
2. 项目区位及交通分析
2.1 项目所在商圈分析
2.1.1 商圈现有商业分布
所在商圈特征
华发商都地处珠海南屏的南湾商圈，该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导。
该区域规划新增居住人口约10万人，人口素质普遍较高，片区商业发展潜力巨大。
湾仔区域与澳门隔河相望，南接横琴，距离拱北口岸仅3分钟车程。
港澳珠大桥、广珠轻轨、珠海机场，构成南湾商圈海陆空三维交通枢纽。
商圈吸引人群
周边众多精英住宅，30万精英，高收入群62%，高消费群体54.9%，中高层次客源十分丰富。
2.1.3 商圈消费者特征
消费水平较高，消费特点追求便捷和品位
2.2 项目区位交通条件
商圈交通便捷，连接珠海大道东交通干线，南屏大桥站、北山站、华发新城站立于项目周边。
2.3 项目临路性分析
商都商业区的道路网络基本形成，形成纵横交错、四通八达的区域路网体系，保证了商都交通的高效、通畅。
城市主干道：珠海大道
城市次干道：南湾北路
城市支马路：明达路
南湾北路珠海大道
南湾北路明达路
3. 建筑形态与结构指标分析
3.1 项目建筑指标
项目建筑指标
占地面积7.5万平方米
总建筑面积18万平方米
A馆6万平方米
B馆 1.2万平方米
C馆 2.8万平方米
商业楼层数量B1-F7
3.2 项目商业建筑形态
独特的水系生态建筑群，340米长的巨型天幕，4000平方米的水幕电影等特色元素，16万平方米户外休闲水景广场。
水幕电影巨型天幕
3.3 项目停车设计及数量配比
停车位2000个，其中户外停车位约300个，分有东西区两个出入口，商场后方配有货车停车区。
停车场平面图西区停车场入口
东区停车场入口货车卸货区
4. 项目建筑规划分析
4.1 项目建筑规划特色分析
4.1.1 项目外立面
广场气势磅礴，水景交错，双地下商业街汇聚特色店铺，与地下停车场连通，巧妙结合实现人行在地下商业街的自由流通，便捷高效。
外广场导视大气醒目，昭示性强。
建筑整体呈水系风格，很具有观赏性。
4.1.2 项目内部设计
多种中庭设计，让内部空间通透，各层店铺的可视度增强，减少了视觉的疲劳。
A馆的设计遵从流线型设计，充分体现项目的品质与时尚的定位。
B馆的中庭最大，用大型活动或促销展场，同时也是人流聚集和疏散的节点，B馆的天花板采用340的荧屏天幕设计，这也是独一无二的。
C馆的中庭简约舒适以及高格调，中庭见光，天井采光，整个空间让人看上去十分通透。
C馆颇具艺术感的中庭
4.1.3 项目内部空间
流线型走廊设计楼层掏空
特色的休息座椅整洁的洗手间与周边格调相符的墙挡4.2 项目商业文化艺术特色分析
4.2.1 景观小品\内部绿色景观
景观小品如下图所示：
B馆中庭气球装饰C馆外部装饰
内部绿色景观：
B馆人流交汇处C馆的入口处BB
4.2.2 导视系统
扶梯口导视立牌直梯口导视牌导视吊牌智能停车系统导视
商场导视图
4.3 项目动线分析
4.3.1 外部动线
华发商都四至都为双向车道，自驾、出租车前往都十分方便。
正门入口面向珠海大道，另外有7个次入口，首层主入口附近有B区停车场。
项目外部动线
4.3.2 内部水平动线
LI和L2主动线可回流，B馆2L中庭镂空有天桥供顾客同行，各馆内部相互连接，C馆3L与B馆2L没有相通，比较难以达到。
4.3.3 内部垂直动线
华发商都的垂直动线充足、流畅。
在购物中心主要出入口、内部动线端点处基本都有双向扶梯。
电梯数量
楼层扶梯垂梯
B1 6 8
L1 8 11
5. 整体布局及业态规划分析
5.1 项目各楼层经营主题
5.2 项目各楼层建筑标准及业态业种分析
店铺分割建筑标准
L1以服装服饰类购物为主，辅以其他丰富业种，A馆以年轻人喜欢的时尚品牌居多，B、C馆以国际一二线品牌为主，L1层主力店居多，购物环境轻松。
L2层被购物和餐饮包揽，购物的业种十分丰富。
L2层业态统计
和八方荟占比最大，C馆是以零售为主，其中阅潮书店的面积占比最大。
富华里项目
1.项目概况
1.1项目基本情况
1.2 项目整体定位
富华里中心商业街以世界顶级国际时尚街区为典范，着力打造涵盖购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式时尚体验街区
客群定位：拱北商圈的白领
档次定位：中高档
主题定位：涵盖购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式时尚体验街区，高端时尚商务体2.项目区位及交通分析
2.1 项目所在商圈分析
2.1.1 商圈现有商业分布
所在商圈特征
富华里地处珠海拱北商圈，该商圈毗邻澳门、关口重地，从外部交通上看有广珠城轨珠海站和长途汽车客运站，此外港澳朱大桥即将落成，为拱北带来新的无限商机。
从20世纪初，拱北商圈凭借口岸地区巨大的人流，迅速成为珠海最具人气的商圈。
商圈吸引人群
拱北客群、吉大客群
商圈现有商业结构
商圈现有商业结构包括有莲花路步行街（1980），口岸购物广场（1999），迎宾百货广场（90年代），国际大厦（2001），米兰百货（2006），摩尔百货（2013），富华里（2015），华融时代广场（2016）。
2.1.3 商圈消费者特征
商业街汇聚了国内外品牌商品，针对港澳籍人士和本地中高端人群。
本地客户主要为中海国际甲级写字楼，铂尔曼酒店和尚居精品公寓的高消费人士。
2.2 项目区位交通条件
项目紧邻横贯珠海东西城区的九洲大道，近距拱北口岸、九洲港码头、广珠轻轨拱北站、港珠澳大桥，享周边成熟配套设施的同时，坐拥立体交通网络，作为连接澳门、吉大、前山、横琴的中心支点。
公交路线：乘坐1路、14路、25路、30路、40路、60路、202路、206路、601路、603路、605路、609路、991路、992路、k9路沿九洲大道西走220米，沿九洲大道西走240米，右转经地下通道穿过马路并往回走左转进入兰埔路向正北方向出发，沿白石路走60米，左转到达终点。
2.3 项目临路性分析
项目道路环境
珠海最繁华距离澳门最近的拱北区域，紧邻横贯珠海东西城区的九洲大道，可快速到达拱北口岸、九洲港码头、港珠澳大桥珠海登陆口、广珠轻轨前山站等交通枢纽;并坐享周边成熟的配套设施和立体交通网络。
项目道路四至
项目位于九州大道上，另外三面分别是白石路、富华东街和白合街。
项目周边交通
九州大道白石路
白合街富华东街
3.项目建筑形态与结构指标分析
富华里的建筑形态是多栋单体大厦加商业街区的建筑结构，即写字楼+酒店+影院+精品公寓+商业街区的细分形式。
3.1 项目建筑指标
占地面积 6.8万平方米
总建筑面积27万平方米
国际5A甲级写字楼(中海广场) 约11万平方米
国际街区商业近7万平方米
物业组成富华里、中海大厦、铂尔曼酒店、尚居3.2 项目各物业产品构成及面积
商业物业面积（万平方米）
富华里约7
中海大厦约11（A座130米高、B座150米高）
诺富特酒店约2
精品公寓约7
3.3 项目停车位设计
综合体整体车位数量约3000个，智能停车管理系统、中央收费系统、停车引导系统。
全场免费停车三个小时。
地下停车场户外停车场
4. 项目建筑规划分析
4.1 项目建筑规划特色分析
项目外立面
中海·富华里将是珠海首个与城市共融的街区MALL。
在建筑上，其舒适的空间尺度、现代与经典混搭的建筑风格，再辅以保留下的历史文化老建筑，让整个富华里在浓郁的历史和文化气息中徜徉恣肆。
富华里打破了室内室外的空间界线，这种开发式的氛围，使项目完美地实现为人们提供聚会、游玩场所的目的，开放式的空间使商业街与城市街道、交通直接相连。
富华里东北主入口富华里西北主入口
项目内部设计
项目通过纵横较错的露天步行街来贯穿富华里的主入口与中心露天广场，充分展现生活功能与商业氛围。
街区露天广场
项目内部空间
店铺内部洗手间停车场
4.2 建筑商业文化艺术特色分析
雕塑小品
象街雕塑牛街雕塑马街雕塑鹿街雕塑内部绿色景观
项目景观及建筑设计感觉有些参考美国购物中心风格，利用特色的建筑形态、装饰物以及植物景观来凸显高档的品位。
商场内部点缀绿化
导视系统
商场指示牌可停车位数量导视商品平面图
4.3 项目动线分析
4.3.1 外部动线
//
4.3.2 项目内部水平动线
这是个街区式休闲商业街，楼层比较低（一般为二层），基本以步行系统为主5. 整体布局及业态规划分析
5.1 项目街区经营主题
酒店、超市、餐饮、女装、男装、鞋包、健康美容、珠宝、生活配套、娱乐
5.2 项目各楼层建筑标准及业态业种分析
业态业种
商业街的业态种类齐全，主要经营业态为服装和餐饮
业态统计
扬名广场项目
1. 项目基本概况
项目整体定位
扬名广场以超前的硬件设施条件为基础，以完善的功能规划为内容，集中汇聚国内外高端品牌，尤其是国际一线品牌，完整配置旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮等各种商业服务功能，实现的“一站式消费”整体商业面积11万平米综合型SHopingMall，为珠海市高档综合商业综合体。
2. 项目区位及交通分析
2.1 项目所在商圈分析
2.1.1 商圈现有商业分布
所在商圈特征
华发商都地处珠海老香洲商圈，香洲区全年消费品总额已达400亿元，占全市82.3%。
香洲商圈以凤凰路扬名广场、香洲百货等为团块，形成了约3-4平方公里商圈，是珠海最早的商业发源地之一，也是珠海最成熟的市区生活区。
商圈吸引人群
周边30万常住人口
2.1.3 商圈消费者特征
几十年来形成的固定人气，消费特点追求便捷和品位
2.2 项目区位交通条件
扬名广场四面临街，交通便捷，多路公交车直达百货广场
项目到达信息
百货公司站12路、14路、204路、206路、26路、2路、
3A路、3路、56路、605路、69 路、6路、、
7路、8路、99路、K3路
名亭公园99路、9路
项目区位交通
2.3 项目临路性分析
项目道路环境
项目道路环境如下图所示
城市主干道：凤凰南路
城市次干道：海燕路
城市支马路：龙洲街
凤凰南路海燕路
3.项目建筑形态与结构指标分析
项目建筑指标:
总建筑面积10万平方米
休闲广场2万平方米商业楼层数量B1-L8
项目各物业产品构成：
物业面积扬名广场一期（扬名百货）16000平方米扬名广场二期10000平方米
项目停车位设计：
停车位700多个
4.项目建筑规划分析
4.1项目建筑规划特色分析
4.1.1项目外立面
扬名广场以极具都会魅力的建筑外立面，十分具有气势，建筑外表面采用三角形玻璃也是比较有特色。
扬名广场正门扬名广场外观
地下商场入口扬名广场外观
4.1.2项目内部设计
商场中庭及顶部项目内部走道
4.2 建筑商业文化艺术特色
景观小品
休闲座椅室内摆设
导视系统
楼层商店的导视略不足，商家列表立牌虽包含所有店铺，但设计不够人性化。
停车场的导视方式也比较传统。
停车场导视
扶梯旁立牌导视洗手间导视
4.3 项目动线分析
4.3.1外部动线
商场在正向面对凤凰南路设正门，行人可以从正门进入商场，或者从正门旁边的扶梯进入下沉广场B1，商城左侧与扬名百货相通，方便实现人流的互通。
商城正门入口通往下沉广场入口
4.3.2 内部水平动线
商场内部水平动线清晰，“回”字形动线为主。
4.3.3 内部垂直动线
垂直动线也是清晰明了，设置观光直梯。
主动线设置双向扶梯，方便于顾客通行。
双向扶梯观光直梯
5.项目整体布局及业态规划
5.1项目各楼层经营主题
项目内业态齐全，集购物、餐饮、娱乐、休闲等各种功能于一体，汇聚了超市、时装、个人护理、餐饮、娱乐等多种零售业态，能满足各类消费需求。
项目各楼层经营主题
楼层经营主题
B1 时尚购物、生活配套、餐饮美食
L1 时尚购物、生活配套、餐饮美食
L2 时尚购物、生活配套、餐饮美食
L3 影院、生活配套、餐饮美食
L4 时尚购物、生活配套、餐饮美食、儿童娱乐
L5 时尚购物、餐饮美食
L6 餐饮美食
L7 餐饮美食
L8 餐饮美食
细分业种商铺数量（家）
时尚购物 4
生活配套13
餐饮美食13
细分业种商铺数量（家）
诚丰广场项目
1. 项目基本概况
项目整体定位
项目整体定位为珠海首席纯正城市艺术综合体，传承了诚丰集团“艺术筑家”的理念，而且是以商业为主要功能的综合体（商业：酒店：写字楼：住宅=50%:20%:15%:15%）。
同时，在商场的形象外立面斥资千万打造珠三角首个超大型3D裸眼巨幕，可定期举办数码艺术节（不确定），2号楼6层设有露天泳池及空中花园，珠海首家激光巨幕影院，银座艺术酒店，5A甲级写字楼，国际风味餐厅，共同打造艺术综合体，吃喝玩乐购、休闲娱乐住，足不出户，一应俱全、包罗万象。
2. 项目区位及交通分析
2.1 项目所在商圈分析
2.1.1 商圈现有商业分布
所在商圈特征
诚丰广场地处珠海前山商圈，项目位于拱北吉大商圈与南湾豪宅商圈交汇处，即是“泛南湾”又是“拱北西”。
前山商圈业态单一，主要以装饰建材、餐饮以及服饰零售为主，主要商业物业总规模约30万，以百货超市主题卖场为主。
前山交通枢纽地位突出，辐射范围大幅扩大。
商圈吸引人群
区域内具有中高收入的商务人员，着重家庭消费体验的人群。
2.1.3 商圈消费者特征
品牌认知度高，讲求生活消费，注重家庭生活
2.2 项目区位交通条件
诚丰广场项目位于香洲明珠南路与岱山路交汇处——明珠路商脉和九州大道珠海大道线商脉的交汇处，城际轨道下，紧靠轻轨前山站及有轨电车明珠站，前山河旁，距离国家4A级景区圆明新园仅约1.5公里，距离前山立交桥约1公里。
10分钟车程即可全覆盖珠海最高端、最具规模的5大商圈1小商圈。
明珠商业广场（公交站）36路;31路;18路;931路;16路;8路;40路
荣岱市场(公交站) 30路
2.3 项目临路性分析
商都商业区的道路网络基本形成，形成纵横交错、四通八达的区域路网体系，保证了商都交通的高效、通畅。
城市主干道：明珠南路
城市次干道：岱山路
岱山路明珠南路
3.项目建筑形态与结构指标分析
项目建筑指标:
占地面积 2.56万平方米
总建筑面积14.8万平方米
容积率 3.8
绿化率20.08%
项目各物业产品构成：
物业描述
一号楼诚丰广场*星钻4-30层206套住宅+1500平方2层底商
二号楼诚丰广场*银钻1-5层商业、9-18层14710平方59套写字楼、
银座酒店，总高度超过100米。
负1层-5层
约4万㎡天虹商场，办公及配套总建筑面积
14987.77 ㎡
项目停车位设计：
负一至负三车位近1000个
诚丰广场停车库
6.项目建筑规划分析
4.1项目建筑规划特色分析
4.1.1项目外立面
诚丰广场有1000平米外立面3D/5D动漫声光电体验互动平台，巨资引进国外声光电技术表演系统，震撼视听。
购物中心屋顶特色花园，规划天台室内恒温游泳会所、迷你生态农场及休闲餐吧。
外立面3D/5D灯光秀室内生态互动体验种植区
4.1.2项目内部设计
多种中庭设计，让内部空间通透，各层店铺的可视度增强，减少了视觉的疲劳。
A馆的设计遵从流线型设计，充分体现项目的品质与时尚的定位。
B馆的中庭最大，用大型活动或促销展场，同时也是人流聚集和疏散的节点，B馆的天花板采用340的荧屏天幕设计，这也是独一无二的。
C馆的中庭简约舒适以及高格调，中庭见光，天井采光，整个空间让人看上去十分通透。
梦幻式的中庭设计4.1.3 项目内部空间
回字形走廊设计母婴室
英式街道特色的休息座椅绿意盎然的洗手间4.2 项目商业文化艺术特色分析
4.2.1 景观小品\内部绿色景观
景观小品如下图所示：
室内角落特色的布置街道拐角的摆饰品
4.2.2 导视系统
正门的平面导视图导视吊牌
停车场智能导视系统停车场入口导视
街道导视立牌扶梯口导视牌
4.3 项目动线分析
4.3.1 外部动线
项目在面相主路（明珠南路）设计了主入口，按照人流行走的习惯又在路口设计了天虹超市的次入口，方便了消费者进入。
商场的主入口天虹商场左入口
4.3.2 内部水平动线
诚丰广场和天虹商场的内部可流动线设计十分清晰，形成循环动线，多处回流，基本为回字形动线。
诚丰广场与天虹商场连通，多中庭。
天虹商场L1水平动线天虹商场L2水平动线
天虹商场L3水平动线天虹商场L4水平动线
诚丰广场水平动线
4.3.2 垂直水平动线
诚丰广场每个楼层有3个自动扶梯和三个电梯点，在主要交叉口处均设有垂直动线。
整个购物中心内部交通动线上下通透性基本较好，人群流动通畅。
5. 整体布局及业态规划分析
5.1 项目项目经营主题
超市、餐饮、服饰、精品、配套、儿童娱乐、电影院
5.2 项目各楼层建筑标准及业态业种分析
业态业种
商业项目的业态种类齐全，主要经营业态为儿童娱乐和餐饮
业态统计
乐世界项目
1.项目基本概况
1.1 项目开发理念
该购物中心为零售商度身定制，以山姆会员商店为主力店，同时高度关注公共交通接驳、充足停车位和绿色环保等设施，秉承“信任”、“关注家庭”、以及“充满欢乐和想象力”之理念，为珠海及中山等周边城市的消费者带来全新的购物体验。
1.2 项目整体定位
客群定位：中高收入的家庭
档次定位：中高档
主题定位：主张“体验感”的购物中心
2. 项目区位及交通分析
2.1 项目所在商圈分析
所在商圈特征
华发商都地处珠海上冲，该地的地理位置很特殊，地处珠海与坦洲三乡的交会之处。
坦洲没有什么大型商场可以逛，但坦洲拥有近14万的常住人口，其中有大概10万属于双城族，工作在珠海，居住在坦洲的候鸟一族，这些群体的消费习惯与思维通常是选择近而且熟悉的商圈，这使得乐世界具有较大的发展潜力。
商圈吸引人群
项目周边中高收入的客群。
2.2 项目区位交通条件
商圈交通便捷，连接珠海大道东交通干线，南屏大桥站、北山站、华发新城站立于项目。
