浅论我国住房金融模式选择中住房公积金的发展
【摘要】住房金融是与住房有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是银行非银行金融机构在住房生产、分配、交换和消费活动中进行的信用活动。随着社会经济的发展和人民日益增长的住房需求，住房金融规模不断扩大，管理模式也在日趋完善，金融创新也在不断尝试和改进，本文主要就住房金融模式选择中住房公积金的发展进行探讨。
【关键词】住房；金融模式；住房公积金
住房金融，指发生在住房领域中的货币资金和货币信用的融通，它包括住房资金的筹集、融通、信托、保险、结算及有价证券的发行和转让等。我国住房金融还处于初级阶段，随着社会经济的发展和人民日益增长的住房需求，住房金融规模不断扩大，管理模式也在日趋完善，金融创新也在不断尝试和改进，逐步形成了我国特有的住房金融体系。
一、我国住房金融模式发展及现状
我国住房金融体系建立和完善与住房金融的发展相伴随，而住房金融是20世纪80年代中后期，我国住房体制改革的产物。改革开放后，人民群众逐步富裕，居民储蓄大幅上升，而住房资金对于个人收人而言，数额巨大，要为中低收人者和广大居民所获得，需要有长期的自我积累过程，这样就会造成生产能力与消费能力之间的巨大差距。因而，住房消费信贷支持成为必要，这已被世界各国实践所证实。此与同时，借鉴新加坡经验，在我国逐步建立了住房
公积金制度，即住房公积金管理中心按职工月工资的一定比例分别从职工所在单位归集住房公积金，缴纳公积金的职工可以申请贷款购买、自建和大修住房，并享受比商业贷款优惠的利率。
经过20多年的探索，一个市场化的、基本适应国情的住房制度已经基本确立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。由于我国金融业改革发展起步较晚，如何依据我国的实际情况，借鉴国际上住宅金融发展模式的成功经验，建立健全适合我国国情的住房金融模式，是十分必要的。
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一 一 我国现行住房公积金体系经过 接近２０年的建设与发展，取得了阶 段性的成果。然而功能性的缺失将 严重阻碍其未来的发展，因此从功 能视角出发研究我国住房公积金体 系的建设与发展具有重要现实意义。 一、我国住房公积金体系的功能 ・陛分析 １．我国住房公积金体系具有住房 保障的基础功能。我国住房公积金 制度是在借鉴新加坡中央公积金制 度基础上，结合我国城镇住房制度 改革的实际需要而实行的一种房改 政策，指有关住房公积金的归集、管 理、使用、偿还等诸环节有机构成的 整个运行机制和管理的制度。１９９１ 年，上海最早在中国创立了住房公 积金制度，该制度到１９９４年已在全 国各大中城市基本建立。众所周知， 设立住房公积金体系是国家推行住 房制度改革的重要措施，是解决群 众住房问题的有效办法，也是实施 住房保障制度的主要内容，设立住 房公积金可以有效满足为中低收入 人群提供住房保障的需求，由此住 房保障功能构成了我国住房公积金 体系的基础功能。 ２我国住房公积金体系具有的核 心功能是住房金融功能。实现住房 保障功能的重要途径是需要通过政 府为解决中低收入职工家庭住房问 题提供～种政策性融资渠道，也就 是通过“低进低出”利率制的公积金 制度来完成，这意味着我国住房公 积金体系的核心功能是提供一种住 房融资功能。世界各国住房融资的 基本模式大致分为两种：第一种是 利率市场化的模式，主要通过商业 银行一级和二级贷款抵押市场进行 住房融资 第二种是游离于资金市 场之外的模式，主要通过强制的住 房储蓄和住房基金制度实现，其特 点是需要特殊的渠道才能和资金市 场相衔接，基本实行封闭运行。这两 类大体分别代表了住房金融的商业 性与政策性特征。一般来说，后者主 要是用于解决中低收入居民购房的 资金需求，我国解决住房融资的公 积金制度也就凸显了政策性特征。 从金融视角看，我国运作和管理住 房公积金的机构更应该被视作“准 银行金融机构”，因此住房公积金又 具备了准银行的金融功能。此外，我 国住房公积金制度安排里还有公积 金的投资运作功能，这对公积金管 理和运作机构提出了更高的要求。 因此，我国公积金体系的核心功能 应该被称为住房金融功能——既包 含了通过住房信贷满足中低收入人 群的住房融资需求，又涵盖了具有 归集和管理公积金职能机构的投资 运作功能。 中国的住房公积金体系经过了 接近２０年的发展和运行，为中国的 住房制度改革做出了重大的贡献， 为改善城镇职工的居住条件发挥了 巨大的作用，但是任何一项制度都 不是一成不变的，都需要与时俱进， 适应时代的发展要求，我们需要重 新认识和对待现行住房公积金体系 的功能。 二、我国现行住房公积金体系功 能的缺失 随着社会的发展，市场经济制 度的不断完善，住房逐步实现了商 品化，人们已经习惯了住房消费。房 地产市场和金融市场经过多年的发 展，已经日趋完善。住房公积金制度 建立之初的那些任务都已经不存在 了。我国现行住房公积金制度并没 有适应新时期经济和金融环境的变 化，从而导致其功能的缺失，具体表 现为管理体制的落后、管理机构的 混乱无章，住房公积金制度覆盖率 较低、覆盖面较窄，住房公积金使用 效率低，发展不平衡，住房公积金风 险管理问题日益突出，挤占挪用现 象严重等。 １．我国现行住房公积金体系住房 保障功能不足。主要体现在两方面： 一方面，我国住房公积金提供住房 保障的覆盖面太低。截至２００８年 末，全国住房公积金提取总额为 ８５８３ ５４亿元，仅占住房公积金缴存 总额的４１．４７％。住房公积金制度建 立的最初设想，就是通过发放住房 公积金个人住房贷款解决职工的住 房问题，但是在住房公积金制度运 行的二十年中，真正通过个人公积 金贷款改善住房条件的人占总缴存 人的比例太低，基本上不到２０％（世 界银行估计是１７％），其目的可以说 没有完全体现出来。另一方面，运行 中显现的“公平性问题”严重影响政
摘 要 2004年2月15日，在国内原有住房储蓄银行改弦更张3年后，酝酿5年的中德住房储蓄银行终于落户天津。中德银行的建立对我过目前的住房金融体系会产生什么影响，其本身的运作机制究竟能给自己带来多大的市场空间，将来的发展前景又如何？就这三方面内容进行如下分析。
关键词 住房储蓄 住房金融 贷款
1 中德银行对我国住房金融的影响
1.1 促进我国住房金融制度改革
目前，提供住房贷款仅仅是各大商业银行众多贷款业务之一，我国尚未建立专门的住房金融机构。众所周知，住房是老百姓生活所不可缺少的物质基础，但由于其耗资巨大，人们大多几乎不可能一次付清全部购房款，这就决定了人们的购房活动必须借助于专门的住房金融机构才能更好的实现。鉴于住房金融的特殊性，我国曾经进行过住房储蓄银行的试点，然而，在市场机制不发达，房改还不彻底的情况下以失败告终。在此之后，我国又多次提出建立专门的住房金融机构，进行专业化、规模化的运作，然而一直没有进入实际的操作阶段。中德住房储蓄银行的建立无疑是对这一思路的大胆再尝试，通过中外合作，引进先进的管理理念、管理方法和技术，以住宅储蓄开路，为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系创造了条件。
1.2 增加购房贷款渠道
在我国，政府鼓励拥有公积金的人们采取公积金贷款和商业贷款组合的住房贷款模式。而实际上，有相当一部分城镇职工，由于单位的经济效益差，或者因所属单位不在公积金的覆盖范围之内（包括大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等）而被排斥在政策性住房金融体系之外。这些没有公积金的购房者中低收入阶层只有通过高利率的商业贷款获得支持，加重了购房者的负担。目前，在中国住房信贷三种方式中，公积金贷款只占全部住房贷款的32％，所以其余68％的消费需求可以由商业银行和储蓄银行共同满足。住宅储蓄贷款则为这些人群“量身定做”住房贷款产品，以类似于公积金体系的低存低贷的运作机制建立一个住房金融互助合作体系，增加房贷渠道。
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试论中国住房金融的发展态势
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（本铜（集团）房地产开发公司， 宁本覆１１７００８）
［摘要】 本文就中国住房垒融沿着房改全融——住房叠融—垒融一体化的发展轨迹进行了分析和论述，提出建立规
范的十人住房全融信贷制度，完善信用评估体系。
［关键词］ 中国住房；住房全融；发展对幕
【中国分类号】Ｄ９１２．２９ 【文献标．ｋⅡ码】Ａ 【文章编号］１∞ —４０５３ｌ ∞２）Ｏ１—∞ —ｏ２
我国住房金融将沿着房改金融
——住房金融——金融一体化的特有
轨迹发展。
一、房改金融阶段
我国完整意义上的住房金融是伴
随着住房镧度的实施而产生的．为住房
制度改革提供金融配套服务。这是一
项新兴的政策性金融业务．它的产生是
改革的客观需要，并将推动改革的发展
进程，因此称之为房改金融较为贴切
这一阶段也是我国住房金融所特有的
其特点在于它具有较强的政第性，主要
表现在以下三个方面：
一是筹资渠道与运用方向的规范
性。房改金融的资金来源限定在房改
政策所启动的各项资金，是依据房改政
策筹集资金的定向性归集。房改资金
采用政策性信贷方式．只能用于房改和
住房建设上。二是金融政策的优惠性。
国家对房改金融给予了一定的优惠政
策，这首先是信贷政策方面，如实行优
惠利率；其次是免交存款准备金，并在
一定时期内减免有关利税；三是经营的
非赢利性．这一阶段的前期，房改金融
中心与房贷部分立，各有所归属（后期
应合二为一，如成立住房银行），中心对
房改资金的营运不以赢利为目的，而致 力于转化住房实物，增值部分转人城市
住房基金，用于房改和住房建设，信贷
部仅为房改配套服务，只收取最低的成
本。我国住房金融在起步阶段其能采
取房改垒融这一形式，正是由于房改毕
竟是一项阶段性工作，在变革中具有相
