房地产政策

一、1998年以来房地产政策演变1998年，在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下，我国房地产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的通道，大致走过了五个阶段：平稳发展、快速发展、调整、复苏和全面调。

我国房地产业经历了“政策支持”，到“抑制房价”和“稳定房价”，到“重申支柱产业”，再到“严厉调控，促进房价合理回归”曲折的演变过程。

1.1998年-2003年：政策支持房地产业发展1998年到2003年，我国政府出台了一系列的政策，房地产市场在此时期获得政策鼓励与信贷支持，平稳发展，对宏观经济的推动具有重要意义。

2.2004年-2008年前三季度：调控供需、抑制房价基于此阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象，国家出台一系列调整政策，通过调控供给总量以及需求总量，抑制过热的投资和房价的过快上涨。

3.2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，推动内需2008年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和针对房地产业的抑制性政策全面放松，房地产市场成为在金融危机下“内需驱动”的重要发动机。

4.2010年至今：严厉调控，促进房价合理回归为遏制房价过快上涨，2010年4月起，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等一系列文件，目的在于抑制投资投机，加大保障房建设，遏制房价过快上涨，促进房价合理回归(见表1)。

表1：1998-2011年主要房地产调控政策时间文件或事件主要内容1998．7．3国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国发(1998)23号进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

2003．8．12国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，国发(2003)18号房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，能提高居民住房水平，促进消费，扩大内需，拉动投资增长。

2004．3．31国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》，国土资发(2004)71号8.31大限，提高拿地门槛，抑制囤地：要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后，所有经营性项目用地须公开竞价出让。

2005．3．26国务院办公厅《关于切实稳住住房价格的通知》首次明确提出抑制房价过快上涨，明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。

2006．5．24国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，国办发(2006)37号要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

2007．8．7国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国发(2007)24号强调加强廉租房、经济适用房建设；建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。

2008．12．8中央经济工作会议要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。

2009．5．27国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国发(2009)27号普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

2010．1．10国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，国办发(2010)4号商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应；严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。

2010．4．17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国发〔2010〕10号坚决抑制不合理需求，增加住房有效供给，加大保障房建设。

2010．12．12中央经济工作会议要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

2011．1．26国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，国办发〔2011〕1号进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷政策；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

2011．12．14中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

资料来源：中国指数研究院2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求；保障房建设力度持续加大，1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已提前完成年度700万套新开工任务目标。

2013年1、新“国五条”颁布调控力度空前2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施。

会议确定了5项政策措施，即新国五条。

它包括：完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。

其中，对二手房交易征收差额20%个税成为最大看点。

8天后，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如“从严征收房产转让所得的20%个税”、“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致的楼市调控措施出台。

此次楼市调控，力度空前。

2、城镇化建设3月17日，十二届全国人大一次会议举行闭幕会。

大会闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂与中外记者见面并回答记者提问。

李克强表示，新型城镇化是以人为核心的城镇化，必须和农业现代化相辅相成。

不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。

6月，新一轮城镇化规划正在制定中，而城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注。

“新型城镇化”是否会助推房价上涨已然成为一个焦点话题。

业界认为，新型城镇化不会助推房价上涨城镇化不会助推房价上涨长远来看，二三线城市房地产市场受新型城镇化政策影响较大，发展潜力巨大。

3、房产税扩围5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。

不同于以往，此次中央明确提出了房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。

从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是人们的市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用实际上并不大。

但是有意思的是，现在已经临近年末，虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态，这就使得房产税究竟在近期内还会不会出台出现了变数。

4、出台“以房养老”政策采取渐进式退休方式以房养老是一种所谓的新型养老方式，将房子“倒按揭”的形式。

制定政策者是想老有所依，老有所养。

通常所说的“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。

9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台。

《意见》指出以政府为主导，发挥社会力量作用，支持社会力量举办养老机构。

通过完善投融资政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展，同时制定支持发展养老服务业的土地政策、税费优惠政策和补贴支持政策，吸引社会力量加入养老服务体系的建立。

此次《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即“以房养老”，有消息称具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。

另外，12月11日，有报道称，人力资源和社会保障部副部长胡晓义近日表示，为保证平稳过渡，不对当前的就业状况造成太大影响，中国将采取渐进式延迟退休年龄的方式。

5、住房信息联网自首次40个城市住房信息联网工程推迟到2012年6月完成之后，住建部再次“爽约”。

按照住房和城乡建设部原本的预想，今年6月底住房信息联网工程将扩展到500个城市。

不过，截至目前相关部门依旧没有公布进展情况。

对于深陷调控之中的楼市，住房信息联网的作用不表自明，全面掌握房产数据才能更好有的放矢、针对调控。

而据多位专家表示，技术层面已不是全国住房信息联网难以落实的掣肘，如何理清头绪打破地方政府阻碍，才是“破题”的关键所在。

二、1998年以来房地产市场发展特征分析1.我国房地产市场迅速发展，重点城市房价上涨过快近年来我国房地产市场迅速发展。

1998~2011年，全国商品房销售面积从1.2亿平方米增长至10.9亿平米，累计增长9倍(复合增长率18.4%)；销售额从2513亿元扩大至5.9万亿元，累计增长近23倍(复合增长率27.5%)；销售均价从2063元/平米上涨至5377元/平米，累计上涨2.6倍(复合增长率7.7%)。

我国房地产市场阶段性特点明显。

2004年以前，房地产市场较为平稳。

2005年后，受政策调控及宏观经济因素影响，市场波动较大，价格涨幅扩大尤为明显。

2010~2011年，在严厉的调控政策下，商品房销售面积和销售额的复合增长率分别下降至7.7%和15.5%，销售均价增长率降至7.2%，明显低于2005~2009年的11.0%。

近年重点城市房价上涨过快。

从2006~2010年住宅销售均价复合增长率来看，全国平均水平为10.9%。

一线城市中北京、上海、广州、深圳，二三线城市中的昆明、杭州、兰州、福州、南宁、贵阳等，增长率是全国平均水平的2倍以上。

在35个大中城市中，商品住宅价格复合上涨率基本都高于全国水平，是全国平均水平1.5倍以上的有17个城市，低于全国平均水平的只有7个城市。

2.房地产市场变化受宏观经济环境影响显著宏观经济快速增长，支撑了房地产市场快速发展。

2005~2011年，货币供应量及人均可支配收入复合增长率较之前扩大了3个百分点，GDP增速较之前扩大了6个百分点，人均GDP增速扩大了6.3个百分点，这些外部因素的变化，加大了房地产需求，是近年房价上涨较快的重要支撑因素。

供给不足及地价涨幅加快促进了房价过快上涨。

2005~2011年新开工面积复合增长率下降了5.4个百分点，土地单价涨速较之前扩大了9个百分点，新开工增速放缓，造成供给不足，地价上涨加快增加了开发成本，这些都是影响房价上涨的重要因素。