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房地产金融试题及答案
试题一：
1. 什么是房地产金融？
2. 举例说明房地产金融的各种形式。
3. 概述房地产金融的作用和意义。
答案一：
1. 房地产金融是指在房地产领域中进行的金融活动，包括提供
房地产贷款、房屋抵押贷款、房地产证券化、资产证券化等。
2. 房地产金融的形式包括商业银行住房抵押贷款、房地产投资
信托基金、房地产开发债券、房地产信托等。
3. 房地产金融的作用包括促进房地产市场发展、提供资金支持、分散风险、推动经济增长等，具有重要的经济意义。
试题二：
1. 什么是房地产融资？
2. 解释房地产融资的主要方式。
3. 分析房地产融资的挑战和风险。
答案二：
1. 房地产融资是指通过向金融机构或投资者融资来满足房地产
项目开发和运营的资金需求。
2. 房地产融资的主要方式包括银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资等。
3. 房地产融资面临的挑战包括高利率、信用风险、市场波动等
因素，同时存在着流动性风险和市场风险。
试题三：
1. 房地产金融的法律风险有哪些？
2. 介绍房地产金融监管的主要内容。
3. 分析房地产金融法律风险管理的重要性。
答案三：
1. 房地产金融的法律风险包括贷款违约、合同纠纷、抵押物处理问题等。
2. 房地产金融监管的主要内容包括银行监管、证券监管、信托监管等，旨在保护投资者利益、维护金融市场稳定。
3. 房地产金融法律风险管理的重要性体现在保护金融机构和投资者的合法权益，促进金融市场的健康发展。
以上为房地产金融试题及答案，希望对您有帮助。
《房地产金融与投资概论》练习题1-2（答案）一、名词解释1、房地产也称不动产。
广义的房地产是指不动产；狭义的房地产是指房屋与土地的结合。
2、土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。
土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。
3、房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
4、房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
5、抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
6、房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。
当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
7、房地产抵押贷款是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。
当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。
8、初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。
9、二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。
10、房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有、使用、处置和收益权。
11、房地产按揭贷款，又称银行按揭贷款，指的是在房地产买卖过程中，按揭人（即购房者）与开发商签订楼宇买卖合同，并付清非按揭款后，凭楼宇买卖合同与按揭权人（一般是银行）签订按揭合同，由按揭权人向开发商付清余下的垫付款本利之和。
二、填空1、房地产类型工业房地产、住宅、特殊房地产。
第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose V ehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。
住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。
其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。
而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。
通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。
另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。
推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
大学考试试卷《房地产项目投资与融资》及参考答案3套2011年12月考试房地产项目投资与融资第一次作业一、单项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 房地产抵押贷款的（）应当是具有完全民事行为能力的自然人和经工商行政管理部门核准登记的企事业法人等。
A. 借款人 B. 贷款人 C. 抵押人 D. 抵押权人2. 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的那部分资金。
A. 前期B. 中期C. 后期D. 前三项都正确3. 投资（）风险A. 必然存在B. 可能存在C. 不一定存在D. 不存在4. 属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力动态指标的为（）A. 财务净现值B. 投资利税率C. 流动比率D. 资本金利润率5. 下列哪项不属于房地产证券的特性？（）A. .可分割性B. 风险性C. 流通性D. 集中性6. 建筑业是（）产业A. 知识密集型B. 人口密集型C. 人数密集型D. 劳动密集型7. 处分抵押房地产所得价款的清偿顺序为（）①支付处分抵押房地产的费用②扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；③按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；④剩余金额退还抵押人。
A. ①②③④B. ②①④③C. ①④③②D. ②①③④8. 短期透支贷款属于（）A. .企业自有资金B. 信贷资金C. 集资D. 财政资金9. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。
A. .位置固定性B. 不一致性C. 适应性D. 相互影响性10. 教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，附加率为（），分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳A. 1%B. 2%C. 3%D. 4%二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 房地产银行常见存款按存款性质分类有哪些: （）。
房地产金融复习题含答案一、单项选择题1. 房地产金融的主要功能是什么？A. 提供房地产投资咨询B. 促进房地产交易C. 提供房地产资金D. 管理房地产风险答案：C2. 房地产抵押贷款的期限通常是多少？A. 1年以内B. 5年以内C. 10年以内D. 超过10年答案：D3. 房地产投资信托（REITs）的主要优势是什么？A. 高流动性B. 低风险性C. 税收优惠D. 高收益性答案：A4. 房地产金融中，哪个指标用于衡量房地产价格的波动？A. 房价指数B. 租金指数C. 土地价格指数D. 房地产投资回报率答案：A5. 房地产金融中，哪个机构负责监管房地产市场？A. 银行B. 证券公司C. 房地产管理局D. 保险公司答案：C二、多项选择题1. 房地产金融的主要工具包括哪些？A. 房地产抵押贷款B. 房地产投资信托（REITs）C. 房地产债券D. 房地产股权答案：ABCD2. 房地产金融风险主要包括哪些类型？A. 市场风险B. 利率风险C. 信用风险D. 流动性风险答案：ABCD3. 以下哪些因素会影响房地产价格？A. 经济状况B. 利率水平C. 地理位置D. 政策环境答案：ABCD三、判断题1. 房地产金融可以为房地产开发商提供资金支持。
（对）2. 房地产投资信托（REITs）只能在交易所上市交易。
（错）3. 房地产抵押贷款的利率通常高于普通商业贷款。
（对）4. 房地产金融风险管理主要依赖于政府监管。
（错）5. 房地产价格指数可以反映房地产市场的总体趋势。
（对）四、简答题1. 简述房地产金融对房地产市场的影响。
答：房地产金融通过提供资金支持，促进了房地产市场的发展和交易活跃度，同时也为投资者提供了多样化的投资渠道。
此外，房地产金融还有助于分散和转移房地产市场的风险，增强市场的稳定性。
2. 描述房地产抵押贷款的基本流程。
答：房地产抵押贷款的基本流程包括申请贷款、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、办理抵押登记、发放贷款、贷款偿还和解除抵押登记等步骤。
一、香港房地产发展成功的原因1.高地价政策2.政府控制土地开发3.活跃的房地产投资企业4.稳定的税费以及完善法律制度等二、房地产证券化的特征1基础资产的法律形式是合同权利2、参与者众多，法律关系复杂3、独特的融资模式4、安全系数高5、证券品种多样化，适合于投资6、政策性强三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。
有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。
2.将保险资金引入住宅融资市场。
保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。
3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。
可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
（划线部分为关键词，答出即可得分）四、什么是房地产信托有何作用？房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。
作用1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。
2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。
3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。
4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。
五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。
六、由于国家在购房户籍的限制，一些非当地人士通过公司或者是自己临时注册一个公司，以公司的名义来买房，你来谈谈对这种钻空子的购房方式的看法，分析它做隐藏的风险？答案：面对“京十五条”中严厉的限购门槛，借公司名义买房“曲线救国”，此种方法不仅交易成本高，而且所购房产依然无法记入个人名下。
选择题由于贷款的现实性和凭物性特点，使贷款回收的（b）大大提高。
从而特激励了银行贷款的积极性。
a 流动性 b安全性 c增值性 d重要性简答题1、住房抵押贷款证劵化的运作程序是怎样的？答：1、确定证劵化资产2、设立特殊目的机构3、发起人将信贷资产出售给SPV4、信用增级5、信用评级6、证劵销售7、SPV获得证劵发行收入，向原始权益人支付购买价格8、实施资产管理9、按期还本付息，并聘用机构付费2、试述房地产抵押贷款的主要作用？提高居民购房能力，促进住房的商品化和自有化；增强房地产开发企业的实力，加速房地产业的发展发挥储蓄的能力，优化居民消费结构，推动经济健康运行确保贷款安全，提高贷款效益，促进房地产金融的发展增强了对街借款人的风险约束。
3、办理房产抵押贷款需要的资料？1.房产证 .2.产权人及配偶的身份证 .3.产权人及配偶的户口本 .4.产权人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .5.借款人及配偶的身份证.6.借款人及配偶的户口本 .7.借款人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .8.借款人及配偶的收入证明及银行流水.4、我国房地产金融市场健康稳定发展的对策？1：完善房地产金融体系2：拓宽投资渠道3：创新房地产金融产品4：完善金融环境，加强监管。
5：政府要加强调控，建立公平，公正，透明市场。
6：建立多种形式的金融机构5、简述房地产金融市场的特点？答：房地产金融市场的特点是：（一）资金需求量大，融资数额高。
（二）房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称。
（三）证券化的需求迫切。
（四）房地产金融业务专业性强，成本高，收益好。
（五）受政府宏观调控政策影响大。
（六）担保方式多元化。
6、简述房地产信贷的基本概念，内容及特性？答：房地产信贷是以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产开发，经营，消费活动开展的信贷业务。
房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄贷款，目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险。
如贷款或投资的流动性或市场可售性。
3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。
不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）。
8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。
9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
这是住房抵押贷款面临的主要风险。
10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。
作为金融活动中最为基本的风险类型。
二、选择题1、影响抵押贷款利率的因素（ ABC ）。
A.预期的真实利率B.预期的通货膨胀率C.贷款风险D. 利率风险２、可调利率抵押贷款的付款方式主要有（ ABC ）。
房地产投资试题及答案一、单选题（每题2分，共10分）1. 房地产投资的收益主要来源于：A. 租金收入B. 资本增值C. 土地使用权D. 以上都是答案：D2. 以下哪项不是房地产投资的风险？A. 市场风险B. 利率风险C. 政策风险D. 技术风险答案：D3. 房地产投资的杠杆效应指的是：A. 利用贷款进行投资B. 投资回报率高于贷款利率C. 投资回报率低于贷款利率D. 以上都是答案：D4. 房地产投资的流动性通常：A. 较高B. 较低C. 与股票投资相当D. 无法确定答案：B5. 以下哪项不是房地产投资的类型？A. 住宅投资B. 商业地产投资C. 工业地产投资D. 股票投资答案：D二、多选题（每题3分，共15分）1. 房地产投资的优点包括：A. 稳定的现金流B. 抗通胀性C. 投资门槛低D. 增值潜力大答案：ABD2. 房地产投资的策略包括：A. 买入并持有B. 短期交易C. 房地产基金D. 房地产信托投资答案：ABCD3. 影响房地产投资回报的因素有：A. 地理位置B. 经济状况C. 法律法规D. 利率水平答案：ABCD4. 房地产投资的风险管理措施包括：A. 多元化投资B. 购买保险C. 定期评估市场D. 增加杠杆答案：ABC5. 房地产投资分析中常用的财务指标包括：A. 资本化率B. 投资回报率C. 净现值D. 内部收益率答案：ABCD三、判断题（每题2分，共10分）1. 房地产投资总是能够带来正的现金流。
（错误）2. 房地产投资的杠杆效应可以增加投资的风险。
（正确）3. 房地产投资的流动性通常比股票投资要好。
（错误）4. 房地产投资不需要考虑宏观经济因素。
（错误）5. 房地产投资的增值潜力主要取决于地理位置。
（正确）四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产投资的三个主要风险。
答案：房地产投资的三个主要风险包括市场风险、利率风险和政策风险。
市场风险指的是房地产市场价格波动带来的风险；利率风险是指贷款利率变动对投资回报的影响；政策风险则是指政府政策变化对房地产市场的影响。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案).txt这是一个禁忌相继崩溃的时代，没人拦得着你，只有你自己拦着自己，你的禁忌越多成就就越少。
自卑有多种档次，最高档次的自卑表现为吹嘘自己干什么都是天才。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险。
如贷款或投资的流动性或市场可售性。
3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。
不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）。
8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。
9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
这是住房抵押贷款面临的主要风险。
10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。
作为金融活动中最为基本的风险类型。
二、选择题1、影响抵押贷款利率的因素（ ABC ）。
A.预期的真实利率B.预期的通货膨胀率C.贷款风险D. 利率风险２、可调利率抵押贷款的付款方式主要有（ ABC ）。
A. 对每月付款额和利率的变化均无限制B. 根据新的利率计算调整每月付款额时对每月付款额的增幅设置上限C. 设置利率上限3、按照交易结构划分，住房抵押贷款证券一般可分（BCD ）类型。
A.抵押贷款支持证券B.转手证券C.资产支持证券D.转付证券。
4、住房抵押贷款证券化的交易过程包括（ACD ）主要交易主体。
A.发起人B.消费者C.特设机构D.投资者。
5、住房抵押贷款证券化虽然具有很多优点，但也存在着许多风险。
一般而言，涉及到（ BCD ）风险等。
A.道德风险B.资产风险C.利率风险D.商业风险 F.自然风险三、简答题1、简答抵押贷款利率的确定。
（１）抵押贷款利率受到以下因素的影响：预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。
（２）它们之间的相互关系可以用如下公式表示：i＝r＋p＋f公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的真实利率r，贷款利率中必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险补偿p以补偿他们所承担的各种风险。
r、p、f三者之和就是贷款利率i。
如果贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。
2、等额本金偿还的抵押贷款公式及说明。
每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算：另一部分是当月应付的利息，可以根据如下公式计算：每月支付的利息=当月贷款余额×年利率÷12所以，每月付款额=每月清偿的本金数额+每月支付的利息3、等额本息抵押贷款每月还款额的计算及说明。
等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage)是当前最主要的固定利率抵押贷款种类。
由于利率在贷款期间内固定不变，贷款的每月偿还额也是固定不变的。
根据期末年金现值原理，每月付款额的计算公式为：，其中：为每月付款额，M为抵押常数，P为贷款总额，n为贷款年限，为年利率。
等额本息抵押贷款的每月还款额由利息和本金两部分组成。
在贷款初始阶段，由于贷款总额大，每月付款额的绝大部分是用于清偿利息，本金部分偿还很少。
随着还款时间的增加，每月还款额中用于清偿利息的部分在减少，而偿还本金的部分在增大。
４、贷款余额的计算及说明。
贷款余额的就是在贷款偿还期中的某个时点上，还款人尚未清偿的本金。
在房地产投融资活动中，贷款余额是常用到的一个变量，比如贷款购房者出售该房产时、贷款人需要变更借款期限时或者是需要提前还款时、借款人需要再融资时等等。
计算贷款余额可以用现值法，也可以用终值法。
最常用的是现值法，公式为：，其理论基础在于若贷款已经清偿t 年，那么在剩余年限(n-t)年中所偿付的(n-t)×12次款项的现值就是t 年时刻的贷款余额。
终值法的公式是：，即用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率表示已清偿的本金数额。
贷款本金减去已清偿的本金就是贷款余额。
５、简答分级付款抵押贷款的产生。
当经济金融环境发生变化时，金融机构将会作出相应的反映。
分级付款抵押贷款产生的背景即为通货膨胀环境。
在通货膨胀时期，固定利率抵押贷款的每月付款额是贬值的，债权人的利益是受损的，但是如果贷款人充分考虑到通涨的程度，提高名义利率，那么又会加大借款人的还款压力。
因此，可以根据在发生通货膨胀时，人们收入水平和抵押房地产的市场价格都将随之提高的事实，适当降低贷款初期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年提高，若干年之后再转化为等额本息偿还的“标准”抵押贷款。
6、提出可调利率抵押贷款的背景主要是什么？由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。
因此为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。
从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：一个是要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。
另一个是要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。
7、抵押贷款资金的供求关系（1）贷款利率在资金市场上表现为资金的价格，这一价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。
（2）从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平。
从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。
当然，如果是固定利率，它还是日后利率变动所引发的潜在损失的函数。
（3）而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素。
因此抵押贷款的需求又是一种引致需求。
8、住房抵押贷款证券化的类型及相互关系，各自的优点和缺点。
住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。
最常见的分类是按照交易结构将其分为（1）转手证券（2）资产支持证券（3）转付证券，三种类型的证券，而其他创新类型的证券则都是从这三种交易结构中衍生出来的。
三种类型证券的相互关系，各自的优点和缺点及比较：类型特征转手证券资产支持证券ABS 转付证券的代表是CMO（担保抵押证券）抵押担保资产的所有权属于投资者属于发起人属于发起人发起人资产负债表上证券化的资产是否保留不保留在资产负债表中仍保留在资产负债表中仍保留在资产负债表中资产证券本息的支付来源完全来自原始资产产生的现金流不依赖原始资产产生的现金流完全来自原始资产产生的现金流现金流量的确定性相对不确定相对确定相对确定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次发行的所有的过手证券期限相同同一次发行的所有ABS期限相同到期档次一般分为3－6档，本金的偿还有先后顺序信用级别从政府担保的AAA级证券到A级的私人过手证券很高，大多数是AAA级或者是AA级的绝大多数是AAA级9、住房抵押贷款证券化的作用（1）对房地产行业的作用住房抵押贷款证券化增强了金融机构的资产流动性，从而有助于金融机构贷款向个人购房者倾斜，形成以买方贷款为重心的融资格局，促进住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。
（2）对金融机构的作用1）提高了资产的流动性，改善银行的资产负债结构。
2）有效地分散和转移银行信贷风险。
3）提高了银行的资本利用率。
（3）对购房者的影响：推行住房抵押贷款证券化，可以提高居民的购房能力。
（4）对投资者的作用1）证券化为其提供了新的业务品种。
2）证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便利。
10、简述住房抵押贷款证券化的交易过程。
住房抵押贷款证券化的交易过程包括三个主要交易主体，即发起人、特设机构和投资者。
在这个过程中，发起人把持有的抵押贷款资产真实出售给特设机构，特设机构（SPV）获得该资产所有权后，发行以该资产的未来现金流收入为基础的资产支持证券，并凭借对该资产的所有权，确保未来的现金收入首先用于对投资者还本付息。
四、论述题及案例分析1、根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点何在？优点是：一方面向借款人转移部分利率风险，另一方面，也减轻了借款人的借款难度。
缺点是：第一是是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。
第二，根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配，但是从短期来看，当通货膨胀异常激烈时，借款人收入水平并不可能以同样的速度提高。
这样就增加了借款人的还款难度。
第三，是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的，换句话说，物价指数是过去收集的数据，只是在现在才发表而已，反映的是历史的情况。
因为抵押贷款的每月付款额要在未来发生，因此这种历史价格并不一定能够精确指示未来价格的变动。
第四，是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。
否则，抵押贷款的收益波动将有可能超过存款成本，从而将直接影响贷款的利差收入。
2、负分期付款出现的原因及其风险防范如何？在分级付款期间，每月付款额不足以清偿当月贷款利息，未被清偿的利息就自动增加到贷款本金当中，于是，随着付款次数的增加，贷款本金将不是减少，而是逐月增加，形成一种所谓负分期付款现象。
譬如，按每年7．5％的速度递增，30年期、利率为12％、10万元的贷款，经过5年付款之后，贷款余额增加到107 870．77元。
