中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析

目前我国房地产信托状况与风险分析摘要：2009年房地产公司开发投资扩张，其后国家实施房地产调控，致房地产公司资金紧张，资产负债率上升。

民间资金、国企低成本贷款、上市公司巨额融资在寻求高收益投资，于是房地产公司与信托投资一拍即合，各得其所。

本人对各方面进行分析研究后，得出房地产信托总体风险可控，但系统风险犹存；个体信托产品有违约风险可能，但行业风险较低的结论。

关键词：房地产；信托；状况；风险中图分类号：f3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）12-0-02一、房地产企业资金链紧张1.房地产企业资产负债率高据中国指数研究院等机构对主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业截至2011年末的研究后发布的《2012中国房地产上市公司top10》报告，显示公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金入不敷出，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点；15家企业的资产负债率超过80%，近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况。

行业整体风险加速累积，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。

2.房地产开发投资扩张致资金紧张在08年金融危机时期，国家4万亿投资刺激下，房地产公司在09-11年间大举拿地。

据齐鲁证券研究显示，鲁商置业2010 年开始进入快速扩张期和加速开工期，三季度末净负债率达到125%，比期初的43%显著提高。

其高资产负债率是由扩张带来的，10 年至11年中，鲁商置业土地储备翻番，未付地价款88亿元，其中11年需支付30亿-40 亿，全年资金需求达150 亿元。

3.房地产贷款政策收紧致资金紧张2010年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率。

各大商业银行的贷款规模受限，房地产贷款更是受到了严格限制，贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。

我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。

房地产投资的七个成功案例与经验分享在当下社会中，房地产投资一直是一个备受关注的领域。

通过房地产投资，可以实现财务自由，获得可观的回报。

然而，房地产市场的变化多端，充满了风险和挑战。

在本文中，将分享七个成功的房地产投资案例，并总结出的相关经验和教训。

案例一：购房出租王先生是一位投资者，他在市中心购买了一套公寓，并将其出租给年轻职场人士。

通过仔细选择租户，及时维修和保养房屋，王先生成功地实现了持续稳定的租金收入。

经验：购房时要选择地理位置好、租客需求高的区域；定期检查房屋状况并及时处理问题。

案例二：土地开发李女士购买了一块农村闲置土地，并将其改造成商业用地，建造了一座购物中心。

由于周边商业配套较少，她的购物中心迅速成为区域商业中心，带来了丰厚的回报。

经验：研究当地的土地政策和市场需求，寻找有潜力的土地项目。

案例三：房地产投资基金刘先生通过投资房地产投资基金，以分散风险并获得较高回报。

他选择了信誉良好、业绩稳定的基金管理公司，并根据自己的风险承受能力投资不同类型的基金产品。

经验：选择具备专业实力和信誉的基金管理公司，合理分散投资风险。

案例四：商业物业投资张先生购买了一栋商业写字楼，并租给了知名企业作为办公场所。

由于其优越的地理位置和高品质的物业管理，租金稳定且不断增长。

经验：选择高品质的商业物业，重视物业管理和租户选择。

案例五：购买二手房翻新陈先生购买了一间老旧的公寓，并进行了全面翻新。

随后，他将其出售给年轻家庭。

通过提供全新的室内设计和装修，他赢得了买家的高度认可，并获得了丰厚的利润。

经验：仔细评估房屋状况，并进行合理的翻新和装修，以提高房屋价值。

案例六：参与房地产众筹王女士通过参与房地产众筹项目，分散资金风险并获得高回报。

她根据项目的风险和收益情况，选择不同的众筹项目进行投资。

经验：关注项目的可行性研究和背后的开发商背景，评估风险收益比。

案例七：海外房地产投资余先生投资了海外房地产，在外国购买了一套公寓并将其出租给当地居民。

论我国房地产投资信托制度的困境及出路来源：信托产品 摘要：房地产投资信托(REITs)是一种具有全球化趋势的房地产投资产品，有着无可比拟的制度优势。

尽管我国现阶段引入REITs还有一定的困难，但是建立和完善C-REITs是大势所趋。

C-REITs的完善初步可以从组织形式、设立条件、税收法制、运作模式等方面开展。

关键词：房地产投资信托，制度优势，引入障碍，制度构想一、REITs内涵的界定房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，下文简称REITs)，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。

这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式，它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度。

REITs源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿设立的商业信托(Massachusetts business trust)。

当时该州法律规定，公司一般禁止拥有房地产，除非房地产是其整体商业的一部分。

公司为了对房地产享有权益、参与管理，不得不“被迫”将自己的资产信托与他人。

1960年美国国会颁布《国内税法典》(Internal Revenue Code，I.R.C.)，正式允许设立REITs，并对其施以优惠的税收待遇。

从REITs制度的发源我们可以看出，该制度基于两个基本理念：一、避税。

REITs的巧妙设计使得它可以一方面减免实体组织应当缴纳的联邦税，另一方面可以使投资者因为租金收入分红而减免个人所得税。

二、被动的投资。

REITs最初被要求只能从房地产投资中被动取得收人，以免房地产运营公司过于积极地投入市场风险当中，从而保护小投资者的稳定收益。

经过几十年的发展，REITs在美国已经相当完备。

房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势摘要：peits代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。

随着peits被传入到世界各地，peits在各国推广的过程中也存在许多差异，我国有着自己的国情，对于peits的发展也在面临着一个本土化的问题，在此基础上我们探讨了peits的发展趋势。

关键词：peits；本土化，趋势reits就是房地产投资信托，是英文“real estateinvestment trust”的缩写为reits。

从国际范围看；reits是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

根据reits的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。

按照组织结构不同，可以分为契约型relt$和公司型reits两种。

按照投资人能否赎回的不同，可将reits主要分为封闭式reits和开放式reits两种。

按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托downreits、“合股”(stapledstock)和“双股”(paired share)，以及“纸夹”(paper clip)结构。

一、reits在中国的本土化根据我国目前的实际情况，在我国采取reits的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。

具体的发展可以分两步走。

在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型reits形式，可以获取较为高额的利息收益。

此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性reits的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。

1、房地产信托基金设立形式随着房地产信托基金的发展，信托基金得到了很快的发展，我们的信托基金是在借鉴我国台湾地区经验的基础上结合大陆实际情况而出现的，基本就是采用信托基金采用契约型方式设立，并由房地产信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行房产信托基金受益凭证。

浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式作者：朱卫红来源：《商场现代化》2009年第06期[摘要] 房地产信托的发展不仅有利于缓解房地产企业过于依赖银行的困境，化解金融风险，促进金融创新，而且能为投资人增加稳定的投资收益来源,完善和增加资本市场的投资品种，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展。

[关键词] 房地产信托融资一、我国房地产信托的发展现状房地产信托发展可以分成两个阶段，第一阶段：外部的有利条件和信托业的自身发展需要促成了房地产信托在短短1年的时间内，取得了迅猛的发展。

这个阶段的房地产信托资金更多地体现为“过桥贷款”的性质，并没有受到房地产开发商的重视。

第二阶段：央行121号文件的出台，使许多房地产企业面临资金链断裂的困境，不得不寻求信托资金的支持。

短短几个月，房地产信托产品如雨后春笋。

然而，近年来由于房价上涨过快，中央各部委加大了对房地产信托融资的监管力度。

二、我国房地产信托的主要运作模式1.房地产股权投资信托。

该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目的所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。

这种融资方式比较接近于国际上流行的REITs (房地产投资信托基金)。

北京国际信托投资公司(以下简称北京国投)发行的“法国欧尚信托”，是较为典型的案例。

它被认为是中国大陆第一个真正意义上的REITs。

2.股权证券化信托。

信托投资公司在成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间后，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。

在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。

典型案例如中诚信托推出的“秀水街广场大厦信托”。

浅论我国房地产投资信托问题摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题，主要有：信托产品模式单一且规模小；信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等等。

之后对我国发展房地产投资信托提出了提高信托产品流通性、培养机构投资者并完善信托投资公司法人治理和内控制度等一系列对策。

关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。

一、我国房地产投资信托的现状(一)房地产投资信托的概念房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。

对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。

并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。

并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。

所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。

(二)我国房地产投资信托的发展现状从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。

从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。

2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。

于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。

从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。

2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。

全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。

共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。

浅析我国房地产基金的发展现状及未来前景摘要：2006年以后我国房地产基金迎来了快速发展的黄金期，目前本土房地产基金募集规模不断扩大。

但也面临着法律体系与监管不完善、基金管理水平不高等状况，未来随着房地产行业的发展与融资结构的变化，私募房地产股权投资基金将继续保持快速增长的趋势，鉴于房地产基金良好的未来发展前景，一方面要形成符合市场环境的基金投资战略与策略，另一方面要尽快完善法律体系与提高监管水平，提升基金管理的治理水平，形成完善的退出机制，保持长期健康有序发展。

关键词：房地产基金；私募房地产股权投资基金；房地产行业中图分类号：f830.8 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）01-0-01一、我国房地产基金的发展现状与特点1.高速城市化进程与房地产行业融资特点迎来房地产基金发展的黄金期目前，据2012社会蓝皮书统计，我国城市化水平首次超过50%，城镇人口首次超过农村人口，高速的城市化水平将持续产生人口红利与房地产行业的快速发展，而从我们房地产企业的融资渠道来看，除了商业银行贷款以外，其他渠道分别是外资利用、房屋预售款及其他资金来源，随着国家的宏观调控，对银行贷款的限制，地产开发企业在土地获取环节将更多的利用其他资金渠道进行融资，据统计2010 年全国房地产基金公司已达100 余家。

2011年，房企常规的融资渠道受限。

在此背景下，许多房地产开发公司、信托公司都纷纷设立房地产基金，私募房地产基金迎来了一波发展高峰，清科数据中心统计显示，2012年共有94支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90支基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较去年有较大涨幅，投资方面，全年房地产行业共完成投资交易80起，披露金额的77起交易共涉及32.09亿美元的交易金额，投资数量同比上升29.0%，投资金额同比回落11.6%；可见，目前我国房地产基金行业已经迎来了发展的黄金时期。

我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战摘要：近10年来，我国商业地产得到了迅猛发展，由于受房地产宏观调控的影响，房地产开发企业的贷款难度越来越大。

目前，我国大量房企资金来源的主要渠道是银行贷款，而我国目前甚少有企业采用房地产投资信托基金(reits)的方式融资。

本文通过比较在我国发展房地产投资信托基金的机遇与挑战，对中国我国发展reits 的发展提出了自己的见解。

关键词：房地产投资信托基金(reits)商业地产机遇与挑战中图分类号： f293 文献标识码： a 文章编号：1、房地产投资信托基金的含义及特点1.1 房地产投资信托基金的含义房地产投资信托基金，即rest investment trusts,(以下简称为rests)，是一种专门投资于房地产的基金。

主要是指以基金的组织形式经营，为了分散风险，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的投资资金，投入房地产买卖管理或抵押权贷款投资，由此获得的收益，分配给股东或投资者，属于中长期的投资形式。

1.2 房地产投资信托基金在商业地产中运用的特点reits作为一种以房地产为投资标的基金，具备长期收益稳定、税负低的特点;尤其是在开发商业地产时，在其建设期和运营期提可以为商业项目提供持续稳定的资金流。

reits发行的商业地产的证券凭证中，其中一个核心特点是商业地产的所有权和受益权分离，商业地产产权是其证券凭证的实物基础，购买reits证券相当于购买了一定份额的商业实物不动产的所有权和收益权，从中长期而言reits具有持续的增值和保值功能，可为投资者提供更具吸引力的、更稳定的收益保障。

2、商业地产的概念及发展模式2.1 商业地产的概念随着我国房地产业的发展，商业地产也得到了快速发展。

在我国，商业地产主要是指以商业物业的开发建设和经营为目的的地产开发，目前主要的物业形态有包括：商铺、写字楼、购物中心、商业街、批发市场、、酒店宾馆等物业。

2.2 我国商业地产的发展模式随着我国商业地产的迅速发展，商业地产的运作模式也呈现出多样化的发展，目前我国商业地产的主要运作模式有以下几种：第一、直接出售模式。

reits 详解
摘要：
1.什么是REITs
2.REITs的分类
3.REITs的运作方式
4.REITs的优势与风险
5.REITs在我国的发展现状及前景
正文：
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过集合投资者的资金，用于购买、开发、管理和出售房地产的投资工具。

它们在许多国家都被认为是股票和债券之外的重要投资类别。

REITs主要分为两类：权益型REITs和抵押型REITs。

权益型REITs主要投资于各类房地产，包括住宅、商业、工业等，而抵押型REITs主要投资于房地产抵押贷款。

REITs的运作方式是通过发行股票或债券来筹集资金，并将这些资金投资于房地产项目。

REITs的投资者可以获得来自这些项目的租金收入和资产增值收益。

同时，REITs的运作也可以帮助房地产开发商降低融资成本，提高资金使用效率。

REITs的优势在于它为投资者提供了一种间接投资房地产的途径，使得投资者可以分享房地产市场的收益，而且与其他投资工具相比，REITs通常具有较高的收益和较低的风险。

然而，REITs也存在一定的风险，如房地产市场波
动、利率变动、税收政策变化等。

在我国，REITs市场尚处于起步阶段。

自2014年起，我国开始试点推出房地产投资信托基金，但目前市场规模仍然较小。

随着我国房地产市场的不断发展和金融市场的深化，REITs市场的发展前景十分广阔。

科技资讯科技资讯S I N &T NOLOGY I NFORM TI ON 2008N O.09SCI ENC E &TEC HNO LO GY I N FO RM A TI ON 学术论坛1信托的涵义及产生：所谓“信托”，即“信任委托”之意，也就是“将自己的财产在基于某种目的之下，将它交给自己所信赖之人操作、管理及运用之意”个对受托人来说，信托是指接受他人信任并委托，代为经营财物或代办事务，为指定的人谋取利益的经济行为。

狭义的信托仅指信托业务，即财产所有者作为信托行为当事人一方，为其指定的人或自己的利益，将财产托付给另一方，要求按交办信托的目的，代为进行有效管理或妥善处理；广义的信托同时还包括代理类业务，即信托行为的一方授权另一方，按照既定信托目的，代为处理一定的经济业务。

在西方国家，前者通常要求信托人将财产产权转移给委托人，而后者则无须转移产权。

信托的产生与发展。

信托起源于遗嘱的执行和对私有财产的管理，财产的私有制是信托产生的基础和前提条件。

据资料记载，早在公元前2548年，古埃及就有通过遗嘱遗赠妻小财产的活动。

自罗马国王奥古特士首创的“利用信托管理财产”的法律后，信托观念才真正确立，例如在“罗马法典”中就有“信托遗赠”的条款。

随后，信托随着商品经济的发展而得以迅速发展。

20世纪初，现代信托传入中国。

1913年，日本人在大连设立大连取引所信托株式会社。

此后几年中，我国各地又先后设立了20多家信托公司，均由外国人掌管。

直到1917年上海商业储蓄银行设立保管部，才开始了中国人独立经营金融信托业的历史。

直到如今，信托业在我国也相当不发达，其业务也大多限于金融资产信托或投资信托。

但在我国当前，房地产不仅正在成为新的消费热点，而且也正在成为一个投资热点或投资工具，特别面临正在到来的“知识经济”时代，一般性的管理和经营已不能满足房地产经济资源合理利用和增值保值的要求，“专家型”或“智能型”的房地产信托业务便显得日益必要。

房地产投资信托分析一、国内房地产信托的兴起房地产投资信托就是受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。

通过信托公司的专业管理和多元化投资组合，能够有效降低房地产投资的风险，取得较高的投资回报。

2002年，房地产投资信托计划共计融资10.3亿元，2003年6月，央行出台“121号文件”之后，在房地产信贷政策紧缩的压力之下，地产信托作为一种创新的融资方式，在我国受到青睐。

已有资料显示，仅2003年第二季度，全国就有30家信托公司发行了54个集合资金信托品种，其中房地产信托项目16个，几乎占到信托产品总数的1/3。

在北京，1亿元的“车公庄危改小区信托计划”、1.6亿元的“三环新城经济适用房信托计划”、5亿元的“太阳星城信托计划”、1.8亿元的“荣丰2008信托计划”、2亿元的“世纪星城信托计划”如雨后春笋般纷纷涌出，一度被媒体誉为地产信托“井喷”上市。

2004年全年信托资金投向房地产业的资金规模已达110亿元，约占全年信托募集资金总量的三分之一，发行数量在各类信托资金投向中更是独占鳌头。

二、房地产信托产品发行状况2010年，信托融资门槛设定提高，选择信托融资的往往都是一些大的开发商，包括上市公司。

每个信托产品平均融资规模约3亿元，融资规模相对较大。

从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、金地集团、龙湖地产等公司，均在行业内有颇高的知名度。

公开资料显示，5月份以来，通过信托方式融资的地产企业还包括中华企业、福星股份、浙江广厦、香江控股、天业股份等。

根据有关数据分析，2000年7月份至2010年7月底，市场上公开发行的信托产品共4815款，其中，投资领域为城市建设的有5款，安居工程4款、基础设施435款、成熟物业33款。

（一）房地产投资领域信托产品发行情况房地产投资领域信托产品从2002年底开始发行，截止2010年7月底，共发行599款，具体分析如下：1、房地产投资领域信托产品发行量、发行规模呈现增长趋势，2006、2007年有所下降2002年12月份，市场上开始公开发行房地产投资领域信托产品，发行数量仅为四款；到2005年，该领域产品已经大幅度增加到76款；经过2006年、2007年的数量回落，2007年发行的数量略高于2003年，为34款；从2008年开始，房地产投资领域信托产品重新呈现增长趋势，2009年已经达到153款；2010年截止7月份，已经达到98款。

房地产私募股权基金及投资案例一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。

1、公司型公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。

根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。

公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。

公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。

公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。

目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。

目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。

2、以信托为介质依托的契约型以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。

在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。

为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。

目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。

3、有限合伙型有限合伙是指由普通合伙人（General Partner ，GP ）与有限合伙人（Limited Partner ，LP ）共同组成的合伙企业，普通合伙人对合伙企业债务承担无限责任，有限合伙人对合伙企业债务承担有限债务，我国2007年《合伙企业法》第六十一条规定：“有限合伙企业由二个以上五十个以下合伙人设立；但是，法律另有规定的除外。