房地产工作流程篇

精品资料 可编辑修改 项目开发指引手册

第一篇 工作流程篇 精品资料

可编辑修改 第一章 项目开发流程 第一节、项目开发流程

1、建筑面积预测报告 2、物业公司招标备案 3、地名证办理 4、现场工程进度达到售房证办理的要求 5、基础和主体验收报告

施工总包进场施工准备

土地获取（拍卖或协议） 总图及建筑方案的审批通过（消防盖章、规划复核确认） 规委会审批通过概念方案设计 市发改委项目立项 缴纳土地款办理土地证 办理规划用地红线图及规划设计条件 签订土地认购合同 办理建设用地规划许可证

施工图设计 建设局施工图审查备案 建设局审查初步设计并备案 施工图第三方审查通过 施工图设计单位招标 概念方案设计招标 环保局批文 发改委批复节能报告 人防审批 地勘详勘报告 施工图规划局审核通过 施工图消防审查 施工安全告知书 缴纳建设工程配套费 办理质量监督委托 施工总包、监理招标、合同签订及备案 施工图预算 现场土方工程及边坡挡墙施工 地基处理工程施工

白蚁防治合同签订 防雷施工图审查 办理施工许可证

办理建设工程规划许可证 精品资料 可编辑修改 项目综合验收及办理竣工备案 工程竣工验收 开工仪式及工程施工 办理预售许可证及项目开盘

业主接房、移交物业 业主投诉问题受理

业主购房款财务、税务结算

总包财务结算预留质保金

进入总包施工结算程序

分户产权（房产证、土地证）办理

房产证大产权办理

项目财务总结算、税务清算

业主预验房，前期物业管理 精品资料

可编辑修改 第二节、开发流程各阶段工作描述 一、土地的获取和办理《土地证》  前提条件：签订国有建设土地出让合同  办理结果：取得《土地证》  过程关键：缴纳土地出让金 1、 通过参加政府组织的土地拍卖会，竞标获取土地使用权。签订《国有建设用地使用权出让合同》（由“国土局土地利用科”办理，缴纳土地出让金、提供《拍卖文件》、《国有土地使用权成交确认书》复印件（原件备查））； 2、 由“国土资源调查规划所”出具界址点坐标表（提供《国有建设用地使用权出让合同》复印件）； 3、 由“城市规划设计院测绘所”出具地形图（公司缴纳测绘费用）； 4、 由规划局用地科出具规划用地红线图（在“交行政服务中心规划局窗口”领取，提供《国有建设用地使用权出让合同》复印件（原件备查）、《界址点坐标表》复印件（原件备查）交“行政服务中心规划局窗口”）； 5、 由“国土资源调查规划所”出具地籍调查表、面积界定通知、地籍图（提供《规划用地红线图》原件（电子文档）、《国有土地使用权成交确认书》复印件、签订《地籍图测绘》委托书、缴纳测绘费用）； 注：如土地出让金此时未缴纳，以下流程无法办理 6、 “国土局土地利用科”报件（由“国土局土地利用科” 办理，将“国土局土地利用科”出具《宗地收支明细台帐》交“国土局财务科”出具“土精品资料 可编辑修改 地出让金发票”（有土地拍卖保证金票据的应在“土地交易所”将“土地拍卖保证金”转入“国土局”后才能出具），再将“土地出让金发票”（复印件）交回“国土局土地利用科”，由“国土局土地利用科”按照他们的组卷方式提交“行政服务中心国土局窗口”）； 7、 “国土直属分局”取件（由“国土直属分局”在“行政服务中心国土局窗口”取件后，填写《土地登记申请书》、《土地登记委托书》、《土地登记法人代表身份证证明书》附：“企业法人营业执照”“税务登记证”“法人代表及委托代理人身份证”复印件加盖公司鲜章，提供《地籍调查表》、《国有土地使用权成交登记卡》、《宗地面积界定通知》、《地籍图》、《规划用地红线图》、《规划设计条件》原件，“土地出让金税票”、《国有土地使用权供地预案》复印件）； 8、 “国土直属分局”送件（由“国土直属分局”将准备齐全的所有资料送至“行政服务中心国土局窗口”，等候出证）； 9、 “国土直属分局”取证（由“国土直属分局”在“行政服务中心国土局窗口”取证后通知领取《土地证》，缴纳办证费）。

二、发改委立项办理及所需资料  前提条件：取得《土地证》  办理结果：发改委立项批文  过程关键：资金证明 办理发改委项目立项，提供以下资料： 1、 公司法定代表人签署的《四川省企业投资项目备案申请表》； 精品资料 可编辑修改 2、 企业法人营业执照副本复印件； 3、 组织机构代码证副本复印件； 4、 符合国家政策规定的资金证明； 5、 土地资源局出具的项目用地意见（国有土地使用证复印件等）； 6、 规划局出具的项目规划意见（项目规划意见等）； 7、 经办人身份证复印件； 8、 相关行业资质证明； 9、 法律、法规和规章规定的其他材料。

三、《建设用地规划许可证》的办理步骤及资料  前提条件：取得《土地证》  办理结果：取得《建设用地规划许可证》  过程关键：现场地形图及测绘费缴纳 在完成《土地证》办理的基础上方可办理《建设用地规划许可证》，并提供以下资料： 1、建设单位的正式用地申请文件； 2、建设项目的立项批准、核准、备案文件； 3、《建设项目规划选址意见书》及国有土地使用权出让合同及规划设计条件原件和复印件（原件经报规划局政务服务处审验后退回）； 4、建设项目所处位置现状地形图以及相应的电子文件（地形图比例1:500或1:1000，地形图使用绵阳城市坐标高程系统；由有测绘资质的单位加盖印章；电子文件DWG格式。）； 精品资料 可编辑修改 5、依法需要进行环境影响评价的建设项目，需持经相应环保部门批准的环境影响评价文件； 6、依法需要进行国家安全事项审查的涉外建设项目，需要有市涉外部门作出的国家安全事项审查同意意见； 7、其它法律、法规、规章规定报送的相关资料。

四、开发项目概念方案设计通过规划局审批  前提条件：取得《建设用地规划许可证》  办理结果：市规委会项目规划设计方案审查批文  过程关键：两个有证设计单位的建筑设计方案 在完成《建设用地规划许可证》办理的基础上方可办理市规委会项目规划设计方案审查，并提供以下资料： 1、建设单位红头文件申请，并说明土地取得方式，附土地出让合同。 2、加盖报建单位公章的国有土地使用证复印件1份（新征土地无需提供，只需土地成交确认书；划拨土地需提供国土部门划地文件），国土部门提供的界址点坐标1份。 3、加盖报建单位公章的规划设计条件（规划局盖章的审查意见）1份，建设项目选址意见书1份。 4、加盖绵阳市城市规划设计院测绘成果资料专用章的地形图1份。 5、两个有证设计单位的建筑设计方案文本各8套及相应电子文件。 文本内容含设计说明、各项分析图、总平面图，平、立、剖面图，效果图，精品资料 可编辑修改 实景效果图；文本应加盖设计单位、一级注册建筑师印章。 电子文件包含： ①、CAD格式的总平面图； ②、平、立、剖面图，地下室布置平面图； ③、效果图、实景效果图。 6、两个方案相应的面积统计表（见附件），并加盖设计单位、一级注册建筑师章印。 7、开发单位须承诺：所报资料、设计文件及数据真实有效，若有虚假，由开发单位承担一切法律责任。 8、设计单位须承诺：方案设计按照国家相关规范，经济技术指标符合规划要求。（若不符合，须写明情况、依据）

五、建设工程项目总平面图审查资料（规划局）  前提条件：取得市规委会项目规划设计方案审查批文  办理结果：规划局对项目总图批准  过程关键：总图设计数据的真实和准确 在完成市规委会项目规划设计方案审查批文办理的基础上方可办理规划局对项目总图及建设方案审批，并提供以下资料： 1、建设单位出具的正式申请文书（包括项目基本情况等内容）； 2、经批准的规划设计条件（复印件签字盖章）； 3、国有土地使用权证原件及对应的界址点坐标表原件复印件； 4、新征及重新规划用的提供《建设用地规划许可证》及附件（用地红线）； 精品资料 可编辑修改 5、具有相应资质设计单位提供的加盖单位、注册建筑师印章及签名日照分析图（新区：10层以上的居住建筑及24米以上非居住建筑，旧城区：高、多层建筑）； 6、具有相应资质设计单位提供的现状地形图（原件复印件签字盖章）； 7、具有相应资质设计单位提供的加盖单位、注册建筑师印章及签名的总图图纸及图纸一致的电子文件； 8、规委会通过的方案需提供规委批复（复印件签字盖章）； 9、其他需要说明的图纸、文件等（复印件签字盖章）。

六、建设项目环境影响评价审批申报材料（环保局）  前提条件：规划局对项目总图批准  办理结果：环保局对建设项目环境影响评价批复  过程关键：环评报告编制单位招标 在完成规划局对项目总图及建设方案审批的基础上方可办理建设项目环境评价审批，并提供以下资料： 建设项目环境影响评价审批申请表一份。 1、建设项目环境影响评价文件文字版和电子版； 2、建设项目项目建议书批准文件（审批制项目）或备案准予文件（备案制项目）一份，核准制项目应提交有关部门同意开展项目前期工作的文件一份； 3、规划许可文件； 4、环境影响评价技术评估意见； 5、县市区环保部门出具总量指标文件；