美国土地制度及土地流转的历史演变

美国土地政策演变及对资源保护的启示作者：木耳来源：《农产品市场周刊》2014年第29期美国早期的土地政策自18世纪70年代美国建国到19世纪90年代“最后边疆的消失”，美国西部源源不断的自由土地资源吸引了大量的国内外移民前往开发，为美国成为农业大国奠定了坚实的物质基础。

自1784年美国颁布第一部土地法直至1862年《宅地法》（Homestead Act）颁布之前，土地一直作为美国政府财政的一大来源，这与当时美国地广人稀、大片土地亟待开发、同时刚成立的邦联国会资本极度稀缺不无关系。

随着美国国库的日渐充裕，以土地出售的形式获取财政收入已经无法满足美国对于移民劳动力的需求。

1862年，国会颁布了举世闻名的《宅地法》，规定凡年满21岁的公民，只需交纳10-25美元的手续费，即可获得西部160英亩（约64.7公顷）土地，耕作满5年后就可成为这块土地的拥有者。

当时在大多数美国人的眼中，土地资源是取之不尽、用之不竭的。

因而美国政府大量出售国有土地给企业、个人进行开发，致使西部土地资源在大规模开发的时期被过度垦殖，形成了典型的对土地屠宰式经营。

美国水土保持学家吉福德平肖曾痛斥道：“美国人把土地资源看成是用之不尽、取之不竭，他们尽情掠夺、肆意浪费，他们只求获得而不论代价。

”19世纪70年代，美国在土地立法方面开始意识到水土资源需要进行综合开发利用。

1783年的《鼓励西部草原植树法案》（The Timber Culture Act）规定：拓荒者只要在干旱土地上种植40英亩（约16.2公顷）林地10年以上，即可免费获得160英亩（约64.7公顷）联邦土地。

1877年《沙漠土地法》（The Desert Land Act of 1877）规定：如果移民在产权申请登记后3年内灌溉土地，即可按每英亩1.25美元的价格购得640英亩（约259公顷）土地。

这些土地优惠政策的正确实施，为美国日后的森林草场植被的保护与利用发挥了积极的作用。

19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期。

从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年《宅地法》颁布这个时期中，美国西部国有土地获得迅速开发，土地关系发生了巨大变化。

这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情，对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用。

1862年《宅地法》颁布以前，美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的，国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点。

本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述，加深对美国式农业发展道路的理解。

1780年10月10日，国会通过了一项法令，规定为了美国的利益，为了在这些土地上建立新的州，授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力。

1783年，200多位军官再一次向国会请愿，要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地，并明确要求得到俄亥俄地区的土地。

到1784年，美国的退伍军人（包括华盛顿在内）、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地。

（二）土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时，美国政界中存在着两种不同的土地政策构想。

杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民，建立一个以农业为主的共和国。

他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同，她有充足的土地供人们耕种，因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口。

”〔2〕他在起草《独立宣言》的那一年也曾经写到，“……土地应该分成小块分配给人民”，因而他主张建立自由的小农所有制。

而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本，以促进资本主义工商业的发展。

他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍，而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件，极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉。

这也许是汉密尔顿在1790年的《关于国有土地的报告》中提出要以土地换资本的政策的主要依据。

在确定土地政策目标这个问题上，杰弗逊设想的农业民主思想同汉密尔顿设想的以土地换资本的思想进行了长期的斗争。

美国土地制度和土地金融的历史变迁发布时间：2023-02-15T07:28:51.184Z 来源：《城镇建设》2022年第19期作者：卢园园 Salina Lu[导读] 得天独厚的资源赋和市场配置机制,卢园园 Salina Lu和顿国际集团上海市 200001摘要:得天独厚的资源赋和市场配置机制,再加上其土地制度的设计几乎没有历史包袱,是最接近“理想"条件的产物,使美国土地市场以及相关的金融市场商度发达,并具有吸收泡沫的一定深度和韧性。

土地资源通过全融体系与资本密切结合,使美国工业化和城市化得到了有效支撑。

但是,美国全融监管对土地开发与信用扩张之间强正反馈关系警惕不足,历史上反复出现土地或房地产投机引发的资产泡沫;美国农业仍存在过度补贴和补贴非市场化的问题,对土地要索的市场化形成制约;美国的土地征用、分区规划等政策工具使用也曾带来了严重的社会问题。

关键词:土地制度;土地金融;泡沫;一、土地制度关系到美国立国之本(一)美国具有得天独厚的土地资美国独立以来，联邦政府通过购买、割让等方式获得了大量公共土地。

包括最早由东部7州割让的西部土地，从法国购入的路易斯安那，墨西哥割让的得克萨斯、新墨西哥等北美自然条件最好的土地，从沙俄手中购买阿拉斯加和阿留申群岛。

这些公共土地共计18.4亿英亩(287.6万平方英里或744.9万平方公里)，占到美国国土面积的75.6%。

(二)建国之初即确定了最自由的土地制度国美国的开国精英们在设计土地制度时，约束条件极为宽松一人少地多，特别是无主地多，且没有什么制度包袱，可以大胆地实现其自由民主立国的理想。

当时，为解决政府财政窘境，并推进移民开发西部，美国邦联国会在1785年5月20日通过的《西部土地出售法令》，这一法令是作为美国土地制度的起点，是充分自由土地制度的典范，对土地所有者没有任何权利上的限制和外加的义务，如封建、现代土地所有制上的人身限制、纳贡、效忠、劳役、地租、土地税、居住要求、用途要求、转让限制、继承限制等最自由的土地所有权也依赖于公共权力的深度介入。

美日英的土地制度变化趋势近几个世纪以来，美国、日本和英国的土地制度经历了许多变化。

这些变化有很多原因，包括政治、经济和社会状况的变迁。

本文将探讨美日英的土地制度变化趋势，并对其影响进行分析。

在美国，土地制度的最初阶段可以追溯到欧洲殖民者抵达北美洲的时期。

最初，土地是由王室或地主所有并分配给殖民者。

然而，随着美国独立后的西部扩张，土地制度发生了巨大变革。

1785年，《西北地区法案》颁布，开创了土地公有制的先例。

这项法案规定，西北地区的土地将被划分成几个均等的方块，然后以低廉的价格出售给公众。

此后，美国陆续出台了一系列法律，允许个人购买并私有化土地。

这种土地制度变革为西部移民提供了获得土地的机会，促进了美国的快速发展。

随着时间的推移，美国的土地制度进一步发展和改变。

19世纪末，美国政府实施了大规模土地赠予方案，以吸引移民和促进西部的拓荒。

这些方案赠予了移民大量的土地，以在特定地区建立家园。

然而，这些土地赠予方案也导致了土地拥有集中化的问题。

财富和资源开始被少数人垄断，剥夺了普通公民获取土地的机会。

为了解决这个问题，美国政府实施了土地改革政策，例如成立了公共土地管理局，以确保土地资源的公平分配和管理。

与此同时，日本的土地制度也经历了类似的变化。

在日本，土地制度主要受到战国时期（15世纪至17世纪）的影响。

在这个时期，日本的统一战争使得许多领主失去土地，被迫成为无地者。

在江户时代（17世纪至19世纪）之后，幕府政府通过设立土地租赁系统来控制土地流动，并维持统治秩序。

这导致了土地所有权的相对稳定，但也限制了土地的利用和流动性。

然而，在明治维新（19世纪末）之后，日本土地制度发生了革命性的转变。

政府通过废除贵族领地制度和设立西式土地所有权制度，将土地私有化并赋予给个人。

这项改革推动了现代化农业的发展，提高了土地资源的效率。

然而，这种土地制度改革也导致了土地集中化的问题。

一些大农场经营者开始积累大量土地，使得小农户面临资源匮乏的困境。

美国农地管理主体与管理制度的历史变迁及对我们的借鉴［摘要］通过对美国农地管理制度演进阶段和管理主体以及主要机构的分析，指出美国的农地管理制度是在变迁的过程中不断完善的。

其基于产权明晰基础上的农地管理制度、有针对性的农地管理政策和重视市场手段在土地资源管理中的应用等对我国的农地管理具有重要的借鉴作用。

［关键词］美国农地管理主体与管理制度历史变迁借鉴工业化和城市化是人类社会发展的潮流，也是我国走向现代化的必经之路。

当前，我国正处在工业化、城市化加快发展的阶段，对土地的需求将迅速增长，而我国的基本国情是人多地少，人均土地资源相当稀缺。

因此，有效总结和借鉴已经完成工业化并进入城市化稳定发展阶段的美国的历程以及经验，对我国处理好工业化、城市化进程中的土地管理问题，处理好当前发展和可持续发展的关系，十分珍惜和合理利用每一寸土地，避免在土地问题上犯不可挽回的历史性错误，顺利进行现代化建设和实现既定目标具有十分重要的现实意义。

一、美国农地管理制度与管理主体的历史变迁美国农业用地（耕地和牧地）约为4.3亿公顷，占全球农业用地的10%左右。

美国土地权属分为地下权、地上权和空间权，三种权益均可分别有偿转让。

美国土地资产占政府总财富的11.5%，占个人财富的12%，占工商业全部财富的18%，美国国民财富有50%以上是房地产，而房地产价值中75%是土地。

美国公民的利益来源主要是公用土地上的各种资源，包括饲养家畜、能源和矿物开采等。

土地局公布的公用收益报告指出，1998财政年度内，联邦政府从土地局管理的土地、矿产资源上收入为13.1亿美元，而土地局用于转移支付给拥有公用土地的各个州7.4亿美元，用于各州管理公共土地资源的投资6.8亿美元。

1．美国农地管理制度的演进阶段分析美国土地资源管理政策自建国至今，经历了一个不断演变的过程。

由于农地占美国土地的绝大部分，且农地政策的演变与非农用地政策的变化密切相关。

因此，以农地管理政策的演变为主线，可将美国土地资源管理政策的变化划分为开发期、觉醒期、保护期和应变期几个阶段。

美国土地制度及土地流转的历史演变美国开发利用土地资源历史久远，其美国土地制度的演变历程可分为3个阶段。

即：建国初期至20世纪30年代、20世纪30年代至90年代和20世纪90年代至今，其土地私有制逐步完善。

美国土地流转形成于18世纪70年代至19世纪中叶，19世纪中叶至20世纪30年代得到发展深化，20世纪30年代至今得到保护完善。

目前美国土地的所有权形式有3种：联邦政府所有、州政府所有和私人所有，其土地流转制度健全，市场十分发达。

（一）建国初期至20世纪30年代：公有土地分配和私有制的出现美国独立时，国土稀少，随后经过一系列的殖民战争和购买，联邦政府拥有的土地不断扩大。

这一时期美国主要通过出售和无偿分配、开发和利用丰富的土地资源。

在美国早期，主要实行领地制度，即：由中央政府下令组织、设置或建立的一个地位低于正式州的临时行政机构或区域。

1784年《西北领地组织法》就属于这一范畴。

该法令由于当时联邦政府的实际情况并没有得到实施。

但它确立了建州原则和西部土地国有，为西部土地的处理奠定了基础。

美国地图从美国建国初期到20世纪30年代之间，在长达140余年间，出台了许多土地法令，但整体来看，美国的早期土地制度以1862年的《宅地法》为界大约可分为两个阶段。

1862年之前，主要是以拍卖形式公开出售公有土地。

这有利于小农发展，为创立和巩固美国家庭农场制度起了最为重要的作用。

1862年之后，土地分配的重点转到了向拓荒者免费赠送土地。

（二）20世纪30年代至90年代：土地保护制度的产生20世纪30年代初是美国土地政策的转折点。

由于美国经济向西发展，掠夺式的土地利用方式也扩展到了西部，给西部干旱、半干旱环境带来了巨大压力。

从这时起，美国政府的注意力从单纯的公有土地的分配明显地转到了土地资源的保护方面。

进入70年代，美国在土地制度上开始将水土资源的综合开发利用考虑在内。

1783年的《鼓励西部草原植树法案》和1877年《沙漠土地法》等都为美国日后草场植被的保护和利用发挥了积极的作用。

国外土地流转概况及经验介绍2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

”一、美国美国从20世纪60年代就开始关注农地流转问题，因为美国实行的是以家庭农场为基本经营单位的土地制度，再加上美国历年来重视个人产权，因此美国有着明晰的土地产权边界。

在美国，以租佃制为主要方式，市场调节流转，土地买卖和出租都很自由。

在流转过程中，大多只涉及到土地使用权、经营权的有偿转让，地主或自找使用者出租，或通过中介出租，价格由市场供求关系决定。

在转让中，一般由政府与家庭农场主签订经济契约，其目标主要在于扩大农场规模，优化生产要素组合，运用先进科技与管理。

政府保留了相当多的对土地的控制管理和收益权，目前美国4.7万个农村合作组织覆盖成了全国网。

二、日本二战后，日本进行了比较彻底的土地改革。

日本政府从《土地法》（1952年）开始，到《农业基本法》（1961年），倡导以租赁为主的规模经营。

之后日本经济迅猛发展，工业化进程明显加快，农业现代化的步伐也紧随其后。

面对农村问题，日本政府制定并执行了《土地利用增进法》，其中政府鼓励农户在市场价格的基础上出租、出卖或放弃自己的土地。

日本政府借鉴欧美发达国家的治理经验，也在农地问题上引进市场机制，发挥市场中介作用，鼓励扩大土地经营规模。

同时，日本政府加强对中介组织的扶持与培育，积极引进西方中介组织发展的经验和理论，在国内成立多个由各县、市町村政府及农协联合组成的合作经济组织。

1999年颁布《新农业基本法》制定了新农民进入农业的技术培训和管理计划，为土地产权流动创造社会条件。

三、法国20世纪20年代起，法国政府决定重振农业，改革土地继承制度，颁布了《农业指导法》。

另外，法国政府还做了以下工作：首先，减少农村富余劳动力，鼓励到退休年龄的农场主退出土地，设立“非退休金的补助金”，鼓励部分青年农民到工业、服务业去投资或就业。

４６河南国土资源 ２００６／１１ＧＵＯＪＩＢＯＬＡＮ 土地资源管理政策的演变以对农地管理为主线 美国土地资源管理政策自建国至今，经历了一个不断演变的过程。

由于农地占美国土地的绝大部分，且农地政策的演变与非农用地政策的变化密切相关。

因此，以农地管理政策的演变为主线，可将美国土地资源管理政策的变化划分为开发期、觉醒期、保护期和应变期几个阶段。

建国至２０世纪初的开发期（１７７６年至２０世纪３０年代）。

美国独立时，国土仅从东部海岸线延伸至密西西比河，随后经过一系列殖民战争和购买，联邦政府所拥有的土地面积不断扩大。

为了鼓励西部开发，１８６２年的宅地法免费为西部每个成年移民赠送１６０英亩土地，用于定居经营。

１９世纪末、２０世纪初又出台了一系列对宅地法进行修改的法令，将赠送面积扩大到３２０英亩、６４０英亩。

美国宪法将土地使用的管理权赋予各州，１９世纪２０年代，大多数州都将管理土地的权力下放给地方政府，这种广泛的权力下放几乎将决定权都交给了地方政府。

这一阶段以迅速且不加选择地处理公有土地而著称，期间大量的土地被转让，这些政策被标榜为维护自由民和中产阶级城市居民的利益，但实际上各方案的真正受益者多为投机分子、开发商和地方政府。

觉醒期（２０世纪３０年代至７０年代）。

２０世纪初，美国城市人口十分密集，拥挤的城市使得人们广泛要求对土地使用加以严格管理，并将用途不能相容的土地隔开。

分区制是美国控制土地使用最重要的一环，所有开发与发展管理计划几乎都使用分区制作为其管理手段。

分区制也同时指明哪些地区是为了农地或农业使用而保留的。

尽管如此，１９４０年到１９７０年的３０年间，美国的总居住面积还是增长了１倍，其中２／３位于郊区或非都市区，主要是占用农地和其他农村用地。

保护期（２０世纪７０年代至９０年代中期）。

某些类型的土地利用变更的不可逆性使得生物多样性、生态功能、独特的土地资源、表土自然生产潜力丧失。

此外，不恰当的土地利用方式带来环境污染和其他危害，促使美国政府采取积极的行动来管理土地资源。

第1篇一、引言土地权属是指土地的所有权、使用权、收益权和处分权等权利的总和。

土地权属法律制度是保障土地资源合理利用、促进社会经济持续发展的重要法律制度。

美国作为一个法治国家，其土地权属法律规定具有以下特点：历史悠久、体系完善、法律地位高、实施力度大。

本文将从美国土地权属法律制度的起源、主要内容、实施情况等方面进行阐述。

二、美国土地权属法律制度的起源1. 英国殖民时期美国土地权属法律制度的起源可以追溯到英国殖民时期。

当时，英国殖民者将土地视为私有财产，实行土地私有制。

土地所有权归个人所有，使用权、收益权和处分权由土地所有者自行决定。

这一时期的土地权属法律制度主要受到英国普通法的影响。

2. 美国独立战争后美国独立战争后，各州纷纷制定土地法，确立了土地私有制。

这一时期的土地权属法律制度主要包括以下几个方面：（1）土地所有权：土地所有权归个人所有，国家不直接拥有土地。

（2）土地使用权：土地所有者有权使用土地，但不得损害他人合法权益。

（3）土地收益权：土地所有者享有土地产生的收益。

（4）土地处分权：土地所有者有权处分土地，包括出售、赠与、抵押等。

三、美国土地权属法律制度的主要内容1. 土地所有权美国土地所有权制度主要包括以下内容：（1）土地所有权的取得：土地所有权的取得方式有购买、赠与、继承、判决等。

（2）土地所有权的限制：土地所有权的限制包括公共权利、邻地权利、合同限制等。

（3）土地所有权的保护：美国法律对土地所有权进行严格保护，任何侵犯土地所有权的行为都将受到法律制裁。

2. 土地使用权美国土地使用权制度主要包括以下内容：（1）土地使用权的形式：土地使用权包括永久租用、租借、抵押等。

（2）土地使用权的设立：土地使用权设立需要签订合同，明确双方的权利义务。

（3）土地使用权的终止：土地使用权终止的原因包括合同到期、合同解除、土地所有权转移等。

3. 土地收益权美国土地收益权制度主要包括以下内容：（1）土地收益的分配：土地收益的分配由土地所有者自行决定。

美国的土地制度美国的土地制度是基于私有制的，这意味着土地的所有权归个人或组织所有。

这一制度是美国社会和经济发展的重要基础，对国家的繁荣和稳定起到了重要作用。

美国的土地制度起源于殖民时代。

最早的定居者是英国人，他们从英王那里获得土地赋予的权利。

这些人定居在美洲并开始种植作物、养殖动物等。

随着陆地的迅速开发，对土地所有权的争夺成为殖民地之间的重要事项。

土地的拥有权不仅代表着经济上的优势，还代表着政治和社会地位。

随着时间的推移，随着独立战争的胜利，美国的土地制度逐渐发展壮大。

在十九世纪，美国政府通过了一系列土地法案，鼓励人们向西部扩张。

这些法案通常以低廉的价格或者甚至免费分配土地，吸引了大量人口前往开拓。

这一时期称为美国扩张时期。

扩张时期造就了美国的国土版图，并且给许多人带来了财富和机会。

美国的土地制度在建立后迅速发展，并且对经济发展起到了巨大的推动作用。

人们可以通过购买、出租、出售土地来实现利润。

同时，土地也成为了融资的重要手段，人们可以将土地作为抵押品来借贷。

这种土地作为财富和权力的象征，也促使着人们不断追求更大的土地面积。

在美国的土地制度下，土地可以自由买卖，这为人们提供了更多的经济选择。

然而，美国的土地制度也存在着一些问题。

由于土地资源是有限的，土地价格也在不断上涨。

这使得一些人无法承受土地的成本，无法实现自己的梦想。

此外，土地扩张也带来了环境问题。

许多原本荒芜的土地被开发，这导致了草原退化、森林破坏等环境问题。

良好的土地管理变得越来越重要。

为了解决这些问题，美国政府采取了一些措施。

例如，制定了一些规定用于保护国家公园和自然保护区。

此外，一些地方政府也采取了措施来限制土地开发，保护生态环境。

总之，美国的土地制度是基于私有制的，为个人和组织的发展提供了重要的基础。

然而，土地价格上涨和环境问题等也提出了一些挑战。

为了平衡利益，美国政府采取了一系列措施来保护土地资源和环境，同时促进经济发展。

这一制度在美国的国家建设中发挥了重要作用，持续为国家的繁荣和稳定做出贡献。