美国土地制度及土地流转的历史演变

美国土地政策演变及对资源保护的启示作者：木耳来源：《农产品市场周刊》2014年第29期美国早期的土地政策自18世纪70年代美国建国到19世纪90年代“最后边疆的消失”，美国西部源源不断的自由土地资源吸引了大量的国内外移民前往开发，为美国成为农业大国奠定了坚实的物质基础。

自1784年美国颁布第一部土地法直至1862年《宅地法》（Homestead Act）颁布之前，土地一直作为美国政府财政的一大来源，这与当时美国地广人稀、大片土地亟待开发、同时刚成立的邦联国会资本极度稀缺不无关系。

随着美国国库的日渐充裕，以土地出售的形式获取财政收入已经无法满足美国对于移民劳动力的需求。

1862年，国会颁布了举世闻名的《宅地法》，规定凡年满21岁的公民，只需交纳10-25美元的手续费，即可获得西部160英亩（约64.7公顷）土地，耕作满5年后就可成为这块土地的拥有者。

当时在大多数美国人的眼中，土地资源是取之不尽、用之不竭的。

因而美国政府大量出售国有土地给企业、个人进行开发，致使西部土地资源在大规模开发的时期被过度垦殖，形成了典型的对土地屠宰式经营。

美国水土保持学家吉福德平肖曾痛斥道：“美国人把土地资源看成是用之不尽、取之不竭，他们尽情掠夺、肆意浪费，他们只求获得而不论代价。

”19世纪70年代，美国在土地立法方面开始意识到水土资源需要进行综合开发利用。

1783年的《鼓励西部草原植树法案》（The Timber Culture Act）规定：拓荒者只要在干旱土地上种植40英亩（约16.2公顷）林地10年以上，即可免费获得160英亩（约64.7公顷）联邦土地。

1877年《沙漠土地法》（The Desert Land Act of 1877）规定：如果移民在产权申请登记后3年内灌溉土地，即可按每英亩1.25美元的价格购得640英亩（约259公顷）土地。

这些土地优惠政策的正确实施，为美国日后的森林草场植被的保护与利用发挥了积极的作用。

19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期。

从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年《宅地法》颁布这个时期中，美国西部国有土地获得迅速开发，土地关系发生了巨大变化。

这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情，对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用。

1862年《宅地法》颁布以前，美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的，国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点。

本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述，加深对美国式农业发展道路的理解。

1780年10月10日，国会通过了一项法令，规定为了美国的利益，为了在这些土地上建立新的州，授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力。

1783年，200多位军官再一次向国会请愿，要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地，并明确要求得到俄亥俄地区的土地。

到1784年，美国的退伍军人（包括华盛顿在内）、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地。

（二）土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时，美国政界中存在着两种不同的土地政策构想。

杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民，建立一个以农业为主的共和国。

他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同，她有充足的土地供人们耕种，因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口。

”〔2〕他在起草《独立宣言》的那一年也曾经写到，“……土地应该分成小块分配给人民”，因而他主张建立自由的小农所有制。

而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本，以促进资本主义工商业的发展。

他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍，而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件，极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉。

这也许是汉密尔顿在1790年的《关于国有土地的报告》中提出要以土地换资本的政策的主要依据。

在确定土地政策目标这个问题上，杰弗逊设想的农业民主思想同汉密尔顿设想的以土地换资本的思想进行了长期的斗争。

美国土地制度和土地金融的历史变迁发布时间：2023-02-15T07:28:51.184Z 来源：《城镇建设》2022年第19期作者：卢园园 Salina Lu[导读] 得天独厚的资源赋和市场配置机制,卢园园 Salina Lu和顿国际集团上海市 200001摘要:得天独厚的资源赋和市场配置机制,再加上其土地制度的设计几乎没有历史包袱,是最接近“理想"条件的产物,使美国土地市场以及相关的金融市场商度发达,并具有吸收泡沫的一定深度和韧性。

土地资源通过全融体系与资本密切结合,使美国工业化和城市化得到了有效支撑。

但是,美国全融监管对土地开发与信用扩张之间强正反馈关系警惕不足,历史上反复出现土地或房地产投机引发的资产泡沫;美国农业仍存在过度补贴和补贴非市场化的问题,对土地要索的市场化形成制约;美国的土地征用、分区规划等政策工具使用也曾带来了严重的社会问题。

关键词:土地制度;土地金融;泡沫;一、土地制度关系到美国立国之本(一)美国具有得天独厚的土地资美国独立以来，联邦政府通过购买、割让等方式获得了大量公共土地。

包括最早由东部7州割让的西部土地，从法国购入的路易斯安那，墨西哥割让的得克萨斯、新墨西哥等北美自然条件最好的土地，从沙俄手中购买阿拉斯加和阿留申群岛。

这些公共土地共计18.4亿英亩(287.6万平方英里或744.9万平方公里)，占到美国国土面积的75.6%。

(二)建国之初即确定了最自由的土地制度国美国的开国精英们在设计土地制度时，约束条件极为宽松一人少地多，特别是无主地多，且没有什么制度包袱，可以大胆地实现其自由民主立国的理想。

当时，为解决政府财政窘境，并推进移民开发西部，美国邦联国会在1785年5月20日通过的《西部土地出售法令》，这一法令是作为美国土地制度的起点，是充分自由土地制度的典范，对土地所有者没有任何权利上的限制和外加的义务，如封建、现代土地所有制上的人身限制、纳贡、效忠、劳役、地租、土地税、居住要求、用途要求、转让限制、继承限制等最自由的土地所有权也依赖于公共权力的深度介入。

美日英的土地制度变化趋势近几个世纪以来，美国、日本和英国的土地制度经历了许多变化。

这些变化有很多原因，包括政治、经济和社会状况的变迁。

本文将探讨美日英的土地制度变化趋势，并对其影响进行分析。

在美国，土地制度的最初阶段可以追溯到欧洲殖民者抵达北美洲的时期。

最初，土地是由王室或地主所有并分配给殖民者。

然而，随着美国独立后的西部扩张，土地制度发生了巨大变革。

1785年，《西北地区法案》颁布，开创了土地公有制的先例。

这项法案规定，西北地区的土地将被划分成几个均等的方块，然后以低廉的价格出售给公众。

此后，美国陆续出台了一系列法律，允许个人购买并私有化土地。

这种土地制度变革为西部移民提供了获得土地的机会，促进了美国的快速发展。

随着时间的推移，美国的土地制度进一步发展和改变。

19世纪末，美国政府实施了大规模土地赠予方案，以吸引移民和促进西部的拓荒。

这些方案赠予了移民大量的土地，以在特定地区建立家园。

然而，这些土地赠予方案也导致了土地拥有集中化的问题。

财富和资源开始被少数人垄断，剥夺了普通公民获取土地的机会。

为了解决这个问题，美国政府实施了土地改革政策，例如成立了公共土地管理局，以确保土地资源的公平分配和管理。

与此同时，日本的土地制度也经历了类似的变化。

在日本，土地制度主要受到战国时期（15世纪至17世纪）的影响。

在这个时期，日本的统一战争使得许多领主失去土地，被迫成为无地者。

在江户时代（17世纪至19世纪）之后，幕府政府通过设立土地租赁系统来控制土地流动，并维持统治秩序。

这导致了土地所有权的相对稳定，但也限制了土地的利用和流动性。

然而，在明治维新（19世纪末）之后，日本土地制度发生了革命性的转变。

政府通过废除贵族领地制度和设立西式土地所有权制度，将土地私有化并赋予给个人。

这项改革推动了现代化农业的发展，提高了土地资源的效率。

然而，这种土地制度改革也导致了土地集中化的问题。

一些大农场经营者开始积累大量土地，使得小农户面临资源匮乏的困境。

美国农地管理主体与管理制度的历史变迁及对我们的借鉴［摘要］通过对美国农地管理制度演进阶段和管理主体以及主要机构的分析，指出美国的农地管理制度是在变迁的过程中不断完善的。

其基于产权明晰基础上的农地管理制度、有针对性的农地管理政策和重视市场手段在土地资源管理中的应用等对我国的农地管理具有重要的借鉴作用。

［关键词］美国农地管理主体与管理制度历史变迁借鉴工业化和城市化是人类社会发展的潮流，也是我国走向现代化的必经之路。

当前，我国正处在工业化、城市化加快发展的阶段，对土地的需求将迅速增长，而我国的基本国情是人多地少，人均土地资源相当稀缺。

因此，有效总结和借鉴已经完成工业化并进入城市化稳定发展阶段的美国的历程以及经验，对我国处理好工业化、城市化进程中的土地管理问题，处理好当前发展和可持续发展的关系，十分珍惜和合理利用每一寸土地，避免在土地问题上犯不可挽回的历史性错误，顺利进行现代化建设和实现既定目标具有十分重要的现实意义。

一、美国农地管理制度与管理主体的历史变迁美国农业用地（耕地和牧地）约为4.3亿公顷，占全球农业用地的10%左右。

美国土地权属分为地下权、地上权和空间权，三种权益均可分别有偿转让。

美国土地资产占政府总财富的11.5%，占个人财富的12%，占工商业全部财富的18%，美国国民财富有50%以上是房地产，而房地产价值中75%是土地。

美国公民的利益来源主要是公用土地上的各种资源，包括饲养家畜、能源和矿物开采等。

土地局公布的公用收益报告指出，1998财政年度内，联邦政府从土地局管理的土地、矿产资源上收入为13.1亿美元，而土地局用于转移支付给拥有公用土地的各个州7.4亿美元，用于各州管理公共土地资源的投资6.8亿美元。

1．美国农地管理制度的演进阶段分析美国土地资源管理政策自建国至今，经历了一个不断演变的过程。

由于农地占美国土地的绝大部分，且农地政策的演变与非农用地政策的变化密切相关。

因此，以农地管理政策的演变为主线，可将美国土地资源管理政策的变化划分为开发期、觉醒期、保护期和应变期几个阶段。

美国土地制度及土地流转的历史演变美国开发利用土地资源历史久远，其美国土地制度的演变历程可分为3个阶段。

即：建国初期至20世纪30年代、20世纪30年代至90年代和20世纪90年代至今，其土地私有制逐步完善。

美国土地流转形成于18世纪70年代至19世纪中叶，19世纪中叶至20世纪30年代得到发展深化，20世纪30年代至今得到保护完善。

目前美国土地的所有权形式有3种：联邦政府所有、州政府所有和私人所有，其土地流转制度健全，市场十分发达。

（一）建国初期至20世纪30年代：公有土地分配和私有制的出现美国独立时，国土稀少，随后经过一系列的殖民战争和购买，联邦政府拥有的土地不断扩大。

这一时期美国主要通过出售和无偿分配、开发和利用丰富的土地资源。

在美国早期，主要实行领地制度，即：由中央政府下令组织、设置或建立的一个地位低于正式州的临时行政机构或区域。

1784年《西北领地组织法》就属于这一范畴。

该法令由于当时联邦政府的实际情况并没有得到实施。

但它确立了建州原则和西部土地国有，为西部土地的处理奠定了基础。

美国地图从美国建国初期到20世纪30年代之间，在长达140余年间，出台了许多土地法令，但整体来看，美国的早期土地制度以1862年的《宅地法》为界大约可分为两个阶段。

1862年之前，主要是以拍卖形式公开出售公有土地。

这有利于小农发展，为创立和巩固美国家庭农场制度起了最为重要的作用。

1862年之后，土地分配的重点转到了向拓荒者免费赠送土地。

（二）20世纪30年代至90年代：土地保护制度的产生20世纪30年代初是美国土地政策的转折点。

由于美国经济向西发展，掠夺式的土地利用方式也扩展到了西部，给西部干旱、半干旱环境带来了巨大压力。

从这时起，美国政府的注意力从单纯的公有土地的分配明显地转到了土地资源的保护方面。

进入70年代，美国在土地制度上开始将水土资源的综合开发利用考虑在内。

1783年的《鼓励西部草原植树法案》和1877年《沙漠土地法》等都为美国日后草场植被的保护和利用发挥了积极的作用。

国外土地流转概况及经验介绍2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

”一、美国美国从20世纪60年代就开始关注农地流转问题，因为美国实行的是以家庭农场为基本经营单位的土地制度，再加上美国历年来重视个人产权，因此美国有着明晰的土地产权边界。

在美国，以租佃制为主要方式，市场调节流转，土地买卖和出租都很自由。

在流转过程中，大多只涉及到土地使用权、经营权的有偿转让，地主或自找使用者出租，或通过中介出租，价格由市场供求关系决定。

在转让中，一般由政府与家庭农场主签订经济契约，其目标主要在于扩大农场规模，优化生产要素组合，运用先进科技与管理。

政府保留了相当多的对土地的控制管理和收益权，目前美国4.7万个农村合作组织覆盖成了全国网。

二、日本二战后，日本进行了比较彻底的土地改革。

日本政府从《土地法》（1952年）开始，到《农业基本法》（1961年），倡导以租赁为主的规模经营。

之后日本经济迅猛发展，工业化进程明显加快，农业现代化的步伐也紧随其后。

面对农村问题，日本政府制定并执行了《土地利用增进法》，其中政府鼓励农户在市场价格的基础上出租、出卖或放弃自己的土地。

日本政府借鉴欧美发达国家的治理经验，也在农地问题上引进市场机制，发挥市场中介作用，鼓励扩大土地经营规模。

同时，日本政府加强对中介组织的扶持与培育，积极引进西方中介组织发展的经验和理论，在国内成立多个由各县、市町村政府及农协联合组成的合作经济组织。

1999年颁布《新农业基本法》制定了新农民进入农业的技术培训和管理计划，为土地产权流动创造社会条件。

三、法国20世纪20年代起，法国政府决定重振农业，改革土地继承制度，颁布了《农业指导法》。

另外，法国政府还做了以下工作：首先，减少农村富余劳动力，鼓励到退休年龄的农场主退出土地，设立“非退休金的补助金”，鼓励部分青年农民到工业、服务业去投资或就业。

４６河南国土资源 ２００６／１１ＧＵＯＪＩＢＯＬＡＮ 土地资源管理政策的演变以对农地管理为主线 美国土地资源管理政策自建国至今，经历了一个不断演变的过程。

由于农地占美国土地的绝大部分，且农地政策的演变与非农用地政策的变化密切相关。

因此，以农地管理政策的演变为主线，可将美国土地资源管理政策的变化划分为开发期、觉醒期、保护期和应变期几个阶段。

建国至２０世纪初的开发期（１７７６年至２０世纪３０年代）。

美国独立时，国土仅从东部海岸线延伸至密西西比河，随后经过一系列殖民战争和购买，联邦政府所拥有的土地面积不断扩大。

为了鼓励西部开发，１８６２年的宅地法免费为西部每个成年移民赠送１６０英亩土地，用于定居经营。

１９世纪末、２０世纪初又出台了一系列对宅地法进行修改的法令，将赠送面积扩大到３２０英亩、６４０英亩。

美国宪法将土地使用的管理权赋予各州，１９世纪２０年代，大多数州都将管理土地的权力下放给地方政府，这种广泛的权力下放几乎将决定权都交给了地方政府。

这一阶段以迅速且不加选择地处理公有土地而著称，期间大量的土地被转让，这些政策被标榜为维护自由民和中产阶级城市居民的利益，但实际上各方案的真正受益者多为投机分子、开发商和地方政府。

觉醒期（２０世纪３０年代至７０年代）。

２０世纪初，美国城市人口十分密集，拥挤的城市使得人们广泛要求对土地使用加以严格管理，并将用途不能相容的土地隔开。

分区制是美国控制土地使用最重要的一环，所有开发与发展管理计划几乎都使用分区制作为其管理手段。

分区制也同时指明哪些地区是为了农地或农业使用而保留的。

尽管如此，１９４０年到１９７０年的３０年间，美国的总居住面积还是增长了１倍，其中２／３位于郊区或非都市区，主要是占用农地和其他农村用地。

保护期（２０世纪７０年代至９０年代中期）。

某些类型的土地利用变更的不可逆性使得生物多样性、生态功能、独特的土地资源、表土自然生产潜力丧失。

此外，不恰当的土地利用方式带来环境污染和其他危害，促使美国政府采取积极的行动来管理土地资源。

第1篇一、引言土地权属是指土地的所有权、使用权、收益权和处分权等权利的总和。

土地权属法律制度是保障土地资源合理利用、促进社会经济持续发展的重要法律制度。

美国作为一个法治国家，其土地权属法律规定具有以下特点：历史悠久、体系完善、法律地位高、实施力度大。

本文将从美国土地权属法律制度的起源、主要内容、实施情况等方面进行阐述。

二、美国土地权属法律制度的起源1. 英国殖民时期美国土地权属法律制度的起源可以追溯到英国殖民时期。

当时，英国殖民者将土地视为私有财产，实行土地私有制。

土地所有权归个人所有，使用权、收益权和处分权由土地所有者自行决定。

这一时期的土地权属法律制度主要受到英国普通法的影响。

2. 美国独立战争后美国独立战争后，各州纷纷制定土地法，确立了土地私有制。

这一时期的土地权属法律制度主要包括以下几个方面：（1）土地所有权：土地所有权归个人所有，国家不直接拥有土地。

（2）土地使用权：土地所有者有权使用土地，但不得损害他人合法权益。

（3）土地收益权：土地所有者享有土地产生的收益。

（4）土地处分权：土地所有者有权处分土地，包括出售、赠与、抵押等。

三、美国土地权属法律制度的主要内容1. 土地所有权美国土地所有权制度主要包括以下内容：（1）土地所有权的取得：土地所有权的取得方式有购买、赠与、继承、判决等。

（2）土地所有权的限制：土地所有权的限制包括公共权利、邻地权利、合同限制等。

（3）土地所有权的保护：美国法律对土地所有权进行严格保护，任何侵犯土地所有权的行为都将受到法律制裁。

2. 土地使用权美国土地使用权制度主要包括以下内容：（1）土地使用权的形式：土地使用权包括永久租用、租借、抵押等。

（2）土地使用权的设立：土地使用权设立需要签订合同，明确双方的权利义务。

（3）土地使用权的终止：土地使用权终止的原因包括合同到期、合同解除、土地所有权转移等。

3. 土地收益权美国土地收益权制度主要包括以下内容：（1）土地收益的分配：土地收益的分配由土地所有者自行决定。

美国的土地制度美国的土地制度是基于私有制的，这意味着土地的所有权归个人或组织所有。

这一制度是美国社会和经济发展的重要基础，对国家的繁荣和稳定起到了重要作用。

美国的土地制度起源于殖民时代。

最早的定居者是英国人，他们从英王那里获得土地赋予的权利。

这些人定居在美洲并开始种植作物、养殖动物等。

随着陆地的迅速开发，对土地所有权的争夺成为殖民地之间的重要事项。

土地的拥有权不仅代表着经济上的优势，还代表着政治和社会地位。

随着时间的推移，随着独立战争的胜利，美国的土地制度逐渐发展壮大。

在十九世纪，美国政府通过了一系列土地法案，鼓励人们向西部扩张。

这些法案通常以低廉的价格或者甚至免费分配土地，吸引了大量人口前往开拓。

这一时期称为美国扩张时期。

扩张时期造就了美国的国土版图，并且给许多人带来了财富和机会。

美国的土地制度在建立后迅速发展，并且对经济发展起到了巨大的推动作用。

人们可以通过购买、出租、出售土地来实现利润。

同时，土地也成为了融资的重要手段，人们可以将土地作为抵押品来借贷。

这种土地作为财富和权力的象征，也促使着人们不断追求更大的土地面积。

在美国的土地制度下，土地可以自由买卖，这为人们提供了更多的经济选择。

然而，美国的土地制度也存在着一些问题。

由于土地资源是有限的，土地价格也在不断上涨。

这使得一些人无法承受土地的成本，无法实现自己的梦想。

此外，土地扩张也带来了环境问题。

许多原本荒芜的土地被开发，这导致了草原退化、森林破坏等环境问题。

良好的土地管理变得越来越重要。

为了解决这些问题，美国政府采取了一些措施。

例如，制定了一些规定用于保护国家公园和自然保护区。

此外，一些地方政府也采取了措施来限制土地开发，保护生态环境。

总之，美国的土地制度是基于私有制的，为个人和组织的发展提供了重要的基础。

然而，土地价格上涨和环境问题等也提出了一些挑战。

为了平衡利益，美国政府采取了一系列措施来保护土地资源和环境，同时促进经济发展。

这一制度在美国的国家建设中发挥了重要作用，持续为国家的繁荣和稳定做出贡献。

19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期.从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年宅地法颁布这个时期中,美国西部国有土地获得迅速开发,土地关系发生了巨大变化.这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情,对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用.1862年宅地法颁布以前,美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的,国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点.本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述,加深对美国式农业发展道路的理解.1780年10月10日,国会通过了一项法令,规定为了美国的利益,为了在这些土地上建立新的州,授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力.1783年,200多位军官再一次向国会请愿, 要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地, 并明确要求得到俄亥俄地区的土地. 到1784年,美国的退伍军人包括华盛顿在内、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地.二土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时,美国政界中存在着两种不同的土地政策构想.杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民,建立一个以农业为主的共和国.他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同,她有充足的土地供人们耕种,因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口.”〔2〕他在起草独立宣言的那一年也曾经写到, “……土地应该分成小块分配给人民”,因而他主张建立自由的小农所有制.而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本,以促进资本主义工商业的发展.他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍,而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件,极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉.这也许是汉密尔顿在1790年的国有土地的报告中提出要以土地换资本的政策的主要依据.在确定土地政策目标这个问题上,杰弗逊设想的农业民主思想同汉密尔顿设想的以土地换资本的思想进行了长期的斗争.确定何种土地政策目标对制定土地政策的影响极大.如果政府想使得土地销售的利润最大化,所制定的土地政策就必然对富有者有利.如果按照杰弗逊的土地目标制定土地政策,相对而言对普通移民会更有利些.在最初确定的土地分配政策中,汉密尔顿的思想占了上风,成为19世纪上半期美国政府的土地政策所要追求的主要目标.从美国政府最初制定的土地政策来看,财政目标占了主导地位.政府寻求的是土地批发和零售兼营的方针.19世纪上半期,杰弗逊设想的社会目标和汉密尔顿设想的财政目标进行了长期的斗争.随着美国土地改革运动呼声的高涨和西部地区在美国政治中影响的日益增加,杰弗逊的理想终于在1862年颁布的宅地法中获得了美国法律的确定.三1785年土地法令美国国会于1784年春天任命了由杰弗逊领导的委员会来研究解决这个问题的对策,并于1785年5月7日向国会提交了由杰弗逊亲笔起草的报告.这份报告以2000多年前罗马帝国分配殖民地的做法为蓝本,提出将土地分成10英里见方的城镇,内含100块面积为640英亩的地段.〔3 〕这个土地法案还明确规定西部土地属于全体美国人民所有；西部土地划分为16个区,每一地区移民达到2万后,即可获得自治的权利, 并逐渐取得州的地位.这个法案采取的是新英格兰集体拓殖的方式,肯定了新英格兰模式中的土地出售前必须首先进行测量和所有赠送土地都必须详细记录在案的做法,但没有提及土地的销售方式和最低价格,也没有提到保留教育和宗教用地.这个报告虽然未被国会所接受,但却成了1785年土地法令的基础.1785年,杰弗逊出使欧洲,国会土地委员会主任换由格雷逊担任.国会组成的土地委员会就1784年的土地法案讨论了两次,于1785年4 月14日向国会上交了一份实际上是新的土地议案.同1784年的土地报告相比,178 5年的土地法案作了下述几方面的修正：一、将原定为100 平方英里的城镇缩小为49平方英里；二、每个城镇中各保留一个地段作为宗教和教育用地；三、土地以城镇为单位通过拍卖的形式出售.国会经过讨论和修正,最后于5月20日通过了这项土地法令. 美国土地制度史学家屈特Treat高度评价了1785年土地法令, 他认为这项法令的主要优点是：1确立了国有土地制度的基本框架；2规定了政府不得随意将国有土地分封给任何个人的原则；3 保留了殖民地土地拓殖制度中的许多优点.〔4〕1785年的土地法令确定了土地测量和出售两大任务.然而1785年的法令并没有导致国有土地的大量出售,在这种情况下,邦联政府曾经通过立法的形式以每英亩几美分的价格向土地投机公司出售了大片土地,最着名的例子便是向俄亥俄联合公司出售土地事件.邦联国会在讨论向俄亥俄公司出售大片国有土地的过程中,对在国有土地上如何建立起隶属于美国中央政府管理的地方政府作出了规定,形成了1787年的西北法令.这项法令规定在西部领土上先组成一个独立的行政区域,由国会任命一位总督和几名法官负责治理.当该区域达到选举年龄的男性自由公民人数满5000时,就可以选举成立该区域的立法机关,并可向国会派出一位无表决权的代表. 1787年法令规定在西北地区可建立3至5个州.当某一行政区域的自由居民达到6万时,便可加入联邦, 享受其他各州拥有的一切权利,而且规定,“在这一地区废除蓄奴制度,并在法律上保障‘全民’有信仰自由和财产权”.〔5〕尽管1787 年法令同土地销售的关系甚少,但它是国有土地分配和开发中必不可少的一个组成部分,因而同1785土地法令一起,成为美国土地制度的法律依据.1785年颁布的土地法令是美国国有土地分配上的第一个里程碑,在随后的20多年中,也就是说,直到1862 年宅地法颁布以前,1785年的土地法令一直是美国国有土地政策的基础.1780年10月10日,国会通过了一项法令,规定为了美国的利益,为了在这些土地上建立新的州,授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力.178 3年,200多位军官再一次向国会请愿, 要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地, 并明确要求得到俄亥俄地区的土地. 到1784年,美国的退伍军人包括华盛顿在内、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地.二土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时,美国政界中存在着两种不同的土地政策构想.杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民,建立一个以农业为主的共和国.他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同,她有充足的土地供人们耕种,因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口.”〔2〕他在起草独立宣言的那一年也曾经写到, “……土地应该分成小块分配给人民”,因而他主张建立自由的小农所有制.而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本,以促进资本主义工商业的发展.他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍,而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件,极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉.这也许是汉密尔顿在1790年的国有土地的报告中提出要以土地换资本的政策的主要依据.在确定土地政策目标这个问题上,杰弗逊设想的农业民主思想同汉密尔顿设想的以土地换资本的思想进行了长期的斗争.确定何种土地政策目标对制定土地政策的影响极大.如果政府想使得土地销售的利润最大化,所制定的土地政策就必然对富有者有利.如果按照杰弗逊的土地目标制定土地政策,相对而言对普通移民会更有利些.在最初确定的土地分配政策中,汉密尔顿的思想占了上风,成为19世纪上半期美国政府的土地政策所要追求的主要目标.从美国政府最初制定的土地政策来看,财政目标占了主导地位.政府寻求的是土地批发和零售兼营的方针.19世纪上半期,杰弗逊设想的社会目标和汉密尔顿设想的财政目标进行了长期的斗争.随着美国土地改革运动呼声的高涨和西部地区在美国政治中影响的日益增加,杰弗逊的理想终于在1862年颁布的宅地法中获得了美国法律的确定.三1785年土地法令美国国会于1784年春天任命了由杰弗逊领导的委员会来研究解决这个问题的对策,并于1785年5月7日向国会提交了由杰弗逊亲笔起草的报告.这份报告以2000多年前罗马帝国分配殖民地的做法为蓝本,提出将土地分成10英里见方的城镇,内含100块面积为640英亩的地段.〔3 〕这个土地法案还明确规定西部土地属于全体美国人民所有；西部土地划分为16个区,每一地区移民达到2万后,即可获得自治的权利, 并逐渐取得州的地位.这个法案采取的是新英格兰集体拓殖的方式,肯定了新英格兰模式中的土地出售前必须首先进行测量和所有赠送土地都必须详细记录在案的做法,但没有提及土地的销售方式和最低价格,也没有提到保留教育和宗教用地.这个报告虽然未被国会所接受,但却成了1785年土地法令的基础.1785年,杰弗逊出使欧洲,国会土地委员会主任换由格雷逊担任.国会组成的土地委员会就1784年的土地法案讨论了两次,于1785年4 月14日向国会上交了一份实际上是新的土地议案.同1784年的土地报告相比,178 5年的土地法案作了下述几方面的修正：一、将原定为100 平方英里的城镇缩小为49平方英里；二、每个城镇中各保留一个地段作为宗教和教育用地；三、土地以城镇为单位通过拍卖的形式出售.国会经过讨论和修正,最后于5月20日通过了这项土地法令. 美国土地制度史学家屈特Treat高度评价了1785年土地法令, 他认为这项法令的主要优点是：1确立了国有土地制度的基本框架；2规定了政府不得随意将国有土地分封给任何个人的原则；3 保留了殖民地土地拓殖制度中的许多优点.〔4〕1785年的土地法令确定了土地测量和出售两大任务.然而1785年的法令并没有导致国有土地的大量出售,在这种情况下,邦联政府曾经通过立法的形式以每英亩几美分的价格向土地投机公司出售了大片土地,最着名的例子便是向俄亥俄联合公司出售土地事件.邦联国会在讨论向俄亥俄公司出售大片国有土地的过程中,对在国有土地上如何建立起隶属于美国中央政府管理的地方政府作出了规定,形成了1787年的西北法令.这项法令规定在西部领土上先组成一个独立的行政区域,由国会任命一位总督和几名法官负责治理.当该区域达到选举年龄的男性自由公民人数满5000时,就可以选举成立该区域的立法机关,并可向国会派出一位无表决权的代表. 1787年法令规定在西北地区可建立3至5个州.当某一行政区域的自由居民达到6万时,便可加入联邦, 享受其他各州拥有的一切权利,而且规定,“在这一地区废除蓄奴制度,并在法律上保障‘全民’有信仰自由和财产权”.〔5〕尽管1787 年法令同土地销售的关系甚少,但它是国有土地分配和开发中必不可少的一个组成部分,因而同1785土地法令一起,成为美国土地制度的法律依据.1785年颁布的土地法令是美国国有土地分配上的第一个里程碑,在随后的20多年中,也就是说,直到1862 年宅地法颁布以前,1785年的土地法令一直是美国国有土地政策的基础.然而,1796年的土地法仍然没有能够加速国有土地的销售和开发进程二先买权法的制定美国独立后,政府对待移民擅自占地的现象一直采取着十分软弱的禁止政策.华盛顿在1784年夏天巡视他的西部领地时报告道,擅自占地者“不顾国会的法令,在俄亥俄的印第安人居住区游荡着,他们标界土地,进行测量,甚至在那里定居”〔12〕.1785年起,美国国会感到有必要禁止这些非法的擅自占有国有土地的现象.早在1802年,约翰·伦道夫就提出了防止擅自占据国有土地的议案,直到1807年,国会才开始认真对待这个问题.18 07年通过的禁止私自占地法,规定不许拓殖者私自定居、测量、界标,并以此作为占有土地的凭证.这个法令还规定私自占地美国国会不久就认识到了1807年禁止私自占地法很难贯彻,因此制定了一个缓和性的措施,规定那些在1807年公布此项法令时已经占居着国有土地的居民可以向政府申请租赁,允许他们居住在已经占有的、面积不超过32 0英亩的国有土地,直到该土地公开出售为止.但是,非法占地者在签署这种租赁契约之前,必须声明他不是该土地的合法占有者.这类租赁契约同土地销售合约一样,也要进行登录,其申请费为50美分,登记费为1美元.另一个通向自由土地的步骤是1854年通过的等级法案土地价格递减法.对于一些肥力较差、交通不便之处的土地实行等级定价的原则一直是自由土地倡导者同主张将土地作为政府财政源泉的东南部利益集团的争论焦点之一.最初提出等级法案的是托马斯·本顿,当参议院在1824年讨论克莱提出的关税法案时,本顿就提出了土地价格递减的议案,建议以50美分作为每英亩土地的最低价,如果以这个价格仍然销售不掉的土地则应免费分送给实际耕种这些土地的农民.但他的建议未得到重视.20年代起,国有土地州内要求实行土地价格递减的呼声日益高涨.1828年本顿再次提出土地价格递减议案.本顿的土地价格递减议案曾经于1830年在参议院获得通过,但在众议院搁浅了.波托马克河以北东部各州的参议员全部投了反对票,而南部和西部的参议员都投了赞成票.随着美国政治力量的分裂和组合,南部政治家开始将实行自由土地政策看作为是与北部加强保护关税和反对奴隶制的斗争,从一开始支持等级法案转向反对这项法案,而东北部却从极力反对等级法案转变为支持此法案.最后, 西部同北部的工商业集团结成同盟, 使这一法案于1854年8月4日在美国国会内获得通过.等级法案规定：10年之内还未销售出去的土地的价格从每英亩1.25美元降到1美元；在此之后每5年每英亩再降价0. 25美元；25年后仍未销售掉的土地的价格为0.25美元.30年还未出售掉的土地的价格每英亩为0.125美元, 这也就是最低的土地价格了.购买这类土地的人必须成为真正的定居者,必须宣誓他购买这片土地是为自己使用,并且声明他从未从政府手中购买过320英亩土地,包括土地价格递减的土地.等级法案的实施,在一定程度上促进了国有土地的销售.当人们获知可以以5美元购买40英亩土地, 便争先恐后地涌向设在各州的土地办公室,原先卖不出去的土地的销路也大大增加.在圣路易斯的土地办公室,人数之多以至在土地办公室四周的街道上也挤满了人群,只得动用警察来为办公室人员开道.许多偶尔来到该城镇的人们听到这个消息后,也纷纷成为那个地方320英亩土地的拥有者,其代价只有40美元. 在印第安那的杰克逊维尔,一周之内出售的每英亩0.125美元的土地达2万英亩.〔16〕购买土地的狂热也笼罩着城市居民,他们唯恐土地全被卖完,蜂拥前往土地办公室,购买那些“只在地图上标明”的土地.然而,那些买了山区土地的人们不久就发现自己处于十分失望的境地.有些城镇居民买了土地之后,根据土地证书上的简单示意图,根本找不到自己的土地的位置.当他们花费了许多精力找到自己购买的土地时,却发现这种土地根本无法耕种.综上所述,19世纪上半期美国政府的各项土地政策,既适应了美国政府所希望的尽快开发西部国有土地的需要,也为浩浩荡荡的西进大军开发西部提供了制度上的保证.。

第1篇一、引言土地是人类生存和发展的基础，土地管理是各国政府的一项重要职能。

美国作为世界土地资源大国，其土地管理制度独具特色，本文将从美国土地管理制度的历史沿革、管理机构、土地分类、土地利用规划、土地保护与开发等方面进行探讨。

二、美国土地管理制度的历史沿革1. 土地私有制阶段美国独立前，土地归英国国王所有。

独立后，美国逐渐确立了土地私有制。

1785年，美国颁布了《土地法令》，将西部地区土地划分为若干块，允许私人购买。

这一时期，土地管理以私有制为基础，政府主要进行土地分配和登记。

2. 土地公有制阶段19世纪末，美国土地公有制逐渐兴起。

1891年，美国通过了《联邦土地政策法》，将西部大片土地划归联邦政府所有。

这一时期，政府开始对土地进行统一规划、开发和保护。

3. 土地管理现代化阶段20世纪以来，美国土地管理制度逐渐现代化。

1930年代，美国成立了土地管理局（Bureau of Land Management，BLM），负责土地的规划、开发和保护。

此后，美国土地管理制度不断完善，形成了较为完善的土地管理体系。

三、美国土地管理机构1. 联邦政府层面美国联邦政府设有多个与土地管理相关的机构，主要包括：（1）土地管理局（BLM）：负责联邦土地的规划、开发和保护。

（2）农业部（USDA）：负责国家森林、草原、湿地等土地资源的保护和管理。

（3）内政部（DOI）：负责国家公园、野生动物保护区的管理。

2. 州政府层面美国各州政府也设有土地管理机构，负责本州土地的规划、开发和保护。

如：（1）州土地资源部：负责州土地资源的调查、规划和管理。

（2）州环境保护局：负责州土地环境保护和污染治理。

3. 地方政府层面地方政府设有土地管理部门，负责本地区土地的规划、开发和保护。

如：（1）市土地管理局：负责城市规划、土地登记和土地利用。

（2）县土地资源局：负责县土地资源的调查、规划和管理。

四、美国土地分类美国土地分类主要分为以下几类：1. 农业用地：包括耕地、林地、牧场等。

西欧中世纪的土地制度中世纪时，欧洲的土地制度是封建的土地占有制。

从法律上讲，全国的土地都属于国王，国王是最大的封建主。

国王把土地分封给臣属，大封建主又把自己的封地再次分封给小封建主，这样在全国形成了大大小小的封建领主。

各级领主按照不同的条件把土地出租给农民耕种。

但是，即使如此，那时候，土地占有制度还带有一些农村公社时期的公有制痕迹。

比如，农村广泛实行敞地制，耕地呈现出条块分割状，称为“条田”。

大大小小的土地占有者在其中占有一条或若干条土地，这样的土地布局称为“条田制”。

“条田制”下，农民在什么时候耕种，种什么谷物，什么时候收割，都是由村民先开会决定。

收割完毕后，村民有权在地里捡拾麦穗和放牧牲畜。

这样的共耕制度不利于那些有进取心的、能干的农民发挥自己的生产积极性，他们改良耕作制度的愿望受到那些懒散的、能力弱的人的牵制。

由于土地比较分散，占有土地多的人，可能分布在不同的条田里，而划分条田的田埂更造成土地的浪费。

同时，分散的土地也不利于经营管理，耕种时，从一块条田转到另一块条田，很浪费时间，生产效率不高。

而条田都很窄，只能顺犁顺耙。

不利于土壤的改良。

而且，村民耕种时，邻近的土地可能被牲畜践踏，引起纠纷。

从水利建设来说，单个的土地占有者也不便于独立采取排灌措施。

从牲畜方面来讲，全村的牲畜集中在一起放牧，也容易引起牲畜传染病的传播，并且容易使土地载畜过多，草料不足，使得牲畜营养不良；而不同牲畜杂养，也不利于改良畜种。

总之，这种土地制度有很多弊端。

特别是对那些土地多的人不利。

当时，除耕地之外，还有草地、荒地和林地等组成的公共用地，虽然法律上领主对公共用地有所有权，但习惯上农民在公共用地上享有传统的权利，如可以在公共用地上拾柴、放养家畜、家禽等等。

8世纪初，法兰克人受到阿拉伯人进攻的威胁。

由于法兰克军队是自由农民组成的，需自备马匹、武器和半年粮食，而社会封建化日益发展，农民更难以负担包括垂至膝盖的铁制网状锁子甲、头盔、铁制手掌套、长矛和剑在内的骑兵装备，国库也没有充足的经费来装备大量的军队，兵源枯竭。

美国土地利用管理与启示作者：颜学毛来源：《国土资源导刊》2013年第05期美国是经济超级大国，也是土地资源大国。

在其发展历程中，对土地的利用和管理有得有失，值得我们认真研究并引以为鉴。

美国土地利用管理的历史变迁城镇发展模式经历了从无序蔓延向精明增长的转变。

二次大战后，伴随着人口暴增、经济繁荣和小汽车普及，美国大城市出现了“郊区化”现象，即中心城市人口停止增长甚至负增长，而近郊小城镇人口却迅速增加。

进入20世纪80年代，在人口郊区化的基础上又完成了产业郊区化。

新区像野草般蔓延，伸向原来的农田、牧场和森林。

城市用地的无序扩张，消耗了巨量土地资源。

据统计，佛罗里达州2000年的农田面积与1960年相比，损失了近40%，其他州的情况大致相同。

这样的损失速度，引起了美国社会广泛关注。

一些地方开始对这种不可持续的增长方式进行反思，并提出了交通导向型开发模式、划定城市增长边界、宗地再开发等土地利用策略和措施。

这些都被纳入到“精明增长”的政策框架之内。

“精明增长”在土地利用方面提出了一系列原则，如鼓励利用建成区内低效用地；保护开放空间、农田、风景区和生态敏感地；提供多样化住房选择；鼓励紧凑型建筑设计。

俄勒冈、佛罗里达、马里兰等州均实施了“精明增长”计划，在控制城市扩展方面取得了显著成效。

土地利用目标经历了由全面开发向严格保护的转变。

由于自然条件优越，美国政府和民众曾一度忽视保护土地资源的重要性，土地利用粗放。

特别是在西部大开发过程中，掠夺式的经营使土地资源遭到严重破坏。

1934年美国发生了震惊世界的“黑风暴”，西部大平原600多万亩农田上的3亿多吨表土被刮走，波及27个州。

此次事件后，美国对土地开发政策进行了深刻反思，土地利用思路开始从全面开发、粗放利用向严格保护转变。

美国国会相继通过一系列法令，范围涵盖土壤保持、农田保护、小流域管理、洪水防治、控制采伐和自由放牧等。

此外，还采取了实施农业区划、对农地给予税收优惠、土地发展权转让、土壤保护储备计划、休耕等一系列经济和行政手段，加强农用地特别是耕地保护。

收 稿 日 期 ：２０１９－０１－２３。 基金项目：国家社会科学基金 “‘三权分置’ 下 农 村 土 地 承 包 经 营 法 律 制 度 改 革 研 究 ” （１５ＣＦＸ０４０）。 作者简介：王大鹏，副研究员，北京大学经济学院与北京惠农资 本 管 理 有 限 公 司 联 合 培 养 博 士 后 ，Ｅ－ｍａｉｌ：ｗａｎｇｄａｐｅｎｇｆｌｙ＠１２６．ｃｏｍ； 杨佳妮，助理研究员。
１９世纪末，美 国 进 入 经 济 高 速 发 展 时 期， 城 市 人口大量增加，城市建设急剧扩张。现代化城市的 崛起使人们的生活焕然一新，但也带来了许多意想 不到的问题，而这些问题的解决仅仅靠围绕私人土 地所有权的绝对性所建立的制度是远远 不够 的。 “通 过私人权利之间相互制约的法律机制即妨害制度已 不能制约土地的过度利用，不足以解决城市变革中 大量的土 地 使 用 冲 突。”［１］于 是， 美 国 政 府 从 德 国 引 入土地分区管制的做法，以解决城市化带来的负面 影响，并通过一系列成文法律和判例建立起地方政 府对私人土 地利用的管理 权。这 种 分 区 最 早 受 到 “美化 城 市 运 动 ” 理 念 的 影 响， 主 要 针 对 城 市 中 烟 尘、噪音、垃圾、拥挤等严重威胁城市居民福祉的 现象，利 用 建 筑 密 度 和 容 积 来 实 施 管 制。 例 如， １９０１年纽约 颁 布 了 《公 寓 房 屋 法 案 》 （Ｔｅｎｅｍｅｎｔ Ｈｏｕｓｅ Ａｃｔ），对包 括 采 光 通 风 等 在 内 的 公 寓 建 设 提 出要求。
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对土地现实问题 （如 土 地 征 收、 农 地 保 护、 土 地 用 途管制、农民利益的维护等）的讨论，土地发展权 仅作为其中一个知识点简单介绍。对拥有成熟制度
①土地发展权的概念 由 原 国 家 土 地 管 理 局 １９９２ 年 编 制 的 《各 国 土地制度研究》第一次引入。

美国土地的管理制度引言美国作为一个国土广阔的国家，土地的管理对于国家的经济、社会和环境具有重要影响。

美国土地的管理制度是由政府和私人部门共同参与的，旨在平衡公共利益和私人权益，并确保土地的可持续利用。

本文将探讨美国土地管理制度的背景、主要机构和主要政策。

背景美国土地的管理制度起源于国家的早期历史。

在十九世纪初期，美国政府采用了西部拓荒政策，鼓励人们向西部迁居并开垦土地。

这导致了大量土地私有化，私人拥有土地的权益得到保护。

随着国家的不断发展和城市化进程加速，土地的管理和利用问题引起了人们的关注，政府逐渐开始介入土地管理。

主要机构美国土地管理制度涉及多个机构和部门来管理不同类型的土地。

以下是几个主要的机构：美国土地管理局（Bureau of Land Management）美国土地管理局是联邦政府的主要土地管理机构，负责管理大约四分之一的美国土地（约为2.46亿英亩）。

其职责包括保护生态环境、提供公共娱乐、保护考古遗址和文化资源等。

农业部森林服务局（US Forest Service）农业部森林服务局负责管理美国的国家森林和草地，以及提供相关的资源管理和保护服务。

该机构保护和管理着大量的森林、草原和野生动植物栖息地。

国家公园管理局（National Park Service）国家公园管理局是负责管理美国国家公园的联邦机构。

其目标是保护国家自然和历史遗迹，并向公众提供相关的娱乐和教育服务。

土地利用规划机构（Land Use Planning Agency）土地利用规划机构负责制定和管理土地利用规划政策，确保土地的合理使用和发展。

该机构与州和地方政府合作，制定具体的土地规划和发展项目。

主要政策美国土地管理制度倡导可持续发展，致力于平衡公共利益和私人权益。

以下是几个主要的政策：土地保护政策为保护土地生态环境和生物多样性，美国政府实施了一系列土地保护政策。

这些政策包括设立自然保护区、限制开发和污染、保护野生动植物栖息地等。

基金项目:四川省哲社规划一般项目 城乡统筹扶贫模式和机制研究 (w 14243302)㊂作者简介:刘英(1979 ),女,山东平度人,博士,讲师,研究方向:新农村建设,E -m a i l :1320461978@q q.c o m ㊂美国土地流转制度研究췍 刘 英(西华大学政治学院 成都610039)摘要:本文以美国土地流转制度作为研究主题,回顾了美国土地流转演变过程及土地流转制度的基本架构,分析以土地流转为基础发展而来的土地抵押贷款制度㊁土地发展权和土地信托制度运行模式㊂旨在通过对美国土地流转制度的分析,为完善中国农业土地流转制度建言献策㊂关键词:美国;土地流转;所有权;抵押;信托D O I :10.13856/j.c n 11-1097/s .2015.08.019 党的十八大三中全会中提出要建立公平㊁开放㊁透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场㊂随着中国农村改革的不断推进,土地流转成为社会热议的焦点㊂2015年2月,中共中央㊁国务院近日印发了‘关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见“(简称‘意见“)㊂‘意见“中再次提出将推进农村集体产权制度改革和农村土地制度改革试点,并以之作为中国2015年农村改革重点㊂现阶段中国农业产业获得长足发展,与此同时,以家庭承包经营制为主的经营模式使规模不均等的家庭经营限制了农业规模化与集约化生产,土地流转将成为转变这一发展问题的重要举措㊂鉴于中国土地流转制度处于探索与完善阶段,如何完善基于集体所有制的土地流转权制度创新是中国急需解决的重要问题㊂美国在农业现代化发展进程中,同样面对土地流转等若干问题,尽管是以土地私有权为基础设计土地流转制度,但对中国相关制度的完善仍然具有借鉴作用㊂1 农村土地流转相关的理论简述1.1 农村土地流转的基本内涵土地流转在中国主要是指土地使用权的流转,即拥有土地承包经营权的农户在保留承包权的基础上,将使用权转移至其他对土地有实际需求的个人㊁企业或者社会组织,在美国等允许土地私有制的国家,土地流转包括土地的所有权㊂1.2 土地所有权制度与土地流转的关系无论何种土地所有权制度,土地流转的实质是土地合法拥有者土地相关权利全部或者局部转移至其他主体的过程㊂土地所有者发生土地流转行为的核心基础是其对土地具有的相关权利,不同国家法律规定土地所有者的权利有所差异,使土地流转方式㊁流转范围和深度等诸多方面产生不同[1]㊂291.2.1土地流转方式的不同法律规定土地允许私人拥有的国家,土地流转通常是依靠土地交易市场,政府负责制定土地交易市场的流转与土地使用规则,土地所有者具有较高的自主意愿,可以根据自身实际情况与市场动态选择是否流转㊂集体所有制国家,土地流转往往依托政府或政府建立的相关组织,流转效率相对较低㊂1.2.2土地流转深度与广度的不同土地所有权包括占有㊁使用㊁收益与处分等权益,每一项权能的分离都会拓展出不同的交易市场,因此土地权能的分离程度决定土地流转市场的规模与广度㊂现阶段中国仅将土地使用权流转,形成相对独立的单一市场,然而无论何种土地所有制,土地所有权都受到国家法律与政策的限制㊂2美国土地流转制度发展演变解析2.1土地流转制度的萌芽期(18世纪70年代至19世纪中叶)美国建国初期推动西部大开发战略,面对西部广阔的自有土地推行以土地产权为基础的新型土地制度,分别于1785年颁布土地法令与1787年的‘西北法令“,确定了西部土地改革的3个步骤:①土地收归国有;②废除英国贵族式土地制度;③以市场为向导,以城镇为单位,按地段出售国有土地,由此确立了美国土地制度的未来发展走向,将土地私有制正式纳入法律范畴,以实现合法化㊂随后的1796 1854年,美国政府陆续出台‘哈里森土地法“㊁‘禁止私自占地法“和‘等级法案“等,均采用市场出售等方式实行初级的土地流转,逐步实现资本主义对农业发展的改造㊂2.2土地流转的发展期(19世纪中叶至20世纪30年代)1862年颁布的‘宅地法“是美国土地流转制度从单一的所有制迈入多元化所有制的重要标志,该法律规定年满21周岁的公民或美国国籍持有者(没有以武力反对美国政府统治),均可以缴纳10美元获得西部64.75k m2的土地,不间断地实施5年农业经营活动后拥有土地的所有权[2]㊂随后美国陆续通过1862年‘莫雷尔法案“㊁1873年‘植树法“和1878年‘石材法“等法律,将仅限于农户进行土地流转扩大至教育领域㊁生态领域和基础设施建设等,土地资源在不同领域内的流转对美国公民经济的发展作用日益增强㊂2.3土地流转制度成熟期(20世纪30~90年代)在科技的带动下,美国的城市化迎来新的发展时期㊂为缓解城市化过程中土地资源使用的矛盾和生态环境的日益恶化,美国政府不再无条件地分配国有土地,政策工作重心转移至生态环境保护㊂1981年的‘农地保护法“制定了详细的土地保护政策,并开始限制农业土地向非农业领域的流转㊂1985年‘食品安全保障法案“一方面实行市场化价格政策减少政府对农产品的补贴,并通过大量出口提高农户利益;另一方面鼓励农场主参与土地保护与储备计划(C R P),政府补偿休耕或者更改用途带来的损失㊂2.4土地流转制度完善期(20世纪90年代至今) 1996年‘农业完善和改革法“颁布,针对土地流转市场发展不再单纯依靠开发权与使用权的转让,更要依靠土地承载力实现可持续发展㊂虽然农业用地向非农业农地流转在所难免,土地流转市场主要依靠实施公共福利与社会发展平衡政策进行调控㊂2000年‘农业风险保护法“进一步对农用地转非农用地进行限制,2014年新农业法案C R P保护面积从3200万英亩(1英亩ʈ0.405h m2)削减至2400万英亩,以此协调经济发展与环境保护的冲突㊂3美国土地流转制度的基本构架3.1土地管理制度的特点1862年‘宅地法“颁布后美国进入土地所有制多元化时代,旨在无偿分配美国西部国有土地给广大移民,核心原则为土地产权私有制与土地使用权属于政府㊂现阶段美国私人土地占有量约为58%,联邦政府约为32%,州及地方政府约占10%,各级政府在土地所有权及收益方面相对独立,当额外土地产生需求时仅能依法通过市场买卖或租赁获取相对应的权益,如国家基础设施占用私人土地需按照市场价格支付租金㊂美国土地流转的目的,一方面是扩大农业生产面积,实行集约化与规模化运行,优化生产方式,提高农业生产效率与竞争力;另一方面保护生态环境,维护公共权益㊂尽管美国大部分的土地都由私人掌握,但政府掌握着私人土地的39规划权㊁地税权和征用权㊂征用权是指当私人利益与公众利益产生冲突时,政府可以依法征用土地,并以附带性损失㊁实业损失和环境损失等形式向被征用者支付补偿㊂3.2 土地管理部门美国土地管理机构包括内政部㊁农业部㊁城市规划委员会和国防部,其中内政部包括土地管理局和地质调查局等机构,农业部包括林业局和自然资源保护局等,所有部门实行独立管理与运行㊂土地管理部门职能包括土地流转政策的制定㊁土地利用规划㊁产权登记核实㊁收取土地使用权转让费和权利金等职能,本身并不参与土地流转运行,各主体间的土地使用需求与供给由市场自发调节[3]㊂3.3 土地流转市场逻辑分析美国土地流转市场的交易主体是私人,交易形式为官方㊁民间与半官方3种,市场在其中发挥着极其重要的作用㊂土地流转交易的对象即法律规定的土地所有者拥有的合法权益,包括使用权㊁收益权㊁发展权和抵押权等㊂围绕土地流转市场中的交易主体和土地所有权的分离,政府㊁土地需求者和土地供给者三方成为市场中博弈的主要对象,供需的主体都想利用市场和政策以谋求效用的最大化㊂在相互博弈中,美国政府采取相对中立的政策,如供需双方对土地交易价格存在争议,则双方共同申请由具备土地价格评估资质的组织或者个人对土地所有权的价值进行合理化的评估,为交易者提供参考㊂3.4 以契约为主的市场交易形式美国的土地供给者或需求者有交易需求时,以中介作为获取信息的主要途径,在充分了解土地基本情况和分析成本收益后,双方通过不动产经纪人或者代理人进一步沟通,以完成最后契约的签署㊂契约生效后将部分或全部权益按照合约规定的时间向需求者流转㊂加利福尼亚州法律对土地流转契约做出如下规定:①契约必须以书面形式签署,需双方共同签署,土地权益出让方必须具备流转土地的权利㊂②契约中必须明确与周围土地的区别㊂③契约中必须明确写明土地所有权流转时间的限定词㊂④契约开始执行后,如果签署双方不能履行契约,则非过错方可以申请违约救济金,双方存在争议时由法院判定㊂4 美国土地抵押贷款制度美国的土地抵押贷款制度是以政府信用为基础,以流转土地使用权做抵押,通过市场发放债券㊂向取得土地使用权的农场和土地合作社等发放贷款,是土地流转证券化的重要表现形式㊂美国的农地抵押贷款制度始于20世纪初,其主要目的是缓解农业发展战略推进初期资金匮乏的状况,1916年成立联邦农业贷款局 ,1933年和1952年分别设立 农业信用管理局 和 中央土地银行 ,负责土地抵押贷款金额的发放㊁信息审核与风险管控等职责㊂4.1 土地抵押贷款流程农户以土地抵押向银行贷款时,首先应向辖区内农业信用合作社递交贷款资金的数目㊁用途㊁利率㊁年限及土地所有权的证明材料㊂其次,农业信用合作社在审核相关材料后,依据市场行情对抵押土地进行价格与风险的评估,以此确定贷款限额㊂第三,农业信用合作社将所有材料递交给联邦土地银行二次审核与评估,联邦土地银行审核通过后将贷款资金交由合作社,合作社负责将贷款资金下发至农户㊂在整个土地抵押贷款流程中,有3个特点需要特别注意:①申请人相关材料初审与贷款资金都是由农业信用合作社完成,农户与土地之间发挥承上启下的作用,因此合作社是土地抵押贷款制度的基础单位㊂②土地银行的风险监管工作由农业信用管理局负责,但其并不参与具体土地银行的日常运营㊂③抵押贷款金额一般不能超过土地市场价值的85%,贷款年限分为短期(3~10年)和长期(30~40年)[4]㊂4.2 联邦土地银行的资金来源联邦土地银行的资金来源主要有3个[5]:①联邦土地银行审核发放贷款后,贷款申请人需支付总贷款额5%的资金购买联邦土地银行的股份㊂②联邦土地银行发放信用证券,证券的年化收益率约为5%,证券回购期限根据购买协议可分为3~10年不等㊂③金融机构间的拆借,在风险可控制的条件下,联邦土地银行可以与其他11家土地银行或商业银行拆借,以保障资金的流动性㊂随着抵押贷款申请人的增多,认购联邦土地银行的股份增加,政府所占股份逐步被稀释,1932年时已经完全退出㊂当联邦土地银行资金脱离国家信用的支撑,完全由抵押贷款市场提供时,整个体系的正常运转极易受到产品49市场供求的影响,为此美国政府设立 复兴管理局 ,负责在联邦土地银行在经济萧条和产生突发状况时提供资金支持㊂农业信用合作社成为整个美国土地抵押贷款的基本单位,联邦土地银行为整个体系的正常运转提供贷款资金, 复兴管理局 和 农业信用管理局 则分别负责提供资金支持和信用风险监控㊂5美国土地流转发展权20世纪50年代经济发展带来的生态问题日益受到世界各国的广泛关注,美国政府开始制定与土地用途管制相配套的管理制度,土地发展权由此产生㊂土地发展权是指土地变更成不同性质的使用权,是可以与土地所有权分离的单独进行处分的财产权,以目前取得的所有权为限定界限㊂土地发展权通过土地发展权征购(P D R)和土地发展权转移(T D R)进行流转,其主要目标是为了防止城市化发展对农村耕地的侵占,通过向农户购买土地的发展权,以保证土地农业用途的延续㊂随着土地发展权的进一步推广与完善,发展权逐步具备了一定的社会化㊁服务化功能㊂5.1土地发展权征购(P D R)土地发展权征购是指在联邦政府调配资金的基础上,州政府以介于农地与建筑用地的价格向土地所有者购买发展权,购买后所有者必须要保持土地的农业用途㊂土地从市场上购买的数量与位置均由政府决定㊂州政府购买土地的资金来源多样化,除联邦政府的拨款外,包括债券㊁财产转移㊁基金会资金和募捐所得㊂2002年‘农场安全和农村投资法“增加了联邦政府对发展购买权的支持力度㊂截至2003年年末,美国已有23个州建立相关制度㊂5.2土地发展权转移(T D R)土地发展权转移与发展权征购相类似,都是通过购买土地以保持土地农业用途,不同的是前者是将某些土地所有的发展权转移至另外具有良好配套设施的发展片区,一旦农地的发展权被转移,此块土地将永久性开发,转移后的土地通常采取高密度建设㊂与P D R相比,T D R的管制力度较强,需要对城乡之间的规划与发展制订更为详细的计划,将分区制度管理纳入城乡资源管理中进行重新配置㊂在发展权转移的行使过程中,首先应选取转移土地,获得土地所有者同意后并进行转移综合评测,其次根据评测结果确定优先认购次序,最后登记和审核开发者的相关材料,核准后开展相关转移工作㊂5.3P D R和T D R的优势与劣势分析美国在推动土地发展权的过程中,将发展权进行分离,分别交由政府与市场两个层面进行,综合运用 看得见的手 和 看不见的手 共同完善土地流转制度㊂一方面为土地流转引入市场因素,克服政府调控过程中的效率较低和资金需求量巨大等问题;另一方面提供多样化的选择,调动社会公众广泛参与㊂P D R和T D R都具有不同的优势与劣势(表1),也只有在充分了解的基础上才能借鉴其发展经验与教训㊂表1P D R和T D R优劣势对比分析项目优势劣势P D R1.不仅能实现农业资源的保护和环境的保护,又能保持原有私人产权2.参与主体(各级政府或民间组织等)广泛且参与方式非强制,能有效调动非农领域公众的参与热情3.以财政支持保护农业发展,同时减低土地流转市价1.资金需求量较大,导致在资金有限的情况下有效实现农地保护的数量相对较少,仅占总流转数目的1%2.购买发展权的实行过程耗费时间相对过长3.购买发展权的后续保障性工作同样需要大量资源4.非强制参与导致重点地区的农地得不到有效保护T D R 1.永久性实现农地保护和私有权的保护,参与方式非强制2.转移后的土地在基础设施相对完善的地区实现高强度建设3.资金来源以市场为主,财政压力较小4.应用方位广泛,除农地和生态保护外,还涉及文物保护和集约化发展1.T D R设计流程相对P D R复杂,对实施操作的精细度要求较高2.公众对于T D R的接受程度较低,需要持续性的宣传普及3.易于受到土地市场供需的影响6美国土地信托制度6.1土地信托制度基本流转框架美国土地信托制度的运转简化为5个流程[6] (图1),在土地信托制度运转过程中包含诸多要点需要特别说明㊂①土地信托制度的主体主要分为委托人㊁受托人和开发者,其中委托人和受托人可以为公民㊁公司㊁社会组织或者是美国政府㊂②委托59人向受托人信托的土地可以是未经开发或拍卖的土地,也可以是从土地流转市场购买的土地,但土地信托时必须遵守美国政府关于土地使用的规划㊂③委托人向受托人信托土地是以契约的方式授权,受托人得到授权后出具土地信托受益凭证,由委托人向市场出售以帮助受托人获得市场贷款或投资,收取租金并担负向开发者支付开发资金和承担开项目的销售工作㊂④信托协议是由受托人与开发者签署,并非委托人与开发者签署㊂⑤开发项目出售后的资金支付贷款及利息㊁开发者收益㊁受托人报酬等后,剩余资金全部给予委托人㊂图1 美国土地信托制度的运转流程示意图6.2 土地保护信托模式美国土地保护信托模式是保护现阶段仍处于未开发状态的自然资源与人文景观,土地受托人包括联邦政府和非营利性信托组织等,以保证土地的公共属性与公益性,其拥有信托土地的所有权,核心原则为通过土地保护信托模式行使购买或经营权,使土地保持原有的用途与状态,达到保护土地的目的㊂土地保护信托模式中的受益人为具有美国国籍的公民,当该土地被选定为信托土地时,土地所有者将丧失土地的使用权,土地所有者因此获得监督该土地用途的权利㊂土地保护信托模式中的土地,一方面源于联邦政府通过市场向土地持有者购买,资金除财政拨款外,还可以通过金融机构进行借贷;另一方面,土地所有者可以通过赠予的形式将土地的所有权流转至联邦政府等组织,拥有受益人的相关权利㊂6.3 社区土地信托模式社区土地信托模式主体包括 社区土地信托公司 或非营利性组织,其可以从土地交易市场购买用于信托的土地,或者接受公民和美国政府的赠予,以获取土地的相关权益,自行或者委托市场上具有相关资质的公司进行土地开发,项目可以包括公共居民区㊁公园和商业性质的地产,使购买者以低于市场的价格购得其所需要居住的房屋㊂在这个过程中,社区土地信托公司等是受托人,委托人是市场上向受托人赠予土地的提供方,除负责筹集项目开发资金外,还为居民提供公共服务,如提供工作岗位和技能培训等㊂其董事会组成包括信托公司㊁居民㊁政府和其他非营利性组织,以保证在运营过程中兼顾各方利益㊂居民购买低于市场价格的房屋后获取房屋使用权,当购买者因某种原因无法居住时,可以在市场上出售或者转让房屋的使用权㊂7 美国土地流转制度的分析7.1 土地所有权的归属是美国土地流转制度的核心美国的土地分私人所有㊁联邦政府所有和州政府所有3种,分别占全国土地总面积的58%㊁34%和6%,另有2%为印第安人的保留地[7]㊂美国的土地从国有向私有转变的过程中,土地的所有权同时也发生了转移㊂只有土地所有权归属明确,才能使土地的所有权分离出占有权㊁使用权㊁收益权与处分权等,以法律的形式进行清晰界定,并以此形成多种形式的土地流转制度㊂随着美国农业生产规模的进一步扩大,农场主拥有的土地数目增多,在行使各种权能时,政府对土地所有权进行了一定的限制㊂美国政府具有土地征用权和土地规划权等,以保证土地的合理利用和公共利益不会受到侵害,且在行使权力时必须受到法律的严格限定㊂7.2 政府职能的服务化是美国土地流转制度的保障在美国土地流转制度中,联邦和地方政府对市场的调控是不可替代的,美国土地的管理部门均不参与土地流转市场的日常运转,其职能并非是以行政命令的形式对市场进行干预,而是以服务为土地流转提供保障㊂①土地登记:土地管理机构利用契约登记制度对土地交易状态进行登记,反映土地交易的动态变化,以了解土地所有权中权益是否发生流转㊂②价值判定:规定土地流转过程中价值出现争议时由第三方判定,避免价格波动向市场传递错误信息㊂③风险评估与控制:在土地抵押贷款过程中,政府负责风险评估与控制㊂④公共利益的保障:美国政府规定无论何种形式的土地流转都必须保障(下转第101页)69比如动物福利的司法审查制度在中国就不大适用,而中国在动物贸易许可以及动物实验替代方面已经建立了相关制度并被运用于法律体系中㊂4.4 明确中国对侵害动物福利的法律责任法律责任是一部法律得以落实的最终体现㊂法律责任是以公权力为后盾,用于保障法律的施行,法律责任的功能主要有预防㊁救济和惩罚等㊂中国现有的动物保护相关法律法规的法律责任与法律权力并不协调,导致并没有完全发挥法律责任的救济㊁教育和惩罚作用,即对破坏动物福利的违法行为人依法给予教育㊁警告等处罚,并对由此产生的经济损失给予合理足额的赔偿㊂而在行政责任方面需要将多种行政处罚方式综合起来,除常见的罚款㊁没收违法所得㊁吊销营业执照及许可证之外,鲜有其他的处罚措施,除了上述责任之外,还可以增加列入行业黑名单㊁降低行业信用度等处罚措施㊂在刑事责任领域,对于那些蓄意违反‘动物福利法“的行为应该进行专项立罪,加大对虐待或破坏动物福利行为的刑事处罚力度,运用刑罚的震慑力来保障动物福利的执行与落实㊂参考文献[1]刘莉萍.发达国家动物福利法对我国的启示[J ].福建商业高等专科学校学报,2013(5):93-95.[2]考林㊃斯伯丁.动物福利[M ].崔卫国,译.北京:中国政法大学出版社,2005:156-157.[3]常纪文.动物福利法 中国与欧盟之比较[M ].北京:中国环境出版社,2006:178-179.[4]W i k i n sD .A n i m a l w e l f a r e i nE u r o p e [M ].L o n d o n :A c a -d e m i cP r e s sL i m i t e d ,2014:175-176.[5]M e y e rC .A n i m a l w e l f a r e l e g i s l a t i o n i nC a n a d a a n dA m e r i -c a [M ].F r a n k f u r t :P e t e rL a n g ,2008:23-24.[6]王吉中.动物保护立法的理论重建 从其道德基础出发[J ].中北大学学报:社会科学版,2012(5):69-71.[7]汤姆㊃睿根.打开牢笼 面对动物权利的挑战[M ].莽萍,马天杰,译.北京:中国政法大学出版社,2009:﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏74-75.(上接第96页)公共利益㊂7.3 政策制度的公共化是美国土地流转的基础美国政策制度的设计与实施是一套自下而上的兼顾各方利益的自治体制,在不违背这一基础的前提下,公民具有较大的自主选择权㊂美国政府在制定土地利用与规划政策时,必须在不同阶层公民的参与下完成,公民不仅具有提供参考意见和质询的权利,而且还能通过投票否定政府制定的规划㊂规划政策的制定首先从基层开始,通过听证会和质询会等形式逐级广泛听取社会意见,为政策的制定实施提供依据和支持㊂无论是在土地发展权流转还是土地信托制度中,都将生态环境保护和保障中低收入群体等公共利益放在首位,以形成对政策的约束力㊂7.4 利益调节的市场化是美国土地流转政策的有效补充在美国,土地不仅仅是社会资源与自然资源,同时也是一种可以通过市场进行交换的商品,因此土地权益的流转与交易均以有偿的形式进行㊂无论是国有土地,还是私有土地,在法律中享有同等的地位㊂流转过程中权益主体的变化都需要进行补偿㊂私人之间的土地流转,交易双方在符合法律和市场规则的基础上自愿签署合约,及时缴纳税费与信息登记便可完成交易㊂政府与私人之间的交易,无论政府以何种依据对土地进行流转,都必须保障私人的土地所有权,按照市场对相关权益价值的评估支付相关费用,充分将利益调节作为土地流转政策顺利实施和保障公民权益的有效补充㊂参考文献[1]史志强.中外土地流转制度比较研究[D ].保定:河北大学,2010.[2]窦希铭.土地流转法律制度比较研究[D ].北京:中国政法大学,2011.[3]李茂.美国土地利用规划特点及其对我国的借鉴意义[J ].国土资源情报,2009(3):38-42.[4]张艺晟,曾福生.国外农地抵押制度及经验启示[J ].世界农业,2015(1):67-71.[5]藏波,杨庆媛,周滔.国外农村土地证券化研究现状㊁前景及启示[J ].中国土地科学,2012(10):23-27.[6]岑剑.美国土地信托的制度起源㊁基本架构及现实思考[J ].世界农业,2014(8):120-139.[7]张云华.国际视野下的土地流转经验[N ].中国国土资源报,2013-11-22.101。