不动产登记的绝对效力能否对抗他人

最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。

异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

物杈变动应采用登记要件主文抑或登记对抗主文——对《物权法》第9条的思考口王如华口摹奇1‘*}4泔”4，‘’‘‘t’一一‘呵一邯。

第二，物权的变动是否强制性的要求进行登记．在登记要摘要本文首先对物权变动中登记要件原则、登记件主义模式下，登记是一种强制性的规范，实际上属于物权法对抗原则的含义，联系和区别做了区分；然后，从理论定的一部分内容。

如果没有办理登记，将无法产生物权变动的．上分析了在我国实行登记对抗主义的合理性；并且从效果。

这样就强制要求当事人登记才能够发生物权设立、变更。

立法实践的角度考-／矗-T登记对抗原则在我国法律中的和消灭的后果。

在登记对抗主义模式下，当事人没有办理登记，广泛运用．从而在我国应当注意不动产物权变动申登囊也可以产生物权，是否登记可以由当事人自愿选择。

登记不是记对抗主义的运用．麓一种强制性的要求，但是一种倡导性的要求。

关键词物权变动登记要件原则登记对抗原则镬第三，对于行使物权请求权的效力有不同的影响。

由于根善意第三人保护'据登记要件主义没有办理登记不能产生物权。

所以在不动产的中图分类号：DF521 文献标识码：A譬谣函“。

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主、：}‰，{绕转让中，受让人在没有办理登记的情况下，并不享有物权，即使已经交付不动产，但没有办理登记手续，仅应当认为当事人享‘物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和有一种合法的占有权，但不享有所有权。

因而如果第三人侵害消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另其占有，则其可以基于占有之诉请求保护，但不能基于物权的有规定的除外。

”本条是我国不动产物权变动中登记效力问题请求权来保护其权益。

但根据登记对抗主义，由于未办理登记，的立法。

可见，不动产的变动，我国采用的是登记生效要件主受让人也已经取得物权，在其权利受到侵害的情况下，也可以义，即不动产物权的变动，除了有当事人意思表示的合意之外，行使物权请求权。

论特殊动产登记对抗制度中善意第三人的标准胡可;王艺【摘要】登记对抗是物权变动的对外效力,其具体规则是物权变动未经登记,不可对抗善意第三人.《中华人民共和国物权法》第24条规定,船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人,可见,特殊动产的物权变动采取的是登记对抗的模式.而对于特殊动产登记对抗制度中善意第三人的标准可以从主观和客观两个方面得出:在主观方面,第三人应为善意且无重大过失;在客观方面,第三人权利的实现会妨碍未登记的物权取得者权利的实现,并且第三人需通过从事法律行为创设该项可以妨碍他人权利实现的权利.【期刊名称】《安徽电气工程职业技术学院学报》【年(卷),期】2017(022)002【总页数】5页(P86-90)【关键词】登记对抗;第三人;善意且无重大过失;权利妨碍【作者】胡可;王艺【作者单位】山东科技大学文法学院,山东青岛 266510;山东科技大学文法学院,山东青岛 266510【正文语种】中文【中图分类】D923.2登记对抗制度起源于《法国民法典》，现为大多数国家所适用，其与《德国民法典》的登记生效制度共同形成了大陆法系两大并存的物权变动模式。

在我国，《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)确立了登记对抗制度与登记生效制度并列运行的体系。

(一)特殊动产以登记而非交付作为公示方式的原因根据物理属性来划分，船舶、航空器和机动车属于动产的范畴，普通动产物权变动的公示方式是采取交付的方式，但因为船舶、航空器和机动车具有一定的特殊性需要以登记作为物权变动的公示方式，原因如下：其一，在日常生活中，特殊动产例如船舶作为海上运输的工具，经常从事着租船或者运输经营之事，并且在运输过程中常常是由船员来驾驶管理船舶，船舶所有人并不是经常占有船舶。

航空器与机动车也是如此，日常生活中，民用航空器常常在机长的占有之下，而机动车也时常发生租赁或借用之事而导致所有人不经常占有航空器或机动车。

异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。

异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的。

异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真正权利人或者利害关系人的制度体系。

关于不动产登记的法律效力：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

【本条解读】不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：一是登记对抗主义。

认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。

不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。

日本国采此立法例。

二是登记要件主义。

认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。

德国、瑞士采此立法例。

三是地券交付主义。

又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。

但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。

澳大利亚采取此种做法。

四是登记公示主义。

即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。

也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。

如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。

明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。

个人倾向对抗要件主义。

关于不动产登记的统一性规定第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

2006年第1期江苏经贸职业技术学院学报总第69期论不动产物权登记的效力沈丹(南京师范大学法学院，江苏南京210097)摘要：不动产物权登记是物权法中的一项重要制度，不动产物权登记的变动在不同立法体制下表现出差异。

我国的法律应结合我国的实际，对不动立登记效力作出统一的规定，以便更好地维护产权交易安全。

关键词：不动产物权登记；形式主义登记；意思主义登记中图分类号：D923．2文献标志码：A文章编号：1672—2604(2006)0l一0057—04不动产物权登记是物权法中的一项重要制度，其在公示权利、维护交易安全和对不动产的多重利用等方面起着重要作用，但我国不动产登记制度的有关规定却散见于各项单行的法律法规中，没有统一的不动产登记法，而且相关规定之间存在矛盾和冲突，对于不动产物权登记的效力自然也不统一。

法律规定的混乱不仅导致理论上的争论，给实务部门适用法律也带来困惑，已公布征求意见的《物权法》(草案)，对这一问题的规定仍存在可探讨之处。

本文就不动产物权登记的效力在不同立法体例下的表现进行阐述和比较，结合我国不动产物权登记的现状，对不动产物权登记的效力规定提出一些自己的看法。

一、不动产登记的基本理论不动产物权登记又称不动产登记，是指将土地及定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。

从这一表述中可以看出它既可指登记的行为，也可指登记的事实。

不动产物权登记的效力是指不动产登记后，对相关当事人所产生的作用。

这种作用应是登记这一事实所产生的而非登记行为产生。

登记作为不动产物权的公示方式，为世界各国所广泛采纳。

所谓公示，是指物权的产生、变更和消灭(即物权变动)以一定的可以为外部察知的方式表现出来。

因为物权具有排他性，物权的变动具有排他的效果，如果没有可以为外部所察知的方式将物权的变动表现出来，则会对第三人带来损害，影响交易安全。

如在不动产上设置抵押权，通过登记的公开性，可以使抵押权人以外的人知道该不动产上存在着负担，从而考虑是否愿意承担这一风险而与不动产权利人进行交易，这样对交易的双方才是公平的。

主流学说倾向于根据物权法第24条对机动车、船舶、民用航空器之类特殊动产物权变动的规定构建统一的登记对抗主义，却未充分关注动产之上设立动产抵押的特殊性。

一方面，动产抵押设立要件不同于所有权移转。

由于第24条是不完全法条，必须结合其他规范才能确定所有权何时移转；而第188条明示抵押权自抵押合同生效时成立，动产抵押的设立时间并无争议。

另一方面，主流解释论的学说侧重于界定对抗第三人的范围，较少考虑到所有权移转与抵押权设立所面对的利益差别。

同时，动产的抵押登记大多照搬不动产物权的公示公信原理，却不及反省登记背后的运作机理究竟如何。

学界几乎一致认为，物权法规定的动产抵押取自美国统一商法典第9编，在解释上以美国法为圭臬也就顺理成章。

然而，动产抵押在物权法中仅有设立要件与顺位分配的基本规则，既无抵押权实现的特殊规则，亦无破产程序中的受偿顺位规则，能否实现担保物权抵御风险的功能，不免使人生疑。

动产抵押虽以合同成立，但只有经过登记，抵押权人才能取得完全效力的物权，这就引发未登记的动产抵押权是否仍属物权的讨论。

由此可知，采用登记对抗要件的动产抵押不仅造成对既有权利体系和登记程序的冲击，而且也给空白领域的法律适用提出了诸多疑问。

本文期望基于动产担保制度的共性，将动产抵押融入我国担保法体系，并尝试在既有权利体系下适用对抗规则。

为此，本文将首先聚焦于未登记动产抵押权的性质讨论，在澄清“对抗第三人效力”与“优先受偿性”的误解之后，探究未登记动产抵押权的具体功能，尤其是其提高担保交易便捷性的功能。

其次，探讨美国法下声明登记制的运作原理，并与物权法的公示公信原则进行比较，由此整理归纳登记对抗要件下动产抵押登记的应然功能。

最后，在登记对抗范围中区分第三人的不同利益状态，适用不同类型的对抗规则，以确定抵押权顺位或者抵押物归属。

由于利益状态不同，第三人的“善意”要求与法律效果也会分别探讨。

1未登记动产抵押的物权属性与具体功能在1995年施行的担保法中，无论是企业的设备和其他动产（第42条第5项），还是航空器、船舶、车辆之类的交通运输工具（第42条第4项），抵押设立均采用登记生效要件（第41条）。

民法典新增法考系列之"未经登记不得对抗善意第三人那么今天通过特殊动产的物权变动来帮助大家理解什么是“未经登记不得对抗善意第三人”：一、《民法典》第二百二十四条动产物权的设立和转让,自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百二十五条船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

二、《物权法解释（一）》第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条（现为民法典第二百二十五条）所称的“善意第三人”的，不予支持。

首先，大家要理解特殊动产的物权变动什么时候发生效力呢？是自交付之时。

其次，大家要明白“对抗”的含义，对抗就是指两种权利发生冲突的时候，谁优先于谁的问题。

再次，需要理解“善意第三人”的含义，指不知道或不应知道物权变动状态的对该特殊动产享有物权之人。

最后，大家要知道，善意第三人不包括转让人的普通债权人。

例：张三将其宝马750汽车以市价出卖给李四，李四向张三支付了全部价款150万元，张三向李四交付了该车但一直没有办理过户登记。

现因张三欠王五100万元到期未还，王五起诉张三获得胜诉生效判决后，申请法院强制执行，法院查封了李四占有的宝马750。

（1）虽然张三没有给李四办理该车的过户登记的手续，但李四基于有效的买卖合同，并完成了交付，因此李四已经取得了该车的所有权；（2）根据《物权法解释（一）》第6条的规定，李四对于该车的所有权可以对抗王五的查封，即王五不是《民法典》第225规定的善意第三人。

三、小试牛刀：张三将其宝马750汽车以市价出卖给李四，李四向张三支付了全部价款150万元，张三向李四交付了该车但一直没有办理过户登记。

为向王五借款，张三将宝马750抵押给不知情的王五，双方办理完抵押登记。

后来，张三因欠另一债权人赵六的100万元借款到期未还，赵六经查询得知张三名下登记有一辆宝马750，遂请求法院扣押以清偿债务。

以他人名义办理不动产登记之效力之认定提要：以他人名义办理不动产登记的研究是物权法领域一个重要的问题，通过对此问题的研究，可以更好地完善物权法登记制度的相关问题，以期实现在权利人以及义务人之间权利义务的妥善解决，以平衡当事人之利益，实现社会之和谐。

关键词：不动产；不动产登记；效力；赔偿责任不动产，是指位置不能移动或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其价值的财产。

①我国现行《物权法》没有对不动产进行界定。

根据《关于贯彻执行若干问题的意见试行》第186条所作的解释，“土地，附着于土地的建筑物及其他定着物，建筑物的固定附属设备为不动产。

”《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。

”不动产登记，是指权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记薄的事实。

不动产登记为我国不动产交易市场提供法律保障，特别是为不动产交易提供不动产交易记录，是不动产权利人主张权利的证明，为我国不动产的交易发挥着重要作用。

物权变动，乃权利所生的一种动态现象。

就物权自身观察而言，物权的变动指物权的发生、变更和消灭。

如果就物权权利人而言，物权的变动指物权的取得、设定、变更与丧失。

②物权的变动，就动产而言，要求交付。

就不动产而言，要就当相关机关进行不动产登记。

就物权登记的效力而言，分为形式登记主义和实质登记主义。

所谓的形式登记主义，即以登记为物权变动之对抗要件主义。

实质登记主义，即以登记为物权变动之成立要件主义。

③根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

“从以上法律的规定来看，我国不动产登记实行的是实质登记主义，就是以不动产登记为不动产变动的成立要件。

不动产变动进行登记一方面是对不动产权利人权利的确认，另一方面又是对不动产交易提供指导。

根据《物权法》第6条的规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。