不动产物权的变更和合同效力的分析

民法典第215条合同效力与物权变动区分条文释义第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【条文主旨】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

【条文理解】市场流通领域中，民事法律行为是发生物权变动的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。

民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。

现实中，原因行为的效力和物权变动并不必然发生联系，如依法成立生效的合同，因出让方违约等原因不能继续履行，或者物权客体毁损灭失，也许不能发生物权变动的结果。

现实中，物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权，此时，如认定未能办理物权登记的买卖合同无效，则买受人不但不能取得物权，而且丧失了向出让方依约追究违约责任的权利，而出卖人因自身的违约行为，不仅可以不交付物权，而且可以无需承担违约责任，将从过错之中获得利益，显不正义。

有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身应当加以区分。

涉及契约问题属于合同法调整，而调整物之归属和物之利用的民事关系适用物权法，合同法的任务是促进交易、鼓励竞争；而物权法的目标是定分止争、物尽其用。

两者一动一静，在组织、发展经济的目标之中协调配合、各司其职，其效力认定规则当然互相不能替代。

本条的积极意义在于，在我国从计划经济向市场经济转型过程中，能够办理物权变动登记往往代表着国家对民事主体的交易行为的肯定，反之，即代表着否定，《物权法》确立的、物权编承继的，合同效力与物权登记的区分原则已经深入人心并在社会取得广泛共识，对于推进市场经济的持续繁荣有着深远影响。

除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。

准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三⼈的理解原告陈某向被告海纳公司购买奥迪轿车⼀辆，陈某受领该涉案车辆后与被告签订《汽车租赁合同》，约定陈某将该车辆租赁给被告⽤于营运，为管理⽅便，涉案车辆仍登记于被告名下不作变更。

后被告内部管理⼈员即案件中的第三⼈林某以其享有被告公司债权为由，将该车辆变更登记于⾃⼰名下⽤于抵债。

本案中，涉案车辆并未登记在陈某名下，陈某能否确认为车辆所有权⼈？陈某是否有权要求林某返还车辆？这就涉及到了对物权法第⼆⼗四条“船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈”条⽂的理解和适⽤。

1.“准不动产”含义。

动产与不动产，是法律上对物进⾏的最重要的分类。

⼀般认为，“不动产”是“动产”的对称，是指位置固定、不能移动或者⼀经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如⼟地、房屋、林⽊等。

此外，对于⼀些在性质上虽然能够移动，属于动产，但因其价值较⾼在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，在学理上称为“准不动产”，如船舶、车辆、航空器等。

2.准不动产物权登记效⼒。

在物权法颁布之前，我国关于准不动产物权变动的登记效⼒的规定，并不⼀致。

如《机动车登记办法》并未明确登记究竟为⽣效要件还是对抗要件，但从其规定和实务做法来看，似乎采取的是⽣效要件。

侵权责任法第五⼗条规定：“当事⼈之间已经以买卖等⽅式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发⽣交通事故后属于该机动车⼀⽅责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。

不⾜部分，由受让⼈承担赔偿责任。

”由此⼜可以看出，机动车的所有权转移以交付为要件，登记并⾮⽣效要件。

物权法颁布以后，明确规定，船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈。

从⽽确⽴了准不动产物权变动采取登记对抗主义，从⽽统⼀了准不动产物权登记的效⼒。

3.“不得对抗”的含义。

物权均具有对世性，⽽在登记对抗主义效⼒下，⽆论标的物的占有是否发⽣移转，在未为登记前，当事⼈之间的物权变动仅在内部产⽣效⼒，⽽不能对抗善意的第三⼈的物权主张。

合同法与物权法关系合同法与物权法是中国法律体系中的两个重要法律分支，两者之间存在着密切的关系。

本文旨在分析合同法与物权法之间的关系，从法律规定、概念界定、适用范围和实践中的案例等方面进行探讨。

一、法律规定合同法和物权法都是我国法律体系中的基本法律之一，合同法主要规定了合同的成立、效力、修订和终止等事项，而物权法则以物为基础规范了人们对于物的占有、使用、收益和处分的权利和义务。

两者在法律立法层面上具有一定的内在联系。

二、概念界定合同法是指对合同关系进行规范的法律规定，是指私人之间的意思表示合意加上法律规定，以及产生、变更和终止过程中的相应法律规定。

物权法是指人们对于物的占有、使用、收益和处分的权利和义务，是私人之间的权利法律关系。

合同法注重规范合同缔约的过程和效力，物权法着重规范物的占有和使用。

三、适用范围合同法和物权法在适用范围上存在某种重叠，但也存在一定的差异。

合同法适用于合同缔约、履行等一系列与合同相关的法律关系。

而物权法适用于占有、使用、收益和处分与物相关的权利义务。

可以说，合同法与物权法在一定程度上互为前提和基础。

四、实践中的案例合同法与物权法在实践中通常是相互配合、相互补充的。

比如，在商品买卖合同中，买卖双方在合同缔约过程中通过订立合同达成一致，确定物权关系，同时双方依据合同法规定的关于商品交付、质量保证等条款确定各自权利义务。

又比如，在不动产买卖合同中，双方通过合同约定将不动产的所有权由卖方转让给买方，在合同成立之后，买方即成为不动产的合法所有人，享有相应的物权。

这些案例表明在实践中，合同法与物权法之间是相互关联、互相渗透的。

五、结论合同法与物权法是中国法律体系中两个基本法律分支，两者之间既有联系又有差异。

合同法关注合同缔约过程和效力，物权法则着重于规范人们对于物的占有和使用。

在实践中，合同法与物权法常常相互补充，形成相对完整的法律体系。

通过合同法与物权法的配合，能够更好地维护当事人的合法权益，促进社会经济的发展。

对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。

民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。

不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。

这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。

有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。

除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。

合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。

登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。

登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。

例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。

违约的合同当事人一方应该承担违约责任。

依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。

区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。

有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。

第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50)1. 登记生效（ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（ 2016年案例分析题）【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（ 2 ）登记权利人VS真实权利人①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。

② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

（ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

2. 登记对抗（ 1 ）土地承包经营权土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

（ 2 ）地役权地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的（ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的变更登记适用于不涉及不动产权利转移的情形（ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的（ 4）同一权利人分割或者合并不动产的（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的（ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的（ 8）共有性质发生变更的当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有：（ 1）买卖、互换、赠与不动产的（ 2）以不动产作价出资（入股）的（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发转移登记适用于不动产权利转移（权利人发生变化）的情形生转移的（ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的（ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的（ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的（ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的（ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的属于注销登记的情形主要包括：（ 1）不动产灭失的注销登记不动产权利消灭时，需要办理注销登记（ 2）权利人放弃不动产权利的（ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的【例题· 单选题】甲公司与乙银行签订 300 万元的借款合同，以甲公司的房屋提供债权额为300 万元的抵押担保，并已办理登记。

《物权法》对动产物权效⼒的规定物权对于我们⽇常⽣活息息相关，密不可分。

那么《物权法》⼜是对物权的直接规定，下⾯我们来看⼀看《物权法》对动产物权效⼒的规定都有哪些呢？《物权法》对动产物权效⼒的规定1、交付⽣效。

第⼆⼗三条规定：“动产物权的设⽴和转让，⾃交付时发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。

”这个规定强调⼀个重要原则，即动产物权在没有交付之前，其物权权利属于原权利⼈，只有交付后才发⽣法律效⼒。

由于动产的活动性特点，其灭损的风险⼤于不动产，所以在未实际交付之前，即使有了动产的买卖或其他转让协议，其物权风险在交付之前由原权利⼈承担，⾃交付之时起，风险由新权利⼈承担。

第⼆⼗六条规定，“动产物权设⽴和转让前，第三⼈依法占有该动产的，负有交付义务的⼈可以通过转让请求第三⼈返还原物的权利代替交付。

”这⼀规定的同样是强调动产物权⾃交付⽣效。

只是因第三⼈依法占有，权利⼈有权要求第三⼈代替交付，⽽第三⼈实际代替交付时，动产物权的设⽴和转让才发⽣效⼒。

2、⾃法律⾏为⽣效时发⽣效⼒。

第⼆⼗五条规定：“动产物权设⽴和转让前，权利⼈已经依法占有该动产的，物权⾃法律⾏为⽣效时发⽣效⼒。

”这⼀条规定与⼆⼗三条是相辅相承的。

因为第⼆⼗三条规定的是“⾃交付时⽣效”，但动产物权设⽴和转让之前，权利⼈已经依法占有动产物权时，应该将交付时间确定在权利⼈实际占有之时。

即⽣效时间以“法律⾏为⽣效时”为准。

如甲买⼄的汽车，在双⽅签订合同之前甲要求先试⽤汽车三天，三天后甲交付汽车款并办理了产权变更登记。

数⽇之后，交警向⼄下达⼀个交通违章罚款通知，违章的情形是甲试⽤汽车的第⼆天在⼀路⼝处超速⾏驶，被监控录像录制下来。

⼄要求甲承担责任，甲不同意承担责任。

甲认为：此时汽车买卖⾏为没有发⽣。

⼄认为⾃该汽车被甲实际占有时已经发⽣物权变更。

依照汽车物权登记登记⽣效的规定，甲的抗辩有⼀定道理。

但⼄认为“⾃甲实际占有之时物权已经发⽣变更，应该由甲承担责任。

”依照本条规定，甲应该承担责任。

物权法解释：第九条【不动产物权登记⽣效以及所有权可不登记的规定】 第九条　不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。

【解释】本条是关于不动产物权登记⽣效以及依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记的规定。

本法第⼀章规定了物权公⽰的基本原则，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

本条的规定，是对不动产公⽰原则的具体体现。

不动产，即⼟地以及房屋、林⽊等⼟地附着物，对整个社会都具有重⼤的政治意义、经济意义。

不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。

不动产物权的重要意义和作⽤，⼜与不动产登记制度有着紧密的联系。

本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒。

这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公⽰⼿段，是不动产物权设⽴、变更、转让和消灭的⽣效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

关于不动产物权登记对不动产物权变动的效⼒，国外基本有两种⽴法体例：⼀种是登记⽣效主义；另⼀种是登记对抗主义。

所谓登记⽣效主义，即登记决定不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭是否⽣效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不⽣效。

这种体例为德国、我国台湾地区等所采纳，如德国民法典规定，为转让⼀项⼟地的所有权，为在⼟地上设⽴⼀项物权以及转让该项物权或者在该物权上设⽴其他权利，如法律没有另⾏规定时，必须有权利⼈和因该权利变更⽽涉及的其他⼈的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。

我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律⾏为⽽取得、设定、丧失即变更者，⾮经登记，不⽣效⼒。

瑞⼠民法典规定，取得⼟地所有权，须在不动产登记簿登记。

我国⼟地管理法、担保法等法律以及⼈民法院的司法解释也是采⽤这种体例。

按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事⼈的法律⾏为，也需要登记，法律⾏为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效⼒。

运用请求权基础的理论对一起房屋权属纠纷的分析======================================================================原告：于XX，男，１９６７年８月３０日出生，汉族，住沈阳市东陵区。

被告：张XX，男，１９５７年９月１９日出生，汉族，住沈阳市沈河区。

第三人：付XX，女，１９５７年３月２５日出生，汉族，住址同上。

【案情】张XX与付XX原系夫妻关系，于１９９２年协议离婚，但仍同居生活。

坐落于沈阳市沈河区太清宫街（建筑面积５０．５０平方米）房屋系付XX于２００２年２月回迁所得。

２００２年９月付XX与于XX签订了房屋转让合同，转让价为１４．５万元。

付XX委托房屋买卖中介人唐宏出售该房，付XX收到５万元后，唐宏为于XX办理了更名过户手续。

现该房由张XX居住。

于XX为要求腾房于２００２年１０月起诉至沈河法院。

另查，唐宏与于XX 确系夫妻关系。

二人于１９９５年５月２４日登记结婚。

法院经审理认为于XX 已取得诉争房屋的所有权证，拥有对该房的占有、使用、收益和处分的权利，张XX占有该房没有法律依据，故对于XX要求其腾房的请求予以支持。

判决被告将该房腾出。

张XX不服，提起上诉。

二审法院驳回上诉，维持原判。

第三人付XX以原告未交付全部购房款为由、张XX以买卖合同无效为由提出申诉。

（注：该案经沈阳市中级人民法院审判委员会２００６年８月３日决定再审）【不同观点】一种观点认为：于XX已取得诉争房屋的所有权证，拥有对该房的占有、使用、收益和处分的权利，张XX占有该房没有法律依据，故对于XX要求腾房的请求予以支持。

张XX以争议房屋为夫妻共同财产，一方未经对方书面同意擅自出卖为由，要求确认合同无效的主张，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

第1篇案情简介：张某和李某系邻居，两家住宅相邻。

2005年，张某在自家宅基地上建造了一栋房屋，并取得了土地使用权证。

2010年，李某在自家宅基地上也建造了一栋房屋。

然而，在建造过程中，李某发现张某的房屋地基距离其房屋地基过近，影响了采光和通风。

因此，李某与张某协商，要求张某拆除部分房屋，以改善采光和通风条件。

张某同意了李某的要求，并承诺在拆除部分房屋后，将地基距离拉大。

2012年，张某拆除了一部分房屋，但并未按照承诺将地基距离拉大。

李某多次与张某协商，要求其履行承诺，但张某以各种理由推脱。

2013年，李某将张某诉至法院，要求张某履行拆除部分房屋、拉大地基距离的承诺。

案件焦点：1. 张某与李某之间是否存在土地使用权纠纷？2. 张某是否应当履行拆除部分房屋、拉大地基距离的承诺？法院判决：一、关于是否存在土地使用权纠纷：法院认为，张某和李某均为相邻关系的当事人，双方之间因房屋地基距离过近而产生纠纷，属于土地使用权纠纷。

因此，法院认定张某与李某之间存在土地使用权纠纷。

二、关于张某是否应当履行拆除部分房屋、拉大地基距离的承诺：法院认为，张某与李某在协商过程中达成了一致意见，张某承诺拆除部分房屋，并将地基距离拉大。

根据《物权法》的相关规定，当事人之间达成的一致意见应当履行。

张某未履行承诺，侵犯了李某的合法权益。

因此，法院判决张某拆除部分房屋，并将地基距离拉大，以改善李某的采光和通风条件。

判决依据：1. 《物权法》第三十四条：当事人之间达成的一致意见，应当履行。

2. 《物权法》第三十六条：相邻关系的当事人，应当相互尊重，合理使用土地，不得损害相邻关系的合法权益。

案例分析：本案中，张某与李某之间的纠纷主要源于土地使用权问题。

张某在履行承诺方面存在瑕疵，导致李某的合法权益受到侵害。

法院在审理过程中，依法保护了李某的合法权益，体现了法律的公平正义。

首先，法院正确认定了张某与李某之间存在土地使用权纠纷。

这是因为双方在相邻关系中，因房屋地基距离过近而产生纠纷，符合土地使用权纠纷的特征。

我国《物权法》上的物权变动模式摘要：物权变动，指物权的发生、内容变更和消灭。

我国物权法规定一般动产的变动以交付为准，不经交付不发生动产物权变动。

我国《物权法》对权利质权做了较详细的规定，这种规定具有一定的超前意识。

关键词：物权变动交付登记一、物权变动概念辨析物权变动，指物权的发生、内容变更和消灭。

此定义是就物权自身而言，当由物权主体观之，则物权变动表现为物权的取得、丧失和变更。

物权的发生，是指民事主体依法设立新的物权，也称为物权的设立、物权的取得。

实质上是物权与特定主体相结合。

物权的取得包括物权的原始取得与继受取得。

物权的变更，指狭义的物权变更，即仅指物权的客体与内容的变更。

物权的消灭，就物权人方面观察，为物权的丧失，即物权与其主体分离。

二、动产物权变动模式研究（一）一般动产我国物权法规定一般动产的变动以交付为准，不经交付不发生动产物权变动。

就是说，在一般情况下，当事人双方有转移动产物权的合同，合同成立生效时动产物权不一定发生变动，交付的完成是动产物权变动的标志。

我国物权法规定的交付方式有四种，分别是现实交付、简易交付、指示交付、占有改定。

（二）船舶、航空器、机动车等动产物权法第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

”这说明船舶、航空器、机动车等动产的变动在当事人之间以交付为标志，这遵守物权变动的一般规则。

对于第三人来说物权变动以登记为标志，这是与一般动产物权变动规则不同的地方。

（三）权利质权我国《物权法》对权利质权做了较详细的规定，这种规定具有一定的超前意识。

根据法律规定，权利质权的出质要订立书面合同，而普通动产的出质没有规定要订立书面合同，法律对权利质权的规定较为严格，其着眼点是为了更好的保护当事人的利益；其次需要注意的是，没有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单等要在有关部门登记时设立，基金份额、股权均需登记设立，这也是法律规定的不同于一般动产物权变动的地方。