房地产法规考试知识要点(整理版)汇总

第一章 房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性 ②不可移动性 ③经久性 ④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性 ②具有价值和使用价值的商品的二重性 ③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性 ②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性③房地产与经济社会发展的协调性

1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖 ②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3地产和房产

地产和房产的区别（理解记忆） ① 地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。

1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） ⑴ 按用途分类 ① 居住房地产：住宅、集体宿舍 ② 办公房地产：写字楼 ③ 商业房地产：商业店铺、购物中心 ④ 旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤ 餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥ 体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦ 工业房地产：厂房、仓库 ⑧ 农业房地产：农场、林场 ⑨ 特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩ 综合用途房地产：商住两用楼 ⑵ 按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶ 按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房

1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构（记忆） ①房地产开发经营业 ②房地产咨询业 ③房地产估价业 ④房地产经纪业 ⑤物业管理业

1.2.3房地产业的地位和作用 房地产作用的表现（理解，了解）

1.3房地产法规 1.3.1房地产法的概念和调整对象 房地产法的概念（理解记忆） 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

房地产法律调整的对象（理解记忆） ①房地产开发关系 ②房地产交易关系 ③物业管理关系 ④房地产行政管理关系

1.3.2房地产法律关系 房地产法律关系（理解记忆） 房地产法律关系是指经房地产法确认的以土地、房屋为客体的权利、义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。

房地产法律关系的三要素（记忆） 构成房地产法律关系的三要素：房地产法律关系的主体、客体和内容。

房地产法律关系的主体的类型（理解记忆） ① 房地产开发关系中的主体：国家或政府、房地产业主、开发商、建筑商 ② 房地产交易中的当事人：房地产卖家和买家、房地产抵押人和抵押权人、房地产交易中介机构、房地产金融机构、房地产经纪人 ③ 物业管理关系中的当事人：业主和房屋使用人、业主委员会、物业管理企业

房地产法律关系的客体的类型（理解记忆） ① 表现为财的客体：建设资金、交易资金 ② 表现为物的客体：房屋、土地 ③ 表现为行为的客体：房屋销售、设计、施工等活动 ④ 表现为非物质财富的客体：如产品的专利权

房地产法律关系的内容（了解） 1.3.3房地产法律事实 房地产法律事实的概念（理解记忆） 房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。

房地产法律事实的中行为的分类（能够举例）、事件（能够举例） 行为的分类： ② 房地产法律行为：房地产开发的申请行为 ②房地产管理行为：房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。 ③违法房地产行为：如不按土地使用权出让合同约定进行房地产开发行为、不进行交易价格申报行为等。 事件：主要是指国家房地产法律、法规的颁布实施或者修改、废止以及不可抗力事件等。

1.3.4房地产法规体系 1.房地产政策法规体系的组成（对每一种能够举例） ①宪法 ②房地产法律：《土地管理法》、《城乡规划法》、《民法通则》、《物权法》 ③房地产行政法规：《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》④地方性房地产法规：《上海市居住物业管理条例》、《浙江省城市商品房预售管理办法》 ⑤ 房地产部门规章：《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》 ⑥ 法律解释，其中最主要是最高人民法院有关房地产司法解释 ⑦ 房地产政策 ⑧房地产习惯

2.区别房地产法律、房地产行政法规、地方性行政法规、房地产部门规章 1.3.5我国现行房地产管理体制 知道有哪些机构（了解）

第二章 房地产开发用地法律制度 2.1我国现行土地制度概述 2.1.1土地制度的概念 土地制度是人们在一定社会条件下土地关系的总称。 土地制度的组成：土地所有制、土地使用制、土地国家管理制度（理解记忆）

2.1.2土地使用权 国有土地使用权、集体土地使用权（理解） 2.1.3土地管理的基本制度 4种基本制度（记忆） ② 国家实行土地登记制度 ②国家实行土地有偿有限期使用制度 ③ 国家实行土地用途管制制度 ④国家实行耕地保护制度

2.1.4建设用地 建设用地的概念（记忆）、土地管理法第43条 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利实施用地、旅游用地、军事实施用地等。从广义上讲，建设用地是指一切非农建设和农业建设用地。 临时用地的两类（了解） 2.1.5国有建设用地供应 建设用地审查报批程序的6个步骤（记忆） ① 建设用地预申请 ② 用地申请 ③ 拟订方案 ④ 审核方案 ⑤ 批准方案 ⑥ 组织实施

临时用地使用的相关规定（了解） 2.1.6房地产开发用地 房地产开发用地的特点（记忆） ① 房地产开发用地仅限于国有土地 ② 房地产开发用地主体的特定性 ③ 房地产开发用地的有偿性和有期性 ④ 房地产开发用地的国家宏观调控性

房地产开发用地的取得（了解） 2.2国有建设用地使用权出让 2.2.1 国有建设用地使用权出让的含义（理解） 2.2.2国有建设用地使用权出让的范围及审批 出让范围（理解，了解） 批准权限（了解） 2.2.3（略） 2.2.4国有建设用地使用权出让的年限 最高年限（记忆） ① 居住用地70年 ② 工业用地50年 ③ 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 ④ 商业、旅游、娱乐用地50年 ⑤ 综合或其他用地50年

出让年限的计算（理解，会计算） 出让年限届满和续展（了解） 2.2.5国有建设用地使用权出让的收回和终止制度 收回的三种类型（理解记忆） ① 强制收回 ②自动收回 ③提前收回 终止的原因（理解） 2.3国有建设用地使用权划拨 2.3.1 国有建设用地使用权划拨的法律特征（理解记忆） ①划拨建设用地使用权是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。 ② 划拨建设用地使用权的取得具有无偿性。 ③ 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 ④未经依法批准，划拨建设用地使用权不得转让、出租、承包、作价出资、抵押。

2.3.2 国有建设用地使用权划拨的范围（了解） 2.3.3 划拨土地转让、出租和抵押的相关规定（理解、了解） 2.3.4 应当无偿收回和可以无偿收回的条件（理解、了解）

2.4国有建设用地使用权的转让 2.4.1 国有建设用地使用权转让的形式（记忆） 买卖、抵债、交换、赠与、作价入股、合建、继承

2.4.2 国有建设用地使用权转让的原则（记忆，理解） ①权利义务同时转让原则 ②产权一致原则 ③效益不可损原则

2.4.3 以出让方式取得的建设用地使用权转让的条件：整幅地块转让的条件（记忆）、分割转让的条件（理解） 整幅地块转让的条件： ① 按约定已全部支付土地使用权出让金 ② 完成登记，取得国有土地使用权证 ③ 按合同进行投资开发，并完成投资总额的25%以上 ④ 成片开发的，须形成工业用地和其他建设用地条件 ⑤ 对已建成的房屋，应持房屋产权证书

国有建设用地使用权转让的年限（理解，会计算） 以划拨方式取得的建设用地使用权转让的条件（理解，记忆） ① 受让方办理建设用地使用权出让手续，按规定缴纳出让金。 ② 有批准权的政府按国务院规定决定可以不办理建设用地使用权出让手续的，转让方应将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。

国有建设用地使用权禁止转让的条件（理解，了解）