浅谈房地产项目成本控制

广东建材２０１０年第４期　综合论述　

浅谈房地产项目成本控制　

姜河　

（广州方圆房地产发展有限公司）　

摘　要：有效地进行成本控制是确保项目成功开发和获取利润的关键，也是企业管理水平的具体体　现。在全国房地产市场对房价升高叫停的关键时期，如何有效控制房地产项目的开发成本，在目前就　显得尤为重器。　关键词：房地产；全过程；成本控制　

有效地进行成本控制是确保项目成功开发和获取　

利润的关键，也是企业管理水平的具体体现。在全国房　

地产市场对房价升高叫停的关键时期，如何有效控制房　

地产项目的开发成本，在目前就显得尤为重要。合理有　

效地控制房地产项目的开发成本，贯穿于项目开发建设　

的全过程。包括项目的决策阶段、设计阶段、招投标阶　

段、施工阶段和工程竣工结算阶段，它具有全员性和全　

过程性的特点。下面就针对这五个方面分别谈谈应注意　

的问题。　

１决策阶段　

在项目决策投资过程中，首先策划人员要认真进行　

市场调研，提出既满足消费者需求而利润水平又较高的　

投资方案，分析人员根据现有的资料和特定的方法，对　

建设项目的投资金额进行估计（即投资估算），投资估算　

是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的　

重要组成部分，是项目决策的重要依据之～。决策者依　

据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、项　

目地点、建设周期、资源价格、容积率、市场需求、设计方　

案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科　

学地分析和研究，最终决定决策是否可行。　

决定项目可以实施后，在投资估算的基础上制定目　标成本和资金计划。这也是整个决策阶段造价管理的重　

要任务，是后面各阶段成本控制的起点和基础。随着工　

程项目的施工进展，当计划／实际成本超出目标成本　

时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发　

生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分　

析产生差异的原因，并修订目标成本。　

２设计阶段　

项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最　直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的　

９０％以上。整个设计阶段既是目标成本进～步优化的阶　

段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个　

阶段，成本管理要掌握一个重要原则：以决策阶段的目　

标成本作为设计阶段的控制标准，那就是已经确定的目　

标成本只能优化不能超标。具体到实际操作可以借鉴的　

主要途径是：　．　

（１）将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位　

投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位　

好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这　

样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达　

到预定的成本控制目标。　

（２）推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位　

提出限额要求，如每平方米用钢量、含混凝土量、混凝土　

标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设　

方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设　

计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安　

全可靠、经济合理的要求。　

（３）实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提　

出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改　

正。　

（４）防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位　

应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完　

毕而不能通过验收及浪费工程费用。　

（５）建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况　

下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖　

励，以激励各方人员设法降低工程成本。　

３招投标阶段　

招标工作是房地产开发过程中成本控制的重要环　

节，在开发企业的业务流程中招标工作贯穿全过程，从　

——

１９９　综合论述　广东建材２０１０年第４期　

土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材　

料设备到销售代理、物业委托都要通过招投标。房地产　

各阶段的专业种类繁多，招投标部门的人员很难对各专　

业都掌握，而且对各个阶段的专业工作必然没有专业部　

门熟悉，因此，在招投标过程中首先要发挥各专业部门　

的作用和积极性，这样就要求各专业主管部门必须设有　

专业业务能力强，责任心强的人员，能积极配合招投标　

部门做好工作。此阶段是以项目的施工图预算作为招投　

标的控制标准，该过程的关键在于出图时间、各部门职　

责范围内的招标文件的审核、入围单位的选择、商务条　

件及现场情况的充分对接、商务和技术标的分析、商务　

谈判的技巧等。　

４施工阶段　

此阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段，其关　

键是建立动态成本控制制度，就是在项目建设实施过程　

中经常不断的实行实际成本值与目标成本的比较，若发　

现偏离目标的范围，则采取纠偏，不断的进行循环，以实　

现成本控制目标的要求。除了要加强合同管理外，还应　

重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建　

筑材料、设备的质量价格关。　

４．１加强合同管理，严格控制合同变更　

首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内　

涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。　

保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、　

避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中　

严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检　

查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠　

正，从而更有效地控制工程造价。　

４．２加强施工现场管￣２．７－作　

优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施　

工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程　

量变更签证工作。现场签证是施工过程中一项经常性的　

工作，许多项目由于现场签证的不严肃或滞后性，引起　

工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的　

工程结算价的上升幅度可达１０％￣２０％，个别的甚至更　

高，必须严格现场签证制度管理。　

（１）制定严格的工程量签证制度和程序，要求所有的　

现场签证必须经项目经理、总监理工程师和房地产开发　

方三方代表共同签字方为有效。另外，必须强调签证的　

时效性，过于滞后的签证往往使项目动态控制流于形　

——２００——　式。开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，　

随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制。　

（２）签证内容必须与实际相符，签证的范围应正确。　

要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教　

育，培养他们实事求是的工作作风，特别是在隐蔽工程　

签证中更应慎重。必须认真熟悉招标文件、投标文件和　

合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。在抓好工　

程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资　

的重要性。　

４．３切实把好设备、材料的质量及价格关　

工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和　

难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，据测算材　

料费用一般占工程造价的６５％以上，因此它对工程造价　

的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。　

为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，　

还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房　

地产开发商，要及时了解材料、设备的价格变化情况，从　

而能较好的控制材料、设备的质量和价格，以降低工程　

造价。　

５工程竣工结算阶段　

本阶段关键是做好工程竣工结算的审查。工程竣工　

结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施　

工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项　

目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符　

合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给公司经　

营管理部门之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给　

公司经营管理部门的结算资料属实的签字证明，以示负　

责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算　

人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三　

级审查方式，即首先由监理公司初审，剔除结算书中不　

合理之处，再由二级开发公司成本管理部门作好复审工　

作，最后送到集团公司成本控制中心终审。这样即可以　

互相监督，也可以保证结算的准确性。　

最后，一个项目开发完毕后，应做好项目的后评价　

工作，对项目开发全过程进行系统回顾，对投资效果和　

成本管控业绩进行评估，通过将实际成本数据与目标成　

本进行对比，找出差异、分析原因。这样一方面可以总结　

项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些　

经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成　

本预测和成本控制提供参考依据。●　广东建材２０１０年第４期　综合论述　

建筑工程概预算控制措施的研究　

谢惠惠　

（福建景隆建设工程有限公司厦门分公司）　

摘　要：工程概预算在工程中起着至关重要的作用，它影响着工程的成本、质量及进度的控制。本文　分析了影响建筑工程概预算的众多因素，并就这些因素提出了建筑工程概预算控制的有效措施，以供　相关的设计、施工和建设管理部门参考。　关键词：工程概预算：工程造价：成本控制　

１引言　

建筑工程概预算是指在工程建设过程中，根据不同　

设计阶段的设计文件的具体内容和有关定额、指标及取　

费标准，预先计算和确定建设项目的全部工程费用的技　

术经济文件。工程概预算主要分为设计概算、修正概算、　

施工图预算、施工预算。工程概预算在工程中起到至关　

重要的作用，它影响着工程的成本、质量、进度的控制。　

一般在具体项目上把设计概算和修正概算融为一　

个概算，即工程建设项目概算。简言之，工程建设项目概　

算是初步设计阶段，由设计单位按照设计要求编制拟建　

工程所需费用的文件，是设计文件的重要组成部分。根　

据原国家计委计建设［１９９６］１１５４号文件，工程建设项　

目概算还可划分为静态投资、动态投资、铺底流动资金。　

实践证明，工程建设概预算，不但动态投资随着政　

策性变化而随之变化，静态投资不进行调整的情况也是　

很少的，调整的幅度一般都在２０％￣３０％左右。这不但给　

建设项目投资计划的安排造成困难，甚至使投资计划失　

控，延长投资回收期，大大地影响了项目建成后的经济　

效益，使得一些原本效益很好的项目，建成后面临困境，　

步履艰难，甚至成了亏损企业。因此，必须采取切实有效　

的措施加强前期概预算控制。　２工程造价超概预算的原因及分析　

在工程项目建设过程中，工程投资往往会出现“概　

算超估算、预算超概算、决算超预算”的三超现象，据初　

步了解分析，造成工程建设项目投资超概预算的原因是　

多方面的，但主要有以下几点：　

２．１设计漏项和变更　

现阶段，许多建设单位为了缩短投资的回收期，其　

要求的勘察设计周期过短，使得设计工作的深度不够导　

致设计漏项。有的设计单位，在设计阶段缺乏深入细致　

的调查研究，工作敷衍了事，以及设计水平不高，审查制　

度不严等使设计漏项，结果在实施过程中不得不补列建　

设内容，因此增加了投资。其次不按国家标准设计，或对　

某项具体设计方案缺乏比较导致设计变更增加了概预　

算投资。如浙江太平洋化学有限公司环氧丙烷工程污水　

处理，增稠器等原设计的搅拌桩改为预制桩、厂区道路　

垫层由塘渣改为碎石水泥等，其增加投资７００多万元。　

２．２建筑安装工程费用定额提高　

目前我国的定额一般要使用５～１０年左右的时间，　

全国各省市自治区建筑单位编制的概算定额…般还是　

沿用各省市自治区自己的定额版本和各省市自治区对　

建筑工程增订的部分补充定额（安装工程执行国家行业　

【参考文献】　［１］王运道．《工程造价计划与控制》．北京：中国计划出版社，　

２００２：ｌ２ｌ，１９２—１９３　［２］顾伟元，陈红伟．《谈房地产开发项目的成本控制》．北京：高等　教育出版社，２００３：２０５　［３］喻铁芳．房地产开发企业成本管理的要点．北京财会．２００３，第