浅谈房地产企业项目成本控制

房地产企业项目成本控制问题及对策

房地产企业的项目成本控制一直是企业管理中关键的问题之一。随着房地产市场的不断发展和竞争的加剧，如何在项目规划、设计、建设和销售过程中控制项目成本，提高企业利润率和竞争力，成为企业必须关注的问题。

（一）建设过程中收益分配问题

建设过程中收益分配问题是房地产项目成本控制的一个核心问题，在项目规划和建设过程中，涉及到多个利益关系方，如业主、设计师、施工方、物业公司、政府、金融机构等。各利益方之间的合作和协调关系直接影响到房地产项目成本的控制效果。如果利益方之间协调不好，会导致项目建设过程中的成本超支和效益降低。

（二）规划设计和建筑施工不合理

在房地产项目的规划、设计和建筑施工过程中，容易出现一些失误和不合理的设计造成成本的浪费，例如：建筑结构设计不合理，材料的选择不当，施工工艺上的不适当等等。

（三）人力资源管理不完善，成本增加

房地产项目的人力资源管理不完善，会直接导致成本增加。如员工的工资待遇水平过高，效益低下，人力资源使用效率低下，都会使成本增加。

（一）加强成本控制的计划管理

房地产企业在项目规划和设计过程中，应采取科学的项目计划管理方法，确立成本预算和绩效目标，推行可行性研究和资产负债管理，从而实现成本的有效控制和利益方的协调配合。

（二）建立健全的监督机制

房地产企业应该建立健全的成本监督机制，例如在规划和设计、供应链管理、施工过程中实行层级管理，在每个环节中实行项目报告和审核制度，对项目成本进行监督和管理，及时掌握项目的执行情况。

（三）推广现代化建筑施工工艺

现代化建筑施工工艺具有高效、节能、降低成本的特点，房地产企业应该大力推广这些工艺，提高施工效率和质量，并通过节约人力和材料等各种成本节约措施，降低房地产项目的总成本。

（四）加强人力资源战略管理 房地产企业应该加强人力资源战略管理，从人员招聘、培训和激励等方面去提高员工素质和效率，优化人力资源结构，控制人力资源成本，做到人尽其才、物尽其用。

资本运营　

浅谈房地产开发企业项目成本控制管理　

一昌晓玲深圳市鹏达房地产开发有限公司　

［摘要］成本控制是现代企业管理中的关键环节，直接关系到企业经营管理的绩效，以及企业战略实现的可能性。对于日趋激烈的　房地产市场，项目成本的控制同样成为房地产企业成败的关键。对于房地产企业而言，其成本控制主要体现在投资决策阶段、工程设计阶　段和项目实施阶段，在不同的阶段对于项目成本控制的要求和关注点会有所不同，如何针对三个阶段不同要求实施合理的成本控制方案，　成为房地产企业关注的焦点。　［关键词］房地产企业成本控制　

所谓成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目　

标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本　

控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调　

节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制的过程是　

运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行　

计算、调节和监督的过程，同时也是一个发现薄弱环节，挖掘内部　

潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织实施成本控　制。可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素　

质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。　

随着房地产市场的不断规范，房地产企业间的竞争日益加　

剧，房地产项目开发成本核算与控制必将成为房地产企业面对竞　

争，提升自身核心竞争力的关键所在。合理有效地控制房地产项　

目开发成本，是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特　

点。房地产企业应该根据房地产项目管理不同阶段的特点对每个阶　段进行合理的成本控制。主要包括：投资决策阶段、设计阶段和施　

工阶段。　

一、项目投资决策阶段　房地产项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程　

序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合土地、　

建筑、规划、设计等相关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基　

础上，对拟建房地产项目进行技术分析、经济分析、市场分析和多　种角度的综合分析评价，决定项目什么时间建，在什么地方兴建，　

地产企业项目成本控制

近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧的货币政策的陆续出台，操控着地产企业的资金命脉，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危。如何获得更多决定企业生死存亡的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题。在聚焦上市、发债、信托等向外突围融资的同时，不容开发商忽视的另一重要方向无疑就是开源节流，控制企业的开发成本，提高企业的投资收益。而采用有效的成本控制手段，则是降低项目开发成本的关键，具体可以从以下几个方面开展工作：

一、合理的设计是有效控制项目成本的前提

项目一旦立项，合理的设计是控制成本的前提和基础。我们知道单就设计费用本身而言，一般只占项目全成本的1%--2%，但是，其对项目成本的影响却达到75%以上。当项目的设计一旦确定，也就确定了项目成本的主要部分，工程概预算、竣工结算就只是工程量的计算，而不能从根本上改变工程的造价了。因此要有效控制项目成本，就要重点抓好工程设计这个环节的工作，制定准确合理的目标成本。下面是设计环节需要注意的几个问题：

1）实施设计方案招标制度。通过设计方案招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的合理性、准确性，减少因设计质量问题，出现的后期变更、签证。同时选择优秀的设计单位，也能够准确实现前期市场调研后的项目产品定位，避免因设计误差，影响销售质量，造成资金长期得不到回收。此环节的招投标工作需要相关专业部门的全面参与评选。

2）开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选，对各项成本指标、各项经济技术指标，进行分析和判断，选择技术上可行，施工上可能，经济上合理的设计方案。限额设计阶段一般要求成本、工程、营销等多个专业口的人员联合参与，通过限额设计，主导方案设计，优化设计的成本结构，以保证有效地控制成本。

3）加强图纸会审。尤其是在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取的效果最好。重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、项目成本的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作。以求提高设计质量，避免因设计单位考虑不周或失误，给后面的施工时带来的不必要的困难与麻烦,以致造成的成本失控。

浅谈施工企业项目成本管理

中铁五局机械化公司 郝湘涛

【内容摘要】：本文以施工企业的角度，阐述了如何在项目建设过程中控制好成本，指出了当前施工企业项目成本控制中存在的主要问题，并对解决这些问题进行了粗浅的探讨。

【关键词】：项目 成本 管理

前言

项目是施工企业效益的源泉。随着市场竞争越来越激烈，项目的利润空间也越来越小。如何加强项目的成本控制，有效降低工程成本，提高企业的经济效益，已成为企业目前非常紧迫的任务。成本管理的水平，已成为施工企业的核心竞争力。

施工企业的项目的成本管理，主要分为两个方面。一是对业主要认真履行和业主的施工合同，完成合同规定的工作内容，在此基础上通过变更、索赔等手段，增加合同收益；二是严格进行物资设备费用管理和劳务分包费用的管理，降低物资消耗，节约费用支出。

下面以双通项目为例，谈谈对项目成本管理的个人理解，供大家参考。

1.增加合同收益方面

增加合同收益的主要手段是变更和索赔，因此，必须仔细分析、理解透彻与业主的承包合同，在此基础上通过分析合同条款、利用不平衡报价、变更施工方案等方式，达到增加合同收益的目的。

1.1.利用合同条款找出变更索赔理由

由于竞争激烈，施工企业中标项目的利润已经很小，个别情况下甚至没有利润。在这种情况下，项目实施过程中能否依据合同条款进行有效的变更和索赔，成为项目是否赢利的关键。

承包合同是项目实施的最重要依据，是规范业主和施工企业行为的准则，也是成本造价控制人员应重点研究的项目文件。在合同条款基础上进行的变更索赔，依据充分，最据说服力，成功的可能性也比较大。

以双通高速公路项目为例，合同中有一条条款规定：“施工过程中，可对柴油、钢筋、水泥进行调差”。 此条款属于叙述不严密的条款，按业主的本意，是只能对施工现场施工机械所用的柴油、钢筋、水泥三大材进行调差，碎石、砂等地材是不能调差的。但此条款对哪些设备所使用的柴油没有具体说明。我们可以做出这样的理解：“运输以及开采碎石、砂砾的机械所使用的柴油，也在调差范围以内”。实际上双通项目的地材价格构成中，运输费用要占到60%以上，开采及资源费用只占到30%，调整运输车辆的柴油费用实际是变相的调整了地材费用，该项调差变更一旦批准，将为项目增加900万元的净收入。有了合同条款关于调差的不严密条款后，我们可以以此为依据，和业主据理力争，以争取该部分费用。