浅谈房地产企业成本控制

科技・探索・争鸣　Ｓｃｉｅｎｃｅ＆Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｖｉｓｉｏｎ　科技视界　浅谈房地产开发过程中的成本管理与控制　鲁岩　（中国二十冶集团有限公司，中国上海２０１９０８）　【摘要】房地产企业要发展就应靠成本竞争取胜的策略，成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。成本管理与控制的重　最放在三个阶段：１）设计方案经济比较阶段；２）施工过程中变更及签证等的控制；３）竣工验收结算阶段。　【关键词】房地产开发全过程；成本管理；成本控制　成本的管理与控制是房地产企业管理的重要职能之一　项目的成　本管理与控制．就是指在项目成本的形成过程中．对整个工程开发过　程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节　和限制　及时纠正工程开发过程中发生的偏差．把各项实际生产费用　发生额控制在计划成本的范围之内．以保证成本目标的实现。　因此要做好房地产开发的成本管理与控制工作．首先必须明确的　一点是成本管理与控制应该是全员管理与控制　成本管理与控制决不　单纯是工程预算人员、项目管理人员或财务人员的工作．而是全体员　工的共同任务。成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制　意识。　在此，笔者结合自己在房地产行业多年的工作经验谈一些对房地　产开发成本管理与控制的看法．项目成本意识必须贯穿整个项目开发　的始终。房地产开发要通过以下三个阶段性目标来进行开发成本的过　程控制管理：　１　设计阶段的成本管理与控制　设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点　尽管设计费在建设　工程费用中所占比例不大．一般只占建安造价的１％　２％．但对工程造　价的影响可达７５％以上　合理科学的设计可降低工程造价１０％以上．　尤其是在主材的设计指标的控制上．例如钢筋、　昆凝土的含量　但在工　程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标　准．而对经济上的合理性考虑得较少．从而影响了项目造价的有效控　制。例如．某商业写字楼空调系统冬季室内设计温度１８℃即可满足舒　适度要求．设计却按２３℃考虑．既造成了浪费．又不适应人体生理要　求。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标　不够重视　因此，设计阶段对项目造价的影响是极其重要的。　首先应积极推行限额设计．健全设计经济责任制　限额设计就是　按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计．按照批准的初　步设计．总概算控制技术设计和施工图设计．从而避免设计部门为设　计上的工作方便或是为过分保护自身设计不出问题而不惜加大设计　的安全系数，以牺牲业主方的工程造价的控制为代价　比如某小高层　住宅工程的钢筋含量．本来钢筋含量每平米设计６５公斤就满足要求　了．但设计方为保守起见而设计了每平米８５公斤．这样每平米钢筋材　料造价就增加了１　３％，可见，推行限额设计的必要性　把技术和经济有　机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易被突破。　其次设立专门的审查部门对设计单位设计的图纸进行全面的审　查．防止设计粗糙。比如某住宅工程．住宅楼首层标高０．ｏ０米处有一层　钢筋混凝土板．住宅楼周围是地下车库．地下车库的顶板标高是一１．２　米．因为其设计为了省事．在住宅楼下面标高一１．２米处又设计了一层钢　筋混凝土板．在高度为１－２米的范围内设计了两层钢筋混凝土板．这样　就造成了一层板的浪费　后来在建设方审图过程中发现了．并及时通知　了设计院进行了改正．从而避免了不必要的造价浪费　只有在设计阶段切实做好工程项目建设的造价控制．才能为以后　工程建设各阶段的造价控制打好基础．确保工程造价控制目标的实　现　２项目实施阶段的成本管理　施工阶段是资金投入最大的阶段．是招投标工作的延伸，是合同　实施的具体化。抓好过程管理，减少工程索赔；建立建设监理制，对工　程质量、进度、造价进行全面控制；从技术、经济方面采取措施控制工　程造价：控制建设工程价款的结算工程　２．１工程变更　１　７０　Ｉ科技视界ｓｃｉｅｎｃｅ＆Ｔｅｃｈｎ。　。ｇｙ　Ｖｉｓｉ。ｎ　变更时应对造价进行分析．才能够心中有数．特别需要注意施工　方提出的变更．要分析是否真需要变更．防止施工单位投标时采取的　不平衡报价而使工程造价超高。比如：某工程，施工方在投标的时候因　为对外墙面石材工程单价报低了．造成该分项工程亏损．所以施工方　就提出要求变更．称此石材厂家生产能力有限不能满足本工程数量的　需要．要求改用其他厂家的石材．后建设方查实是施工方想通过更换　材料厂家而使该分项工程“扭亏为盈”　这是施工方对投标报价低的项　目常采用的方法．要值得注意　２．２工程签证　由于在工程现场中．通常建设方的工程师由于专业分工所限．所　以对工程预结算的知识了解不够．如果签证不好会造成结算时的扯　皮　比如某住宅工程在地下室底板钢筋绑扎的施工中．接到工程变更　通知钢筋的型号等有变化．对已施工的钢筋工程需要进行拆除．当时　建设方的工程师就在签证单上写上了地下室钢筋需要拆除．未写明具　体部位．结果结算的时候造成建设方造价审核人员与施工方就这问题　产生了扯皮．到底是整个地下室的底板钢筋要拆除还是局部已施工的　底板钢筋要拆除　为避免类似情况的出现．要求现场建设方现场管理　人员做好以下工作：１）签量不签消耗；２）签量不签价；３）不能与合同相　抵触；４）签单价不签总价；５）签量应有明细计算式及相关图形；６）签证　事项的相关来源应清楚　２＿３乙供材料　主要对招标时规定品牌的材料加以控制．注意实际施工采购的材　料品牌规格型号是否与招标一致．在这过程中一定做好记录．如果不　一致不应给予进场．如果进场时忽视了，那么在结算时进行调整。　２．４工程进度款　进度款的支付通常是先由施工方提供进度工程量．然后经由现场　监理核实有关工程量并审核是否按合同有关规定编制进度工程量．再　提交建设方审核确认后支付进度款　支付金额应严格按合同．且应按　实际施工进度情况进行计算．要特别注意扣除分包项目、保修金及甲　供材料．注意考虑单价合同中的清单工程量招标时一般偏大．不能完　全以招标的工程量清单量来计算．而应该以实际发生的数量计算。　３竣工结算阶段的造价控制　竣工资料通常包括竣工图、结算书、有关签证及会议纪要、往来书　信等．特别需要注意的是竣工图必须要经现场监理和业主现场勘察核　实是否跟实际施工状况一致．否则无论是建设方结算人员还是社会造　价咨询公司都是以竣工图纸为依据来核实工程量及工程项目的．所以　显得非常重要了。　当双方产生争议的时候．建设方最好召集相关当事人员对现场实　际做出说明，了解情况后甲方内部应召集会议形成一致意见后与总包　施工单位进行洽商　应注意定额疑问可以咨询相关主管部门．但对于　合同原则问题应法院来裁决　综上所述．成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容．　它贯穿于整个项目从土地竞买、决策、设计、建设施工、竣工结算等全　过程．对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用　项目开　发成本与各管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责　范围内的成本负有管理与控制的责任　因此．成本管理的主体应该是　个全员概念．企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响　者、成本管理的参与者和实施者。创造尽可能多的使用价值，为企业获　取更多的经济效益。●　［责任编辑：杨扬］

资本运营　

浅谈房地产开发企业项目成本控制管理　

一昌晓玲深圳市鹏达房地产开发有限公司　

［摘要］成本控制是现代企业管理中的关键环节，直接关系到企业经营管理的绩效，以及企业战略实现的可能性。对于日趋激烈的　房地产市场，项目成本的控制同样成为房地产企业成败的关键。对于房地产企业而言，其成本控制主要体现在投资决策阶段、工程设计阶　段和项目实施阶段，在不同的阶段对于项目成本控制的要求和关注点会有所不同，如何针对三个阶段不同要求实施合理的成本控制方案，　成为房地产企业关注的焦点。　［关键词］房地产企业成本控制　

所谓成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目　

标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本　

控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调　

节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制的过程是　

运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行　

计算、调节和监督的过程，同时也是一个发现薄弱环节，挖掘内部　

潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织实施成本控　制。可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素　

质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。　

随着房地产市场的不断规范，房地产企业间的竞争日益加　

剧，房地产项目开发成本核算与控制必将成为房地产企业面对竞　

争，提升自身核心竞争力的关键所在。合理有效地控制房地产项　

目开发成本，是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特　

点。房地产企业应该根据房地产项目管理不同阶段的特点对每个阶　段进行合理的成本控制。主要包括：投资决策阶段、设计阶段和施　

工阶段。　

一、项目投资决策阶段　房地产项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程　

序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合土地、　

建筑、规划、设计等相关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基　

础上，对拟建房地产项目进行技术分析、经济分析、市场分析和多　种角度的综合分析评价，决定项目什么时间建，在什么地方兴建，　

浅析房地产企业成本控制　

程习文　

（湖州市城市建设投资集团公司，浙江湖州３１：３０００）　

摘要：随着政府宏观调控措施的陆续出台和国际金融危机的影响，房地产企业也由原来的暴利时代转变为今天的微　利时代，当前的形势下，加强成本控制甚至比盲目的规模扩张都重要。笔者结合自己的工作，对当前房产企业成本的构　

成以及面临的困境进行了深入剖析，最后提出了具体的解决对策，为读者提供了可供参考的建议。　

关键词：房产企业；成本控制；对策　

一、房地产企业开发成本的构成　

１．土地使用权出让费　

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿　

出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参　

照政府前期出让类似地块的出让金数额，根据时间、地段、用　途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况　

及土地现状等因素进行修正；也可依据所在城市人民政府颁布　

的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、　

用途、容积率、使用年限等因素修正。　２．土地征用与拆迁补偿费　

（１）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要　

有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青　

苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农　村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行　

（２）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以　

依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人　

使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因　

出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应　

按规定给予补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费　和拆迁补偿费。　

３．前期工程费　（１）项目的规划、设计、可行性研究所需费用，一般可按项　

税是一种通过转让国有土地使用权、建筑物及其附着物并取得　

收入的单位或个人，按照土地增值额和超额累进税率交纳税费　

的税种。当前，部分房地产企业在具体核算时，简单地理解财　

政部制定的《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通　

业目标成本管理　

田薇　

近年来，随着我国房地产市场的快速发展，不同行业、不　

同经济实体都竞相跨入房地产行业，以获取高额利润。但是，　

由于我国房地产市场运行的不规范，目前房地产企业的开发　

利润不是通过企业科学经营所得，而是靠中国房地产市场的　

供需关系来获取的。随着房地产市场由成长期步入成熟期，地　

产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了　

必须提供适销对路的房源外，还应降低开发成本，严格控制各　

项费用支出。　

一、房地产项目目标成本管理的概念　

众所周知，工业产品的策划、设计、生产、销售是严格按照　

计划进行的，达到设定的规模产量，此项目就能保证成本，超　

出一定的产量，就能产生效益，即产品的成本是可量化的。　

所谓房地产项目目标成本管理，就是要在项目立项时就　

确定房地产项目的成本日标、利润目标，而实现这个成本目　

标、利润目标的过程就是全面的目标成本管理。房地产项目目　

标从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，为房地产项　

目确定可以接受的最高成本，之后的项目实施都是为了保证　

成本控制在可接受范围之内。　

房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理。企　

业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分　

析，及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依　二、房地产项目目标成本管理的基本模式　

按照全面完整的目标成本管理体系的要求，基本流程应　

该包括以下几个部分：　１．目标成本的制定。目标成本管理，首先是制定成本目标，　

在充分掌握资料的基础上进行加工处理，形成对决策有用的　

信息，然后进行成本决策分析，提供各种备选方案，进行成本　

决策，确定优化方案。方案一旦确定，就以该方案为基础，进行　

目标成本的分解和落实，最后形成目标成本计划，作为执行的　

标准。　２．目标成本的分解。目标成本制定后，要结合企业的实际　

情况进行横向和纵向的分解。横向是把目标成本合理地分配　

到各个部门，各部门成为目标成本的执行者和责任主体；纵向