被法院查封的房屋可以买卖吗？买家能否单方面解除合同

房屋被查封后签订的买卖合同是否有效房屋被查封后签订的买卖合同是否有效【案情】2020年10⽉22⽇，邱某、游某签订房地产转让合同⼀份，载明游某将其所有的住房⼀套出售给邱某，合同对房屋⾯积、房屋价款、付款⽅式、过户时间等作出约定。

合同签订后，邱某通过中介公司向游某⽀付购房定⾦3万元和⾸付款5万元。

之后，邱某得知案涉房屋已被游某向银⾏抵押借款，且在合同签订前已被法院查封。

邱某遂诉⾄法院，要求解除与游某签订的房地产转让合同并⽀付违约⾦等。

【评析】本案中，对于邱某与游某签订的房地产转让合同是否有效，存在两种不同意见：第⼀种意见认为，根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》第三⼗⼋条规定，因合同签订前案涉房屋已被查封，故邱某与游某签订的房地产转让合同应⽆效。

第⼆种意见认为，该合同是双⽅当事⼈真实意思表⽰，不违反法律和⾏政法规的强制性规定，虽然房屋被查封⽆法办理产权变更登记，但买卖合同有效。

笔者同意第⼆种意见，理由如下：民法典第⼀百五⼗三条规定，违反法律、⾏政法规的强制性规定的民事法律⾏为⽆效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律⾏为⽆效的除外。

但书所谓“不导致该民事法律⾏为⽆效的”强制规定，是指民法理论“命令性规定”，亦即最⾼⼈民法院司法解释所说的“管理性强制性规定”。

区分效⼒性规范和管理性规范通常从以下标准进⾏判断：如果强制性规定明确规定了违反的后果是导致合同⽆效的，该规定应当认定为效⼒性规范；强制性规定虽未规定违反将导致合同⽆效，但违反该规定如使合同有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定为效⼒性规范；如果强制性规定仅关系当事⼈之间的利益，或者仅系为⾏政管理或纪律管理需要⽽设置的，应认定为管理性规范。

房屋被查封可能导致⽆法办理产权变更登记，当事⼈签订房屋买卖合同效⼒仅涉及合同双⽅当事⼈的利益，并没有损害国家利益和社会公共利益。

由此可见，城市房地产管理法第三⼗⼋条的规定属于管理性强制规定。

民法典第⼆百⼀⼗五条规定，当事⼈之间订⽴有关设⽴、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事⼈另有约定外，⾃合同成⽴时⽣效；未办理物权登记的，不影响合同效⼒。

买下房子却发现被查封了怎么办买下房子却发现被查封了，是许多人买房后遇到的困境。

对于买主而言，遇到这种情况，首先需要保持冷静，明确自己的权利和义务，然后寻求专业的法律意见，采取相应措施，以维护自己的合法权益。

发现被查封后，买主需要第一时间联系房屋的出售方、中介或房管局核实情况。

如果事先未得到出售方的披露，或者出售方隐瞒了房屋的查封情况，买主有权要求解除合同，返还购房款，并要求出售方承担相应经济损失。

如果房屋确实存在查封情况，买主需要了解查封原因及范围，并根据个人情况决定是否接受该房屋。

如果买主决定购买该房屋，需要向法院提交时间请求解除查封，同时完成相关手续。

如果买主不愿购买该房屋，则可以选择撤销购房合同，要求卖方退还货款，并要求卖方承担由于买卖合同违约造成的一切损失。

总之，在买房过程中，买主需要保持警惕，了解房屋的相关情况，避免遭受不必要的损失。

遇到查封情况时，需要及时寻求专业人士的帮助，采取相应措施，维护自己的合法权益。

买房对于很多人来说是人生中一件大事，同时也是一笔庞大的财务交易，因此确保房屋的合法权益是至关重要的。

然而，尽管在购房过程中进行了详细的了解和仔细的考虑，仍有可能因为各种原因，最终遇到各种各样的问题，其中之一便是发现自己所购买的房屋被查封了。

什么是查封？查封是指司法部门对房屋的权利或所有权状态作出行政或司法裁定，使其不能自由流通，从而保护债权或保全公共利益的一项法律程序。

查封通常是更高级法院或政府机构为了保护权益而采取的行政或司法措施。

对于非法建筑、违法用地、犯罪现场等情况，政府可以对其进行查封。

对于存在债权纠纷的房屋，法院也可以对其进行查封。

查封期间，该房屋的交易活动将被禁止，任何人都不能购买或出售该房屋。

查封存在的问题当买主发现所购房屋被查封后，首先需要了解查封的原因，了解所涉及的范围，并求助专业律师的指导，掌握自己的权利和义务，合理掌握解决问题的方法。

对于买主而言，所遇到的问题源于购买房屋的资金和财务决策已完结，但现在该房屋处于被查封的状态。

二手房屋买卖如何规避查封执行风险在二手房买卖中有时会存在这样的情况：买方购买了一套二手房，已经付清了全款并入住，但是在前去房地产交易中心办理房屋过户申请手续时，发现该套房屋因涉及其它纠纷被法院查封冻结，或者在房屋过户登记交件之后产权证出来之前被法院查封冻结，导致最终无法顺利办理房屋过户登记，甚至房屋还可能最终被法院强制执行拍卖而使买方落得“钱房两空”的局面。

遇到这些情况，买方应如何保护自己的合法权益呢？《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

”根据该法律规定，在法院查封了房屋的情况下，买方可以案外人的身份，向法院申请执行异议，并提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。

若执行异议被支持，法院会作出裁定中止对该房屋的查封、执行。

若执行异议被裁定驳回，买方对裁定不服的，还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。

但这种提起执行异议申请维护自己权益的方式仍然存在一定风险。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

”也就是说，买方的执行异议想要获得法院支持，需同时满足已订立合法买卖合同、合法占有房屋、依约支付价款且非因自身原因未办理过户登记四个条件，而买方要提供证据证明同时满足上述所有条件，在实务中难度还是比较大的。

最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函
正文：
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最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函
（1997年4月7日[1997]经他字第8号）
北京市高级人民法院：
你院京高法[1996]385号《关于查封房屋因未告知房管部门被出卖应如何执行的请示》收悉，经研究，答复如下：
北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的[1994]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。

北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。

北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。

北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。

至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。

——结束——。

房屋买卖合同解除的七种情形
房屋买卖合同解除的七种情形
1. 无法履行合同义务
当一方无法履行合同中的责任和义务时，另一方有权解除房屋买卖合同。

例如，卖方
无法交付合同规定的房屋，或买方无法支付合同规定的购房款。

2. 签订前合同缺陷
如果在签订合同前，双方发现合同存在重大缺陷或误导性陈述，导致合同无法正常执行，任何一方都有权解除合同。

3. 卖方严重违约
卖方在合同履行期间严重违约，如恶意拖延交房、转让房屋或者有其他违约行为，买
方有权解除合同，并要求赔偿相应的损失。

4. 买方严重违约
买方在合同履行期间严重违约，如拒绝支付购房款、违反合同约定的使用目的等行为，卖方有权解除合同，并要求赔偿相应的损失。

5. 依法解除合同
根据相关法律法规的规定，房屋买卖合同可能因为特定的法定情形而被解除。

例如，
政府征收、强制拆迁等情况下，合同可以解除。

6. 双方协商解除合同
当双方在履行合同过程中遇到问题或变故，无法达成一致，双方可以协商解除房屋买
卖合同。

在协商解除时，双方需要明确解除的具体事项，并达成一致意见。

7. 法院判决解除合同
在一些特殊情况下，如果出现合同争议导致无法履行，法院可以根据实际情况判决解
除房屋买卖合同。

这时，法院会根据合同条款、相关证据以及双方陈述来作出判断。

总之，房屋买卖合同解除的七种情形包括无法履行合同义务、签订前合同缺陷、卖方
严重违约、买方严重违约、依法解除合同、双方协商解除合同以及法院判决解除合同。

同时，在解除合同时，双方应当注意保护自身合法权益，并遵循相关法律法规进行操作。

一、案件背景近年来，随着房地产市场的快速发展，购房纠纷日益增多。

其中，购房合同撤销诉讼成为常见类型之一。

以下以几个典型案例进行分析。

二、案例一：房屋面积缩水，购房合同可撤销案情简介：施某、刘某看中一套119平方米的三房户型样板房，签订购房合同后支付首付，办理贷款。

交房时发现房屋实际面积只有92平方米，且一间卧室变成了厨房。

施某、刘某认为开发商存在欺诈行为，要求撤销购房合同。

分析：法院经审理认为，开发商在销售过程中未明确告知房屋实际面积与样板房存在差异，构成欺诈。

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因欺诈订立的合同，当事人一方有权请求变更或者撤销。

因此，法院支持了施某、刘某的诉讼请求，撤销了购房合同。

三、案例二：房屋被查封冻结，购房合同可撤销案情简介：陈某、付某将涉案房屋出售给万某，实际成交价格25万元。

后因陈某、付某欠李某借款，涉案房屋被查封冻结。

万某得知后，要求解除购房合同，返还购房款及装修款。

分析：法院经审理认为，涉案房屋在出售时已被查封冻结，陈某、付某未履行告知义务，构成欺诈。

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因欺诈订立的合同，当事人一方有权请求变更或者撤销。

因此，法院支持了万某的诉讼请求，解除购房合同，返还购房款及装修款。

四、案例三：恶意串通，购房合同无效案情简介：谭女士为逃避债务，将价值1200余万元的房产以300万元的价格出售给外甥侯先生。

购房款全部来源于谭女士的二姐。

孙女士发现后，请求法院确认买卖合同无效。

分析：法院经审理认为，谭女士与侯先生的买卖行为属于恶意串通，损害了孙女士的合法权益。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

因此，法院支持了孙女士的诉讼请求，判定合同无效，要求案涉房产恢复登记至谭女士名下。

五、总结购房合同撤销诉讼涉及欺诈、恶意串通等多种情形。

在审理此类案件时，法院需综合考虑合同内容、当事人行为等因素，依法保护当事人合法权益。

房⼦被法院查封怎么办
如果当事⼈因为判决等原因，其房产依照法律被法院查封了，那么在房产被查封期间，当事⼈就不再对房产拥有使⽤权。

那么，如果房⼦被法院查封了，应该怎么办呢?接下来，就让店铺⼩编为⼤家详细地进⾏说明，希望会对您有所帮助。

房⼦被法院查封怎么办
房⼦如果已经查封，⽋债⽅想要要回房⼦，只能想办法筹款，偿还银⾏的贷款及利息等其他费⽤后，向法院申请解除查封，只有解除查封后的房产才能进⾏正常的交易，否则⽆法过户。

查封会在不同情况下进⾏，⼀般有⽴案阶段的诉讼保全期、诉讼阶段、执⾏阶段。

从⽴案开始直⾄强制执⾏前的执⾏阶段是可以继续居住的，强制执⾏阶段是不能住的。

⾄于是否强制执⾏，法律上是有规定的，家庭唯⼀的普通住房是不允许强制执⾏的。

当然，法院还会继续查封。

强制执⾏的主要处置⽅式是拍卖。

以上就是店铺⼩编为您介绍的“房⼦被法院查封怎么办”的主要内容及其相关法律知识。

房⼦被法院查封，是因为有未履⾏的法院判决或者其他强制执⾏⽂书所确定的义务。

如果您还有任何疑问，欢迎到店铺进⾏法律咨询。

概要：购买被抵押、被查封的房产，合同有效吗？能过户吗？出了问题怎么办？律师给出分析、解答、处理方案！抵押一、房屋被设定抵押权，还能买吗？１、房屋被抵押是怎么回事？房屋被抵押的情况还是经常碰到的，最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。

除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。

房产抵押，是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。

在抵押期间房产的占有使用权并不改变。

当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

２、买卖被抵押的房屋，合同有效吗？我们先来看一下相关法律规定：《担保法》第49条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

”按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。

但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。

对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论。

《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

”即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的！３、买卖被抵押的房屋，怎么正常交易？实践中，大量存在未还清贷款即出售房的情况，买卖被抵押的房屋实际是很常见的。

购房合同签在查封后的意义
我们要明确房产查封的含义。

房产查封通常发生在房主因债务问题被法院裁定强制执行时，其名下的房产会被暂时冻结，以保障债权人的合法权益。

在这个阶段，房产的所有权和处
置权受限，任何关于该房产的交易行为都将受到法律的严格审查。

对于购房者而言，如果在此时期与卖方签订了购房合同，他们必须认识到合同的效力可能
会受到影响。

由于房产已被查封，买方无法按照常规流程完成产权过户，这意味着即便合
同已经签署，购房者也难以取得房产的所有权。

在这种情况下，合同可能被视为无效或者
存在重大误解，购房者需要承担由此产生的风险。

进一步地，购房者应该了解，一旦房产进入查封程序，任何未经法院许可的交易都不会得
到承认。

如果购房者忽视这一点，继续进行交易，可能会遭受经济损失，甚至卷入法律纠纷。

因此，购房者在签订合同前，必须对房产的法律状态进行彻底的调查，确认房产是否
清晰无争议。

如果购房者不慎与被查封的房产签订了购房合同，他们应该如何维护自己的权益呢？购房
者应当立即停止所有付款行为，并寻求法律援助。

他们可以向法院申请确认合同无效，或
要求撤销合同并追回已支付的款项。

同时，购房者也可以通过法律途径要求卖方赔偿因交
易无效而产生的损失。

购房者还可以通过协商的方式解决问题。

他们可以尝试与卖方沟通，寻求退还定金或房款，并在必要时通过调解或仲裁来解决争议。

在这个过程中，保持冷静和理性至关重要，避免
情绪化的行为可能导致更大的损失。

最⾼⼈民法院关于⼈民法院民事执⾏中查封、扣押、冻结财产的规定有哪些《最⾼⼈民法院关于⼈民法院民事执⾏中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年10⽉26⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1330次会议通过，那么，该规定具体内容是什么呢？店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。

最⾼⼈民法院关于⼈民法院民事执⾏中查封、扣押、冻结财产的规定有哪些《最⾼⼈民法院关于⼈民法院民事执⾏中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年10⽉26⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1330次会议通过，现予公布，⾃2005年1⽉1⽇起施⾏。

为了进⼀步规范民事执⾏中的查封、扣押、冻结措施，维护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合⼈民法院民事执⾏⼯作的实践经验，制定本规定。

第⼀条⼈民法院查封、扣押、冻结被执⾏⼈的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执⾏⼈和申请执⾏⼈。

采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个⼈协助的，⼈民法院应当制作协助执⾏通知书，连同裁定书副本⼀并送达协助执⾏⼈。

查封、扣押、冻结裁定书和协助执⾏通知书送达时发⽣法律效⼒。

第⼆条⼈民法院可以查封、扣押、冻结被执⾏⼈占有的动产、登记在被执⾏⼈名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和⼟地使⽤权，依据⼟地使⽤权的审批⽂件和其他相关证据确定权属。

对于第三⼈占有的动产或者登记在第三⼈名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三⼈书⾯确认该财产属于被执⾏⼈的，⼈民法院可以查封、扣押、冻结。

第三条作为执⾏依据的法律⽂书⽣效后⾄申请执⾏前，债权⼈可以向有执⾏管辖权的⼈民法院申请保全债务⼈的财产。

⼈民法院可以参照民事诉讼法第九⼗⼆条的规定作出保全裁定，保全裁定应当⽴即执⾏。

第四条诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进⼊执⾏程序后，⾃动转为执⾏中的查封、扣押、冻结措施，并适⽤本规定第⼆⼗九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。

第五条⼈民法院对被执⾏⼈下列的财产不得查封、扣押、冻结：(⼀)被执⾏⼈及其所扶养家属⽣活所必需的⾐服、家具、炊具、餐具及其他家庭⽣活必需的物品；(⼆)被执⾏⼈及其所扶养家属所必需的⽣活费⽤。

买了房，还没过户就被法院查封，怎么办买了房子是许多人人生中的大事，但是在买了房子还没过户的时候，如果被法院查封，对于购房者来说无疑是一个沉重的打击。

这种情况的发生往往会给购房者造成很大的困扰和损失。

那么，遇到这种情况应该怎么办呢？首先，购房者要及时了解查封的原因和情况。

有些情况下，房子被查封是因为卖方存在拖欠债务、未履行合同约定等违法行为，这种情况下房屋的产权所属存在争议。

而在另外一些情况下，房子被查封是因为某些公共利益问题，如土地征收等。

不同的原因对处理结果会有不同的影响，因此购房者需要了解清楚具体情况，判断是否需要寻求法律援助，以及如何保护自己的权益。

其次，购房者应该跟卖方协商解决问题。

如果房屋被查封是因为卖方的违法行为，购房者可以通过协商和谈判，与卖方达成协议，寻求法律途径解决。

如果房屋被查封是因为公共利益问题，购房者需要向征收方了解情况，以便及时处理。

如果房屋被查封是因为卖方的违法行为，购房者可以通过起诉等法律途径维护自己的合法权益。

第三，购房者需要确定房屋是否可以解封。

如果房屋可以解封，购房者可以积极与卖方、征收方或法院等方面协调，争取尽快解封，以便进行过户等手续。

如果房屋无法解封，则购房者需要考虑其他处理方式，如撤回合同、要求退款等。

不过这种情况下，由于涉及的复杂性和法律风险较高，购房者需要尽快咨询律师或相关专业人士，并寻求他们的建议和帮助。

总之，遇到房屋被查封一定要保持冷静，及时了解情况、与卖方协商并确定下一步行动方案。

同时，购房者还要根据具体情况，寻求法律援助并在求助专业人士的指导下，积极维护自己的合法权益。

这样才能最大化地避免不必要的损失和风险。

一、了解查封的原因和情况当一套房产被法院查封，作为购房者，首先要了解房产被查封的原因和情况。

如果房子被查封是因为卖方违反法律规定，如欠债不还、未执行合同等，那么这种情况很明显房屋的产权所属存在争议。

如果房子被查封是因为公共利益问题，如土地征收等，那么此时房屋的产权可能不包含在查封之中。

司法考试案例《以案释法》：“先押后租”房屋变卖买受人可解除租赁国家司法考试即将开始，在这里为考生们整理了202X年司法考试案例《以案释法》，希望能帮到大家，想了解更多资讯，请关注我的及时更新哦。

司法考试案例《以案释法》：“先押后租”房屋变卖买受人可解除租赁2015年初，李某把已向银行贷款抵押的商铺出租给王某，租期为5年。

202X年间，李某因拖欠银行贷款及他人债务引发诉讼，在执行中该商铺被变卖给张某。

张某受买商铺后，因自己经营需要向王某提出收回商铺，遭到王某拒绝。

张某遂起诉要求解除王某的商铺租赁权。

法院经审理后判决，解除王某的商铺租赁权。

我国合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”规则，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。

但是本案为什么在出租商铺转卖他人后租赁关系被解除呢?因为“买卖不破租赁”规则存在两种例外的情形，即出租前被设立抵押和已被法院查封的情形限制适用该原则。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

”另外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

”根据以上规定，在“先押后租”的情况下，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的受让人不受原租赁合同的约束。

因此，只要受让人不愿履行原租赁合同，承租人就不得以存在租赁关系来对抗受让人。

据此，本案张某买得商铺后要求解除王某的租赁权应得到法律的支持。

随着我国房地产市场的快速发展，购房合同成为购房者与开发商之间的重要法律文件。

然而，在实际操作过程中，一些购房者可能会在签订购房合同后发现房屋已被查封，这不仅给购房者带来了巨大的经济损失，还可能引发一系列法律纠纷。

本文将从法律角度分析签订购房合同在查封前的情况，并提出相应的维权与应对策略。

一、签订购房合同在查封前的法律问题1. 合同效力问题根据《中华人民共和国合同法》规定，购房合同在签订时，双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。

在查封前签订的购房合同，如果双方均具备相应的民事行为能力，且合同内容符合法律规定，合同应当具有法律效力。

2. 房屋所有权问题房屋查封意味着该房屋已被法院依法查封，暂时不能进行买卖、抵押等处分行为。

在此情况下，购房者与开发商签订的购房合同在查封前，购房者尚未取得房屋所有权，因此无法要求开发商履行合同义务。

3. 资金安全问题购房者在签订购房合同后，如果房屋被查封，其支付给开发商的房款可能存在风险。

在此情况下，购房者可要求开发商提供相应的担保措施，如银行保函、保证书等，以确保资金安全。

二、签订购房合同在查封前的维权与应对策略1. 收集证据购房者应当收集以下证据，以便在维权过程中提供支持：（1）购房合同及附件，包括付款凭证、收据等；（2）房屋查封的相关文件，如法院查封裁定书、查封公告等；（3）开发商提供的担保措施，如银行保函、保证书等。

2. 向开发商提出异议购房者可向开发商提出异议，要求开发商解除购房合同，并退还已支付房款及利息。

如开发商拒绝配合，购房者可依法向人民法院提起诉讼。

3. 向法院提起诉讼购房者可依法向人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，包括交付房屋、办理房产证等。

在诉讼过程中，购房者可提供上述证据，以证明购房合同在查封前的有效性。

4. 依法申请执行如果法院判决开发商履行合同义务，但开发商仍不履行，购房者可依法申请法院执行。

法院在执行过程中，可采取查封、扣押、拍卖等强制措施，以保障购房者的合法权益。