世联山东临沂市开元上城房地产项目价格策略报告54PPT

目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
VIP卡认购情况分析
至5月8日止，售楼处认筹客户达到192个，客户 梳理145个。
世联-山东临沂市开元上 城房地产项目价格策略
报告-54PPT
2020/11/1
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
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销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
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销售目标下存在的问题
1. 如何在只有2个多月蓄客期的情况下，通过 价格杠杆实现开盘销售200套？
2. 如何在保证速度的情况下实现利润的最大 化？
楼栋
5 6 7 8 合计
户数
87 72 198 64 421
认筹卡 数
60
本栋楼 卡户比
69%
认筹户 数
35
认筹比 例
42%
43
62%
35
30%
25
13%
18
17%
17
27%
14
11%
145
92
资料来源：售楼处
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结论
结论一：客户选择5号楼和6号楼的占据大多数约为 72%，7、8号楼最少，合计为28%。 结论二：根据VIP卡购买意向统计，客户在选择5、6 号楼时，倾向东单元靠近中心景观的较多，西单元相 对较少。 结论三：中低楼层客户选择较多。 结论四：A2、F1、F2、F4最受欢迎，F3选择较少。
F1、F2、F3、 （高层）
F4
H1、H2、J1、 7、9、11（多 239 J2、G1、G2、 层） G3、F1、F2、 F3、F4
备注：在资源 豪宅各项影响 因素中，资源 始终占据着绝 对比重。
从认筹情况上看，客户对于资源的选择要远远高 于户型。
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问题产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。
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141 64 842
比例
15% 2% 59%
17% 7% 100%
所在楼栋
5、6、7、11、 13 7、9、11、
5、6、7、8、 9、10、11、 12、13 5、6、7、8、 10、11、13
5、6、12
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项目卖点
卖点一：独占沂河、人民公园等景观资源； 卖点二：百万平米成熟社区规模； 卖点三：临沂公认最为高档的社区； 卖点四：城市街区和院落概念； 卖点五：现代规划、创新户型； 卖点六：新城市美景主义园林； 卖点七：万科物管顾问 卖点八：临沂唯一获得建设部A级性能认证楼盘 （预审通过）
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结论
结论五：在对售楼员及三级市场人员的调查中发现， 4000元/平米是客户比较敏感的单价，60万是客户比 较敏感的总价。
产品分类表
产品分类 明星产品 现金牛产品 问题产品 瘦狗产品
户型
楼栋
套数
A、A1、A2、 6、12（A）、 148 A跃、F1、F2、2（A）、 203 F2、F3、F4、 13（F1、F2） A
B、E1、E2、E3、 8、 10、11
252
项目概况
u 开元上城占地157亩， 建筑面积约25万， 由金雀山路、中丘 路、平安路、即丘 路围合而成。
u 分南北两期、共四 个组团开发，
u 首期开发南区，513号共9栋楼。
5 6
13 12
11 9 10 8 7
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一期户型状况
房型
一房 二房 三房
产品细分，分类比准
综合客户反溃、市场竞争和项目自身分析，项 目产品细分可借用波士顿矩阵表现：
市场 增长率
明星 高
波士顿矩阵
问题
现金牛
。
瘦狗
高
相对市场份额
明星产品
价格标杆！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品
利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
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销售目标
1、开盘销售目标： 根据共识，开盘销售目标为27000平米，
约200套。 2、目标均价：
南北两区整体均价实现不低于4000元/ 平米。
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目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
四房 五房以上 合计
户型类别 面积
F2
51-62
数量
125
G2、H2
88.48-114.7 17
A1、A2、B、B跃、 115-186
C、E1、F1、F3跃、 G1、G3、H1、J1、 J2、A
C跃、E1跃 、 E2 跃、F1跃、F4、
170-260
A1跃、A2跃 204-290 A3跃、F4跃
495
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目标分析
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基本资料 产品细分 认筹客户分析
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