2010年4月份房地产调控解析与未来预测

从 1998 年至今，总共只有六个由国务院直接发文的房地产政策，包括：国发[1998]23 号“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，国发[2003]18 号“国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知”，国发[2004]28 号“国务院关于深化改革严格土地管 理的决定”，国发[2007]24 号“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”，国发 [2009]27 号“国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知”和国发[2010]10 号“国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”。其中四个为房地产纲领性文件，另外两个为某 个具体方面的措施。而本次国务院发布的通知涵盖了遏制房价、加大供给、严格秩序、加快 保障等各个方面，将成为未来一段时间房地产市场的指导文件。
标志福利住 房转向了住 房商品化、社 会化，促使住 宅业成为新 的经济增长 点
2003 年 8 月 12 日
国发 [2003]18 号
国务院关 于促进房 地产市场 持续健康 发展的通
知
* 完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租 普通商品住房。 * 增加普通商品住房供应，对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制 土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。 * 加强经济适用住房的建设和管理。 * 建立和完善廉租住房制度。
2.1. 信贷政策 ........................................................................................................................................... 4 ——严格的差别化住房信贷政策将明显挤压出部分购房需求.............................................................. 4 2.2 税收政策 ............................................................................................................................................. 7 ——房地产税的出台预期进一步加强...................................................................................................... 7 2.3 住房供给 ............................................................................................................................................. 8 ——大幅增加，强调保障，不忘市场...................................................................................................... 8 2.4 市场监管 ........................................................................................................................................... 10 ——房地产开发企业或面临一定程度的调整........................................................................................ 10 2.5 政府责任 ........................................................................................................................................... 12 ——考核问责机制切实保障政策执行力度............................................................................................ 12 三、未来市场判断............................................................................................................................................ 12 3.1 新调控措施短期内效果明显............................................................................................................ 12 3.2 长期来看，调控政策与市场变化还将持续对决............................................................................ 13 四、总结 ...........................................................................................................................................................17
* 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； * 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款。
* 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 * 增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方 式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小
4 月 12 日，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行等五大银行明确表示 已收紧二套房贷利率优惠措施；
4 月 13 日，住房和城乡建设部召开电视电话会议，就加快保障性住房建设、遏制部分城 市房价过快上涨作出部署。
4 月 14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过 快上涨的政策措施。会议提出：一、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷 政策，二、增加住房有效供给，三、加快保障性安居工程建设，四、加强市场监管。
表：1998-2010 年国务院发文的房地产纲领性文件
时间
政策名称
主要内容
标志意义
1998 年 7月3日
国发 [1998]23 号
国务院关 于进一步 深化城镇 住房制度 改革加快 住房建设 的通知
* 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 * 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或 单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房，其他收入高的家 庭购买、租赁市场价商品住房。 * 调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，出售价格实行政 府指导价，按保本微利原则确定。 * 廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出 资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。 * 全面推行和不断完善住房公积金制度。
中国房地产动态政策设计研究组
目录
一、政策指导意义.............................................................................................................................................. 3 二、政策解读...................................................................................................................................................... 4
确立了房地 产为国民经 济的支柱产 业
3
中国房地产动态政策设计研究组
2007 年 8 月 13 日
国发 [2007]24 号
国务院关 于解决城 市低收入 家庭住房 困难的若 干意见
* 进一步建立健全城市廉租住房制度：逐步扩大廉租住房制度的保障范围， 健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。 * 改进和规范经济适用住房制度。 * 城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积 所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；廉租住房、经济适用住 房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居 住用地供应总量的 70%。 * 加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建 设和消费模式。 * 加强市场监管与房地产价格监管。
4 月 16 日，银监会下发通知要求各商业银行严格执行新房贷规定。 4 月 17 日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10 号），下达关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出坚决抑制不合理住房需求、增加 住房有效供给、加快保障性安居工程建设和加强市场监管等方面的措施。
标志加快建 立健全以廉 租住房制度 为重点、多渠 道解决城市 低收入家庭 住房困难的 政策体系的 开始
2010 年 4 月 17 日
国发 [2010]10 号
国务院关 于坚决遏 制部分城 市房价过 快上涨的
通知
* 要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。 * 坚决抑制不合理住房需求： * 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款 比例不得低于 30%； * 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利 率不得低于基准利率的 1.1 倍； * 对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度 提高。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区；