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什么是夹层融资融资⼀直是企业和投资⼈所关⼼的问题，因为其关系到⾃⾝的利益。
选择合适的⽅式来进⾏融资，可以事半功倍。
其中有⼀种融资形式是夹层融资。
那么什么是夹层融资呢?下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。
夹层融资是指在风险和回报⽅⾯介于优先债务和股本融资之间的⼀种融资形式。
夹层融资⼀般采取次级贷款的形式，但也可以采⽤可转换票据或优先股的形式。
对于公司和股票推荐⼈⽽⾔，夹层投资通常提供形式⾮常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要⼩于股市，并能根据特殊需求作出调整。
⽽夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现⾦流状况确定。
夹层就是在优先级和劣后级之间，再加⼊⼀层杠杆。
最终的结果就是使得杠杆倍数平⽅了(显著扩⼤)，节约了劣后的资⾦占⽤。
夹层融资是⼀种⽆担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。
夹层融资只是从属债务的⼀种，但是它常常从作为从属债务同义词来⽤。
夹层融资的利率⽔平⼀般在10%～15%之间，投资者的⽬标回报率是20%～30%。
⼀般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。
通俗地讲，它是向融资⽅提供介于股权与债券之间的资⾦，通常是填补⼀些在考虑了股权资⾦、普通债权资⾦后仍然不⾜的资⾦缺⼝，因⽽夹层基⾦本质上仍是⼀种借贷资⾦，在企业偿债顺序中位于贷款之后。
夹层融资是⼀种融资的技术⼿段，在很多情况下起到“过桥”融资的作⽤，⼀般期限是⼀到两年。
例如，做房地产夹层融资，从企业拿到⼟地到取得开发贷之间的资⾦需求由夹层融资来满⾜。
夹层投资也是私募股权资本市场的⼀种投资形式，是传统创业投资的演进和扩展。
在欧美国家，有专门的夹层投资基⾦。
如果使⽤了尽可能多的股权和优先级债务来融资，但还是有很⼤资⾦缺⼝，夹层融资就在这个时候提供利率⽐优先债权⾼但同时承担较⾼风险的债务资⾦。
由于夹层融资常常是帮助企业改善资产结构和迅速增加营业额，所以在发⾏这种次级债权形式的同时，常常会提供企业上市或被收购时的股权认购权。
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
房地产投资中的夹层融资与股权合作技巧房地产投资是一项庞大而复杂的商业活动，而夹层融资与股权合作是其中两个重要的方面。
本文将详细介绍夹层融资和股权合作的概念、原理和技巧，并探讨它们在房地产投资中的应用。
一、夹层融资的概念与原理夹层融资（Mezzanine Financing）是指在房地产项目的融资结构中，夹在债务融资（Senior Debt）和股权融资（Equity Financing）之间的一种中间形式的融资方式。
夹层融资通常以债务形式存在，但与传统债权融资有所不同的是，夹层融资具有更高的风险和回报特征。
夹层融资的原理在于通过注入临时性的资本，填补债务融资与股权融资之间的资金缺口，提高项目的杠杆比率，从而提高投资回报。
夹层融资通常以债务或优先股的形式存在，投资者通常享有较高的利息回报以及参与项目利润的权益。
夹层融资的关键在于平衡风险和回报。
投资者在参与夹层融资时，应充分了解项目的潜在风险和回报，并进行风险评估和资金测算，以确保投资与回报之间的平衡。
二、夹层融资的技巧与应用1. 合理确定夹层融资的比例：夹层融资的比例应根据项目的具体情况和投资者的需求进行合理确定。
过高的夹层融资比例可能会增加项目的风险，过低的比例则可能限制项目的杠杆效应。
投资者应充分考虑项目的市场前景、现金流状况、土地质量等因素，权衡夹层融资的比例选择。
2. 借助专业机构的支持：对于不熟悉夹层融资的投资者来说，借助专业机构的支持是至关重要的。
专业机构可以提供有关市场情况、法律法规、融资结构等方面的咨询和指导，帮助投资者降低风险，并找到最适合的夹层融资方案。
3. 引入优质股东：在夹层融资过程中，引入优质股东是一种常见的策略，可以增加项目的可信度和市场竞争力。
优质股东通常具有丰富的市场经验和资源，可以提供战略支持和项目管理的专业知识，从而增加项目的成功概率。
三、股权合作的概念与原理股权合作是指房地产投资中投资者通过购买或接受公司的股权份额，参与公司的经营、决策和回报。
房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。
但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产托等多种融资方式。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。
它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。
前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。
债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。
这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。
而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
利用夹层融资拓展我国房地产企业融资渠道作者：陈帅来源：《时代金融》2013年第36期【摘要】房地产业是典型的资金密集型产业，从长期来看，我国房地产企业的融资方式主要依赖于银行贷款，而在严格的信贷管制政策之下，如何拓展融资渠道一直是我国房地产企业面临的首要问题。
夹层融资作为一种新型融资方式，是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，在风险和收益两方面均居于其他两种融资方式之间，其运作特点与当前的中国房地产市场发展阶段较为契合。
本文就夹层融资在中国发展的必要性、可能面临的障碍以及推进的具体举措做出讨论，认为夹层融资具备广阔发展空间，是我国房地产金融产品创新的突破口之一。
【关键词】房地产企业融资渠道夹层融资房地产业是我国国民经济的支柱产业，占据着基础性的地位，在整个社会生活中起着十分重要的作用，保证房地产业的平稳发展毋庸置疑非常重要。
近几年来，受国家宏观调控的影响，从作为房地产业主要融资渠道的银行信贷渠道获取资金变得越来越困难，如何寻找一条新的融资渠道是摆在众多房地产企业面前的共同课题。
此时，夹层融资以其独特的优势和特点逐渐步入公众视野，成为继银行信贷之外，房地产企业能够加以利用的另一有效融资渠道。
一、我国发展夹层融资的必要性（一）我国房地产企业融资存在的问题1.融资渠道单一我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款，这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中，为我国商业银行的经营造成了很大的压力。
同时，由于融资渠道的单一，必然使房地产企业陷于较大的政策风险中，任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。
2.信托融资不成熟由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段，与较为成熟的银行贷款相比，信托融资规模相差甚远，对房地产融资来说作用并不是很大。
与此同时，“212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高，使得很多房地产企业达不到融资标准，因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。
夹层融资在房地产融资中的应用作者：孙连涛来源：《财经界·下旬刊》2018年第03期摘要：本文主要以夹层融资在房地产融资中的应用为重点进行分析，结合当下我国房地产企业的融资现状为主要依据，从夹层融资可以规避政策约束、夹层融资的限制较少、夹层融资成本较低等方面进行深入探索与研究，主要目的在于提高夹层融资在房地产融资中的应用效率，拓展房地产融资范围，从而保证房地产行业核心竞争力，为在竞争剧烈的市场中赢得一席之地奠定基础。
关键词：房地产融资融资现状夹层融资可行性当前，我国诸多房地产企业皆要面临巨额债务到期的问题，而我国有关房地产行业的宏观调控政策未发生转变，导致许多房地产企业面临资金吃紧的状况，传统式融资方式，无法满足当前房地产企业融资的实际需求，因此一种新兴的融资方式顺势而生，那便是夹层融资。
其含有债权与股权双层特点，所具有的形式也比较灵活，所以其在经济市场竞争中备受欢迎。
一、当前房地产企业的融资现状（一）房地产企业所面对的融资渠道比较少房地产企业的主要特点就是资金十分密集，特别是在开发新兴项目时，所花费的资金数量是巨大，而其资金回笼的时间比较长，房地产企业自身长期所积累的资金无法支撑项目开发需求，所以如果在没有金融市场的支撑下，房地产企业内部会出现资金周转困难的现象，甚至使企业面临破产的困境。
依据有关调查报告可知，目前我国大约有70%的房地产企业开发项目的所用的资金都来自于银行，在该种状况下极易导致金融体系面临财务风险。
总体来讲，当前我国的房地产企业所能展开融资的渠道还是过于单一，只能过度的依赖银行贷款，而房地产企业采用信托融资或是私募基金的方式进行融资会受到多方因素限制，但是其应用效果还是比较良好的。
所以为了应对不断变更的房地产政策，我国房地产企业需走多元化发展道路。
（二）当前房地产企业所面临的金融市场有待完善由于社会群众储蓄不断增多，所含有的理财意识越来越强，以及消费物价指数一直未降低，使社会群众不在满足银行微薄的利息，皆在大力找寻新的投资机会，使得闲置资金应用效率发挥出最大，从而实现资金保值或是增值，这时房地产有关方面的投资渐渐的进入了社会公众的眼帘。
房地产夹层融资房地产夹层融资法律问题研究作者：曾旭辉时间：2008年3月内容摘要近几年，我国房地产业高速发展，房地产企业的融资需求迫切，但在宏观调控政策的背景下，房地产企业的融资渠道却进一步变窄。
经济利益的驱使和政策环境的变化，促使房地产企业寻求新的融资方式。
夹层融资作为一种介于股权和债权之间的融资方式，进入了房地产企业的视野。
由于房地产夹层融资兼具股权融资和债权融资双重特性的独特优势，在我国房地产融资市场上有较大的发展空间。
鉴于这一融资模式比较新颖，我国目前的法律对此问题并没有专门的规定，但相关的法律又似乎能够支撑其运行。
基于此，本文力图从中国现行法律框架出发，来探讨我国房地产夹层融资所涉及的相关法律问题。
本文首先探讨了房地产夹层融资的概念，分析了两种典型的房地产夹层融资模式的法律结构，并通过考察房地产夹层融资在美国的起源和发展状况，探究房地产夹层融资产生和发展的推动因素；其次梳理了我国近年来的房地产金融宏观调控政策和与房地产夹层融资相关的法律规范，勾勒出当前我国房地产夹层融资的法制环境；第三部分是本文的重点，在分析了一个典型案例之后，讨论了房地产夹层融资在中国现行法律框架下运行将会面临的法律问题，结合我国现行法律规范并借鉴美国房地产夹层融资的运作经验，针对性地提出了一些解决方法。
本章的最后提出了完善与房地产夹层融资相关的法律的建议。
关键词：房地产夹层融资夹层贷款优先股AbstractRecent years have seen a great increasein the real estate market, accordingly, real estate enterprises are eager for capital, but the way to real estate financing became narrow because of macroeconomic control policy. The demand on money made real estate enterprises tries hard to find a new resolution to suffice their capital requirement. As a source between the equity ownership and the overriding primary debt，mezzanine financing is a possible solution.In real estate, since mezzanine financing which is junior to mortgage loan but senior to the equity investor has some advantages of both debt financing and equity financing, this financing tool will be popular in the real estate capital market in China. It is such a new type of real estatefinancing technique for China capital marker that the law of china has not special rules for this financing technique, but relative laws of china seemly permit the process of this financing deal. This article focuses on the legal issues of mezzanine financing based on the law system of China. Section I of this article discussed the concept of mezzanine financing and analyzed the legal structure of the two types of mezzanine financing model, this part also stated the origins and the development of the mezzanine financing in US, and discovered the reason why real estate mezzanine financing growing so rapid in recent years. In section II, I reviewed the real estate financing regulation policy in five years and discussed the relative rules of law in China, then introduced the legalbackground of real estate mezzanine financing in China. The third part is the key section of this paper, after analyzed a typical mezzanine financing case, I discussed the legal problem of mezzanine financing which may appear if mezzanine financing be practiced in China, based on the rules and laws of china, I put up some resolution to these problems with the reference of the experience of US mezzanine financing practice. At the last part of this section, I brought some suggestion on how to perfect the rules and regulations which are relative to real estate mezzanine financing in China.Key words：Real estate Mezzanine Financing Mezzanine LoansPreferred Equity引言夹层融资作为一种介于股权和债权之间的融资方式，有其独特的优势，在我国目前的房地产市场状况下，房地产企业对夹层融资有较大的需求，房地产夹层融资在我国有较大的发展空间。
夹层债务策略1. 引言夹层债务策略是一种金融工具，用于在企业融资中提供额外的资金来源。
本文将详细探讨夹层债务策略的定义、特点、运作方式以及应用场景。
2. 定义夹层债务是指处于债务层次结构中间位置的一种债务形式。
它介于优先债务和普通股权之间，具有较高的风险和较高的回报。
夹层债务通常由私募股权公司或债务基金提供。
3. 特点夹层债务具有以下特点： - 高风险高回报：夹层债务通常是企业融资结构中的高风险资本，因此投资者可以期待较高的回报率。
- 次级债务：夹层债务处于债务层次结构的中间位置，优先于普通股权，但优于普通债务。
- 限制性条款：夹层债务通常会附带一些限制性条款，如对企业经营和财务状况的监管，以保护投资者的权益。
4. 运作方式夹层债务的运作方式如下： 1. 发行债券：企业发行夹层债务债券，吸引投资者购买。
2. 偿还债务：企业按照约定的利息和偿还计划，定期偿还夹层债务。
3. 资本回报：夹层债务投资者在企业盈利或退出时获得回报。
5. 应用场景夹层债务策略适用于以下场景： - 创业企业：创业企业通常面临融资难题，夹层债务可以提供额外的资金支持，帮助企业扩大规模。
- 项目融资：夹层债务可以用于项目融资，为企业在项目开发或扩张中提供资金支持。
- 企业重组：夹层债务可以用于企业重组，帮助企业平衡债务结构并提升财务状况。
6. 夹层债务策略的优势和风险6.1 优势•资金灵活：夹层债务可以提供额外的资金来源，帮助企业满足扩张和发展的需求。
•高回报：投资夹层债务可以获得较高的回报，相对于普通债务和股权投资具有更高的收益潜力。
•控制权保留：相比于股权融资，夹层债务可以保留企业的控制权，避免股权稀释。
6.2 风险•高风险：夹层债务通常属于高风险资本，投资者面临资金损失的风险。
•偿还压力：企业需要按照约定的利息和偿还计划偿还夹层债务，可能增加企业的财务压力。
•限制性条款：夹层债务通常伴随着一些限制性条款，企业需要遵守这些条款，可能限制企业的经营自由度。
我国房地产企业融资创新—— 夹层融资 一、关于夹层融资 （一）夹层融资的概念 夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。
夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。
（二）夹层融资的风险和回报 夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率；2.还款溢价；3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。它的回报率低于私有股权，高于优先债务；它的风险低于股权融资，高于优先债务。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。
（三）夹层融资的形式 夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式，也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体(以下简称“夹层借款者”)夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益 (见图1)。
（四）夹层融资的特点 第一，夹层融资结合了固定收益资本的特点和股权资本的特点，可以获得现金收益和资本升值双重收益。 第二，对投资者而言，夹层融资在融资期内有可预测的、稳定的、正向的现金流入，并且可以通过财务杠杆来改变资本结构，提高投资收益。
第三，对融资方而言，夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资，而且可以按照客户的独特需求设计融资条款，在最大程度上减少对企业控制权的稀释。夹层融资适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息，但是难以承担更多优先债务的企业或项目。
第五，从行业角度看，因为融资规模、现金流和信用等级的要求，夹层融资主要应用于基础设施和工商业项目。
第六，夹层融资的不足在于产品非标准化，信息透明度低，法律架构复杂，其费用远高于抵押贷款。此外，借款者在考虑夹层融资时，还必须征得抵押贷款投资人的同意。
二、我国房地产夹层融资的需求分析 我国现阶段房地产企业的融资选择余地不大。一是股权融资的门槛太高。在全国3万多家的房地产企业中，绝大多数是中小企业，它们无法达到上市的基本要求，但对于资金的需求更为迫切；二是上市的融资规模有限。截至2004年初，全国仅有60多家房地产企业实现了证券市场的直接融资；三是产业基金立法的缺失，致使房地产基金的融资方式暂不可行。
总体来看，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产融资渠道的创新创造了一个稳定的大环境。房地产融资方式多样化有利于房地产市场和房地产业的发展。
城乡居民收入持续增长，国内资本市场融资空间广阔。由于夹层融资没有资金投资限制，允许中小投资者的进入，所以能为我国城乡居民提供一个投资房地产的机会。据2006年统计年鉴的数据显示，我国城乡居民储蓄逐年增加，具有巨大的投资潜力（图2）。
总之，宏观法律环境的变化和银行放贷谨慎导致了房地产行业的资金短缺，房地产开发企业需要求助于其他的融资渠道。此时，夹层融资成为房地产开发企业另一重要资金来源，带有某种必然性。
三、我国房地产融资运用夹层融资方式的实现途径 （一）夹层融资引入载体选择 国外夹层融资的投资方式是先成立一个夹层投资基金，然后选择合适的项目进行投资。有别于中国传统的融资过程，夹层基金一般先进行资金募集，然后根据资金寻找收益、风险与之匹配的投资项目。国内由于暂时没有产业基金法出台，基金市场以及证券市场都不完善，所以采取直接设立夹层投资基金进行房地产投资的可能性不大，夹层融资需要选择一个合适的载体进入产业市场。
在我国目前的金融制度环境下，商业银行要大规模开展夹层融资创新存在不少的障碍。首先是资金不足的问题，夹层资本属于高风险资产类别，要求大量的资本金，这对于普遍资本充足率不足的商业银行来说，困难不小。其次，夹层融资产品的设计、管理和风险控制与银行的传统业务有很大的区别，商业银行目前还缺乏相应的的技术和经验。此外，商业银行法第四十三条也规定了国内商业银行不能向非银行金融机构和企业投资。所以商业银行暂时还无法成为引入夹层融资方式的载体。
笔者认为要在房地产市场上引入夹层融资方式，最佳的引入载体是信托公司。美国信托专家斯科特认为“信托业的应用范围可以与人类的想象力相媲美”。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能。在我国信托公司是唯一链接货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。信托公司可以投资房地产，所以目前在国内只有信托公司才能更好的运用夹层融资手段解决我国房地产企业融资的问题。
一方面，信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，而且在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。
另一方面，由于原有房地产政策大大提高了信托贷款的门槛，对于解决长期的、大规模项目的融资问题作用还是非常有限的。通过引进夹层融资这一新的融资方式，信托公司可以拓宽自己的业务、优化投资结构、提高市场竞争力和影响力，对于扩大自己的利润来源也有着重要作用。
最后，信托公司己经具备了投资房地产业丰富的实践经验，在信托公司的全部业务中，房地产信托己经‘三分天下有其一’，房地产信托业务成为信托公司很重要的一个利润来源。
（二）夹层融资结构选择 结合房地产开发的特点，本文提出以下几点夹层融资投资及还款结构安排: 1.夹层投资阶段投入形式安排 对于房地产信托来说，目前最关键的问题就是要在开发商“四证”尚未齐全之前就融资给开发商，否则房地产信托没有任何意义。项目处于开发阶段，不具备向银行和信托公司申请贷款时，资金可以通过有限股，或者可转债的方式，作为“夹层融资”进入，以此补充企业的资本金，为优级债券和银行贷款进入提供条件。比如一个房地产项目，要求开发商的自有资本金的比例达到35%，如果开发商自有资本金的比例只有20%,“夹层融资”就可以以参股的形式注入资金，使整个项目的资金达到要求的35%，不影响房地产开发商的控股权。对于已经取得银行贷款，只是在销售前期面临着暂时资金短缺的项目，夹层融资可以安排以债权投资为主、结合一部分认股权证的结构，使投资者获得一定的利息收入和还款溢价。
夹层投资可以采取一次性投入，也可采取分期分批投入。例如可以安排夹层投资中的一部分为企业先期投资注入开发资金；另外一批资金在企业实际进入项目实施阶段投入。这样做的目的是保证企业资金供应的连续性然后根据不同阶段的投资风险来确定投资回报率。 2.夹层融资还款期安排 夹层融资可以采取灵活的还款方式。对于处于开发阶段的项目，可以只要求承担一定的利息或者不偿还本息，等到项目有了现金流入再偿还本金和一定比例的项目收益。因为夹层投资人一般不寻求控股和长期持有，在企业有了现金流入之后，他们一般采取出让收益权证或回购优先股等形式，获得一定的投资溢价，进而实现资本的退出。
3.夹层融资还款利率安排 在利率的安排上，笔者认为可以采取市场化原则，按照高风险、高收益的原则，制定和实行灵活的利率标准，即夹层投资根据开发商的信用、自有资金比例、投资期限等多种因素调节利率，以保证风险和收益对等。
4.夹层融资可采取的其他特殊模式 夹层投资资金通过信托公司可以采取优先购买权的信托模式，赋予夹层投资者优先购买己建好楼盘的权利，这种投资模式十分符合我国国情。在此结构安排下，既解决了房地产企业的融资困难，又解决了房地产商的销售问题，。夹层投资人不仅可以享受开发期间的利息收入，也可以选择以最终购买房产作为资金退出渠道。
四、夹层融资的进入条件 （一）获得夹层投资的房地产企业应该具备的条件 一是有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；二是己开立基本账户或一般存款账户；三是提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；四是除国务院规定外，对获得夹层融资的企业各种资本金比例要有一定的要求，如夹层融资额与企业自有资金的比例，夹层融资额与优先债务的比例，夹层融资额与所投资项目所需总投资的比例等等。
（二）获得夹层融资的项目应该具备的条件 一是投资项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；二是投资项目己经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；三是投资的项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定:四是投资项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；五是投资项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用。
五、夹层融资退出机制选择 与单独的股权融资相比较，夹层融资在资金的退出上有一定的优势。通常会在夹层投资债务构成中包含一个预先确定好的还款日程表，可以在一段时间内分期偿还债务也可以一次还清。还款模式将取决于夹层投资的目标公司的现金流状况。因此，夹层投资提供的退出途
