房地产项目融资案例分析
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融创中国降杠杆路径案例分析报告:融创中国降杠杆路径案例分析一、背景近年来,房地产行业的高杠杆问题一直备受关注。
很多房企在扩张时过度依赖借债,导致负债率不断攀升,从而加大了公司的波动性和经营风险。
面对这一问题,融创中国在2018年开始进行大规模的去杠杆。
如今,公司的负债率已经低于20%,且整体财务状况良好。
二、融创中国的去杠杆过程1、减少购地行为在过去的几年中,由于限购、限售等政策的影响,房地产市场开始出现了一些“钱荒”现象。
不少房企为了抢地抢房,甚至采用了高杠杆的方式。
然而,这种做法并不可取,因为它会加剧公司的财务风险。
在这一点上,融创中国表现得十分明智,公司选择稳健发展,主动减少购地行为,从而降低了风险。
2、降低债务成本融创中国在去杠杆过程中,也采取了一些降低债务成本的措施。
其中最重要的措施就是发行长期可转债,以此来降低公司的融资成本。
同时,公司还专门设立了债务管理中心,以优化债务结构,降低风险。
这些措施的实施,使得公司的财务状况得到了有效的提升。
3、优化资产结构为了降低风险,融创中国还采取了优化资产结构的措施。
公司在房地产开发之外,也开始积极拓展其他产业,比如文旅、物业、科技等领域。
这些重点发展领域的业务逐渐成熟,为公司提供了新的增长点和资产支撑,从而使得公司更具备了抗风险的能力。
三、融创中国的去杠杆效果总体来看,融创中国的去杠杆效果非常显著。
据披露,公司的负债率已经从过去的60%左右降至目前的20%左右。
并且,公司的债务结构、财务风险也得到了有效的优化和控制。
同时,公司还取得了一系列业绩增长、扩张等方面的重大进展。
这一切都证明了融创中国的去杠杆路径是可行的,值得其他房企借鉴。
四、启示融创中国去杠杆的案例,对于其他房企具有非常重要的启示意义。
比如,房企应该在扩张时保持谨慎,避免过度依赖借债;房企应该优化负债结构,降低融资成本;同时,房企也应该积极拓展其他产业,多元化经营,提高抗风险的能力等等。
房地产股权融资案例分析房地产融资主要分为股权融资和债券融资,股权融资对于解决房地产开发的资本金问题具有重要的价值,特别适用于项目开始之初,特别是土地价款的筹措。
是房地产开发企业最为关心的资金来源之一。
本文系统梳理了现阶段房地产股权融资的常用渠道,并对不同融资渠道进行了系统分析和比较。
另外,特别对不同股权融资的税务问题进行了深入分析。
股权资金融资分析(一)建设基金1、背景概况发起人通过来自特定类型内地居民的非公开渠道募集的建设基金。
基金以人民币计价,主要投资于中国房地产公司的股份和物业。
发起人不保证收益,并且建设基金是一类的股权投资基金,其风险由所有参与方共同承担。
2、建设基金的形式这些基金可以以设立公司或合伙企业的形式建立。
实际上大多数建设基金都以合伙企业的形式设立。
其主要优点是,在合伙企业中利润分配可以更加灵活,而公司就要求有“同股同权”。
3、建设基金的模式发起人有三种主要形式:开发商向上游扩展成为资本提供商;风险投资/私募基金;业内专业人士。
表1 三种建设基金的比较4、建设基金的评价作为一种融资渠道,建设基金仍然处于发展初期。
建设基金的成功依赖于物业开发和金融背景的有效团队合作。
资金提供者(有限合伙人或“LP”)将会为基金提供资金,而负有无限责任的合伙人(“GP”)将为地产项目提供运营和管理专家。
GP需要具备丰富的行业经验、知识和管理技能。
5、供给与需求关于需求方面,由于建设基金的大部分投资仍然是房地产开发项目,这需要大量的初始投资,并有较大的完工风险。
只有股权投资可以帮助房地产行业开发,因为项目可以充分资本化。
关于资金的供给,国家法规规定金融机构和保险资金只能投资于自用或从事自营投资的物业。
其结果是,大多数资金提供者是个人,进而限制了投资规模。
(二)外资房地产基金1、背景概况这里所说的“外资房地产基金”主要是指外国发起人在中国募集的、基金载体在中国成立的、以人民币计值的房地产基金。
资金来源大多是来自于金融机构、养老基金、公益基金以及高资产净值个人(全世界私人银行的客户)。
房地产项目贷款贷后管理及案例分析随着城市化进程的不断加速,房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱之一。
然而,随之而来的是大量的房地产项目贷款需求。
贷款是房地产项目开发的重要资金来源,但贷款的使用和管理也是一个复杂的过程。
本文将探讨房地产项目贷款贷后管理的重要性,并通过案例分析来展示其中的挑战和解决方法。
一、贷后管理的重要性贷后管理是指银行或金融机构在发放贷款后对借款人进行跟踪、监督和管理的过程。
在房地产项目贷款中,贷后管理尤为重要。
首先,房地产项目贷款通常是一个较长期的贷款,涉及的金额巨大,风险较高。
贷后管理可以帮助银行及时了解项目进展情况,及时发现和解决问题,降低风险。
其次,房地产项目贷款通常涉及多个参与方,如开发商、承建商、销售商等,贷后管理可以协调各方利益,保证项目正常运作。
最后,贷后管理还可以帮助银行了解市场动态,及时调整贷款政策,提高贷款效率。
二、案例分析:房地产项目贷款贷后管理的挑战和解决方法1. 案例一:项目进展不顺利某房地产项目在贷款后遇到了一系列问题,导致项目进展不顺利。
银行通过贷后管理发现了这些问题,并采取了相应的措施,最终成功解决了问题。
首先,银行与开发商进行了沟通,了解了项目的实际情况,发现了项目管理不善、资金使用不当等问题。
然后,银行与开发商协商制定了整改方案,对项目进行了重组,并提供了相关的贷款支持和咨询服务。
最后,银行还积极协调了项目的各方利益,确保项目能够顺利进行。
2. 案例二:市场波动引发风险某房地产项目贷款后,市场发生了剧烈波动,导致项目风险增加。
银行通过贷后管理及时发现了这个问题,并采取了相应的措施。
首先,银行与开发商进行了沟通,了解了市场的实际情况,发现了项目的销售困难、资金链断裂等问题。
然后,银行与开发商一起制定了市场调整方案,提供了相应的贷款支持和市场咨询服务。
最后,银行还积极协调了项目的各方利益,确保项目能够应对市场波动。
三、贷后管理的方法和策略1. 加强信息披露和沟通银行应加强与借款人的沟通和信息披露,了解项目的实际情况和风险状况。
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展,房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而,房地产项目投资金额巨大,资金需求量大,融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来,随着金融市场的不断完善,房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例,分析其法律融资案例,以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业(以下简称“企业”)成立于2005年,主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展,已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而,随着企业规模的不断扩大,资金需求日益增加,传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下,企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作,设立房地产信托基金,将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品,面向投资者发行。
投资者购买信托产品后,企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构,金融机构以租赁物的使用权作为抵押,为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发,待项目完工后,再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者,以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后,企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式,向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后,企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金,成功筹集到资金,实现了项目的顺利开发。
然而,信托融资也存在一定风险,如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资,成功筹集到资金,降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险,如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资,成功引入战略投资者,实现了资源的优化配置。
然而,股权融资也存在一定风险,如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策是指房地产企业在进行投资和融资活动时所采取的决策和措施,旨在实现投资利润最大化和风险最小化。
本文将通过分析一家房地产企业的实际案例,探讨房地产投融资决策及其风险管理。
这家房地产企业定位于高端住宅开发,计划在某个城市开发一个高档住宅项目。
该企业在项目开发之前进行了详细的市场调研和可行性分析,确定了该项目的市场需求和潜在收益。
根据市场调研结果,企业预计该项目的建设周期为3年,总投资额为10亿元人民币。
企业自有资金只能提供其中的30%,需要通过融资来满足资金需求。
基于风险控制的考虑,企业打算将融资比例控制在60%,剩余的10%由银行提供贷款。
为了降低成本和风险,在选择融资方式时,企业决定采用多元化的融资方式,包括银行贷款、股权融资和债券发行。
具体而言,企业选择了两家银行提供的低利率长期贷款,同时也准备发行股权和债券,以拓宽资金来源。
在风险管理方面,企业进行了全面的风险评估和控制。
首先,企业进行了资金需求和流动性风险的评估。
通过制定详细的现金流预测表,企业对自身在项目建设过程中的资金需求和现金流动性进行了全面的规划和控制,以确保项目的正常进展。
其次,企业进行了市场风险和信用风险的评估。
通过对房地产市场的分析和预测,企业对项目的市场风险进行了评估,并寻找了合适的市场推广和销售策略,以确保项目的销售和租赁情况符合预期。
同时,企业也对融资方的信用进行了评估,选择了信誉度较高的合作方,以降低信用风险。
最后,企业进行了政策风险和管理风险的评估。
通过对政府政策和相关法规的分析,企业评估了项目所处的政策环境和潜在的政策风险,并采取了相应的措施来应对风险。
同时,企业也关注了项目实施过程中的管理风险,加强了项目管理和监控,以确保项目顺利进行。
总体而言,这家房地产企业在投融资决策中采取了多元化的融资方式,并通过全面的风险管理来降低潜在风险。
通过精细的市场调研和可行性分析,企业对项目的市场需求和潜在收益进行了全面评估,并制定了相应的融资和风险管理策略。
商--住混合小区项目投资与融资案例分析项目的开发概况1 项目基本情况(1)项目名称: 商—住混合小区(2) 项目委托单位名称: 连云港市某有限公司。
(3) 项目委托单位基本情况,连云港市某开发有限公司,成立于2008年,企业类型为私营有限责任公司,公司注册资金2000万元,具有国家二级房地产开发资质。
公司组织形式为股份制,经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。
2.1建设规模占地总面积:约100亩。
总建筑面积:98700平方米。
2.2项目的实施进度2.3.3 工程施工阶段计划根据本项目开发期限约3年。
该工程计划总工期为36个月。
其中:工程施工准备期10个月,从工程开工至完工使用施工工期为24个月。
工程竣工验收、决算期2个月。
本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。
本工程施工安排在2010年1月开始实施,其中土建项目的实际施工期为24个月。
前1个月施工准备。
为确保建筑工程全面完工,除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外,更需要项目发包单位按期拨付投资,方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。
2.3.4 工程竣工验收及决算阶段计划本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成,应及时组织竣工验收,并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。
表2 项目施工工期横道图2.4项目建设条件2.4.1 自然条件(1)地理位置、地形基本情况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨,江苏省东北部,东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻,北与山东省日照市、莒南县接壤,南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。
(2)气候条件连云港市位于江苏省东北部. 连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带,常年平均气温14摄氏度,历年平均降水量930多毫米,常年无霜期为220天。
主导风向为东南风。
由于受海洋的调节,气候类型为湿润的季风气候。
气候特征:四季分明,温度适宜,光照充足,雨量适中,日照和风能资源为江苏省最多。
第1篇一、背景XX市某住宅小区位于市中心,交通便利,配套设施完善,自开盘以来一直受到市场的热烈追捧。
然而,在入住后不久,业主们发现开发商在房屋质量、物业管理等方面存在诸多问题,引发了一系列纠纷。
二、案件概述1. 事件起因业主们发现,小区内部分房屋存在墙体裂缝、地基下沉、防水不严等问题,严重影响了居住安全。
此外,物业管理公司服务不到位,收费标准不合理,业主与物业管理公司之间的矛盾日益激化。
2. 事件经过业主们多次与开发商、物业管理公司沟通,要求解决房屋质量问题,但均未得到满意答复。
无奈之下,业主们决定联名向政府部门投诉,要求调查处理。
3. 事件结果在政府部门介入后,开发商承认存在房屋质量问题,并表示将承担修复责任。
同时,物业管理公司也被要求整改服务,提高收费标准透明度。
经过一段时间整改,小区环境得到明显改善,业主们的生活质量得到了保障。
三、案例分析1. 法律层面(1)房屋质量问题根据《中华人民共和国建筑法》第五十二条规定,建筑工程必须符合国家标准。
开发商在房屋建设中存在质量问题,违反了相关法律规定,应承担相应的法律责任。
(2)物业管理问题《中华人民共和国物业管理条例》规定,物业管理公司应当履行管理职责,保障业主权益。
物业管理公司服务不到位,收费标准不合理,侵犯了业主的合法权益。
2. 金融层面(1)购房贷款在购房过程中,业主可能通过银行贷款购买房屋。
若开发商存在欺诈行为,导致业主无法按期还款,银行可能面临贷款风险。
(2)房地产信托房地产信托产品作为一种投资渠道,其收益与房地产市场的波动密切相关。
若开发商存在质量问题,可能导致房地产信托产品风险增加。
3. 房地产市场层面(1)房价波动开发商存在质量问题,可能导致业主对房地产市场失去信心,从而影响房价。
(2)市场秩序开发商、物业管理公司等市场主体的违法行为,扰乱了房地产市场秩序,损害了消费者权益。
四、启示1. 业主应增强维权意识,了解相关法律法规,学会运用法律武器保护自身权益。
星耀五洲项目陷入连环信托漩涡案例分析随着大量房地产信托项目兑付期的来临,一些房地产项目接连传出破产传闻。
历经多次信托融资的天津市“双料地王”星耀五洲项目,因业主纠纷、项目停工、资金链断裂、破产传闻、陷入连环信托漩涡等引起业界关注。
背负着“地王”昂贵成本,天津星耀陷入信托连环套中难以自拔,资金链紧张的天津星耀甚至引起了银监会的关注。
据悉,中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经对天津星耀的债务进行重组。
深陷信托沼泽的星耀五洲项目,已然成为本轮信托危机中的典型实例。
一、项目背景——“地王困境”在信托业人士看来,四年来与多家信托公司之间的恩恩怨怨,使天津星耀的历程成为房地产调控背景下的典型叙事。
(一)中信信托“中信昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”和“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”在2007年豪气的拿下天津地王之前,颜语(天津星耀法定代表人)的星耀集团仅是偏安西南一隅的中小型开发商。
在星耀五洲项目之前,星耀集团虽然开发了几个项目,但形成规模的仅昆明新亚洲体育城项目一个。
正因如此,当星耀集团从起拍价13亿元一直叫到62.9亿元拿下天嘉湖项目地块时,很多地产人士简直感到不可思议。
谜底很快揭开,原来在名不见经传的星耀集团背后有一家“大财主”,即中信信托。
2007年12月25日,也就是星耀集团拍下天嘉湖地块两个月后,中信信托成立“中信昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”(下称“中信昆明星耀计划”,详见附件),该一年期信托计划募集资金额达30亿元,为天津星耀的天嘉湖项目提供资金支持,不过融资成本非常高,年化利率达到25%。
“如果没有中信信托当时的资金支持,也许星耀根本不可能去拿天嘉湖项目。
”靠信托资金实现小马拉大车的目的,对星耀集团来说正是噩梦的开始。
由于星耀五洲项目(即天嘉湖项目)自2008年才开始销售,并且当年仅实现销售回款1829万元,因此天津星耀只能通过借新还旧的方式来兑付中信昆明星耀计划,这次中信信托又帮了他一把。
房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分
析
房地产业作为一个资金密集型行业,对融资策略的选择有着重要的影响。
本文基于中国两个知名房地产企业,万科和绿城的案例分析,从股权融资、债务融资和项目融资三个角度探讨房地产企业的融资策略。
一、股权融资策略:
股权融资是指通过发行新股或增加已有股票供应来获取资金的方式。
万科和绿城均采取股权融资策略,通过新股发行或定向增发等方式获取资金。
例如,万科在2024年进行了30亿元定向增发,通过增加股本以获得资金支持,提高了公司的融资能力。
二、债务融资策略:
债务融资是指以债务形式获取资金,即通过发行债券或贷款等方式融资。
房地产企业普遍存在较高的负债率,因此债务融资在房地产业的融资策略中占有重要的地位。
万科和绿城均通过发行公司债券等方式进行债务融资,以满足资金需求。
例如,万科在2024年发行了400亿元的公司债券。
三、项目融资策略:
项目融资是指通过房地产开发项目获取资金的方式。
房地产企业不仅可以通过自有资金投入项目开发,还可以与银行或投资机构合作,通过外部融资支持项目开发。
万科和绿城在项目融资上也有一定的经验。
例如,万科在一些大型综合型开发项目中,与一些金融机构合作,通过银行贷款等方式获得项目融资。
结论:
在股权融资、债务融资和项目融资方面,万科和绿城都采取了多种融
资策略,以满足资金需求。
这为他们在竞争激烈的房地产市场中提供了稳
定的融资支持。
不过,房地产企业在选择融资策略时需注意财务风险管理,并根据市场环境变化灵活调整融资策略,确保企业的可持续发展。
工程项目融资案例分析工程项目融资是指企业为了筹集资金以支持工程项目的建设和发展,通过向金融机构或投资者借款或发行股权等方式来实现资金的融通。
在实际的工程项目融资过程中,往往会涉及到各种复杂的情况和问题。
本文将通过一个实际的案例,对工程项目融资进行深入分析,以期为相关领域的从业者提供一定的借鉴和参考。
案例背景。
某公司计划在某地区开展一个大型的工程项目,该项目涉及到基础设施建设、房地产开发等多个领域,需要大量资金的支持。
然而,由于项目规模庞大、风险较高,该公司在融资过程中遇到了诸多困难。
融资需求。
该公司初步估算,该工程项目的总投资额约为10亿元人民币,而其自有资金仅能覆盖其中的一小部分,因此急需获得大额的外部资金支持。
融资需求主要包括银行贷款、债券发行、股权融资等多种形式。
融资难点。
然而,由于项目本身的风险较高,加之当前金融市场整体环境不佳,该公司在融资过程中遇到了诸多难点。
银行贷款方面,受到了严格的审查和审核,且贷款利率较高;债券发行方面,市场反应较为冷淡,投资者信心不足;股权融资方面,又涉及到股权结构调整、股东利益平衡等问题。
解决方案。
针对上述融资难点,该公司制定了一系列的解决方案。
首先,在银行贷款方面,通过与多家银行进行充分沟通和协商,最终获得了一定额度的贷款,并在贷款利率方面取得了一定的优惠。
其次,在债券发行方面,该公司积极改善项目的信息披露和宣传工作,提升了投资者对项目的信心,最终成功地发行了一定额度的企业债券。
最后,在股权融资方面,该公司进行了股权结构的调整和股东利益的协调,成功地吸引了一些战略投资者的入股。
融资效果。
通过上述的努力和策略,该公司最终成功地解决了融资难题,为工程项目的顺利进行提供了有力的资金保障。
同时,融资过程中也提升了公司的知名度和信誉度,为今后的发展奠定了良好的基础。
总结。
通过以上案例的分析,我们可以看到,在工程项目融资过程中,往往会面临各种复杂的情况和问题。
而要解决这些问题,需要企业具备一定的资金运作和金融管理能力,同时也需要充分的市场信息和金融工具的运用。
第1篇一、案例背景XX公司成立于2005年,主要从事房地产开发业务。
随着公司业务的快速发展,资金需求日益增大。
为了解决资金短缺问题,公司于2010年发起了一次内部集资活动,面向公司员工及内部合作伙伴募集资金。
然而,由于种种原因,这次集资活动最终导致了法律纠纷,给公司带来了严重的法律风险。
二、集资活动概述1. 集资目的:为了满足公司业务发展需要,解决资金短缺问题。
2. 集资方式:以公司内部员工及合作伙伴为主要对象,以公司债券的形式进行集资。
3. 集资金额:总计人民币1000万元。
4. 集资期限:3年。
5. 集资利率:年利率8%。
三、法律风险分析1. 集资行为合法性风险根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国证券法》,公司进行集资活动必须遵守国家相关法律法规。
然而,XX公司在集资过程中存在以下问题:(1)未进行备案:XX公司在发起集资活动时,未向有关部门进行备案,违反了相关规定。
(2)未进行公开披露:XX公司在集资过程中,未向投资者公开披露公司财务状况、经营状况等信息,侵犯了投资者的知情权。
(3)集资主体不适格:XX公司并非依法设立的股份有限公司,不具备发行公司债券的资格。
2. 集资合同效力风险由于XX公司在集资过程中存在违法行为,导致集资合同效力存在以下风险:(1)合同无效:根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
因此,XX公司与投资者签订的集资合同可能因违法而无效。
(2)合同可撤销:根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,因重大误解、显失公平等原因订立的合同,当事人一方有权请求变更或者撤销。
XX公司在集资过程中可能存在重大误解或显失公平的情况,导致合同可撤销。
3. 集资款项使用风险由于XX公司在集资过程中存在违法行为,导致集资款项使用存在以下风险:(1)资金挪用:XX公司可能将集资款项挪作他用,违反了集资用途的规定。
(2)资金去向不明:由于XX公司未进行公开披露,集资款项的去向可能不明,导致投资者无法了解资金使用情况。
万科房地产投资信托基金融资的案例分析房地产行业是典型的资金密集行业, 无论是初始开发、购置土地、施工还是后续销售 , 都需要大量的资金 , 尤其是初始开发 , 如果缺少资金 , 那么整个工程将无法运行下去。
可以说 , 资金是房地产行业最为关注的因素。
2021 年, 我国房地产行业进入平稳开展阶段, 存在大量的商品房库存 , 商品房空置无法售出 , 严重影响了房地产企业资金回笼, 也影响了经济的平稳开展。
如果大量商品房库存 , 房地产企业资金出现问题, 面临着破产的危险 , 而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业, 如果出现大面积的危机 , 将会使国家经济局势动荡。
因此 ,2021 年起我国开始倡导去库存的方针, 对于房地产企业的贷款审批也愈加严格 , 房地产企业融资难的问题开始出现。
为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。
房地产投资信托基金 ( 全称 Real Estate Investment Trusts, 本文简称 REITs)是基金产品 , 属于房地产证券化的一种。
REITs 有独特的优势 , 投资者的准入门槛较低 , 能够从社会公众募集到稳定的资金 , 同时也有利于盘活库存的商品房, 促进资金的流动性。
REITs 在国外已经是成熟且常用的融资方式, 但是在我国还处于起步阶段,万科 REITs 特殊在它是公募型的基金产品, 之前发行过的 REITs 都是私募型基金产品 , 所以万科 REITs 具有重要的研究意义。
本文采用了理论结合实证分析的方法, 在研究 REITs 相关理论的根底上 , 结合我国房地产企业融资的现状 , 对国内万科公司发行 REITs 成功的案例进行研究分析。
首先 , 梳理 REITs相关的研究文献 , 从 REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状 , 为下文的案例分析奠定方向。
然后界定了REITs 根本概念 , 系统了解 REITs 融资实施动机及效果分析方法, 并重点阐述了融资理论根底,为进一步研究 REITs 融资效果打了下坚实的理论根基。
房地产项目融资—土地转让—案例分析项目概况项目名称、位置:时代•国际,位于北京市朝阳区广渠路31号项目概况:规划总用地面积25016.12平方米项目运作过程:1、2002年初,北京嘉利恒德房地产开发有限公司与北京内燃机厂(该地块原属单位)签订土地协议出让合同,取得了这块土地的开发权。
2、2002年9月4日,嘉利恒德公司与北京豪威嘉业房地产开发有限公司签订联合开发协议,约定:嘉利恒德公司提供规划项目内用地,豪威嘉业公司以嘉利恒德名义规划、建设、销售,承担土地出让金,同时支付嘉利恒德公司补偿款1.95亿元。
3、2003年4月15日,嘉利恒德和豪威嘉业两公司又将项目转让给了上海国飞绿色置业有限公司,合同约定:以嘉利恒德公司的名义成立南区项目开发部,国飞公司全权负责该项目的规划、建设、销售等工作,并拥有该项目所有权及所有销售收入;国飞公司在承担土地出让金的同时,支付项目合作转让款2.40亿元给豪威嘉业公司。
4、2003年7月27日,嘉利恒德公司就项目用地与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》5、2003年8月26日,嘉利恒德公司将有关项目文件移交豪威嘉业公司。
6、2003年9月22日,豪威嘉业公司将嘉利恒德公司第二项目部印章移交国飞公司。
7、2003年10月,国飞公司在项目用地上加建了围墙并进驻现场和接管工地,但嘉利恒德公司并未能取得开工证。
8、2003年10月,国飞公司按合同约定向豪威嘉业公司交付了部分合作转让款(总计4200万元)和部分土地出让金(总计967.5万元)。
9、2004年8月5日,北京市土地利用事务中心向嘉利恒德公司发出缴款通知,要求其在10日缴清所有地价款。
当日,嘉利恒德公司致函国飞公司,要求对方缴纳该笔地价款。
但国飞公司认为,在双方所签的合同中并没有约定由自己先期支付地价款,因此不同意交付这笔钱,双方合作产生裂痕。
10、2004年8月31日,嘉利恒德公司自行筹款,缴清了全部地价款和滞纳金。
11、2004年10月8日,嘉利恒德公司与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订项目转让合同,嘉利恒德公司将项目建设用地的使用权转让给中鑫源公司,交付中鑫源公司与项目有关的全部资料和建设用地;中鑫源公司支付嘉利恒德公司项目土地使用权转让总价款3.15亿元。
12、2004年8月18日,因公司内部对该项目的风险评估意见不一,国飞公司一度致函嘉利恒德公司,提出“在不影响嘉利恒德公司和豪威嘉公司的利益,也未增加责任的情况下签订一份新的合同以减轻投资风险”。
13、2004年9月14日,国飞公司再度致函嘉利恒德,提出收回投资及各项费用成本加5%补偿的协商前提下退出合作建议,同时声明,此建议事项若未经双方最终签约,则不影响原合同继续履行。
14、2004年10月17日。
嘉利恒德公司函告国飞公司称,他们已与中鑫源公司签约。
国飞公司立即提出反对,但没有结果。
15、2004年10月8日,在与嘉利恒德公司签订土地使用权转让合同之后,中鑫源公司很快便召集施工队伍进入这块土地,开始施工。
而此时,这块土地还没有取得施工证。
16、2004年11月4日,国飞公司致函中鑫源公司,要求对方停止施工并撤出南区项目现场,但中鑫源公司未予理睬。
17、2004年11月23日,在获知土地使用权被转让后,国飞公司与嘉利恒德公司谈判,要求对方履行与其所签合同,但喜利恒德公司提出解除该合同,双方最终未能达成一致意见。
18、2004年12月9日,国飞公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼,要求嘉利恒德和豪威嘉业两家公司履行三方所签合同,同时向国飞公司支付违约金。
19、2004年12月10日国飞公司为此申请北京市二中院出具民事裁定书,“查封被告北京嘉利恒德房地产开发有限公司使用的位于北京市朝阳区广渠路31号的土地。
在本裁定生效期间,上述土地不得出租、转让、抵押。
20、2005年1月17日,国飞公司致函中鑫源公司,再次要求对方停止施工,但施工仍在进行。
21、2005年6月13日,北京市二中院向诉讼各方下达初审判决的《民事判决书》,对原告的部分请求进行判决处理。
对于嘉利恒德公司、豪威嘉业公司和国飞公司所签的合同,法庭认为其合法有效;对于合同履行,法庭认定,嘉利恒德公司在约定的合同解除条件尚未成就的情况下,单方提出解除合同,其行为不能产生解除合同的法律后果;国飞公司虽曾就退出合作曾与嘉利恒德公司进行过商讨,但合同各方并未就解除合同达成一致。
在此基础上,法庭认为该合同应当终止履行,判决书写道:“鉴于中鑫源公司在向嘉利恒德公司支付转让款后,已实际在本案所涉项目用地上开始施工建设,喜利恒德公司与豪威嘉业公司表示坚决不再与国飞公司合作,考虑本案争议的合同性质,目前三方已事实上失去了继续合作的基础,《三方协议》现已不具备继续履行的条件,应当终止履行。
”与这份判决书同时下达的还有一份民事裁定书,法庭根据嘉利恒德公司提出的申请,在查封嘉利恒德公司提供的担保财产后,解除了对被封土地使用权的查封。
22、2005年6月13日,涉案地块解除查封后,中鑫源公司与嘉利恒德公司马上启动了土地使用权变更登记手续。
23、2005年6月28日,国飞公司向北京高级人民法院上诉,要求北京市高院撤消北京二中院的一审判决,支持他们所提出的诉讼请求。
24、2005年7月,中鑫源与嘉利恒德之间的土地使用权变更登记手续完结,同时拿到商品房预售许可证。
至此,国飞公司实际上已经退出了该项目土地的开发和使用权。
国飞公司按照合同约定向豪威嘉业交付了部分合作转让款(总计4200万元)和部分土地出让金(总计967.5万元),加上进行项目规划设计、建设工程招标和北京分公司的人员开支的费用,在此项目上,国飞的前期投入已达7000余万元。
案例分析:1、该项目为一个纯粹的土地转让和买卖房地产项目。
嘉利恒德通过寻租手段以一纸土地出让协议获得土地开发权和经营权,相信嘉利恒德向原土地权属单位支付的土地款项很有限,并且远低于其首次转让豪威嘉业支付的补偿款1.95亿元。
这也是在房地产开发用地以协议出让为主时期普遍现象,实际上受损失的是国有资产的流失和“大家”的“共同富裕”。
根据于2005年8月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于房地产合作开发的处理意见,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。
所以,虽让大多数此类项目都会订立“合作开发”、“联合开发”等形式的合同,最终还应当划归为土地或项目转让。
2、通常情况下,签署土地出让协议就意味着取得房地产开发项目及其土地经营权,大多数的开发单位都会将项目或土地快速转手以期获得较高的土地或项目增值资金回报。
此类项目在土地使用权等问题方面也会存在较大的项目瑕疵,基本包括:1)、原土地权属存在瑕疵,主要为欠缴相关土地规费,权属分割拥有或权证登记存在争议,被抵押或部分被抵押,地上建筑物或附属物权属极其拆迁安置等善后事宜。
另一方面,仅仅基于出让协议的出让方转让价格是否会致使原土地方的嫉羡?一旦出现此种状况,交易双方都会被原土地方设置的障碍和懈怠所拖累,在受让方接收和办理土地的过程中,结局和过程都不容乐观。
2)、土地权属由于土地收购款项未能足额向原土地单位支付因而影响土地使用权的转移和土地开发金程(如进驻现场等),或不能足额交付土地出让金,难以取得项目土地使用权证,进而就会延迟或中断项目运行的其他环节。
3)、土地二次开发(合作、转让、联合开发、收购等形式)可能存在多个谈判对象或协议,通常该类项目的出让或融资并不会存在排他性的合同义务,因而往往会只是在其中个别已经实施的协议受到其他谈判对象的困扰。
4)、该土地项目的规划条件(设计要点、开发性质、容积率、建筑高度、红线退让、外立面、车库、交通等)对于项目(土地)的市场价值和交易价值起着极其重要的决定作用,对于已经取得规划设计要件许可的,项目前景也容易判断;同时项目规划要件也会成为转让交易极其重要的条件。
另一方面,很多规划不确定的项目也容易引起一定的争议。
大多数情形下,出让方须对所承诺的项目规划和变更(主要为增加建筑面积或改变项目性质)承担“协助”或“确保”义务。
5)、由于土地并不是一个可以任意转让的资产,合法登记才是拥有土地使用权的唯一法定形式。
受让方在选择或取得该类项目时,必须以已经交付土地出让金或获得土地权证为前提;受让方应当不承担缴纳土地出让金的义务,或直接向土地管理部门缴纳并自行办理土地使用权证。
但是由于无法直接与原土地方建立沟通和联系,其间过程的漫长和风险就难以估量。
这实际上就导致豪威嘉业公司以1.95亿元获得项目(二手)以及国飞公司以2.4亿元获得项目(三手)(部分支付转让款项),却不能真正拥有项目的土地使用权。
3、根据我国房地产项目建设管理制度,嘉利恒德成为该地块唯一合法的项目开发机构,任何受让方都只能以嘉利恒德的名义从事项目开发、建设、销售,这也就是项目所有权和项目财产所有权相分离。
因而期间可能出现的问题就是“项目陷阱”,包括:1)、作为项目开发主体,除非是嘉利恒德公司整体转让,(潜在的风险是嘉利恒德公司的现有债务以及或有债务),任何受让方都必须“挂靠”在嘉利恒德公司之下,因此许多这一类的融资收购会采取成立分公司或项目公司的技术处理,但却不能够保证项目的独立运作,包括在项目建设管理程序上和销售环节上都还必须由嘉利恒德公司出面。
这一个转让行为使得受让方要长期在嘉利恒德的“协助”和“管理”之下。
2)、受让方面临的处境是,项目”经营权”和项目财产“所有权”是依靠与出让方的协议缺、形式和保护。
在法律上和事实上似乎没有什么障碍,但在开发经营过程中,确需不断地承受“炼狱”。
整个项目完成所需的上百个许可和行政规事都要以原项目方的名义进行,特别是销售合同也许由原项目方与客户签订。
这种过程是否顺利,需要受让方有一定的耐心、手段和技巧。
3)、最重要的是,在项目开发经营过程中,出让方企业不会发生任何人事及经济变动;无疑,出让方的债务或诉讼比让会牵连项目经营和资产。
实际上这种不确定性就是此类项目根本性的风险。
所谓的项目分公司是不具有任何法律上的独立的主体意义。
4)从房地产项目运作规律看,此类合作转让对于项目有序建设和运营最致命的还是对于项目资金管理和运营的不利,项目正规融资如信贷、抵押贷款、信托都要亿元项目方的名义才可以实施,这也就引发另一轮无休止的谈判和对价、信任与控制、管理与责任等漫长的协商过程。
而在民间融资方面,投资方(出资人)也会对这种双重主体身份项目的还款保障极度忧虑。
4、国飞公司除了忽视前述种种不确定性(实际上应该是一种市场的必然)外。
还遭遇了“诉讼黑洞”。
1)、在其于2003年4月15日,与嘉利恒德和豪威嘉业两公司签订的合作协议中,实际上已经将各方的责权利明确约定,即便是作为守约方的国飞公司提起诉讼并查封项目土地,但其他协议各方仍然可以运用各种手段解除查封,并迅速办理以新的受让人为权力人的土地使用权变更登记。