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2012年海南房地产市场形势分析自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。
2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。
2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。
而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。
一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。
作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。
统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交13.7万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。
调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。
目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。
2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。
在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。
2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长27.1%回落到5.0%。
海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。
本文将从多个角度，以2011年房地产宏观调控的政策逻辑为切入点，系统性地阐述国内房地产行业的内生发展机制，并据此推测2012年该行业的运行轨迹以及可能的政策发力点。
首先，我们必须要理顺这次前所未有的严厉的房地产调控政策的初衷。
一、出于控通胀的考量。
这是一个关系社会稳定的政治命题。
中国的最大政治就是稳定，稳定压倒一切，尤其对2012年换届前的局势必须采取高压措施，防范一切滋生乱象的可能。
我国改革开放之后，历史上出现过三次比较严重的通货膨胀，第一次发生在1985年左右，通胀率官方数据在9%左右;第二次在1987—1989年期间，通胀率突破两位数;第三次发生在90年代中期，通胀率突破20%。
以史为鉴，历届高层解决这三次通货膨胀的有效也是共同选择就是降低经济发展速度，大量叫停或者延缓投资项目的上马。
此次对通胀的解决方案概莫能外，必须以降低经济发展速度的方式创造有利于抑制通胀率的宏观背景，而房地产行业对总需求的拉动作用是非常明显的，通过对房地产投资的抑制，缓解国内通胀意义重大。
特别要着重说明的一点是，我们也要考虑到此轮通胀又有别于历史上的前三次通胀行情，因为此次既有成本推动的成分(主要是刘易斯拐点的出现，中国人口红利接近尾声，农村富余劳动力的转移在既有体制下已经告罄，各地人力成本的提升现象显著——2010年全国有30个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22.8%;2011年全国有24个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22%;估计这个趋势在2012年仍将继续)，又有弱势美元和国外主要经济体增长乏力大背景下造就的输入型通货膨胀。
所以政策一方面用行政手段，诸如限贷、限购的措施，迫使房地产投资对总需求的强烈拉动作用，以货币在该行业中流转速度降低的方式，最终体现在对通胀率的压制上——在货币总量无法主动收缩的前提下(主要是外汇占款的影响)，降低货币流通速度同样能起到抑制通货膨胀的作用，股市的逆向扩容于此异曲同工。
2012年上海房地产市场总结及明年市场展望一、宏观政策2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。
3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。
下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。
二、商品房市场◆整体市场2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。
商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。
下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。
2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。
◆公寓市场刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。
市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。
主力产品为100㎡以下、200万以内。
中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。
项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。
高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。
别墅市场低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。
从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：1、依托极限紧凑的户型设计。
如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。
2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。
如何看待2012中国房价走势随着时间的推移，中国的房地产市场中的房价走势已经成为了人们关注的一个热点话题。
2012年，有关中国房价将会走势如何的话题也成为了广受关注的焦点。
本文就来探讨一下2012年中国房价走势的可能发展趋势。
首先，我们不可否认的是，自2008年以来，中国的房地产市场一直在飞速地发展。
这一发展带来了巨大的经济效益，也吸引了大量的投资者，不论是本国的还是外国的。
然而，人们也不可避免地开始担忧这一趋势可能带来的负面影响。
由此，许多政策被相继发布，旨在减缓这一过程。
接下来，我们来看一下房地产市场的一些发展趋势。
首先，各地的市场情况当前已呈现出明显的分化趋势。
例如，一线城市开始出现房价下跌的趋势，而二线城市的房价则保持着上涨的态势，尤其是像海南这样的城市。
其次，有关房地产市场政策的放松或者紧缩也成为了让人热议的话题。
在中国，房地产市场政策通常由国家和各地方政府共同决定，当某一地区政策发生变化时，可能会导致整个房地产市场的变化。
所以，这些政策的变化需要我们密切关注。
然后，我们来探讨一下房价走势的可能方向。
首先，我们需要明确的一点是，政策的变化所带来的影响和市场的变化通常是有一定的滞后期的。
另外，2012年是中国全面进行经济转型的关键年份之一，所以政府的调整政策也会非常慎重。
因此，我们认为，在未来的一段时间内，房地产市场的发展将会呈现出趋于平稳的态势。
按照以往的数据和趋势分析，房价的上涨势头也将会逐步减缓，而供给端将会逐渐提高。
最后，我们来谈一下我们个人所应采取的策略。
首先，对于我们这些购房者来说，我们需要保持冷静的头脑，不要受到市场各种报道的影响影响自己的判断。
其次，我们需要有更全面的了解，尤其是在目标城市市场情况、政策变化、供求关系等方面信息的获取。
最终，我们需要做好长期规划，尤其是在资产配置和风险控制方面。
总之，2012年中国房价走势虽然是一个备受关注的话题，但每个人所应采取的策略，也需要根据自身情况和市场形势，做出综合判断和抉择。
楼市龙年冰点开市 2012谨慎拼跌已经过去了一个牛年，整个楼市在这一年里可谓水涨船高。
房价不断攀升，开发商疯狂涨价，购房者在不断地加杠杆，银行也在给力地支持着楼市。
但是随着龙年的开幕，楼市似乎迎来了一个寒冬，价格的高位再也回不来了。
2012年，楼市迎来了龙年冰点开市，市场趋势发生了巨大的变化。
一、严格的政策调控在去年年底的时候，楼市调控的政策愈来愈严厉。
有的地方推出了交易税，税率达到了5%。
还有的城市出台了严格的限购政策。
这些新政策的推出让房地产市场的整体供应发生了很大的变化。
开发商在推盘时，也需要严格考虑市场的需求。
二、市场需求增长缓慢龙年开市后的第一个月，楼市的交易量已经出现了显著的回落，交易量下降了近50%。
这种趋势在整个春节假期里也没有什么变化。
数据显示，今年春节假期的房产销售量同比去年同期下降了50%以上。
三、房价维持震荡龙年开市后，楼市整体表现还算稳定。
在前三个月里，大多数城市的房价都维持在了一个相对稳定的状态。
但是一些城市的房价开始下跌，比如像北京、上海和广州等一级城市，房价以平稳下降的趋势来运作。
但是一些三四线城市的房价继续涨势，这与近年来二线城市的疯狂涨价存在相当的关联。
四、房贷政策的变化从去年开始，政府部门就已经开始对房贷业务从严管理。
新房和二手房的手续费和填表细则也出台了。
这导致了购房者的购房积极性降低。
近期，各大银行主动收缩了房贷发放额度，这让购房者的资金链也开始出现了危机。
五、开发商的降价退款在市场不断的进入冰点期的情况下，开发商为了维护自己的业绩也向市场做出了一些拿得出手的努力。
比如像海航地产、恒大地产、融创中国等一些知名开发商都推出了退房政策和降价优惠政策。
这种政策的推出可能会让购房者重新唤起购房热情。
总的来说，在楼市龙年的开场后，市场始终都处于一个震荡态势之中。
从整个市场看来，投资房具有比较高的风险性，消费性购房理性投资可以考虑。
尤其是要对购房的人群进行分层次对待，不同情况采用不同的策略应对。
PART1. 苏州近期市场表现与分析市场成交回升解读：1、政府放宽首套贷款的调控，保障额度，回归基准利率，刺激刚需；2、市场主流（首置、首改）产品线开始出现第二波降价潮（对政策调控松动不抱希望、现金流）；当前市场回暖的驱动力仍是建立在价格下调的基础之上，并不是真正意义的市场回暖（量价齐升）。
以价换量，成交环比上升明显苏州市场项目排名：首置首改项目降价跑量、占据项目排名前十，面积段集中在90-120，总价段集中在100万以内苏州市场2月项目占有率前十：以上公司操作共同点：●主动采取价格战略；●主动出击抢占市场；●营销策略范围相对广泛；路劲I主场：湖东以东万人组团区、大幅降价项目情况介绍：开发商：路劲集团区位：园区湖东苏胜路谢雨街交叉口土地获取：从顺驰手里转得配套：依靠自身配套满足社区居民，同时加强了小区对外的联系度，开放班车等小区规划：高层80-140㎡户型。
销售表现：◆2月份，因抵工程款，项目降价，整个2月成交115套2012年1月去化9套，均价8500元/㎡左右2月推出折扣价，均价7500，累计去化115套，签约1.1亿热销原因分析：9折降价销售、刚需产品降价诱因：因资金相对紧张，抵押工程款，促进工程进度，对现金流要求比较高，加之此前的成交持续低迷，路劲的资金链相对紧张中梁天御：稀缺地段、高附加值户型、搜房团购项目情况介绍：开发商：中梁集团区位：平江新城人民路东，万达广场南土地获取：2011年、7122元/㎡（楼面价），建筑面积26万方，容积率2.0配套完善：万达广场商业街、家乐福万千百货、万达影院、等苏州市第一人民医院（在建中）小区规划：洋房、小高层、高层，住宅主力产品线为89、116平米户型。
销售表现：◆2月18日、25日加推3#、4#的89、96、116平米产品，共推197套，成交135套，销售率69%，成交均价10500-11000元/㎡；2月全月共成交195套,2.02万方,2.16亿,均价10700元.。
