2012年房地产市场走势分析

2012年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策（一）1月30日，成都“北改”启动四轴八片5年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程，“北改”涉及金牛区85平方公里、13个街道办。

四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴；八片：包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等。

火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。

（二）2月18日，2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。

（三）2月，京沪蓉渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。

自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

（四）3月5日，中央明确房地产调控不动摇3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

（五）3月20日，住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。

2012年上海房地产市场总结及明年市场展望一、宏观政策2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。

3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。

下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。

二、商品房市场◆整体市场2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。

商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。

下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。

2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。

◆公寓市场刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。

市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。

主力产品为100㎡以下、200万以内。

中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。

项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。

高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。

别墅市场低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。

从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：1、依托极限紧凑的户型设计。

如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。

2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。

2012年长三角房地产市场分析2012年9月目录一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 (3)1、我国主要的人口输入区 (3)2、区域内财富总量居全国前列 (4)3、民营经济活跃，资本的逐利属性使得房地产作为投资品的属性非常突出 (5)二、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 (5)1、区域内开发商自筹资金比例远低于全国平均水平 (5)2、实体困境+银根收紧，冲击高杠杆开发模式 (6)三、投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 (7)四、率先以价换量赢得先机 (7)五、长三角区域表现或将成为全国的先行指标 (10)一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛长三角区域包括上海、江苏、浙江二省一市，是我国经济实力最强劲地区之一，相互之间联系紧密，城市之间共性颇多：1、我国主要的人口输入区以上海为例，过去10年上海市常住人口年均增长率为3.24%。

其中，外省来沪人口年均增速9.99%。

大量劳动力的流入使得该区域总抚养比低于全国平均水平。

2009年数据显示，我国总抚养比为36.21%，而上海的抚养比仅为23%。

江苏、浙江的抚养比也低于全国平均水平。

大比例的适龄人口提供了潜在的购房需求。

而从结婚人数上看，上海、杭州近年来的结婚对数同比增速一直保持平稳波动。

上海2010年人口普查数据显示，购买商品房占居民住房来源的比例仅有25.1%。

外来人口带来的自住需求对商品房市场的发展起到重要支撑作用。

2、区域内财富总量居全国前列江浙一带是主要的我国财富聚集地。

2011年城市GDP前20名中，长三角区域城市占据6席。

根据福布斯2010年的统计，广东、浙江、江苏、北京、上海5个省（市）占中国高净值人士（净资产1000万以上）总量近53%，占中国超高净值（净资产1亿以上）总量的70%，而房地产是最受高净值人士亲睐的投资工具之一。

2012年长沙市房地产市场分析报告2012年我市（含三县市）完成房地产开发投资1032.00亿元，同比增长16.36%。

商品房施工面积7361.67万平米，其中新开工面积1824.23万平米，同比分别减少4.03%、21.65%；竣工面积1402.27万平米，同比减少3.41%。

2012年长沙市（含三县市）累计批准预售1907.14万平米，同比减少5.25%；实现商品房成交备案面积1438.09万平米，备案金额851.70亿元，同比分别减少19.95%、12.45%。

PART 1 长沙地区房地产市场基本情况一、新建商品房批准预售情况表1 2012年长沙市新建商品房、住宅供应情况小结：2012年全市商品房新增批准预售量同比减少5.25%，一季度新增量最低，四季度最高2012年全市新建商品房累计批准预售1907.14万㎡，同比减少5.25%，其中住宅批准预售1482.36万㎡，同比减少16.07%。

分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1334.70万㎡，同比减少2.67%，其中住宅批准预售1008.16万㎡，同比减少16.51%。

从各区县情况来看，全年雨花区商品房新增批准预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增长，且在20%以上，其余均为负增长。

从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增批准预售面积在200万㎡以上，其余月份除1月、2月外，新增批准预售面积在100-200万㎡。

二、新建商品房网签情况表2 2012年长沙市新建商品房、住宅网签情况小结：全年商品房网签由冷转热，成交量逐季走高2012年全市新建商品房累计网签1507.84万㎡，同比减少13.67%，其中住宅网签1324.23万㎡，同比减少16.93%。

分区域来看，内六区新建商品房累计网签1091.75万㎡，同比减少14.75%，其中住宅网签942.07万㎡，同比减少17.95%。

2012房地产市场分析一、今年房地产市场表现；二、房地产业趋势的分析和看法。

今年房地产形势有些怎样的特点，我归纳为三喜一忧，首先表现房地产销售形式非常好，房地产销售面积达到历史最高的水平，商品房销售的增长速度不仅仅是咼于去年。

房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。

非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个商品房贷款的20%房地产不良贷款率下降, 从这几个表现都是积极的，向上的，这是值得肯定的'总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。

今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的同时，在个别地区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大很好。

我个人判断：未来房地产市场发展，如果谈趋势的话，有几点的考虑：房地产市场基本需求处于稳定阶段初次置业的需求里面分了两类：1、现在国家的人口的年轻化趋势仍然存在，年轻化的优势仍然存在，现在国家的人口结构里面，35岁以下的人口仍然占到了整个人口的45.5%。

35岁以下的无论是租房和买房都对住房产生了很大的需求都存在着购房的需求。

2、未来十年，中国的劳动力人口数量仍然是非常的庞大，这部分的劳动力人口受教育程度非常高，创新能力和消费能力是最强的，对住房需求的改善愿望是最强烈。

2012年房地产行业总结分析报告一、行业数据回顾和预测2012年行业累计销售额、累计新开工面积、累计投资增速分别是10%、-7.3%和16.2%。

单月数据看，12月销售额同比和环比增速是51.27%和14.54%、当月新开工面积同比和环比增速是-4.49%和-8.38%、当月投资额同比和环比增速是-1.57%和11.36%。

行业2012年全年数据基本符合海通预期，但12月土地购置面积低于我们预期。

我们仍然维持数据2013年1季度低位震荡，恢复较慢判断，主要逻辑在于：1）2012土地购置面积同比下滑19.5%。

以上数据对2013年1季度新开工面积恢复产生负面影响。

2）2012年市场销售出现结构分化，一线、二线城市大幅反弹，而三四线城市负增长。

考虑到三下及以下城市占全国新开工面积80%以上，因此以上因素造成2012年1季度新开工恢复速度受到影响。

3）开发商对两会后是否存在政策转向仍有顾虑，不会像2010年1季度一样由于乐观情绪蔓延而明显加大开工。

本月数据亮点分析如下：1）2012年市场回暖程度冷热不均。

我们将北京、上海、广州、深圳和杭州划分为一线城市。

省会和计划单列市作为二线城市。

照以上划分对不同类型城市2012年销售面积进行分析，可以明显看出2012年一线城市销售面积同比增长26%，二线城市21%，而其他城市同比下滑1%。

这也是其他城市在多年销售面积保持大幅增长后首次同比下降。

考虑到目前其他城市在全国新开工面积中占比接近80%以上，我们认为2012年其他类型城市销售的同比下滑将影响2013年1季度新开工恢复速度。

2）2012年土地购置同比回落也将影响2013年1季度新开工恢复速度。

2012年全年土地购置面积下滑19.5%。

单月情况看，4季度行业土地购置有所恢复，但整体与1季度基本持平。

市场认为土地成交明显恢复的12月当月土地购置面积仍同比下降43%。

3）全年土地均价明显上涨。

2012年行业土地购置费为1.21万亿，同比增长5%。

2012年中国房地产市场形势与2013年发展展望2012年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。

一、政策影响分析2012年，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。

从政策出台情况看，中央层面多次强调坚持房地产调控不动摇，不让调控出现反复，进一步巩固调控成果。

但从地方层面来看，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控“松绑”。

支持刚性需求、抑制投机性需求是房地产调控政策的主旋律。

7月份，国务院再次派出督查组对各地房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，凸显了中央政府对房地产调控工作的重视。

12月份，中央经济工作会议强调，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。

从政策效果看，随着有关调控措施的继续实施，投机投资性购房需求得到有效遏制，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，多数城市房价出现绝对下降，保障性安居工程建设快速推进。

但是，房地产市场调控依然处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年房价出现上涨苗头，四季度房屋销售出现较快增长，深层次的矛盾依然较为突出；保障性安居工程建设进展不平衡，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

调控政策一旦放松，房价将会迎来报复性上涨。

展望未来楼市政策走向，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势。

为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。

预计房产税明年将会扩大试点，通过房产税来稳定房地产市场将成为政府房地产调控的又一重要手段。

二、2012年全国房地产市场运行情况1．房地产开发投资保持平稳回落2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%；增幅比上年同期回落13.2个百分点，与上月增幅相比上升1.3个百分点。