房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)

房地产估价理论与方法(计算选择题)2004年1—— 2、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为面积为25m i 。

该套住宅每平方米建筑面积的价格为(A 1667B 、 1765C 、 1875D 2000i 答案：单价=30万元/ ( 15+25)=2000元/m2 ----- 6、某宗面积为 3000 m 2的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为700元/m 2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为 5，楼面地价为 960 元/ m 2。

理论上应补地价( )。

A 、 78 万元B 、 882 万元C 、 1210 万元D 、 1272 万元答案：理论上应补地价 =(960 X 5-700 X 0.8 )X 3000=1272万元3―― 12.某建筑物的建筑面积为 2000 m 2，占地面积为3000 m 2,现在重新获得该土地的价格为 800元 / m 2,建筑物重置价格为 900元/ m 2,而市场上该类房地产正常交易价格为 1800元/ m 2。

该建筑物的成新 率为( )。

A 、 44%B 、 50%C 、 67%D 、 86%答案：成新率 =( 1800X 2000-800 X 3000) /(900X 2000) =67%4―― 14、现需评估某宗房地产 2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500元/m 2,成交 日期为 2004 年 1 月末,该类房地产自 2003年 7月末至 2004 年 6月末每月价格递增 1%, 2004 年 6月末至 2004年10月末平均每月比上月上涨 20元/m 2。

该可比实例在 2004年10月末的价格为( )。

2 2 2 2A 、 2648元/ m 2B 、 2688元/ m 2C 、 2708元/ m 2D 、 2734元/ m 2答案：2500 X( 1 + 1% 5+20X 4=2708 元/m 25―― 20、某房地产的土地取得成本为 1000万元，开发成本为 3000万元，管理费用为 200万元，销售费用为 300万元,开发利润为 500 万元,则该房地产的投资利润率为( )。

A 、 10.0%B 、 11.1%C 、 11.9%D 、 12.5%答案：投资利润率 =500/ (1000+3000+200+300)X 100%=11.1%6―― 21、某建筑物的建筑面积为 200卅，有效经过年数为12年，重置价格为 800元/吊，建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。

A 、 10.2B 、 11.0C 、 11.3D 、 11.5答案：建筑物现值 =16-[200 X 800 X( 1-2%) ] - 40=11.296 万元7 ----- 22、某商铺的收益年限为 30年，年有效毛收入为 6000元/m 2。

假设净收益率为 75%报酬率为10%则该商铺目前的价值为( )元/m 2。

A 、 14140B 、 42421C 、 56561D 、 6000030 2答案：商铺目前的价值 =6000 X 75%/10%X [1-1/ ( 1 + 10% ]= 42421 元 /m 2222 8—— 29、某地区商品价格自 2000年至2004年分别为681元/m 、712元/m 、744元/m 、781元/m 和2 815元/m ，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。

2 2 2 2 A 、 849 元/ m 2 B 、 865 元/ m 2 C 、 882 元/ m 2 D 、 915 元/ m 2答案：商铺 2006年的价格=P+di=681+[ (712-681) + (744-712) + (781-744) + (815-781) ]/4 - 6=882元/ m 2005年9―― 5、在估价中选取 4个可比实例，甲成交价格为 4800元/m 2,建筑面积为100卅，首次支付24万 元，其余半年后支付 16万元，一年后支付 8万元；乙成交价格 5000元/m 2，建筑面积120n i ,首次支付24 万元，半年后付清余款 36万元；丙成交价格 4700元/m 2,建筑面积90卅，成交时一次性付清；丁成交价格 4760元/m 2，建筑面积1100甫，成交时支付20万元，一年后付清余款 32.36万元。

已知折现率为 10%那 么这 4 个可比实例实际单价的高低排译码为( )。

A 、甲 ＞乙 ＞丙＞丁B 、乙＞丁 ＞甲＞丙C 、乙 ＞丙＞ 甲＞丁D 、丙〉乙＞丁 ＞甲0.5答案：总价甲 =24+16/(1+10%) 0.5+8/(1+10%) =47.54 万元；乙=24+36/(1+10%) 0.5=59.82 万元丁=20+32.36/ (1+10%) =52.04 万元2 2 2 2甲=4754 元/ m ;乙=4985 元/ m ;丙=4200 元/ m ; 丁 =4731 元/ m10 ---- 6、某宗地面积为 5000 m 2,现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000元/m 2，拟进行改造。

批准的规划容积率为 5.0，楼面地价为1500元/ m 2,则理论上应补交地价( )万元。

A 、 1250B 、 1750C 、 2050D 、 2150125m f ，套内墙体面积为 20m i ，分摊的共有建筑 )元 /m i 。

答案：应补交地价= (5X 1500-4000 ) /5000=17501 1 ―― 1 0 、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为2200 m ,租赁期限为 8 年，年租金固定不变为 承租人甲目前的权益价值为(A 、 6.19B 、 6.42C 、7.20D 、9.583 答案：权益价值 =(2000 X 600-200 X 480 )X [1-1/ (1+8%) ]=6.19 万元12 ----- 12、某套住宅建筑面积为 100 m 2,套内建筑面积为 92m ，使用面积为80nf ，每平方米的价格为 3000 元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。

A 、 2400B 、 2580C 、 2607D 、 27602答案：建筑单价 =3000X 80/100=2400 元/ m 213——14、在某宗房地产估价中， 三个可比实例房地产对应的比准单价分别为 和6300元/m 2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为 如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( A 、-100 B 、-50 C 、50 D 、1002 答案：差值=6200 X 0.3+6700 X 0.5+6300 X 0.2-6700=-50 元 /m14―― 16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120点，单位建筑面积的重置价格为 800元/吊，建筑物残值率为 6%年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值为()元。

A 、 76800 B 、 79104 C 、 77952 D 、 81562答案：建筑物现值 =96000-1200 X 800X 2.2%=79104元15―― 18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，2估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为25%每月可出租面积租金为 70元/ m ，又知该写字 楼可出租面积为10000卅，运营运用率为40%假若该写字楼可出租剩余年限为 30年，投资报酬率为 8% 其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。

A 、 548.19B 、 558.15C 、 567.39D 、 675.40答案： V=A/R X [1-1/ ( 1+R ) n ]A 1=700X 10000X 12X 60%X 85%30V 1=A 1/8%X [1-1/ (1+8%) 30]=4822.83 万元；V 2=70X 10000X 12X 60%X 75%/8%X [1-1/ (1+8%) 30]=4255.44 万元16―― 21、某房地产的报酬率为 8%收益期限为30年时的价格为4000元/帘。

若报酬率为6%收益 期限为 50年时，则该房地产的价格为( )元/ m 2。

A 、3800B 、4500C 、5200D 、5600答案： V=A/R X [1-1/ ( 1+R ) n ]30 2V=4000， R=8%， n=30， V=4000/8%X [1-1/ (1+8%) 30]=5600 元/ m 2。

17—— 24、某商场建成于 2000年10月，收益期限从 2000年10月到2040年10月，预计未来正常运 行年潜在毛收入为 120万元，所平均空置率 20%，年运营费用 50万元。

目前该类牧业无风险报酬率为 5%， 风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005年10月的价值最接近于( )万元。

A 、 536B 、 549C 、 557D 、 816答案：年现金流入 =120X 8%-50=46万元无风险报酬率 =5X( 1+60%) =8%35V=46/8%X [1-1/ (1+8%) 35]=536 万元18―― 25、某在建工程土地使用年限 40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积 为15000m 2,所净收益为480万元，自开工到建成的开发期为 3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知 报酬率为 8%，折现率为 12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

A 、 4023.04B 、 4074.10C 、 4768.50D 、 5652.09答案：房地产现值 =480/8%X [1-1/ (1+8%) 40-3 ]/ (1+12%) 1.5=4768.50 万元19—— 28、某类房地产 2001年初至2005年初的价格分别为 2300元/ m 2、2450元/ m 2、2650元/ m 2、 2830元/ m 2和3000元/ m 2,其增量的权重分别为 0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001 年初为预期基期，则该类房地产于 2006年初的价格最接近于( )元/ m 2。

A 、 3100B 、 3195C 、 3285D 、 3300答案： d=(2450-2300)X 0.1+(2650-2450)X 0.3+ (2830-2650 ) X 0.2+ (3000-2850 ) X 0.4=179 V=2300+179X 5=3195 元/ m 220 ----- 32、已知临街矩形地块甲的总价为 36万元，临街宽度为 20ft ，临街深度为75ft 。